负债历史最高 投资报告唱衰加国楼市

get8686

2009年加国房价劲升19.3 % 上升速度超过经济基本面

Edward Jones 的报告称：“加拿大各地房价不断上扬。这帮助缓解房主压力，也同时令买家焦虑。我们主要的忧虑是，房价的上升速度超过经济基本面，因而很有可能下滑”。


7 k8 a+ W2 K- M% |6 X+ J; u

% }( L! x/ U0 q5 d) ~2 Y: ]1 x3 r% G
6 L9 _( M$ T" W2 H: h' q* b  f- }- B全加各省平均房价
2 e- X# _/ ?( N" y3 g$ ^6 }8 Y2009年，加拿大楼市从衰退中走出低谷，平均销售价格劲升19.3 %，全国房价达到 $337,410，与此同时，失业率居高不下。

Edward Jones 的分析师 Kate Warne 和Craig Fehr写到：“经济刚从衰退复苏和相对强势的房价意味着需要小心，投资分散人士可以高枕无忧，而计划追加房地产投资的人士要仔细考虑”。

Edward Jones 分析师认为，消费者收入和出租市场这些经济基本数据不足够支持加拿大当前房价，房价上升速度超过了房租上升速度。
5 H2 i* [/ R  E; q& k# o# d

+ M( O! }6 m" m! b- p/ Q
房价上升速度超过房租上升速度
( {! L7 u# g& R; J- W$ u负债收入比146.2% 历史上最高水平

5 \3 L; K+ |; M, |加国民众为能够避免美国金融泡沫破灭的痛苦欢欣鼓舞，与此同时，加拿大家庭的负债额与收入比正处于“史上最高水平”(historically high levels)。
6 Z+ ~! G1 O8 o

) y/ Y/ X9 B( B3 A( j/ @; C加拿大家庭的负债额与收入比历史曲线
& r- o1 E) @* q8 {/ X普通加拿大人的负债收入比（消费者借贷consumer borrowing / 可动用收入disposable income）一直在攀升，当前是146.2%，历史上最高水平。

! J! D3 p' @# M% \/ |这也远高于美国曾经达到过的历史高点130.6%（ 金融危机，经济泡沫破灭前）

利率上升时 过度负债将会有灾难性后果

0 R# Z& Q8 P, ^+ i0 P过度负债或将成为“加拿大金融系统最危险的因素”之一，同时这将使普通加拿大人在利率上升时的经济环境中变得更加脆弱。



0 ]0 e) c; S& C! z如果利率上升3厘（3个百分点），一份$254,514 （25万）的按揭意味着每月多付$444利息，而税后在加拿大收入每月增加$444谈何容易。
/ P+ X8 g9 f0 s
因为民众别无选择，就只能想着如何节约钱，削减开支。
) n: K. p0 J4 \: }
Edward Jones 报告称，利率上升3厘，也就意味着消费者，每年需要削减18亿的消费，这会反过来影响经济和就业机会。
) w* u+ v4 I* L& D- d; f; ^2 L
投资报告也建议投资者应避免投资楼市和减少持有银行股
1 S# D1 ^- `. P" O* G% G2 {* K( a% j+ @著名分析师罗森博格：加拿大经济脆弱 反弹由地产带动 房价恐跌两成
: N0 |2 P' T8 j# r
0 g4 u# J0 ]8 O; Y9 F! P( F

6 I; s8 N+ ^, m曾准确预测美国地产泡沬破裂时间点的著名分析师戴维·罗森博格(David Rosenberg)近日表示，加拿大目前所经历的经济反弹主要由地产市场带动，他认为地产市场的过度上涨形态将得到修正，加拿大房价可能会出现至少是20%左右的跌幅。

& G' b; S2 z2 c1 u戴维·罗森博格曾经担任美林证券(Merrill Lynch)首席分析师、现为加拿大市场研究机构Gluskin Sheff Associates的王牌经济学家。他近日表示，预计加拿大的平均房价将至少下跌两成，对于地产市场热得冒烟的温哥华和多伦多来说，打击之大将不言而喻。

