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爱城房市

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-12 11:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:
6 r  r7 j/ S9 [. q* }# n. _9 P. |
' l9 b' T; P# b1 E! `5 W. W1。 今年以来,房子存量不断攀升,但房价却稳中有升。看来似与供求决定价格这一常理相背。这种背离也必有其因。我想来先谈谈爱城房市的利空和利好因素:
  U- I8 j: p  k5 w( |8 t7 G) `; D$ p) f
利空:1 s& V! F* r, V. P. h
1)存量增加,SALE/NEW LIST 比下降,市场为明显的买方市场。
& x! v4 \/ l- y, X& W5 @; l) C/ x2)虽然急于出售的卖家已大部分卖出,但仍有相当部分的卖家由不急变急,愿推低房价出售。
  H* O+ ?% t  H1 d, r: q3)大部分买家仍在观望,若买卖双方较量买家多占上风。# ^7 ^- y7 L5 |
4)建筑商在2006和2007年每年多建了大约2000 - 3000 套房子 (总量见下表),不少Condo 和Spec home 仍在不断投向市场,存量会进一步增加。0 N9 y; f8 Y8 h" ]& Z
9 ^  Z0 t2 G: N! [6 R' {5 s! g
Year                      housing start
" n1 L( ^' c; V5 K, n0 w4 i) o7 v8 u# b7 r' {8 D& x
2002                        12581; t# t" P" ~5 x
2003                        12380
5 q$ |: X* o4 D6 S, H8 R% r2004                        11488  Z$ Q* C8 k1 x# m) A
2005                        13294
2 x. s. f: O4 J4 i/ {& X) [) t/ G2006                        14970
: U0 f; I& e3 ^2007                        15000 (估计)
! O: M/ ~5 E# ]/ G8 l6 F( B/ ?$ s
/ G: |3 S: Z: b+ w5)美国房市的危机对爱诚房市造成心理压力。
* O$ D7 q, L6 m' N; _5 C0 u1 I& y8 L
利好:
7 `+ f8 A* _4 f2 B/ s1)亚省经济向好,油气价大幅度攀升,卖家看好后市,底气较足。
) L! ?9 s& q6 w2)银行降利率,卖家持房成本降低,以目前open variable 4.5% 来算,即使以独立房出租,租金也可以支付开销。房价下降的空间会以正现金流为底限。4 [8 R- G& C# y+ {
3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。
2 f7 O& ^7 B/ E3 D) s4)建房成本依然居高不下,市场上很多房子的销售价已低于造价,这种状况不会持续很久。- x5 T0 [0 @* y& d
  f0 g  N2 v  B  P- \
鉴于以上分析,我对房市的看法是近期房价持平,下半年应有回升。8 W% F0 k. M' L9 n

5 W) T) O# u8 f7 m% m2。 本人一直认为,影响房价的因素众多,但最直接的因素是新房的价格。实践也证明,爱城房价每次涨跌都是以新房领涨或领跌。特别是建筑商在去年11月份的大幅降价抛售是爱城房价回落的主要原因。关心近期的房价趋势应多观察新房的销售状况。
' E  k, i: A2 ~" ^- K8 t/ |8 T% F. i, H! U7 n9 `
3。 对于买房子自住,有经济基础,在大多数时候买房都是合适的。市场很难预料,碰到高点买进,只好算运气不佳。如果经济实力不够,还是租房好,不然,省吃俭用,省电,省水,省气,不仅不能享受,反而受罪。
8 o/ S4 L' n  b  Z4。 对于投资,也可以说任何时间都有机会,都是好时间。只是投资的项目和方式要因时制宜。大体说来,投资房地产有以下几种:
3 T' y) }4 A* @  v1 i3 n2 w. x* X$ S4 M6 `
1。炒楼花。
4 h4 e. \3 }- A' V1 A% X2. Flip, 低价买进转手卖高价。
- f; G' G7 O9 E* D: R9 {+ I+ h2。 Wholesales, double closing., 以panic sale price 买进,同时以合理价卖出。
9 S  }* Q8 d8 n2 M  C3。 Lease options.9 @$ s( K! y' _: k
4。 Foreclosures.! X4 R. Q" @' M; v3 O, |! B8 r
5。 买房出租,得到正现金流。
% ~% r& H2 u# h5 E0 H; z* p# ?' u/ d* R& J
目前。1-2 已不合适,但3-5的机会和利益却在增加。
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发表于 2008-3-12 11:29 | 显示全部楼层
沙发.
  C6 d, k) s! i$ I' f谢谢分享.
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发表于 2008-3-12 11:34 | 显示全部楼层
Z
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发表于 2008-3-12 11:36 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 WST 于 2008-3-12 12:24 发表
: O+ P4 w: `2 S3 }* g$ M0 V对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:" A4 a5 u) j/ M* X8 Z
) E& O, o" C1 O. `0 Y% b* Q9 S
3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。
) S  l  g4 u8 O
5 x6 a" A, ~3 z3 N7 g
你这说的是独立屋。但对于公寓而言,项目周期长,2007仍然增加了很多开工。要真正停止大规模投放,恐怕要过3~4年。
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发表于 2008-3-12 11:43 | 显示全部楼层
分析的挺专业的,虽然俺没完全看懂,呵呵.
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-3-12 11:58 | 显示全部楼层
挺专业!
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发表于 2008-3-12 12:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
与供求决定价格常理相背的只是暂时现象,总要有个过渡期,至多5月份就不会违背了
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发表于 2008-3-12 12:03 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
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发表于 2008-3-12 13:05 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 15:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。
. ~% E) g; j) M
" X+ J7 Y: M2 d7 j4 p* R补充一点,edmonton今年绝对不会跌的,能不能大涨我不敢保证,但12月一定会比1月的价高,道理简单得有点弱智,除了Alberta, 你看加拿大其他的哪个大城市跌了?
) T7 l& j: i0 c4 q9 l+ b; u# Z/ L# y0 R! t9 |: E2 `
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-3-12 16:09 编辑 ]
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发表于 2008-3-12 15:54 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表
4 S9 l; }6 T- y# ~支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。0 h* N2 G$ e( u/ I7 Q0 Q

7 m7 K# j7 }: `! c* q# E9 K补充一点, ...

  H5 J2 X( G; p; N: a1 ]+ O9 o% [9 _; R+ o( x( O! m
同意,看看SASKATOON,已经涨到天上去了. 好区的房子已略比同等EDMONTON的房子稍贵,不是耸人听闻,大家去MLS.CA一详. SASKATOON涨得可怕,EDMONTON迟早要翻盘.JMHO
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发表于 2008-3-12 16:51 | 显示全部楼层
好文,谢谢
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发表于 2008-3-12 19:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
炒家之言.
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发表于 2008-3-12 20:38 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 20:40 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表
6 x7 W4 \. q1 D7 f支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。
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补充一点, ...
! S  A5 V# {. B) N# L* ]3 U( G8 d

" H9 S! _  t/ f+ T  d* Y# j+ OAbout 8% incease I believe.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-12 22:07 | 显示全部楼层
:xie:
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发表于 2008-3-12 22:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-3-13 00:57 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-13 18:48 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-13 21:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
很有见地
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 11:57 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-14 14:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-3-14 17:58 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
专业,多提供一些让大家分享!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 19:40 | 显示全部楼层
thank you for sharing
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-15 20:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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