加国地产经纪展开佣金战市场无可挽回的改变了

get8686 · 发表于 2010-6-21 07:29

房产新贵展开佣金战
如果有家公司向你承诺只需1分钱就可以将你的房产信息登陆到电脑盘(Multiple Listing Service，简称MLS)，你会不会感到很奇怪?

至少有半打创新型的加拿大公司开始仿效联邦竞争局(Competition Bureau)的做法挑战房地产营销业僵硬体系。这场变革的最终赢家是消费者，一直以来一潭死水的房地产营销市场终于开始了它的觉醒，一场地产业的革命，不可避免地将要到来。

房产经纪人Dawson Pereira表示，旧的体系太死板了。我喜欢竞争，因为你会因此变得有活力和富有创造力，我为此已经等了很长时间，人们终于可以有所选择了。

一分钱挂牌服务
上个月Pereira启动了他新的经纪招徕策略--一分钱挂牌服务。即如果这个房产在10天内卖出去，他将双倍退还费用。此前全北美最大的房地产中介公司Remax在MLS挂牌一处房产的信息要收取预付费600美元。MLS是一个大型的房产数据库，占全国物业销售的逾90%。只有地产协会会员才被允许在该系统上报盘销售物业。这个系统在市场上具有支配性地位，因此如果卖家不将求售物业放到MLS的话，物业的受注意程度便较低。

这个10天规则，不仅构思巧妙，而且在目前的这个市场上也并非不可能。在他的网站www.savetherealtorfees.com，Pereira列出了在3月到4月期间，1天内在MLS系统上已出售的售价在100万甚至更多的房屋有20套。
自从联邦竞争局在今年初的对加拿大房地产协会(CREA)的垄断地位宣战以来，那些有胆识的房产经纪人已开始未雨绸缪，抢占先机。
由于联邦竞争局不满意加拿大地产协会为有条件开放MLS所做的努力，3月25日，仲裁委员会如期受理这一案件。虽然首次听证会要到今天秋天才举行，但坊间均推测，地产协会胜算不大。地产协会不是输不输的问题，而是输到什么程度的问题。或多或少，它最终都将被迫做出妥协，在更大程度上开放MLS。
今年初，迫于竞争局的压力，地产协会已放松了对一些条例的限制，为像Pereira这样创业者提供了机会。经纪人Ajay Jain称，目前太多公司正在涌现的事实是存在条例压制需求的最好的证据。
为经纪人和卖主提供约会服务

Jain拥有一家自己的经纪公司，专注于投资地产。上个月他推出了ibidbroker.com网站，他是在去年一次在旅游网站上登记去巴哈马旅行的时候，脑海中出现这个想法的，通过输入他要去的地方，航空公司最终为他的这个业务出价，他最终找到了最便宜的价格。

Jain考虑是否将这个理念运作起来，这个概念基本上就是为经纪人和卖主的提供约会服务。他最后决定用他10万美元的积蓄来寻找答案。
他认为，对于一些新的经纪人来说，进入市场的成本很高，但如果他们有魄力并愿意给卖方提供好的服务，这个系统就是为他们工作的，这个系统还有一个反馈板块，这对于那些在EBay购物的人来说是熟悉的，就是允许客户对经纪人进行评价。
竞争局需要提供支持否则竞争局面可能是短期的

瑞尔森大学住房研究小组主任Murtaza Haider表示，这些新公司突然涌现出来一个很大的原因是，他们感觉到这个产业是向他们开放了。而在过去他们受到这个僵硬的体系的束缚，无力改变现状。
由于商业竞争事务仲裁局(Competition Tribunal)的存在，地产协会将勉强放松管制，给新兴公司一些支持。
Haider也提醒称，如果市场没有给出允许确切开放的领域，那么创新公司的增长可能会在未来受到限制。

Haider警告称，如果商业竞争事务仲裁局在提出具体的指导方针上失败了，这种竞争的局面可能是短期的。所面临的危险是又回到起点。

经纪人将面临更多竞争更加辛苦

新的折扣公司进入市场也会使部分经纪人更加辛苦，随着对MLS系统放松管制，他们也会受到来自于其他领域，例如律师的压力。
Michael Forcier是一名律师以及propertyshop.ca.的合伙人之一，他评论说，如果你使用律师，那就没有必要用经纪人了。他正在推动一项服务，他说比使用经纪人更便宜，使用律师将确保整个交易过程的安全。

地产经纪：利用小伎俩只会吸引少数客户

皇家地产公司CEO Phil Soper称，这对于房地产经纪产业来说是一个兴奋的时候。公众围绕变革的讨论鼓励了创业者尝试新的事情，这是很棒的。利用小伎俩只会吸引少数客户，但确会失去长期的业务关系。当你支付一笔佣金费的时候，你是为专业的时间支付费用，随着市场的降温，卖房所花的时间将会更长，这些一分钱的新奇业务将会逐渐消失。

市场将永远不会和以前一样了

也许不是每个人都同意，皇后大学教授Andrew表示，市场已经无可挽回的改变了，他认为这是很好的改变。Andrew称，瓶盖已经打开了，把怪物重新收回瓶子里是很难的，这对于消费者来说是很好的事情。