. L, W5 \- }6 }+ K/ W, [加拿大经济去年以来表现亮眼，加拿大央行最新发布的数据显示，今年一季度，加拿大经济增长幅度达5.8%，这是自1999年以来最好的季度增长。而此前的许多经济学家也表示，全球金融危机以来，加拿大成为世界上率先复苏的几个国家之一，且复苏力度强劲，经济走势出现“V型”反弹。
! n' B7 V7 X4 {! n! Y8 `. o8 {
* {3 z1 H; h! H* ]& W1 e不过，在戴维·罗森博格看来，所谓的“V型”反弹，主要是由炙热的楼市带动的，受地产市场销售畅旺影响，建筑、零售等产业的表现也相当坚挺。戴维·罗森博格语出惊人地表示，如果剔除楼市因素，加拿大经济几乎停滞不前，几乎可以说是零成长。

# @  U; ?3 a0 n0 X( k( p3 U3 A戴维·罗森博格认为，加国楼市价量齐升的火热景象主要是由超低利率造成的，由于买家可以非常容易地得到购房资金，因而纷纷进场一圆自己的住房梦。他指出，目前加拿大地产市场和美国房市泡沬破裂前的景象颇为相似。

事实上，早在2004年，当戴维·罗森博格就先声夺人，率先指出美国地产市场有泡沬化迹象，当时受到代表业界的美国房地产协会质疑指责。但他依然坚持认为，自己的分析坚实有据，无可置疑。
$ f6 S6 \7 G4 S0 z) a# `! F
, m; \, ~) C' X而早在今年2月初，加拿大主流媒体《环球邮报》也曾引用戴维·罗森博格的观点，警告加拿大地产市场可能存在泡沫。文章指出，泡沫和经济衰退非常相似，都是很难定义、而且很难测量的。很多时候，人们要等到泡沫破碎的时候，才意识到之前市场处于泡沫的状态。
" {' F$ j! O- G) M
戴维·罗森博格说，泡沫不是一个呱呱乱叫的鸭子，能让人们立刻意识到他们的存在。目前，尽管很多经济学家、业内人士都否定泡沫的存在，但是他们也都承认，泡沫很难被衡量、被预测。

6 F7 R, P. t  K5 S5 p7 L戴维·罗森博格表示，从去年晚些时候开始，加拿大的房地产市场中就已经出现泡沫。泡沫存在的原因有三，供应紧张(tight supply)、房产价格被高估(extreme valuation)、以及异常扩大的借贷量(dramatic credit expansion)。戴维·罗森博格当时估计，加拿大房屋的价格已被高估了15%至35%左右，但是低利率和避税的心理还在让更多消费者跳入市场、继续推动泡沫增长。

四成加人负债退休 四分一退休者还有房屋贷款要还

" S* w) z& L* q8 ?- l
  _- P3 ?& G+ x4 e0 R/ E/ S
' s+ `9 q$ s2 f0 ]5 f% ~每10名加拿大人就有4人负债退休
0 ?2 K" U! E4 H! v
6 U2 f7 c. y; m5 V0 e/ Z皇家银行的最新调查显示﹐每10名加拿大人有4个负债退休﹐他们年过50﹐资产起码10万元。四分之一年届退休者﹐主要居所仍有按揭。
  Y+ K; Q* c7 j, l0 p
Ipsos Reid为皇家银行进行首次《退休神话与现实》(Retirement Myths and Realities)民意调查﹐了解加人对退休的期待及经验。
) ~, R2 j8 S6 n* q, v6 {$ o2 b+ n
它发现17%退休者﹐揹负消费者债务或信用卡债务﹐7%有其他债务或是共同借贷人﹐5%有投资物业或度假屋按揭。
# O0 p+ P' {4 p, ^3 N: W
( Z8 \* i: f" d7 n0 e逾四分一人退休后有新借贷

