感觉2008年底可以下手

jeremy

供远远大于求，一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子，可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天，敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子，请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住，而且还想继续撑著)。

至于一月份0.7%的变化幅度，同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点：如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭，请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动，当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。

总的感觉(一家之言)：房价在迭，而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子，多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求，需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计)， 房价不超过3%的涨幅，其实还是跌。想买自住房的人，睁大眼睛，可以考虑2008年底动手，未必真的能抄底, 抄底其实很难，但长期自住无妨；想买投资房的人，还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计)，而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌)，跌多少不知道。这种形势下投资不宜。

0 h( |+ ]: l2 _* c: R想想银行的利率。在不断降息的大环境下，银行收紧(提升)了房贷利率。为什么？
# [+ v& V* `/ [3 O! ?
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]

爱爱城

I sgggest wait another 4 years to see

Rapala

涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

catty

我站在紫光那边，人家都正在找机会买小3啦，你们却还在犹豫，以后可只有米粒大的房子了。

jeremy

原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
/ y% C  c) S: x0 E8 C涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

, M( x# u0 V6 ^/ ~回答两点：
(A) 40万如果有贷款，利息至少要交出去5.5%吧？

(B) 40万如果是现金，比比GIC(最保险),
    存TD：4.75%=19000$/year 收益
! i' x8 j/ u1 ?* w  O8 y    存RBC：4.0%=16000$/year 收益
9 G/ v+ |) A: }. k    随便存Saving account： 3.25%=13000$/year 收益
所以我认为，后买的人自住可以，投资不划算.

Rapala

你没有考虑租金。40万的房子，一年租金应该就是两万以上。
8 t3 O* E  b5 t0 e; n
[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]

jeremy

如果现在买个40W的房子租出去，

: P9 W6 u% }+ f- D1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
2 H: p# |* J- S$ S, |+ W9 V2。如果能COVER，大概能有多少利润？
3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
" V* W  P3 N( B, o7 L  r4。如果出租房子暂时没有利润，甚至还要倒贴少许，10年内大概要贴多少？房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来？(之所以考虑10年， 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
) ]. k8 ]" D0 A$ s+ V
9 ^: r. Y! M- J" [  x如果哪位大侠能一一给个大概的分析，不胜感激。

[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
6 T* D2 c4 B) u0 Q' G: K如果现在买个40W的房子租出去，
6 n- z. M. p6 A  \8 B
, x9 e) [9 E3 N9 l% \1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
2。如果能COVER，大概能有多少利润？
; ?; N6 I, d8 c* A- y# I9 e3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
4。如果出 ...

# B3 K) }6 a2 {1 S40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

十年移民路_

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

: G8 ~6 c7 Y$ l2 W40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

1 w8 w: @1 f8 f6 `

years

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
% U, O3 W) S" J6 N
6 ?+ q+ d) d% V: \1 E40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

6 s3 R" u8 U7 i; A

yj151

jeremy

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

; N8 X4 q8 X! Y# u; ^8 f# G5 ?1 x: a40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

1 n* a* w1 t3 ]$ R5 @
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
$ j7 n6 G" J9 G' c
, B( ]0 u3 p3 q& b* y4 R1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
# [6 A2 E/ Q" U. |8 ~& Z* }3。能租多少钱？大概
/ w# t# `4 [) f  Y! t/ J1 ?
好几个朋友们都动过心，也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白，请通过以上三个问题给予指教。先谢了。

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表

7 n4 w4 d: s0 t. |% l+ G* @4 `0 Q
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？

1 e$ x* X& U* ~3 F3 j1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
# u! A% [+ u3 s! y1 r: y- n2 Y: c2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
* m4 L% f, x- _/ u1 A8 j/ F3。能租多少钱？大概
- }% Y9 F* K4 \( L8 L! `& {
好几个朋友 ...

