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购屋的真实成本远超过贷款，传统上只把每月供房交给银行的数字当成购屋成本，其实是错误的。3 T. t5 Y4 f6 e" h4 U' z5 G* }% ?
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为什么？因为房子是消耗品，车子是为了开，房子是为了住，如果拥有汽车的成本必须包括油钱保险维修，房子当然也有类似开销。) [; f2 O9 Z2 S9 n: z2 h
% ~7 {. @+ s, {有些人辩说，房子会涨价，汽车不会，房子怎可以当消耗品。嗯，房子会涨价固然没错，但是长期下来，其实跟通货膨胀的比率差得不远，而且房子会老旧，屋顶窗户水管电线都有一定寿命，这些成本当然也得算上。& a" p) h' d3 P: R& j! E8 U: B! o2 K+ F
6 g8 ?4 t$ H: G7 M6 J8 T; i3 u' w又，一般人有了房子，除非换工作到远方或退休到房价甚低的区域，不然换房子其实是在同一个区域，同样的房价水平上面换，增值的房价其实无法拿出来作为产生利息的本金，更不可能花掉。除非搬回去公寓租房，不然增值的房价其实主要是心理安慰。就不用再提买卖房子以及搬家的各种成本。; N- N! E6 h6 s9 w
# m: y9 x) f, g, ]算一个简单的例子，王大房准备在多伦多买一个加币三十万的独立屋(Single Family House)，方便起见，假设头期款自付25%，也就是$75,000。5年固定利率假设可以拿到4%（别忘了现在是处于歷史最低点，正常的利率比这个贵1.5-2倍），25年付清，在TD的Mortgage Calculator可以算出，王大房的贷款负担是：每月供款 $1,183。8 B$ B4 J! S* Q2 _ K& J- l2 F
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感觉上好像好便宜，一个月不到 $1,200就可以住得起自己的房子(*)，这可比租房的生活品质好太多了。但是在这个简单的算术里，至少有几个成本被忽略了：4 G* b6 n' ~/ `! J) H
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地产税：$250 ($300,000 * 1% / 12)2 a4 z1 z& \; @
水电暖气：$200
0 R6 J- W. t3 E1 f6 ~0 x; C a房屋维护：$150（少算了，因为一般建议是每年会花房价的百分之1，那就是$250/月）
" e1 s r$ v1 |2 M4 T% h" D以上是实际上从口袋掏出去的钱，没有讨价还价的余地，一个月将近$1,800就这么花掉了。
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! t$ q$ ^# ~( ?; z8 \(*) $1200的月供有部份是还了贷款的本金，也就是变相的储蓄，一开始的时候这个部份非常小，等到还本金的部份大到一个程度，可以把它当成是类似下面计算、有机会成本的首付。0 x& h+ j/ X- R" z/ S) n
. l0 X0 |, D7 w- [但是头期款付的$75,000，其实可以安安稳稳的躺在生利息的帐户里，假设无风险的利率水平是2.5%，税率25%：机会成本(*)$117.2 ($75,000 * 2.5% / 12 * 75%，方便起见，不计算复利)，如此，王大房拥有大房的真实成本是$2,000。
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(*) 机会成本看起来很小，其实长期复利累积下来很大，如果年投资报酬率长期可达到8%，避利息而就股利一般可以将税率降到20%以下，那么机会成本就成长到$400，自己拥有房子的成本其实是$1,800+$400=$2,200。
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狗仔卡
发表于 2009-7-20 08:22
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