感概万千谈房市

牛肉粉丝

家庭收入上10万的老外并不是那么多的，中国人可以一家两口都去工作，但不是所有人都这样的。
考虑到平均收入情况，房价还是很高，当然和中国比不算很高。中国人可以不吃不喝买房，但老外不可以。
  [9 j% d6 M6 \) E! m5 h$ Q6 E( @你只是以中国人的想法来对本地房地产行情进行分析，但中国人在买房市场中只是那一小部分。或许在温哥华可以左右行情。
0 f: i& c2 p7 c9 f每天中午的新闻的财经板块，都在强调危机并没有那么快过去，现在的情况并不是那么乐观的。当然他们可能是错的。
) A8 I6 f; ^: |$ j5年前不知道吃饭多少钱，但我知道4年前200元的东西，现在肯定是不需要600元去买的。

朝阳

看样子，还是欧洲一些国家对市场管理到位啊。

人@旅途

在国内大概经历了两次通货膨胀，88年，和2001年。工资在大概五年左右的时间内翻番，88年之后逐渐房改，2001年之后全国各地的房价暴涨。都说经济危机十年一次，我看2010年过后经济慢慢向好，房价肯定会涨。

appletutu

一年买一个房子，还是公开的秘密，。。。。

小黄

这样和你说吧。每年，我的房客帮我在MORTGAGE里面付掉的本金就有6万。每月租金盈余1000， 每年1万2。合计7万二。这还没有算两个因素
) M, K5 x9 ^6 ^1。还本和盈余每年递增（因为利息少了）
2 \$ Z+ E) v8 z2。房子涨价本身。
BMO 发表于 2009-10-29 19:20

, s! K0 J6 _, Z% f+ TWhat is your discount rate?
What is your projected discount rate for the next 10 years?

nmzqswy

我总结了，这个紫光总是在房价要跌的时候跑来忽悠大家买房。这比去大家口袋里抢钱更恶劣。

nmzqswy

说得好。我们看房子价钱不能只看本地。还要看其它城市和国家。资本就是一碗水， 往地上一泼，他自己找有坑的洼地。它可以从股票流到工业，从能源流到房地产，从温哥华的房地产流到EDMONTON房地产。经济学上叫水波效益 ...
BMO 发表于 2009-10-29 17:13

) }5 G" c2 ]+ z0 r

7 e/ n* [9 [+ n  f" M美国那个被雷后精神崩溃，开枪杀同事的哥们就是因为买了19处房产。

caoqian

美国那个被雷后精神崩溃，开枪杀同事的哥们就是因为买了19处房产。
nmzqswy 发表于 2009-10-30 08:24

他就是一个最好的反面教材.

Rapala

你所谓是买一个押一个，用equity做downpay再买吧。

8 X* p; n: z' E1 D我猜你第一个是2000以后买第一个房的。因为你不知道利率高的时候可以多高。当政府不得不提高利率来压制的通胀的时候，你就会发现你的按揭供款额会暴涨，而租客 ...
0 Q$ }' T! Q7 i小黄 发表于 2009-10-29 18:36

/ ]3 s! z& ^3 \( |( F3 X如果提高利率，比如到了０７年最高时候６。２５银行的prime, 拿浮动的一般可以拿５。５％，定期５年的５％，对贷款人并没有太大的影响。如果再往上提高利率，通货膨胀肯定很厉害，那房子早提前涨上天了，比如翻了一倍，租金就算没有一倍，也有５０％，没有看到房东有什么难处，最不济还能卖一套房子或者用LOC去还贷款。

萨隆吧斯

说得好。我们看房子价钱不能只看本地。还要看其它城市和国家。资本就是一碗水， 往地上一泼，他自己找有坑的洼地。它可以从股票流到工业，从能源流到房地产，从温哥华的房地产流到EDMONTON房地产。经济学上叫水波效益 ...
1 l+ K1 Y0 [& ?( m3 g! NBMO 发表于 2009-10-29 17:13

你在赌博。

Rapala

5年前不知道吃饭多少钱，但我知道4年前200元的东西，现在肯定是不需要600元去买的。
牛肉粉丝 发表于 2009-10-29 19:33

他说的是５年前没有工作，我记得我那时候确实是2００多／月吃喝，现在已经提前过楼主说的５年后的生活了１０００／月，不是说物价涨了５倍，外面去吃的次数多了。

牛肉粉丝

在国内大概经历了两次通货膨胀，88年，和2001年。工资在大概五年左右的时间内翻番，88年之后逐渐房改，2001年之后全国各地的房价暴涨。都说经济危机十年一次，我看2010年过后经济慢慢向好，房价肯定会涨。
( ^& l4 }8 V" c人@旅途 发表于 2009-10-29 21:58

