 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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' {2 Q5 e' R. ^+ w) n4 U１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
1 w& }9 e5 h$ {5 w! n4 G5 p一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
7 P! P R/ q5 L4 ?9 U% _空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
/ v5 e# K1 S0 B$ g3 Z右。9 C$ C( }" }+ C
8 C+ M- F1 k/ b3 w7 }- u２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
% u9 N! f7 W0 g- s5 V% Y/ J) g主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿4 ~% F+ |' X" E' y
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮 s( Z; c2 ^8 t& \. P, k* Z
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。+ R8 X/ T2 l1 ~
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键 q( }& o/ j: _" ~
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
; m/ u) a, G( @: _% g- L唯一发达国家。# z0 ^ w9 w; e0 M4 |# g4 c. r
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的% ]; B* v1 N5 v5 |4 i
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子$ m/ D* Z( b# G0 G o
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严. T* ?+ V: j* P; \5 y$ J _& S
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大 k5 t0 Z Y8 A+ D
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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1 T! h- Y9 s, _% s9 p: f6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些; B5 O# l( M2 A) z5 p1 ~' I8 i5 @
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
/ O' B, r1 k4 K6 _/ \: J+ D. g少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的/ [1 Y5 d* L3 _5 @; \
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。4 D1 ]8 d% \8 j P& H/ [
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的9 O" q' I; I5 b5 z2 Z6 }" m- @
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
7 B5 w j9 |5 q0 z9 E, c+ \说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
: ~& L$ A ]1 ^( g r% Z可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。$ G& D) y1 v+ c. _3 d, W: D
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
; B' I% O, K& u+ o0 I租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。9 y1 @) e& R* d" O1 f9 @
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, 0 f, G( M+ _& n, v- ~
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
% t8 i, F: S* Cthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)7 L4 E6 q2 g7 f: ?
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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& h3 N7 ]; F6 b( N9 N$ c+ Q. [11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
, ^* n" N$ k$ S8 M# x, F因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现0 u& f: x# A, t5 A! H2 ~- q
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。+ [, A/ W8 Z8 t2 Q
* h4 b) x. z! E/ P12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
- m& x& b+ H2 l3 W你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
5 X6 }; x y7 z1 X! \息，进入本金将更多。
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0 x5 ~0 L* v; f- X13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
- n) G$ S3 F/ _$ C- i! L新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
$ }' a, l6 |3 f* n- W- E/ U' ?如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
1 o, @( n% ]0 {" p计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
5 }0 m8 L# U) k9 K6 q4 R5 Y) U可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明, I) |! g/ s. T. X. Q
年11月你可能会追悔莫及。( }1 t/ q, q9 ]; L* m3 p
' {. D( Z' z3 S3 |. ^0 u, Y" V: i14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
. U; `) l4 d, n$ z! _/ ?年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气( b4 N; n: |' g1 [ Q/ s- n
氛下，很难卖出好价钱。
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6 f$ O' F1 \, m7 [. e" z15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
% [/ @& F' ?# ]只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长' s) c- W' e0 {% \7 k
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线: p1 D0 C! e$ ^0 `) L" X
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们9 @3 ]: c: [, ^" O) J( B
便宜出货？; N3 c1 c0 P% L+ ?% Q/ S
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。1 P+ A+ R# a- D; @& @0 i9 {+ P
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租% C* U. G$ k- m/ e$ S8 P0 }
走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
, F4 Z) Y" N+ B( {; F3 N% W5 G2 i. N额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
$ ]0 k0 s& F1 f9 P& |０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就' ]5 r# ]) {+ j" s! h
降低了。0 h" S- Q! E! q
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
) I; f- Q8 }% r; O# ]么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
7 b9 d2 Z b# D5 j万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某: h9 G/ h9 C6 n3 U
些统计方法误导了别人。
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再$ }3 ]; ~1 l+ A8 s
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了" T, A# s2 s- v) w! B |) k! [( x
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
4 l! s t) _. I3 j: O7 Z( N# h抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差/ F% @3 n0 D6 ~
的时刻出手。
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* `3 j5 q8 W4 l- I( B18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上( E6 F1 _) M$ W
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
6 O- ~! l! m( F$ y8 p上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
8 W# }1 y& v5 X4 U. r大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
0 \0 S' Z0 L5 P就被消化了。
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2 U) G( f" N4 ] C# Z* n. X2 n补充两点：$ c, y/ ~- L! K' V; _$ N. m: k9 G
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
' I Y" I1 W& e. l+ {: N出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
0 o5 O5 x& A J! T7 W h慢复苏。
9 `- B7 U) ]1 S+ F我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
" f3 u' ]. E6 P) j7 \+ b% _' @+ v& Q4 j卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。$ A( P! T) c3 u+ n$ t2 u7 G
& U" F. I0 s5 S; `２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
* P3 Z9 W4 s. u, z4 j/ N4 }. q6 {一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果) [# |. h8 s. {& i& x( B
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价% O: p- @; a' i! w: V3 A
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。3 a0 s V; i3 O
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交' }% T) F& l7 t: ^/ Q) L- L: J; @% A
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然$ c4 ^) e# ]8 Z+ V* [! Q Y
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
0 w/ U; V+ D8 E) D* O& V家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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/ _) C7 M: v0 Q* A: _) e本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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