浮动还是固定, 精算!

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

, G" F0 Q9 ~6 b1 }Oh I know what that means now.

Rapala

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
3 e+ f. R( C, s3 }/ x# Y5 r) Q
如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
小黄 发表于 2010-1-24 20:46

5 year fix 30day Close (金融机构)
       
3.59%

9 z% G4 c* k4 b) tVariable 　p = 2.25 %
5 A( R! L% h% x　5 Year Close        
5 f1 _. b; {6 ~8 k# KP-0.20%

5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输者把自己ID密码交给对方。

精打细算

这个讨论有意思。

如花

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。

小黄

5 year fix 30day Close (金融机构)
4 f- C( d2 e+ _! p9 D& L0 r; J       
3.59%
6 p! p5 c- x/ p, l: ~
Variable 　p = 2.25 %
, F0 o, J8 D1 Y0 _2 |　5 Year Close        
4 ^5 W% Z" |0 {$ D; f: a  fP-0.20%
8 i* a: ~9 Q+ E) U1 m3 h
5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
; X& m1 ^* O8 m2 T这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输 ...
Rapala 发表于 2010-1-25 08:54

% b. e8 L# ]# Q/ y1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？
* ?. U" x: l0 ~/ x4 c2 b
2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。
: K8 e0 o( N) U/ w7 H/ A- Q0 E
3）你的账号于我无用。还是吃饭吧。谁输谁买单。赢家决定地点客人。价格上限为1/10盎司金。

小黄

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。
如花 发表于 2010-1-25 10:33

) a6 o& c, ]" D- K) v/ a不见得啊，格林斯潘下台前不是把利息涨上去了吗？没过多久又降下来了。
所以即使“绝对利率在两年半内高于5%”，固定也未必胜出。还是等满5年才能看清。

Rapala

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？
3 C: _8 A( O3 a3 B- {* Z8 p
" ~9 f, `( l: @$ t) Q( j2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。
, E* o4 j( f, u3 p% F( o
5 C5 v% i( }8 n; S: P3）你的账号于我无用。还是 ...
" c0 X* g0 o* ]* k5 W小黄 发表于 2010-1-25 18:26

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。
( {/ d" X5 Z$ x* D; @
, y9 A2 ]1 M2 I3 y0 N贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌注是5年以后实际付利息的利息差，不算本金，怎么样？如果你觉得赌得大，设一个上限，比如你说的1/10盎司黄金。

计算公式简单一点，5年fix, 10万x3.59%x5
5年varible, 把不同利率乘以时间相加
, E' H; L! C+ A- j0 Y9 a% T另外还要提醒，考虑到每个银行的prime不一定相同，你用那个银行的最优惠利率，比如RBC的variable=prime-0.20%, 那么以后永远用那个银行的prime计算，公平吧？

小黄

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。
8 s6 D! n6 ^& W5 h6 O9 ^3 k8 m/ Q
贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌 ...
/ r+ W7 O! R) t% ORapala 发表于 2010-1-25 21:59

: |4 a: `  ^; Z9 a6 ]/ N* H1 |最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。
8 W& o3 T* D2 _( A% b2 C& g
我提出的条款是：
: T8 N6 a$ U4 S/ m1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
8 v  a/ ~# V" U2） 固定以10年还清算每月还款。大陆移民我所知的往往都在10年内就还清了。
' w, P& n) V7 x* l) E3） 浮动以每月还款和固定相等计算，无论利率。
9 q: A, I, o/ y/ v: R! _. E4） 算5年终止时的贷款余额。
5） 2010年一月开始，月底还款。

Rapala

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。

我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
: k2 J  |- p& }* i+ Y: w% E9 Q2）  ...
小黄 发表于 2010-1-25 22:49

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！
2 S1 X8 [6 f* P( {: d. z, p8 b
你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：

浮动任何时候都比固定利率要好。
1 \7 m2 f- Z2 {
换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号）, 固定也比浮动好的时候。