+ w( ~, m, ?4 ]$ c( i+ Q我的一个同事，80年代中期来到Edmonton，当时他拿2万左右，房价在10万，当时他感慨买不起房，准备到小镇上班。但后来工资涨了不少，但房价并没有涨那么多。他也才在Edmonton买了房。
1 r- |9 U; \' B7 W* ]不见得所有的通胀都是房价涨幅大于工资涨幅的。

牛肉粉丝

他说的是５年前没有工作，我记得我那时候确实是2００多／月吃喝，现在已经提前过楼主说的５年后的生活了１０００／月，不是说物价涨了５倍，外面去吃的次数多了。
Rapala 发表于 2009-10-30 09:10

# ^0 p7 C1 t; a0 ?1 Y( F2 E/ \他是对比了不同时期的房价，物价。

小黄

如果提高利率，比如到了０７年最高时候６。２５银行的prime, 拿浮动的一般可以拿５。５％，定期５年的５％，对贷款人并没有太大的影响。如果再往上提高利率，通货膨胀肯定很厉害，那房子早提前涨上天了，比如翻了一倍，租金就算没有一倍，也有５０％，没有看到房东有什么难处，最不济还能卖一套房子或者用LOC去还贷款。
* T; v5 A8 ~& h2 U9 Y% V/ NRapala 发表于 2009-10-30 09:05

这里面牵涉到杠杆问题。如果你用比较小的杠杆，20%首付，5年还清。当然没有什么风险。可问题是，这样你的投资房cash flow为负，租金肯定不能弥补按揭。更何况，如果要那么多首付，也不可能每年买一个。
# M, ]% L, b" h# a3 k* x& [
. s$ Y$ K1 j8 b( v: i就以一般的家庭，10~15万年税前收入，如果有孩子，有自住房的按揭，每年最多2万的存款，那已经很节约了。要“每年买一个投资房”，必须：
1）要所有房子都至少接近于收支平衡，就算是negative cash flow，也必须是很少很少，否则5个10个房子累计是不可能承受的。要达到这一点，唯一的办法是延长还款期。5年10年时绝对没有可能。就算是30年，收支平衡都非常困难。
2）首付必须少，以20万一个算。5%也要1万，还有CHMC的费用。

这样就出现问题了，你对利率的计算，不能只看近期“高点”。这样，问你2个问题：
1）假设30年的按揭。温故知新，请问你知不知道过去的30年里，按揭利率最高是那一年？是多少？
' b8 c0 ]! F% f  ?* ]1 _. u2）在通胀最高利率最高的那几年，房价涨了多少？

icing

When 通胀, the house owners with huge mortgage gonna be very hard. And because the interest rate increased, nobody gonna want to buy a house if he does not have enough cash. Probably the house price gonna running lower.... because the demand drop. No good, no good, be prepared!!!

luke

if you donot have 25%cash why you buy house for rent .when people buy house for rent tthey must be have 25% cash.they just keep money not go down!

Rapala

这里面牵涉到杠杆问题。如果你用比较小的杠杆，20%首付，5年还清。当然没有什么风险。可问题是，这样你的投资房cash flow为负，租金肯定不能弥补按揭。更何况，如果要那么多首付，也不可能每年买一个。

就以一 ...
小黄 发表于 2009-10-30 21:05

( A# P7 e' \7 @2 d% s你说的是极端情况，也就是利率涨到10%以上，其实我敢说，10年内没有可能。因为各国政府都吸取了历史教训，宁愿高通胀也不会提高利率到极端去压制。

再说了，一年买一个房子，碰到高利率的年份，也就是一个房子需要renew，把其他房子的利率平均下来，还是可以负担的。
8 }: w; \4 G9 B$ X! b" N& W3 K
9 l/ o6 R/ A% X2）在通胀最高利率最高的那几年，房价涨了多少？
8 _% A  H) k% g: N- [不光要看那几年，要把前后几年的一起来看。通货膨胀意味着物价上涨，工资最终会跟着上涨，最后导致房子上涨。比如说现在，通货膨胀很低，为什么房子还是上涨呢？温哥华和多伦多比去年同期已经涨了20%了，出现抢房子的现象。根本原因是通货膨胀，有人会问，现在通胀率很低啊，但是你忘了前几年的高通胀导致最后的工资上涨，由于07年全世界环境造成的打压，积累了大量能量最后在09年爆发。

小黄

. h+ D! i" Q# W" a% ?) D: ^+ N

你说的是极端情况，也就是利率涨到10%以上，其实我敢说，10年内没有可能。因为各国政府都吸取了历史教训，宁愿高通胀也不会提高利率到极端去压制。
" ?9 ^# y4 x8 E% O
Rapala 发表于 2009-10-31 20:04

