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本帖最后由 依勒特 于 2009-6-15 10:03 编辑 ) m3 \4 v' r3 H8 u* V
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最近感觉房市又在发烧，有网友观察到，买房，看房的大部分是中国人。
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有报道说，是买房的时候了。也有报道说，去年这里从外地来了3万人。而有人也观察到，房租一降再降。空房率已经很高了。lay off之声不绝于耳，失业率不容置疑地攀高。在短时间似乎无法恢复。这些信息让我等庸才十分困惑。
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考虑是否买房，除了宏观经济层面的因素外，还有一个要考虑的因素是买的房子是否适合自己。以我们的收入，买个50万以下的房子，down payment和贷款都没有问题。住着肯定比公寓强舒服百倍。但心里会失去平安，担心自己的工作安全问题。特别是看到日益贬值的房子，心里不会好受。
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在宏观经济层面，需要考虑的是，加拿大有关数量极大的baby boomer群体，8百万人以上。占总人口的四分之一以上。有房无钱是其基本特征。未来的10年里，这些baby boomer有多少人会卖房换现金？有多少连房子都不需要的(只需要墓地）？
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6 |* _! _# E) u% _4 R5 U# h9 }一下为转贴内容：
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这几天考试，所以没怎么写文章， 前天终于考完了，于是手又痒痒了，想写点什么。这次我想写一些大家在国外都比较关注的文章。作为一个加拿大老移民（在加5年以上的），我想向大家分享一下我们家的理财经，我和老公都从事同银行业有关的工作，这些年来通过自己的亲身经历，总结了几点，希望可以为新移民或有意移民加拿大的朋友提供一些比较实在的信息。
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) M5 R" ]! K" G5 n话题一：税 O! G `& e$ E1 d8 d
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* ]. V: G1 Y# C加拿大是一个高税的国家，这里的国人开玩笑的说，人生辗转反侧，但有两个事实是永远不变，逃也逃不掉的，一个是，人总有一天会与世长辞，另一个是，人活着必然要纳税。加拿大的税，在发达国家里算是比较高的。不同的省，纳税比例也不是很一样，但大概其说一下吧。如果你年薪在三万七以下，你要准备付大约22%的税，如果你的收入是7万左右，那你的税就会是30%，如果是10万左右，你要付40%的税。所以，如果挣了10万，抛了税就6-7万了。这还不算，买东西，还有付13%购物税。1000块的东西，就要多交130块的税。听了是不是很恐怖？
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不过这个税还是有可以避免或少交的办法的。比如，我老公除了有一份全职的工作外，他还在做帮人家投资理财的生意，这生意是以我们两个人的名字注册的，这样，因为我们是自雇，我们家就是我们的办公室，所以我们每月的房租的５０％可以用来抵税，还有就是，开车的费用（油钱加保险），外面吃饭的费用，等等只要有收据和自雇的工作有关的都可以用来抵税。所以，简单算一下，我去年一个人就交了两万多的税，年底用这些费用抵完税，政府退回我１万多，等于我交了１万的税而已。不光这些，还有如果你搬家，或读书，或为孩子付托儿所的费用，或投资自己的注册养老基金，都可以抵税的。所以，如果了解国家的税收制度，可以利用这些合法的少缴些税，积少成多，真的是很必要的，我家每年从政府领回来的钱都是直接投资近money market,基金等等不同的投资工具里。. Y. O4 O* ~ M( P6 e
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. C! f: _5 c: ~7 Z: A话题二：买房与租房
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/ d8 I: |7 t) ]碑诗省的房价可以算是加拿大最高的。如果是在列志文，本拿比，温哥华市区等地，一套比较好的两室一厅的楼房都要４０万到５０万。我住在阿波斯福特（Abbotsford），这里４０－５０万可以买４００－５００平方米别墅了。加拿大的房子分为大体三类。在我住的地方，独门独院的别墅要３５－１００万，连体房要２０－３５万 （ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ），还有就是楼房要１５－３０万（ｃｏｎｄｏ）。 我和老公在岛上时，买过一套连体房，三层楼的大约４００平方米，住起来很宽敞，很适合像我们这样年轻的家庭。但是，无论是连体房还是楼房，都存在一个问题，就是要每月交管理费，我们那时每个月除了交贷款还要交１４０块的管理费，后来１年后涨到１７５，这还算少的，一般是２００－５００的管理费。 我们卖房时还让我们交了近１万块的房屋外部的装修费，管理部门一整修就找住户要钱，我们这要了一万，我还听说有一下要３－４万的，普通的家庭，哪里有动不动就能拿出这么多钱的啊。这还不算，住连体房或楼房还有很多不便，有很多限制。比如，我家后院那时候几个月没除草，还被管理部门罚了款，说必须要除草，可是那是我家的后院，我们想怎样就怎样啊，总之一言难尽。很多的楼房还限制住客年龄，比如如果你喜欢这套楼房，但人家要求必须是50岁以上的人才可以，如果你４０岁，你就不能住那里。我有一个朋友，两年前买了套楼房，那时他们小两口刚结婚，那楼房是１８＋，就是说，你必须１８岁以上才可以住那里。后来我的朋友怀孕了大着肚子，进出电梯时就被住户指指点点，告诉他们等孩子生了，他们必须搬走，尽管他们说孩子不会打扰其他住户，但还是被迫卖了房子，搬到政府资助的低收入家庭的房子里（因为买不起别墅一时也找不到价钱合适而且可以带孩子一起住的楼房）。! m& p) ?7 f$ `9 r