小黄

( f! a) P0 m, m! m3 `9 U! w6 L

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！

: F. [+ z% ~1 J- o$ E! _2 T& f你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：
& c" }) ]& D* m5 w8 N2 U$ C
浮动任何时候都比固定利率要好。
) E' }# \3 X# j' m
换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号 ...
5 _6 P2 D3 U1 X3 c' @& mRapala 发表于 2010-1-26 08:49

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
0 b, {* ~' p' u1 @0 k2 }2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。

小狗妈

39# Rapala
+ U/ q; i+ S# @2 _/ t+ H, V. K
看高手过招，就是外行看看热闹，也爽心悦目。
5 h4 s' c; d, U/ t! C8 T! @4 p
有一问题请教，请各位高手给看看该如何是好：

期房，可能在9月份交付。银行给HOLD ON 一年的五年期固定：3.99；我觉得太贵。因为央行刚刚

发话至少在年中前不可能更改PRIME RATE ，有专家，或者权威人士甚至说要到第四季度才有可能变动。

我有点小小的奢望：希望能在6~7月份定一个3个月有效的（象现在的3.75）那样的 或者干脆改成浮动。

4 u9 e0 }7 K7 P6 o* B银行的MORTGAGE SPECIALIST 说可以选择：3 YEAR OPEN VARIABLE RATE （2.75），说随时可改成
3 r1 ]1 Q% M5 ?6 h8 C& B
CLOSED VARAIBLE 或 FIXED RATE。甚至可以随时更换银行（交房后）。我不确信她说得对不对。
: {7 N* {4 E. ?  [/ }
问题：1  她说得对不对？可随时更换吗？交房后可以换其他银行吗？
      2  到底该选哪种好呢？

9 F' e2 \; B$ X% c; K谢谢各位！跪等答案！

小狗妈

41# 小狗妈
8 c3 V! B+ Q7 t) s* m
我必须马上做出选择。大师请施援手！

小狗妈

期房选浮动是不是太冒险了呢？

还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？

小黄

期房选浮动是不是太冒险了呢？

还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？
小狗妈 发表于 2010-1-26 19:14

这个指的是3年内全open，到了3年要续。如果你5年固定不可能比3.75%更好，而又能拿到 prime-0.2% 5年close，就拿。

当然，只是一家之见。

小狗妈

谢谢黄教授指点。

: v5 C1 v8 x4 ?) q但是有的地方还是不太明白，我想我是太笨了哈。

我真正的开始付MORTGAGE 是搬进房子后才开始。现在只是5%的首付，以及“预定”的贷款利率。
7 H% M9 r2 g* x7 ]7 L$ i8 r: }
银行只是相当于PRE-APPROVAL（我的理解），而后 BUILDER可以到银行借钱开始造房。但关于

FINANCING的所有资料都必须送到律师手里，其间不能更改。

: @6 P$ Q! r, o% U" f8 c) D我的问题是：如果我选择3年全开放，也许半年后 5 YEAR CLOSED VARIABLE 变得更好，比方是：PRIME-0.3，那我到时可以选择那种，是不是更好？

小黄

如果不是马上付款，先open也可。但要问清楚条款。好比我的open，头一年如果要还清该用其他项目，要付出100多元。

Rapala

41# 小狗妈
9 s6 p& U4 s# G你仔细看看我和小黄的争论，就可以找到答案了。他在开始时间上都要和我争，就是越往后越对variable利率不利。
; r# Q9 h  t! i. m( @
根据你的情况，我在一搂只是顺便提了一下，现在详细讨论一下吧。９个月以后交房，那么你不管选什么利率，期限都是交房那天算起，从现在开始到交房由builder帮你付给银行利息。
7 t; {) z$ Q$ p/ J, E1 ~0 d
１。如果选variable open, 到了交房后再选最适合的利率，但是到时候说不定没有比现在更好的固定利率了。而variable close的折扣可能比现在好，因为在很短时间内变利率，银行没有罚款但是会有一些closing fee，具体要看合同。
* y1 z. f; N( [. D2 O; H; p
0 ?7 O' A. u- s8 e２。选固定，那么如果你选３年的，实际相当于现在锁定一个好利率到９个月后开始用，根据当前形势，９个月后固定３年可能要涨０。５％，　prime也可能涨０。５％，已经和你的利率差不多了。如果选５年更保险，你的贷款合同到2015年９月才结束，将近６年的时间而利率只是３。７５％。
  q" z: d+ B2 F* i2 T+ g
: K& B+ J) M. P: v３。如果选variable close, 是最下策，因为９个月后有可能有跟好的deal出来，比如prime-0.5%而你没有任何变动余地。

