 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上8 g" L+ v W( D7 u
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
, Z) s* F6 S- t [5 K' u9 {2 y O空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左! O* q a; n4 f; \0 h8 j
右。
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5 g" j4 J. K3 D２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房- y+ L+ q- K* y7 Z& N0 G6 Z- k7 m
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿' `0 m) _1 I7 _3 R
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮7 @% f# x8 D" c3 _( U
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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0 e6 s5 A5 x$ m5 ^& O３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键9 `4 G) g# h" `
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。7 p: P* F# X9 h. H
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
' q9 G0 }' F: S; Q) k0 J唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的9 X4 h& X! n3 a# r- e7 y
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子( }$ l' h1 V9 D1 c9 J
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严. ~; Y3 ], I1 r6 _6 x* L
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大! G Y' B, i; l C9 _
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些3 p v/ W; a+ L% w" Q
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于4 i, O7 V# b9 O1 p; I: v
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
4 [% z7 ~( |( Z3 [1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。/ m6 n$ e+ N) j( j" Q$ N8 s
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
% i& E9 k$ o, P# w7 q. G两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人+ b* n+ `. ?. B# g: t) L( l8 D/ ?
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你+ P: T( U/ K$ A: K
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。* s/ r, N9 x1 q: H0 K5 P+ x: ]
7 ?; b4 g0 ~( S8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
, G. }' p& h. P+ G$ S$ j租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。/ [8 G$ n3 H' s% q% Z! |
k; {( [4 l2 X5 c9 O9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
! [5 V6 v% i4 Q; q" c+ S1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
- N" B! ]8 a3 C# |, }1 ~: Othe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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' e) [( d: y: ]8 v10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。7 j& j1 `5 O s R
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
1 ~1 B- P0 r7 l6 b& ^8 O因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
5 c, y3 Z' S2 U& b# Q在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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2 Y$ O3 |) U( B8 x0 \12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许# i1 L } J) u+ E
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
8 h$ U. j2 X8 J; o5 o& Z8 c3 a& x息，进入本金将更多。
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, ]0 L2 H; D3 h( N13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个$ `5 c7 n) [" t0 C0 k: N+ h8 W* ?
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例! {7 m, ]2 X& Z
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
' ~. Y, y+ \3 E) S! ]* M) Y计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），* ?0 z7 S. `* N0 O
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明6 R0 I5 K$ F: |$ j
年11月你可能会追悔莫及。
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
. _0 E; ` z+ F2 R( B$ w4 Q( w8 H9 C年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
% \* t3 |7 `: |/ H0 g氛下，很难卖出好价钱。& P v5 a; f/ A( J1 }
' W) B2 G9 E/ w2 Z15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前5 J9 ]- A. }% a/ A& j7 t& f
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
& Z6 m3 b! {2 c4 |+ b- d5 F线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线+ K; S: w( Z3 \# @( O" {: }( b
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们4 X/ F3 x& w$ y2 S7 D8 s
便宜出货？. `$ ~9 r7 b! N/ u. @6 ?
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。9 o: w) U1 t$ t
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
6 V A3 U# L: Y7 t5 u* [走长线。3 {+ L) }# x- Z( N
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大# J9 T- D, y6 m/ m2 u( j
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４ h3 F/ S+ e8 A
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就! Y4 x+ L6 f+ w* w, p2 K0 G; K
降低了。
8 l: N( \3 N; z4 Y/ [例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那" G, b0 X+ f( G% U( }! X |
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０% R: E b) V% F0 x6 G/ \* l9 K2 C
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
' L5 _; M7 S' v7 j些统计方法误导了别人。$ l/ b; O6 `' B& t
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再4 q8 s, j' E2 j2 U
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了9 t0 Y9 |- ~7 q; X- v, p( |. h
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
1 A0 T3 _* R5 y# h2 ?% l6 S抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差$ O* ~6 o, l, F j8 z/ W
的时刻出手。" _, t/ ]- K. M" g, T: x3 A& G
/ x0 |% j; p* O- L18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
5 n. |& a7 K. g; V& p5 X* i海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。9 q5 ^ m( a+ ^9 \+ C
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
1 [5 i; |% Y/ c8 O. f+ q2 K大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
4 g* Y9 ~+ ^5 }+ k$ \3 K就被消化了。: {% |# a1 G% B6 l: I
( l3 J" {; N7 u补充两点：
7 h+ O/ f# E8 m" y3 R i１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
q/ X( T1 a: V0 t6 y出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
: v- G ^' Y5 I" g: L8 ^) n/ g% r慢复苏。2 S; s$ z0 Q4 e* T& x
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但/ w6 _ U9 l0 }
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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7 F$ T5 B+ ?$ ^1 |3 A! a' i% X２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：# P, I" H% t9 f3 P
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
: A0 w$ K! a9 U d- b" g; R你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价0 U6 k: ^9 p8 c! M9 M7 w
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。6 u! O- N) W3 f' c
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交& W- t/ X6 @. e) t+ ~+ M
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
8 B/ A% W+ y) S8 N2 s9 Y也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买0 i: s8 v4 ]. C& Q
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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