3 _6 K" e( l7 V! ^0 Shttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661
( J% V' _9 X9 A) x4 K
For Sale:$216,000
Real Estate Type  : Single Family
Building Type : Apartment
Bedrooms : 2
% M) g7 e5 F9 B. ^: y0 _1 zBathrooms : 1
3 }1 t" B0 V. w. CBathrooms (Partial) : 1
- j$ L  V: O  u. q/ @; H# \Interior Floor Space : 87.50 m2
/ b  [0 A# d) KStoreys : Low rise
5 y  L% j2 m$ L% g, M$ xBuilt in : 1978
. s* D/ ?, @0 V4 TLand Size : 170.53 m2
Title : Condominium/Strata
- e  n; D. R& I- M$ DLocation : 103 7407 171 ST
Edmonton, AB   T5T 2R1
) C& l' A5 ?# @% z7 Z1 ^
上面的房子只是拿出来做个比方，并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出：7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月￥908的开销。

8 z; Z  ]! I3 F: B$ f  ]- m这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅，租￥1000以上还是有把握的。

jeremy

多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。
* N5 T) t% u- ~; k1 u5 K
! \! r( R2 o! G- [6 `* z再次感谢Monster。下面继续讨论。

我觉得既然是投资，那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月，才可以大概持平，不算维修费用，会略有盈余。若要真的挣钱，只能指望房子涨价，靠买卖差价挣钱。而目前形势，看涨实在觉得有点违心，所以没敢下手。
+ F; p& f% G$ b7 O- i5 y- B
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
7 G; [" B. A, y- [多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。

# @8 \4 N: h9 D' l; d9 I! A8 h再次感谢。下面继续讨论。
/ a" i% V6 z& W! Q
2 `% N3 }$ t. G; i1 ^我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约 ...

一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的： 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段，能够cover你的维护费用就行了。当然，你如果预期以后是个下跌的市场，现在当然不能投资。

jeremy

有道理，越讨论越清楚。还是那句老话：“买涨不买迭”。

catty

condo fee $200/M.  incredable.
why not call the realtor to check it?

黑蛋

房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

2 x4 J! D  \$ W3 l5 m. ]如果真能做到，可比其他投资来的好多了。
3 J5 c. v9 p( Y; ]3 k/ @% e, |! o+ e
[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
& R6 \, ~( M1 z+ D1 \6 b. R- Q房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。
$ b" g0 S1 ?8 p. b9 b% e7 i
1 g2 h2 f9 w3 r' A) y$ g4 \1 o如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

长期来看是肯定可以的，因为房租总是随着通货膨胀而涨的，而贷款利息不会变，只会随利率变化。

jeremy

买CONDO维护的成本会少点。

! v) X# z: h7 P买房的前几年(至少5年内)，房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资，只能期望房子涨价，然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨，肯定亏。
% o  P! t) R) X
从中期投资看(5~10内)，每月账面上会逐渐扭亏为盈，因为要付给银行的利息逐年减少， 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资，要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大，投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了，因为5万的首付买最保守的GIC，10年后至少变成75000$)。

- v+ {( U) N9 n0 z7 \9 q从长远看(>10年后)，每月的租金不但可以COVER 房子的COST，而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底，房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖，小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代)，就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个，否则肉烂了都不在你家锅里了)，继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算，有生之年总会享受到投资收益的。
% P2 X) ^4 j7 v; v; v- p
9 o, O& B! D1 N总之，投资房产，只能看涨，或者有长期抗战的心里准备。

TDBank

在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.

7 k: K. |/ T3 ?[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]

jeremy

哈哈！见笑了。不是真的１＄给孩子，而是１$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面，银行就不干了。到１０年左右，恐怕还有一多半贷款没还哪。
. h7 F& O6 V9 I
7 C8 T% j7 h8 I. S; L至于税务局的评估，不知以地方政府估价为准，还是以市场价为准？无论如何，在房价惨跌的时候，如果房东没赚到钱，税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非（JUST KIDDING）税务局的估价合适，房东愿意把房子以估价卖给税务局，然后把利润留下一半，剩下一半与税务局分成(交税)。

jeremy

May include part of utilities, like electricity, or water.

shuishenming

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