Rapala

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
: O( r# T5 f1 B2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。
8 t$ u3 C! s/ e, |5 S( K) G小黄 发表于 2010-1-26 18:52

; h8 j# q. W3 }3 O+ B黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？

阳光沙滩

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
! a1 r  L! ^! l8 J8 ]那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
+ e# r! \( u1 wRapala 发表于 2010-1-27 09:06

* c1 T7 {% k7 P( E. U# |赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。

小狗妈

谢谢大师指点。

$ g; J  x% K& G6 [只是银行给我的利率因为不是3个月内要用到的，所以是3.99， 而不是3.75。因为央行的政策起码维持到年中，所以我希望在6~7月份的时候固定住一个5年固定利率（那时就是3个月内了），实在不行转成浮动什么的，但是有风险。才拿不定主意。

Rapala

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。
阳光沙滩 发表于 2010-1-27 11:12

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。
8 B$ P. [: |+ a
6 b( F' e# r; m" P4 Q2 e, L如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。

不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜利会很小，小到以１／４目取胜，我一楼的例子充分说明这一点。黄教授只是犯了教条主义的错误，教科书上说历史上浮动好于固定，他就相信了。其实人家比的是大银行的历史浮动和固定，并没有考虑一些特殊因数。这些特殊因数包括：

１。从小银行可能拿到更好deal ,比如３。５９％的５年
6 C# |0 N: a& T: f２。开始时间正好是利率上升周期的开始，比如２００４年时，或者２０１０年下半年
3. 期房，开始时间推延了几个月。小狗妈
6 m4 L) W) ?: n' |0 |# m4。由于通货膨胀的影响，利率上升速度很快，比如２００７年时候。

小黄

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

+ ^  l- w' x  {, |5 H那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
' |) M3 |) @3 s  W' A7 B那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

你又偷换了概念。
我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
1 \+ f2 Z/ [/ n9 J0 W( C你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”
& x" u! j6 I0 c& ?! d' c
( [7 O, a. x5 H8 P, ^这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好比买指数基金，可也没有谁咬定只赚不赔。稳妥可以是90%，但没有必要是100%，看稳妥不稳妥很简单，把过去N年的都算出来，好比2009到期的5年固定比5年浮动，还有2008，2007，倒推上去，看看究竟哪一种是稳妥赚钱，哪一种稳妥赔钱。

小黄

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。

! T" f' q+ x4 n* b* X如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。
7 ~' w3 T) |* n) y
不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜 ...
" F! x( u# D& `. TRapala 发表于 2010-1-27 12:10

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。
* t$ a& I" k2 `! u; J9 h8 f- p/ a! {
" a7 m! z2 q* E我38楼的条款你是否答应？

张玉

３。５９％的５年固定 /  
' B+ y$ f5 P* v7 @; M% U0 j. J是哪里啊?　　

Rapala

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。
( u" w+ N0 l6 t; c
6 j" {9 U; u+ N0 R7 h我38楼的条款你是否答应？
小黄 发表于 2010-1-27 18:27

9 a0 h5 V9 ^6 E! x0 {9 i( O你自己慢慢玩吧，赌是你提出来打的，赌的方式方法也由你定，那我还怎么打得赢？

要不咱们也按江湖规矩，你提出挑战，那时间地点当然由我定。

Rapala

你又偷换了概念。
, j! ]: ~0 l4 g我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
! m% |5 Y3 r6 u; D& }' w, q& b你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”
! M, c4 B" C; [5 y) g5 J+ k
这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好 ...
/ u; j$ ^8 w& K, d小黄 发表于 2010-1-27 18:23

看来你是挑战大家的中文理解能力，还是自己的中文换会小学老师那儿去了？

ChiaPet

继续讨论呀！
* Q3 t* S* ?) `! w9 T这帖有用。