感觉2008年底可以下手

jeremy · 发表于 2008-2-12 12:44

供远远大于求，一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子，可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天，敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子，请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住，而且还想继续撑著)。

至于一月份0.7%的变化幅度，同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点：如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭，请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动，当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。

总的感觉(一家之言)：房价在迭，而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子，多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求，需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计)，房价不超过3%的涨幅，其实还是跌。想买自住房的人，睁大眼睛，可以考虑2008年底动手，未必真的能抄底, 抄底其实很难，但长期自住无妨；想买投资房的人，还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计)，而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌)，跌多少不知道。这种形势下投资不宜。

想想银行的利率。在不断降息的大环境下，银行收紧(提升)了房贷利率。为什么？

[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]

爱爱城 · 发表于 2008-2-12 12:50

I sgggest wait another 4 years to see

Rapala · 发表于 2008-2-12 12:55

涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

catty · 发表于 2008-2-12 13:10

我站在紫光那边，人家都正在找机会买小3啦，你们却还在犹豫，以后可只有米粒大的房子了。

jeremy · 发表于 2008-2-12 13:13

原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
% a: K! I# [2 g2 I( x涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

回答两点：
(A) 40万如果有贷款，利息至少要交出去5.5%吧？

(B) 40万如果是现金，比比GIC(最保险),
存TD：4.75%=19000$/year 收益
存RBC：4.0%=16000$/year 收益
随便存Saving account： 3.25%=13000$/year 收益
所以我认为，后买的人自住可以，投资不划算.

Rapala · 发表于 2008-2-12 13:23

你没有考虑租金。40万的房子，一年租金应该就是两万以上。

[ 本帖最后由坐看砖起于 2008-2-12 13:26 编辑 ]

jeremy · 发表于 2008-2-12 15:50

如果现在买个40W的房子租出去，

1。请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
2。如果能COVER，大概能有多少利润？
3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
4。如果出租房子暂时没有利润，甚至还要倒贴少许，10年内大概要贴多少？房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来？(之所以考虑10年，是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)

如果哪位大侠能一一给个大概的分析，不胜感激。

[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]

牛眼熊心 · 发表于 2008-2-12 16:19

原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
3 S$ y8 S3 |5 ~/ u) `# D# B% I如果现在买个40W的房子租出去， C: i( R: r! X5 l1 k

7 t* o+ u9 V# R8 Q6 m/ m1。请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
" ^" r9 D+ b/ a6 w& c5 [7 ~6 i$ P2。如果能COVER，大概能有多少利润？
% x# r1 ?3 ?. ^# J6 s3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
( k* R" A- x6 Y9 n( J' G* o4。如果出 ...

40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

十年移民路_ · 发表于 2008-2-12 20:10

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 5 H3 y6 ] s$ l- Y! w% v

+ Q4 L8 v( r4 r9 B7 X40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

years · 发表于 2008-2-12 20:24

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 * ^" m; V9 J! N9 i

' n6 K. K& D: V1 ?. M) B40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

yj151 · 发表于 2008-2-13 22:22

jeremy · 发表于 2008-2-14 10:24

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 0 |& d8 Q, k0 p* A, c# L2 A/ X1 ?5 A

$ b/ ]. |$ U, q3 r% J: i# b: u40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？

1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
3。能租多少钱？大概

好几个朋友们都动过心，也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白，请通过以上三个问题给予指教。先谢了。

牛眼熊心 · 发表于 2008-2-14 10:48

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表
. O6 O/ T" y* Y6 p! k) V1 g" x3 N, D, ]6 _
# |& H  K* h. Z! n( K, X! N$ r
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
# y$ j* K0 s4 M
+ {" F4 E/ K& H& M. N1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
+ h) t8 G' F5 I$ ^, S. }1 G/ q2。利息+地税+CONDO FEE=？大概  m( V; d1 {4 o- l; v+ v% |$ o
3。能租多少钱？大概" m, [$ @# l% T" T. o, g
0 F' \$ i. K& a  \6 z/ T
好几个朋友 ...

