房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛
5 ?0 |# L  K; \
自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。


  I7 ?2 h' a" b3 ]9 y
, a6 o/ \  Q4 m- I& y潜在买家的负担能力获改善



) q. l. i, D$ I, }2 s6 [由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。


' T( T+ |+ b. B; a# `! J8 }$ M
同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。
' S" C5 m. e' w& Y. b' d
2 J; k5 s- Y, l5 V# V

同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。
/ r7 V+ @, _. g6 ]
% ^2 L; g* N0 E9 K/ M; Q

- D9 ~+ g) a/ w1 k/ S* j. x; |# e
/ A6 P0 [2 S3 G5 [$ X7 V
' X2 c$ @8 d& r( w

0 \: y- l! a3 u* }  i例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。
  G& X: b5 Q+ j' Z: h& u

" J( M/ s3 G& {
5 r. E. D: Q& ~; c, B0 a从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。
4 O$ t) B: v( |0 X+ F


9 U# r6 C2 V  _" x% |+ {就业形势不稳定影响买家
# j' z. x  B3 y0 T4 [" N


% f5 \5 ^- r4 Y. x( L在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。
, L) V0 T- O- ~- |: v& X7 E) M8 d' c
- c8 d& l" |0 ~7 Z: _  Z$ {! l

据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  
7 R  |* i& q0 I" j


8 ?; |# t+ s+ g6 b3 i. {: k( T0 n( d皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。
9 r; z: B. F4 F3 R# M
, a) F9 i- P  }: L( t# H

( `3 H- ~( H+ e. x. L4 `' A同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。

1 P' W  s0 t% A0 D0 A/ {
5 g; @! N1 [& }2 a1 f( ~, m
# t9 g7 v  Y" E6 N. N6 m, Z于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。
5 A! m9 C6 \' T
2 _6 a" L5 E# d! q

) N# z7 q( `, S# C# q房市会不会很快复苏？
" h1 C2 N# x# S

$ x! B& {+ S, E% G! R
就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。
# ]3 }" x  L) f$ O  \  m% |
+ R8 H% t6 y! u" y& D/ r/ I) L' }* N
+ O: p6 E) C/ Q+ J, u3 s
地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。
# E$ Q$ Y6 Z& X/ J

$ O2 @: G" W' |- A' h+ U: f
" o- Z; S& x2 g4 \然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。

3 w: c0 n- r" D+ C0 j! g

值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。


; _4 S) k8 @& Z' n1 [
CIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