感觉2008年底可以下手

jeremy

供远远大于求，一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子，可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天，敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子，请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住，而且还想继续撑著)。
( U2 l7 B, v! c9 Q0 H$ {
至于一月份0.7%的变化幅度，同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点：如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭，请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动，当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。

$ E/ c3 n4 u' H! B2 Z. t总的感觉(一家之言)：房价在迭，而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子，多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求，需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计)， 房价不超过3%的涨幅，其实还是跌。想买自住房的人，睁大眼睛，可以考虑2008年底动手，未必真的能抄底, 抄底其实很难，但长期自住无妨；想买投资房的人，还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计)，而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌)，跌多少不知道。这种形势下投资不宜。
$ |7 I2 X) }* N0 ^$ y( b/ O
' N6 Y7 C5 m5 R6 g想想银行的利率。在不断降息的大环境下，银行收紧(提升)了房贷利率。为什么？
0 H5 w( X3 @6 E, K1 |- @0 E
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]

爱爱城

I sgggest wait another 4 years to see

Rapala

涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

catty

我站在紫光那边，人家都正在找机会买小3啦，你们却还在犹豫，以后可只有米粒大的房子了。

jeremy

原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

8 V) n) \* H- U' e% r& F
回答两点：
(A) 40万如果有贷款，利息至少要交出去5.5%吧？

" W( [, i0 `4 S0 j(B) 40万如果是现金，比比GIC(最保险),
    存TD：4.75%=19000$/year 收益
    存RBC：4.0%=16000$/year 收益
" a( b2 e9 {: x) o    随便存Saving account： 3.25%=13000$/year 收益
+ W) `; F) d7 W" n2 U所以我认为，后买的人自住可以，投资不划算.

Rapala

你没有考虑租金。40万的房子，一年租金应该就是两万以上。
; l* d% q! u% q. t# U* W- ~: K
- c5 x" x) e- k[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]

jeremy

如果现在买个40W的房子租出去，
/ f8 ]/ X" A# Y5 p6 N
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
, q; c  d; J7 U% j; g# ^8 d2。如果能COVER，大概能有多少利润？
0 c' p# ?, J- p; b7 S3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
4。如果出租房子暂时没有利润，甚至还要倒贴少许，10年内大概要贴多少？房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来？(之所以考虑10年， 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
' p8 P/ }0 ?5 Y) M: f
如果哪位大侠能一一给个大概的分析，不胜感激。
5 R' O+ l! W# Q1 V
! i, T/ b$ k3 S9 k0 ~8 c1 k[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
, v9 W1 L, X0 m7 v) U4 E) U% o0 V如果现在买个40W的房子租出去，
' F2 s4 ^; `% q$ |6 @3 |0 V% B
. y/ C3 O3 G8 s6 _7 r1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
5 _: Q+ J3 F! Q. T6 C" t# s2。如果能COVER，大概能有多少利润？
5 Q7 W) d5 u6 U- H3 w( l3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
4 b: ]! d1 Q* d9 q' ]7 F, g4。如果出 ...

40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

十年移民路_

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
7 |) Y, U- @* i' F" W- N
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

$ M( F6 f2 g9 j) N0 z7 s' V

years

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

, v6 S( V8 @* `40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

yj151

jeremy

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

" q. V! u4 M' u: g$ d: y8 y
5 [8 X8 d1 q5 W4 p+ B& A开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？

2 `' s0 |$ O& Z/ b1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
3。能租多少钱？大概
. A$ H0 B' _6 r; l4 u, g6 h! ?
好几个朋友们都动过心，也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白，请通过以上三个问题给予指教。先谢了。

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表

( ]1 X' U( ^: x
# o$ }, X4 F: j1 I. A/ V, `开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
, [* B2 ~: k) c* p  B
1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
3。能租多少钱？大概

- a: ^2 W8 W1 z& Y" |好几个朋友 ...

