房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛

自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。
' Y9 U1 B# H* {" e  F& O+ c5 |

% c9 J' I* u4 h8 T3 O
潜在买家的负担能力获改善

  u8 J( w' i- C8 e- `# S8 ], `

) Z; C& G. u" d* j8 B由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。
) X& S4 U. }8 q, D  P


同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。

- c( V( }; c: X3 S3 t

6 z1 ~+ g' v2 G. k* N) d: Y同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。


8 @2 _! S& T: y% L


2 V: p8 m. H- N1 ]
& u# {) @# o. L* }  Q
例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。
! c4 `& L; f1 @8 b, l
# p) G# p# w+ A* X
+ _, k5 S+ n! U  u/ Q) _3 W
% R1 s- g; ^, _" ~从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。

+ c$ U, g+ j* y) G, A
5 @6 T& Z0 h+ I. _! L2 i: p
就业形势不稳定影响买家

4 t: B* q! y9 E6 n3 b5 ]! B

/ u; ^6 m5 v; A8 t- h  g在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。
# I' p  }$ e7 M8 z4 o
: U; N3 B! x5 h  B. @

据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  

, ^$ r. Z. j7 N! Z. V* o
7 I0 N9 U( ?% F3 b7 H2 g5 ?
0 r( R4 S: s3 G( @0 A皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。
- \/ b# \- Z( y7 T
4 u! `% q) f; f+ L) z

同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。
" \1 E! Q5 _" j* t. S# P& L6 Y
2 }$ T2 |6 ?  v7 p' _

于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。


  g% O. q- q0 t4 ^
房市会不会很快复苏？
1 m; k6 Y- }! w* ]9 e: o
; k; j! Y) f1 {$ E
9 E1 i: ^$ O% G4 P+ Q7 v& H( R4 f
就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。



, @  a6 N  x% x地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。
: V7 W- S! X# _7 d  s3 p# E' d0 U) }

/ F% ]$ W6 C( K" c
1 A' P2 Y5 `6 \# w+ G然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。
2 V' u0 c% o& {3 N4 J% L9 E

9 i* ]+ s4 Q. z' s( y
值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。
* L: m5 ^3 ~8 j( z3 P# b3 p
! T" w' S# o) K% e* ~

- s+ A! H6 C4 K/ u$ L) TCIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