6 ^+ n! m! K7 \按照你的理论，奥巴马就是天才，而里根是白痴？我告诉你，里根不是白痴，他的智商高的很。他提高利率不是为了好玩，是没有选择。美国经济建筑在美元信用的基础上。虽然现在信用已经打了折扣，但还是比别的国家强。

" ~, H( `$ Y3 {2 o& u1 {8 b等到真正意义上的通货膨胀到来之时，他不提也得提。通货膨胀具备正反馈效应，如果不提美元就真的会和里拉一样。古今中外还没有房市崩盘造成政府垮台，但通货膨胀造成政府垮台比比皆是。
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况且上一次的高利率可不是10%那么简单吧？Fed rate在1982年是18%，5年锁定是20%吧？按揭利率超过10%的时间跨度达到5年以上，而且在期间房价只跌不涨。

我们就算假设这次高利率只有上次的一半，就是10%，那么每月还款多少？投资者自身的日常开销本来就更紧了，根本无法承受这样的按揭。
" S4 J, |6 q) O1 |+ O& [
5 z% T4 G, f) _

2）在通胀最高利率最高的那几年，房价涨了多少？
不光要看那几年，要把前后几年的一起来看。通货膨胀意味着物价上涨，工资最终会跟着上涨，最后导致房子上涨

请注意，你自己用了“最终”二字。工资“最终”的确会涨。但工资上涨是通胀的最后一环。租客都是工资链最底部的人，他们能把食品涨价对付下来就谢天谢地了。等到投资房的租客最终可以承受更高租金的时候，投资房已经被法拍多时了。房价当然“最终”也会涨，但那又是多年后的事情了。你的因果关系没错，但忘记了恢复牛市是个长期过程。而房贷是要月月还的。

归纳一下，不用高杠杆就不可能每年买一个，用了高杠杆有点风吹草动就完蛋。你所谓的涨工资涨租金取HLOC，都只对低杠杆的投资有用，高杠杆的根本拖不过3个月。

雨过天晴

特北京

小黄的分析很透彻，杠杆确实是双刃剑。

Rapala

按照你的理论，奥巴马就是天才，而里根是白痴？我告诉你，里根不是白痴，他的智商高的很。他提高利率不是为了好玩，是没有选择。美国经济建筑在美元信用的基础上。虽然现在信用已经打了折扣，但还是比别的国家强。 ...
. y/ }" _5 O" i0 y小黄 发表于 2009-10-31 21:57

说那么多没有用，事实上06，07年的高通货膨胀，粮食涨100%，有色石油都是翻几倍，也没有看到有多大的利率涨幅。中国产品限制了西方的通货膨胀，这是里根时代没有的，要辩证地看问题。

happy5885

佩服Rapala敢想敢做，我虽然有时也这么想，但没胆做。历史不会简单重复，一战二战相隔那么短，而第三次世界大战看起来遥遥无期。人类学习得很快，高利率的时代也许一去不复返，这个世界总是撑死胆大的吓死胆小的，我们永远不能明白别人为什么能赚那么多钱。

happy5885

炒楼的当然有亏本的，但也要看到大部分炒楼的都在那儿偷着乐，这个我要佩服一下温州人，活该人家富得流油。

小黄

佩服Rapala敢想敢做，我虽然有时也这么想，但没胆做。历史不会简单重复，一战二战相隔那么短，而第三次世界大战看起来遥遥无期。人类学习得很快，高利率的时代也许一去不复返，这个世界总是撑死胆大的吓死胆小的，我 ...
happy5885 发表于 2009-11-1 17:36

所谓“历史不会简单重复”，你不知不觉用了双重标准。给你总结一下哦，你的逻辑就是：
别人成功的历史，会在你的身上重复；别人失败的历史，不会在你身上重复。
4 O: v& P4 x/ u9 m. X5 O
如果认定历史不会简单重复，那么一个最直接的结论就是，在阿省人的炒房意识已经被唤醒的今天，要再投资房地产，亏多赚少。

小黄

炒楼的当然有亏本的，但也要看到大部分炒楼的都在那儿偷着乐，这个我要佩服一下温州人，活该人家富得流油。
2 A% I0 A. h# O4 @7 e! W: l3 e  t* Nhappy5885 发表于 2009-11-1 17:55

赚的爱吹嘛，沉默的是大多数。
真正意义上的炒家，的确是发财了，发的是毫无经验一心发财高位接盘的人的钱。

永安里

48# 小黄
" m2 j: Q0 ~; X9 R7 W: c
; m5 y) _. ^! ?2 m& c3 C3 G

平安是福

永恒的话题

zychen1973

Good points.
Ding 紫光 and Rapala and  小黄 .