这项调查也发现﹐70%退休者认为﹐能够储蓄部分收入依然很重要﹐但逾四分一人在他们退休后仍有新的借贷。

皇家银行退休策略主管戴维斯(Lee Anne Davies)指出﹐那不一定不好。她说﹕「退休者可以取得信贷﹐有利他们管理入息及流动资金﹐提供更多弹性。」
& x6 {+ j# z/ T6 z; A
/ S6 n6 L% P6 \- `% b. `但许多退休者仍然担心﹐他们的储蓄如何能应付漫长的退休生活。
) @% [5 T5 g$ w& p
; p: b: h; {7 d8 w$ ]; u* A通胀与税项是退休者的主要关注

通胀与税项是退休者的主要关注﹐逾三分一(35%)回应者表示﹐他们担心通胀将给他们的退休入息带来负面衝击。退休前的受访者﹐43%的人有同样的忧虑。
( t0 Y* Y* W4 v5 V. ]4 n$ b& t
62%的人说﹐入息税令他们不安﹐三分二人相信未来10年﹐税项佔他们入息的百分率将会上升。
$ M0 [6 i$ F" o- n0 G+ u& G
戴维斯说﹕「维持足够退休入息的关注固属平常﹐但你从未考虑的成本也有可能增加。例如﹐根据我们的调查﹐每5名退休者中有将近1人﹐每年处方药开支逾1,000元。」

从3月10日至19日进行的这项网上调查﹐访问了2,143名成人﹐年龄50岁以上﹐家庭资产起码10万元。其中一半表示﹐他们已经退休。

这项调查的误差率为正负2.1个百分点﹐每20次有19次。
) F: x/ {4 o2 r& V. i! c
年中加息成定局

. x# q( J5 q: R; k$ S加拿大炽热的楼市可能会在本季冷却，并在未来几年在较低价位徘徊。加拿大央行行长卡尼(Mark Carney)周二对国会财务委员会表示，本国经济已由衰退强烈反弹，而楼市的反弹尤其强劲，不过也似乎太强劲了。

卡尼忠告国人，在申请借贷之前必须慎思，因为目前的「超低利率」可能会上升。他说：「在央行的预测期内(到2012年为止)，即是由今年第二季开始，楼市已显着趋软;而有些国民甘冒财绌的风险，央行对此表示关注。」

6 l) S  ?) s9 x2 Q卡尼的忠告已经不是第一次。近一年来，他都不断提醒人们加国人负债额之高，是歷来之最。根据最新的数据，加国家庭平均每一元可动用收入中便负债1.47元。在利率超低的背景下，这个比率是歷来最高的。

3 `7 J" a1 F( Z) p卡尼表示，加国家庭的支出大部分在住屋方面，包括家居装修，而超低利率及家居装修税惠是支出增加的动力。他说，这个开支水平不可能长久维持下去，因为定息按揭利率已开始上升。
' _+ x% M& r  s- M2 u& J- M6 o
6 @5 e/ [2 L  y- a% ?不过，央行会在几时开始收紧货币政策?卡尼没有明确表示。卡尼以前曾有条件承诺：到7月之前，会将基准利率维持在四分一厘。但他在上周表示，要收回这项承诺，令不少经济师预测他会在6月1日之前加息四分一厘，甚至半厘。

对于直接收紧银根的问题，市场将他的说话解读为他在暗示央行会提早加息。对此，卡尼看来有点不快。他说：「凡事不会事先预定的」。他继续说道：「那些想预测我们下一步会怎样走的人不应该花时间去断章取义，应该从经济活动、通胀前景、利率水平方面去想。」
7 ?' Z0 u5 i( L/ m7 U6 i
利率6至7月上扬

: T5 ^& x9 a: I( l" T不过，卡尼明确表示，利率将会上扬，如果不在6月1日，便可能会在7月，因为加国经济不再需要紧急货币政策。他说：「我们给大家的讯息是：非常时期正在结束，或者已经结束。」

卡尼在委员会上作证的两小时内，大都在重申央行上周透露的经济前景展望。按央行的看法，加国经济会超过其他7大工业国(G7)，今年的增长会有3.7%，到2012年会减慢到1.9%，接近G7的最低水平。他说，部分原因是加国人口老化，但生产力不足也是原因之一。