http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661

For Sale:$216,000
Real Estate Type : Single Family
Building Type : Apartment
Bedrooms : 2
Bathrooms : 1
Bathrooms (Partial) : 1
Interior Floor Space : 87.50 m2
Storeys : Low rise
Built in : 1978
Land Size : 170.53 m2
Title : Condominium/Strata
Location : 103 7407 171 ST
Edmonton, AB T5T 2R1

上面的房子只是拿出来做个比方，并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出：7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月￥908的开销。

这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅，租￥1000以上还是有把握的。

jeremy · 发表于 2008-2-14 11:30

多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。

再次感谢Monster。下面继续讨论。

我觉得既然是投资，那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月，才可以大概持平，不算维修费用，会略有盈余。若要真的挣钱，只能指望房子涨价，靠买卖差价挣钱。而目前形势，看涨实在觉得有点违心，所以没敢下手。

[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]

牛眼熊心 · 发表于 2008-2-14 11:41

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
# r3 G, O( K5 V Z" l多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。/ k v, s! [; r& m$ p V, `

" u" `( Z% |) F$ v5 i6 x, }再次感谢。下面继续讨论。
1 _% s! u* T7 _/ Q! `
" I) K8 i$ A* B' K5 P# d我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约 ...

一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的：投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段，能够cover你的维护费用就行了。当然，你如果预期以后是个下跌的市场，现在当然不能投资。

jeremy · 发表于 2008-2-14 11:50

有道理，越讨论越清楚。还是那句老话：“买涨不买迭”。

catty · 发表于 2008-2-14 11:59

condo fee $200/M. incredable.

why not call the realtor to check it?

黑蛋 · 发表于 2008-2-14 12:43

房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

[ 本帖最后由黑蛋于 2008-2-14 12:45 编辑 ]

牛眼熊心 · 发表于 2008-2-14 14:32

原帖由黑蛋于 2008-2-14 12:43 发表
: j* p9 R$ @: Y: b- E, y- t房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。
* b. g4 l( J6 v+ \( h+ Q
6 [* q! i# a5 b7 ~4 J8 t7 R* c如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

长期来看是肯定可以的，因为房租总是随着通货膨胀而涨的，而贷款利息不会变，只会随利率变化。

jeremy · 发表于 2008-2-14 15:06

买CONDO维护的成本会少点。

买房的前几年(至少5年内)，房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资，只能期望房子涨价，然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨，肯定亏。

从中期投资看(5~10内)，每月账面上会逐渐扭亏为盈，因为要付给银行的利息逐年减少，而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资，要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大，投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了，因为5万的首付买最保守的GIC，10年后至少变成75000$)。

从长远看(>10年后)，每月的租金不但可以COVER 房子的COST，而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底，房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖，小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代)，就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个，否则肉烂了都不在你家锅里了)，继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算，有生之年总会享受到投资收益的。

总之，投资房产，只能看涨，或者有长期抗战的心里准备。

TDBank · 发表于 2008-2-14 15:17

在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的,

税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成.

就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你.

税前的,麻烦通知税务局一下.

[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]

jeremy · 发表于 2008-2-14 20:02

哈哈！见笑了。不是真的１＄给孩子，而是１$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面，银行就不干了。到１０年左右，恐怕还有一多半贷款没还哪。

至于税务局的评估，不知以地方政府估价为准，还是以市场价为准？无论如何，在房价惨跌的时候，如果房东没赚到钱，税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非（JUST KIDDING）税务局的估价合适，房东愿意把房子以估价卖给税务局，然后把利润留下一半，剩下一半与税务局分成(交税)。

jeremy · 发表于 2008-2-15 12:20

May include part of utilities, like electricity, or water.

shuishenming · 发表于 2008-5-26 21:03

上海菠菜 · 发表于 2008-5-28 18:33

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