 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 " k0 S. g, G( i8 }5 c
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2 C1 Z3 G( ?2 ^# F$ F１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
: O( b4 U$ S8 k; m( Z一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。3 M. f7 ~% N7 Y$ j" @$ h
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
9 G( _5 y( x: e4 [1 g右。
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9 b$ A" s) ]' O２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
/ z ^" c" o: H2 z主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
$ {! R7 i$ X; a0 {4 l; v/ k6 e的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮! u1 x0 s& h2 m! Z6 d* D$ f5 D
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
0 C3 t" l, w6 c K- G0 G9 V+ ~1 k的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。9 w0 Z V' g; g' Q3 d
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长2 L. `! m' {$ j* U! R# Y) x
唯一发达国家。6 g7 x7 G: @ ~. Z7 ]4 b
- r" y2 a3 H4 j! ?5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
% s- C* q: N. Z) F* M* t* I+ r事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子7 l1 f$ k: T/ m6 Y
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
: R: c6 e6 Q. B5 B重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大, a' V9 R3 B6 a2 t1 F3 J* ^
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些 z1 `0 H( S* }8 r
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
" ^ k) C2 y, z8 ?+ ^' u少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
: ~7 o$ w: h2 G# X1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。' s2 K. {4 r4 }5 ?: Z1 h
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
& Y; I2 o3 n2 u( F' J7 K两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人- _5 C7 E9 N, O
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你. k; V, H, Q. N8 L/ Z# n2 r
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
# u2 n2 [* s1 ~1 x- I1 x4 \租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。5 @8 E' U4 u7 E# @) {
3 ~+ {8 E( @" P2 s0 ?9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
% T9 T0 I; u- [% A1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
: I J* o& a5 h* k ?the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)+ ?+ H$ P4 p5 P' a7 r$ E, P
& q5 V. {4 n& E$ Y* n. s10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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, X/ [+ `3 M! r6 \6 O2 J11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原/ u5 y5 {8 t4 E& a4 h
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
# o6 A4 C8 m# a; h, ?* r在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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+ {, M7 ]9 _9 K* x) u12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许. b3 Y# ], B' h# E$ b
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降+ E! w9 ~4 _) ]( j3 Z, Y* r! O& L
息，进入本金将更多。
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9 o( e) C* t2 A: B$ C' C13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
Z: l! k* r( D0 c8 o4 n% q: t新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
) S ?! Y1 M* \7 o如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预. O |) |; @0 V( z
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
: y. U5 [2 I$ u可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明+ x: B0 f/ {. @- ^ \
年11月你可能会追悔莫及。
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& m( T; y/ h% f3 M2 c$ V; J14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
. J, r3 |8 I) |0 L$ y年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
9 s# L) e- I6 o0 Z* x: T氛下，很难卖出好价钱。* _: v9 H; t* V4 J. k! s
5 d0 O' G3 ~4 }) l$ V15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
# b6 a/ _1 |- @ d1 x/ v$ l只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
* l) C4 n' q$ U b$ P: \6 Z线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线; U7 u* {) B: j- y" N' ^
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
w! r% L! X# \) L; U' W1 B便宜出货？
' t6 Y$ a. O5 e' U! S8 g2 U# X原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
! C# u& v% D# c: L1 v( F原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
& g) S- e4 j c T3 y5 D9 I走长线。
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5 n. O. w" ?0 `1 {16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大; N' A# \* C* j' R; ~1 `
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４, ~2 ~5 ?7 w2 |% ]: }/ {3 I2 x
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就; r( s) J. b7 p9 H3 Q
降低了。" [) A* i4 X% I8 r, h! v
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
u* h( h; B" ?$ V5 M2 ~么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
" m( ?7 [# S: X2 U$ ~/ U7 z% A' F8 ]6 R万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某+ i4 v: Q* ?. e, u6 T4 Q R' ~" k! j
些统计方法误导了别人。$ i9 L; h2 x; ^
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
) K) f- X5 [- J0 U+ p- F: z0 y降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了8 N$ j+ }, Y# X2 Y4 t
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价5 N6 f2 }+ Z9 e
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
( Q3 _4 R- b8 K0 w) i" s& ~的时刻出手。
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1 S% [) }4 w0 v/ E/ b' [18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
( x0 s, F% S [1 {8 L4 R% A海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
! R; D+ G1 w% u$ w6 X" [: I上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif& t% r( C' V* a! D1 W
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易* g' [: Y1 x3 w3 N9 x# Y) F
就被消化了。
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1 g" V" W; f3 O8 U" K补充两点：
0 U" ^, L7 P! _3 x0 O2 n! J$ n１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
1 y7 t8 G8 o. s0 {出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢* ~2 g0 Z+ g- w$ D
慢复苏。
4 J. q, J, X) T& _% A- R我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但% |% P& `5 G) F$ s9 ], X
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：5 @$ o9 M3 ~" m* O
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果; ?3 C. ` h3 A$ e" r
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
4 @' _, v- ` T- J7 \$ j肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。1 S, F4 N; Y: s6 k: u, P2 b% Y! J
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交; w: v% R7 P/ J) v! y9 E/ }7 b
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
! J' v) R7 a+ V- `1 b/ Q也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买! I. u6 g8 w; ~8 W: I
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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- G+ D+ @" E, ~8 G& ~; z: Y本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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