卡尼呼吁本国企业增加在机器、器材上的投资，以提高生产力，认为只有这样，经济才会扩张。在环球復苏方面，卡尼说，最大的风险是在退市策略，因为各级政府向系统注资之后，便要控制日益增加的债务。

加央行长呼吁冷静面对全球经济复苏
- G) J9 T9 p: ?1 H* c
6 w$ b  K* a9 }7 F7 D国际货币基金组织(IMF)上周修订了对今年全球经济增长的预测值，从1月 份的3.9%增至4.2%。20位财长和各国央行行长们上周也表示，“全球经济复苏的进展好于预期。”加拿大央行行长卡尼(Mark Carney)对此警告不要被经济复苏快于预期所愚弄，错误认为金融危机不严重，事实上全球的经济结构已经发生了根本上的改变。 　　
7 p7 A  D, ?# C" }+ q
据加通社报导，据国际货币基金组织，七国工业国集团，其中包括世界上除中国以外 最大的经济体，整体的国内生产总值将超过120%，是60年来的最高值。
0 ]2 Q/ U! c7 e
和平时期的这种类似战争期间的消费
, ]5 {& l1 ]% |6 ]7 f
5 V2 A: u8 B! T7 n; B4 e2 b- p/ |“我们看到了在和平时期的这种类似战争期间的消费”卡尼表示。

从表面上看，全球GDP 4.2%的增长看起来不错。 1992至2001年间平均为3.2%，与2002年至2008年间的平均经济增长率相当。
. z; P+ ~9 k7 A) |
5 d! F: ~6 _. p$ ~然而，目前的整体数据掩盖了世界经济仍主要是由政府数千亿财政刺激的事实。这使得国家的债务不断增长。在有些国家如加拿大，消费者利用创记录 的低利率的优势，借贷消费，从而使全球的经济结构发生了根本上的改变。

在亚洲，其次是在拉丁美洲，由于中产阶级的扩大，以及国际投资者将资本投入这些新兴市场，其经济增长率印度近9%，巴西为5.5%。
5 t# F4 N! I% q) ?" e; J( r) v3 W" @
由于银行将继续限制信贷，以重建其资本储备及抑制消费，来恢复这场危机造成的损失，或由于数百万的失业大军，世界先进经济体今年的增长率将仅为2.3%。

发达国家经济增长缓慢给新兴市场带来问题，因为流入资本的增加导致通货膨胀压力。
. H+ y1 H2 `$ J6 }8 H
刺激消费的退出战略 意味着减少支出及可能的更高税收

本周末在希腊举行的高级会议上，投资者对该国支付债务的能力失去信心而导致希腊 几乎陷入还贷困境。希腊的困境提醒人们，国家必须认真对待债务问题。而且政府用来刺激经济增长的资金是有限的。
+ q6 [( L  q6 G7 o% A, J1 G
20国集团承诺实施一项“可信的”刺激消费的退出战略。这一承诺意味着减少支出及可能的更高税收。

卡尼先生表示，“有许多国家正在就此做出调整。”

4 Y' p3 p" ^5 _* k/ i2 L) l: @调整这些经济失衡是20国集团的首要目标，这是去年达成的制定国际经济政策的首要部份。 就是要建立一个“同行审查”的过程，鼓励各国制定政策以确保稳定，而不是相互脱节及加大风险性。
6 d: c& I3 _/ ]; Q3 p
卡尼先生表示，不管20国集团这一方案的最终结果如何，加拿大企业必须认真思考如何在这个新的全球经济中经营。

: k* q% U( t! M* ^; |$ d针对加拿大在新兴市场的实力及其在美国和欧洲的主要贸易市场的相对疲软，卡尼说，“我们必须考虑如何重新平衡我们的经济活动。”


* b# }& r6 s0 w  p
3 y4 S  M( @# |% u
（新闻来源：加拿大家园网）

JZ9633

言之有理, 有理有据, 好文, 顶!

icing

I am a home owner, but I agree the house price gonna coming down slowly in the future several months while the interest  rate climbing up.

yuz967

Good nows, I'll wait to see