去美国抄底买房 是精明还是冒险？

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作者：连鹏

! y5 v0 h9 z" o# |- l7 N随着加元的升值，越来越多的加拿大人南下美国购屋置产。对于许多有钱人来说，在美国拥有一个充满阳光的度假屋或是一个滑雪小屋变成更加现实的事了。于是，“去美国买房”成了加拿大当前的热门话题。
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0 |; c( ^  X) V* q" {& p根据全美地产经纪商协会（NAR）资料显示，去年在美国买房的外国买家中，加拿大的买主居冠，约达15.4万名，人数超越来自英国、墨西哥和印度买家。其中有2.7万人购买了度假村，有2.2万买房者是用现金直接支付。
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3 `; ~7 U* E; X% I* Y* u虽然最近加币兑换美金有所回落，但专家预期未来几个月加元将持续坚挺，让加拿大买主大举投入美国佛罗里达州、加州和亚利桑那州的房地产市场，这些地区不但气候温暖，而且房价跌幅较大。


为何去美国买房有如此大的吸引力呢？如果打算投资美国房地产，又有什么事项是应该提前注意的呢？
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+ }4 u( k& ?( \* X对于投资者来说，第一件事情就是要问问自己是否真的需要购买。投资房产是一项巨大的投资，如果购买一套新房，将增加你供养和维修的负担。尤其是去美国买房，对当地环境不熟悉容易盲目投资，容易后悔。一个值得推荐的办法是，在你希望买房的地区先租上一段时间来确定你是否真喜欢这个地方，然后再决定是否购买。
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加人去美国买房，贷款是个大问题。加国五家大银行基本都不做此类贷款，仅有一些私人借贷机构或许愿意办理。用现金去购买美国房产是一个明智的决定，因为外国人在美国要取得贷款较本地人困难，尤其在美国金融风暴后，金融机构已经收紧贷款。就算能取得消费性贷款，也需要非居民的人支付35%到40%的房款首付，这比美国当地人要高了很多。
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+ [0 t8 @* i0 A/ @- h3 {* d7 I同时，他们还需要你建立一个银行账户，里面要有足够支付至少6个月抵押贷款，保险和房屋税的资金。还有，因为你不是居民，所以你没有信用记录，你必须要得到国际认可的信用机构的证明信和你的银行账单。

在美国，不是由律师而是由第三方代理来办理你的手续。完成一套房产交易的所有代理费用大概是1.75%，一套300,000美元的房子大概需要支付5250美元的费用。

不过，在美国抵押贷款比起加拿大来有诸多好处。在美国你可以得到30年的固定抵押贷款利息，而在加拿大只有10年。另外，在美国没有“提前还贷”违约金问题。

/ T2 t" M7 ^) C: M此外，诸如税收和健康保险也有类似问题。在美国，随着你年龄的增大，你的医疗保险的费用将变得更高，所以，许多外国买家缩短了他们待的时间，因为费用实在是太高了。

如果你在美国买房并非为了居住，而纯粹为了投资的话，税务问题必须认真对待。

一旦你在美国买了房，各种相关的规定还有税也随之而来。一般来说，如果你在美国一年之中居住超过183天，你就可以算作美国的税务居民。你就因此有义务按照美国要求纳税。特殊情况下加拿大人可以设法向美国税务局说明他和加拿大的联系超过了和美国的联系，以便规避在美国缴税。
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如果你以非居民的身份卖掉你在美国的房产，那么你最多需要支付给美国税务局10%的卖出款。

出售房产获得的利润，即资本获利（Capital gain）需要向美加两国申报。如果你持有房产超过1年，那么任何所得都要交15%的税。如果你持有该房产少于1年，那么你将根据当地纳税政策交税，不过这往往比15%更高；而在加拿大将投资获利的50％计入投资者年收入，按年收入征税，不过一般会大大高于美国15％税率。此外，房屋出租获利也应向美加两国申报。

5 B8 j$ t- Q1 U8 ]# {6 N4 l另外非美国居民还要在美国缴纳遗产税。诸如设定信托，或者将物业挂在资产较少的配偶名下可以帮助你少缴点遗产税。
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1 h. v7 l) _5 V# }( p, }8 T专家准备在美国购房的国际买家特别小心房屋保险。因为有时候很多事情是你预料不到的，比如飓风的袭击。一般来说有必要购买单独的这类保险；还有如果你的房子恰好是在龙卷风、洪水或者其他自然灾害袭击过的地区，不要指望当地政府会提供帮助。美国政府的灾害帮助并不面对那些用来度假房，他们只对当地居民负责。

红魔杖

StarHelena

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