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所以，因为以上对连体房和楼房的认识，我和老公实在不想买连体房或楼房。所以唯一剩下的就只有独门独院的别墅了，以我们现在的收入，贷款买房是没有问题的，但是，我本身在银行做贷款的，老公在做个人理财，我们两个碰到一起，开始计算买房和租房的得失。' W+ X* m z' ?5 O3 `5 I. E3 t9 z
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/ b, b- y% G& Q% v- O先说买房，如果我们今天就要买别墅，假设４０多万的，假设把几年的积蓄用来交首期，然后再代款25万的话，２５年付清的贷款，在加拿大，５年的利息现在在5%左右，这样算起来，每月的贷款要$1462（加拿大的贷款利息很有可能还要涨，因为现在加拿大银行已经几次降息，所以算是很低的了）。除了贷款费用，还有房产税。我的房东，现在的房子价值５０万左右，她一年要付５０００块的房产税（政府的税，不交不行的），所以税合为每个月４0０左右；还有就是房屋的保险，这么大的房子一个月保险要１0０块左右吧，还有就是垃圾收购费，每月５０块。这些事不交不行的费用，1642+400+100+50=2192块。这些是买房的固定支出，然后就是其他日常支出，电视天线，上网，电话一个月100-150块，水电，一个月100-200块（冬天比较费电取暖）。最后，房屋的保养和维修，加拿大的人工很贵。前几天我们租的房子的电插销坏了，请了个电工来修，用了不到一个小时，换了一个零件320块。水管漏水，请管工来修，380，房子的外面每3-5年要粉刷一次，3000左右，我的房东最近刚洗了房顶（每1-2年就要洗），修了修阳台，3000块。我房东的房子地基出现了问题，下陷得很厉害，据说如果要修，要3-5万块。如果你家有很会修东西的老公，在加拿大就会派上大用场了，呵呵。所以总结一下，如果养房每月一般要2500-3000块，还时不时会有意外开支，都是比较大笔的。' Q: U: X' E0 H' J9 R' P
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3 A) _1 |9 P2 N+ Y现在讲到租房，如果租一套同样级别的别墅，包括五样电器，（洗衣机，甩干机，电烤箱，冰箱，洗碗机）在我们这里一个月在1500-1800左右，加电100一个月（一般水势含在房租里的），再加上网电视，100块，室内保险80块，都加起来，1800-2100一个月。如果家用电器坏了，是房东的责任修，所以一切的室内室外维修和维护都是房东承担。所以，如果只是租，一个月2000，没有其他的意外开支，不用担心房屋维护维修，不用交房产税，垃圾处理费，等等。享受一样的生活质量。在给你算一个帐，如果你把5-６00块一个月剩下来的钱存进一个注册养老基金，６00块再加返回来的税可以变成７00，然后再放进基金投资里，７００一个月，一年不加利息就有８５００左右。加拿大的基金在过去的几十年的平均增长是12%，如果就算按10%增长的话，８５00一年就可以赚８５０利息，利滚利，再加上你每月都存７００， 25年以后等那些买房的把贷款还清时，你会有多少钱了？我算了一下，不加利息，光是你的本钱都要２０多万，如果算利息的话，那就是近$92万8千7百83块.38了。（我用财经计算器，以每月700，10% 利息存二十五年，算出的结果）。2 D3 H* u! T# v! j$ M2 o+ @, ~
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当然，很多人会说，买房是一种投资，房价每年都在升，等２５年以后，４０万的房子也会卖１００万或更多了。说的也是，但如果你贷款３０万，你知道２５年的利息是多少吗？如果按平均６％算光利息要３０万左右。２５年内你还付了１２万的房产税（５０００一年＊２５年），当然，随着你房子的升值，你的房产税也会逐年递增，这只是个保守的估计。还有就是２５年内，你还要花钱维修吧？１０－２０万都算起来不算多吧？还有就是２５年的旧房子，恐怕也不会有全新的房子那么值钱吧？唯有一点就是，那买的地皮有可能会升很多，比如我们这里温哥华北的地皮非常贵，不过那也是将来的事了，谁也说不好。不过如果你买了这房子只是为了自己住，那这个升值也和你没关系，因为，除非你卖了这房子才能拿到钱。
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尤其这几年虽然加拿大比美国好些，但各个大城市在去年也相继体验到了房屋贬值的现象。这个现象在艾伯塔省尤为明显。碑诗省市中心较贵的房屋也都相继贬值10-20万不等。对于我们普通老百姓来说，我们的经济资源是很有限的，所以在投资上应该注重的是diversification，说白了就是不要把所有的鸡蛋放在同一个筐里，不要把一生的积蓄都放在一个投资项目里，这样即使哪天你投资的一个项目不是表现得很好，你还有其他的投资保险你的投资。
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所以，总结，我和老公决定现在还是租房子，把剩余的钱存进长期的投资项目，当然也不排除将来会买房子，但要等房价降降再说，现在买房还不太合适。当然投资也是有风险的，他会跌会涨就像股票，但如果明智的选好投资工具，高风险的低风险的工具合理的使用，风险可以降到最低，而且回报也绝对比银行的定期储蓄强很多。话又说回来，我和老公离退休还有３6年呢（如果以65岁退休算，但我们准备如果一切如计划的，50-55岁可以退休），所以我们投资短期的起起落落对我们的长期影响不大，如果是40以后的投资者，应当选风险相对比较低的投资工具，50岁以后就应该注重怎样让投资保值，而不是如何以最快的速度升值了。
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好了，先写到这吧，这只是我个人的见解而已，我知道很多人特别是我们华人对房子的感情不是一般的深，所以归根结底，买房还是租房都是自己的爱好和自己的选择，而且也是公说公有理，婆说婆有理，也是没什么好辩解的，因为其实怎么看都对，我写这个只是想让大家用不同的角度看待以下这个问题，然后作出对自己，对家庭，对将来最好的选择而已。 |
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狗仔卡
发表于 2009-6-15 08:41
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