房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛
7 N: K/ k( ^- C1 [, Y
自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。



  l( _" g2 Y9 o) Q: q潜在买家的负担能力获改善
+ C$ M* s) p: I) a

3 ?- v( [- k3 d
由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。



1 Q% ]) o" _! n' Z) I! r同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。
9 M( G" c1 e6 q& U
, y' S3 V5 h/ o" ^# s9 r
/ E! E2 \  @8 s! p  b
同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。



! |5 T# B! v9 a& V: f& ]4 a& |
4 K# z- N, _" L. G! {: k8 G


例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。
4 F6 m& M/ ?* _9 q0 K
# ^- t* {% R; o0 f. ^0 j

% p, _6 j; \3 d从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。
( q, b( Q0 i0 P  S% q


就业形势不稳定影响买家
+ c& b, A3 ?8 T
3 I- n" Y% r4 X, C& U: r) ~2 t8 P
) X( f; S' B1 D
) s; U) _2 p# ~6 L5 c. R& |5 i在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。
: J6 @2 l7 I4 T* N. X5 N* W
4 c( V6 A$ B4 w2 D
# v- F0 y0 |# `7 c" f; R9 I
% \7 V. `- {; C! a) Z' B据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  
8 y8 w; N7 L1 _+ n
% [. q7 b# W% L! Z5 `8 A5 ^+ U

( ^3 G" D$ o3 n; K4 v0 I' [$ ^皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。
! O& E7 ~! `# x7 C: C. n! N

9 q8 D/ l/ [  E! o9 e
同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。


" h" ^! \* h/ @9 {
于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。
2 s5 @- H0 d% `$ `! d
5 o9 p9 C+ X( e8 f& ?! k& P9 X! _2 G

2 g( M* T# \" N3 X2 i' O! f房市会不会很快复苏？

+ a( v2 K1 T+ }+ q. B( I

4 n; N* x$ x$ k就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。


/ M+ R8 H$ A5 h5 d$ r$ j9 }4 s% q
地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。
3 l3 R  ^) W1 C/ w: J


, Z' A7 v7 X; ~* M! t, l然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。
% {6 }; u  b6 z
. ?, S  i. }4 v

% S8 F* ]+ P" m3 j, e$ g5 @值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。
7 X) R) k% M! A4 u


' {( h0 s( m) V! JCIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