5 h4 A9 w2 D5 p6 R3 o* u/ I: _1 lhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661
( J: V( F0 }/ w- |1 C" u
For Sale:$216,000
Real Estate Type  : Single Family
& l  |4 v* Y# |9 wBuilding Type : Apartment
0 s3 Y! g9 b/ q8 \+ m  CBedrooms : 2
$ @6 l2 q. y0 d* [! Q1 OBathrooms : 1
1 z9 Y  m; \9 P' f+ wBathrooms (Partial) : 1
# m$ T% B. q, }Interior Floor Space : 87.50 m2
: u& n/ [: s" W8 s# A8 EStoreys : Low rise
5 z( y5 u) ]1 D; L) M$ F% nBuilt in : 1978
: P6 @$ `" |) TLand Size : 170.53 m2
Title : Condominium/Strata
2 L; b, x+ _- p2 G' I6 hLocation : 103 7407 171 ST
Edmonton, AB   T5T 2R1
& I% o. u- [, S1 V. S) |
  b* v% d# ]# R& Q上面的房子只是拿出来做个比方，并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出：7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月￥908的开销。

这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅，租￥1000以上还是有把握的。

jeremy

多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。

再次感谢Monster。下面继续讨论。
7 }% ?" d  ~- O% Q% }3 f$ V
我觉得既然是投资，那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月，才可以大概持平，不算维修费用，会略有盈余。若要真的挣钱，只能指望房子涨价，靠买卖差价挣钱。而目前形势，看涨实在觉得有点违心，所以没敢下手。
, m% v* N/ u" L) T0 l: B
0 B/ O! u, _0 A[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。
( w( c8 d$ @5 @* T
再次感谢。下面继续讨论。
8 J2 W0 `2 p  Z( q
; o7 c! `4 Z* u/ Z3 h% `我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约 ...

5 D+ M0 B" K  d! @7 q7 g一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的： 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段，能够cover你的维护费用就行了。当然，你如果预期以后是个下跌的市场，现在当然不能投资。

jeremy

有道理，越讨论越清楚。还是那句老话：“买涨不买迭”。

catty

condo fee $200/M.  incredable.
9 m; u. u9 V! p! e8 [4 y+ uwhy not call the realtor to check it?

黑蛋

房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。
' x1 K5 }. A1 Z- ^. H* N, }
如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

2 b( V0 \& B; k  j1 p1 |0 ?3 v如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

长期来看是肯定可以的，因为房租总是随着通货膨胀而涨的，而贷款利息不会变，只会随利率变化。

jeremy

买CONDO维护的成本会少点。

  T0 b7 U- X5 T; i- e# M4 E) v买房的前几年(至少5年内)，房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资，只能期望房子涨价，然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨，肯定亏。
& L+ m$ l' B' M  S( v: C
! `  `# I* G' b6 C从中期投资看(5~10内)，每月账面上会逐渐扭亏为盈，因为要付给银行的利息逐年减少， 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资，要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大，投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了，因为5万的首付买最保守的GIC，10年后至少变成75000$)。
" k, c2 J  x- K# w' F* z
从长远看(>10年后)，每月的租金不但可以COVER 房子的COST，而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底，房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖，小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代)，就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个，否则肉烂了都不在你家锅里了)，继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算，有生之年总会享受到投资收益的。
" a$ s$ \) w: x! x0 t
0 S# n2 d. \: N- K4 y总之，投资房产，只能看涨，或者有长期抗战的心里准备。

TDBank

在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.

; _( n# a; G! ?; B4 R[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]

jeremy

哈哈！见笑了。不是真的１＄给孩子，而是１$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面，银行就不干了。到１０年左右，恐怕还有一多半贷款没还哪。
2 B8 E/ B$ F; X/ `
8 Q3 s' J7 V' W3 w, I* I至于税务局的评估，不知以地方政府估价为准，还是以市场价为准？无论如何，在房价惨跌的时候，如果房东没赚到钱，税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非（JUST KIDDING）税务局的估价合适，房东愿意把房子以估价卖给税务局，然后把利润留下一半，剩下一半与税务局分成(交税)。

jeremy

May include part of utilities, like electricity, or water.

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