虽然仲裁委员会的裁决要到秋天才能初见分晓，但不管结果如何，有一点是可以肯定的：市场将永远不会和以前一样了。

地产经纪减佣大战，协会限制折扣经纪用MLS服务

星报通讯社电/随着加拿大房地产市场格局的变迁，越来越多准备卖屋的业主嫌传统地产经纪5%的佣金过高，一批所谓的折扣地产经纪(discount realtor)也应运而生。但是，加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association，简称CREA)最近推出措施，限制折扣经纪使用CREA的MLS服务(Multiple Listing Service，简称MLS)。
尼尔(Sean Neil)准备出售他在多伦多国王街西(King St. W.)的一个共管柏文单位。他用自己学MBA的头脑一算，觉得地产经纪收的佣金太高了。经过一个下午的网上搜索，他找到了一个总部在安省巴里(Barrie)的折扣地产经纪Flat Fee Realty Inc.。
节省逾6千元
该公司仅收1,400元的固定费用，便将他的物业登上了MLS。该物业在23天后以31万元售出。虽然他仍然付了2.5%的佣金给买方经纪，但他掐指一算，这笔交易省下了6,350元。他说：“这可是不小的一笔钱…人们买一台(电浆)电视都要长时间盘算，你口袋已省下了3台大电视。”

一些业界人士预测，降低佣金，是地产业的必然之路，像尼尔这样的消费者只是先行一步。因为，在旅游、股票的中介费早已大打折扣的今天，地产业几乎雷打不动。虽然目前的5%佣金较十数年前的6%已经有所下降，但多年来这个数字似乎稳如泰山。
然而，在目前房屋销量和价格都连创新高的火爆市场，一些人不禁纳闷地产经纪的佣金为何仍然居高不下。温哥华的折扣地产经纪eRealty.ca的行政总裁马庭(Ian Martin)表示，只要上街随便问一下，肯定十有七、八的人认为地产佣金太高。
今年，多伦多的平均房价已从1996年的19万8,000元飞涨至36万5,000元。这样的涨幅下，一个百分点的佣金，就意味着数千元的差别。

竞争局介入调查
同时，加拿大竞争局(Canadian Competition Bureau)正在就CREA的做法展开调查。CREA表示，他们只想保护自己的招牌。加国的住宅地产交易中，90%使用到MLS的电子盘。
尼尔决定用折扣经纪的动机之一，是他知道他的柏文抢手，加之市场火爆，在这样的情况下，再花大笔佣金去请人卖楼，有点不合常理。

尽管如此，加国所出现的折扣经纪数量，比起美国还远届弗如 — 在美国，他们估计占市场比例高达15%，而加国虽然没有具体统计，但估计远不到5%。

卑诗大学(University of British Columbia)绍德商学院(Sauder School of Business)教授萨默威(Tsur Somerville)指出，在当今的卖方市场，折扣经纪将大行其道，但长期而言则无法保证。

马庭在受到竞争局调访时表示，CREA的限制措施问题多多，因为它限制一些折扣经纪(包括他的公司)的电脑盘显示卖方联络信息，这意味着潜在买家无法联系到他们。另一家折扣经纪公司Realtysellers Ltd.去年倒闭，他们也责怪CREA的限制使得他们生意难做。

虽然Flat Fee及其他一些折扣经纪并未受CREA限制条款的影响，但总体来说，折扣经纪不是各地地产协会的宠儿 — 因为保护其成员的佣金，才符合协会的利益。
业内人解剖佣金结构全盘服务点菜式收费业主自售服务

星报通讯社/要了解折扣地产经纪如何运作，首先要弄清佣金结构的基本情况。在安省，卖屋佣金通常为5%，其中2.5%的佣金一般为卖方经纪所得，另外2.5%落入买方经纪手中。

一些折扣经纪提供点菜式收费，另外一些报出较低的佣金比率，或两者兼有。此外，还有“业主自售”的服务 — 当然，它所提供的服务极少，或干脆没有。
总部在巴里的Flat Fee Realty收取一个固定费用，只提供基本服务，包括将你的物业在MLS上登2个月。但你仍须付买方经纪的2.5%佣金，除非你谈成别的条件。

你亦可选用全盘服务项目，费用为3.75%的佣金，其中1.25%给卖方经纪，2.5%给买方经纪。

另外，在烈治文山及密西沙加均有办事处的竞争对手Home@Ease称，他们提供全盘服务最高只收3.5%的佣金，其中卖方经纪只拿1%。Home@Ease的经纪塞伦扎(Jerry Celenza)坚称，虽然他收的佣金较少，消费者仍将得到“一流服务”，绝不比其他全盘服务经纪做的少。
温哥华折扣更大

在温哥华，折扣的幅度更为可观。Erealty.ca只收0.5%的佣金作为费用，即可把卖家的物业登上MLS。但是，卖家通常要多费点神，与潜在买家直接打交道。

在这场折扣大战中，卖主似乎还不是唯一的赢家。以Flat Fee为例，使用其经纪的买家可获得买方经纪佣金的15%回扣。举例说明，如果一个买家买了40万元的房子，买方经纪得2.5%的佣金，买家便可获得1,500元。

Home@Ease也不甘示弱，推出一个做法 — 把在买方没有经纪的情况下，向其回赠房价的2%。但这须获得卖家的同意。

另一种类的折扣经纪为“业主自售”网站。一些业主愿意将其物业登在这里，以期节省2.5%的卖方经纪佣金。但该做法的不足是，他们的物业可能无法登上MLS — 这是大部分交易都使用的网站。
还有，货比三家总是好的。一些大经纪行迫于压力，也会削减一、两个百分点的佣金，以吸引顾客及与折扣经纪持平。
华人经纪极少收5%佣金
对于折扣地产经纪被地产协会限制使用MLS服报，有华裔地产经纪表示欢迎，表示目前华裔卖家和买家甚少使用此类经纪，其实华裔顾客更多乐见地产经纪减低佣金，华裔经纪甚至打出“买房免佣金”的口号，长此以往，会造成整个地产行业服务水准下降。

21世纪领先地产公司经纪刘兵表示，削价竞争在华人地产经纪中早已不是新闻。佣金下降，对于消费者、特别是卖家有好处。但一味降价的结果可能导致整个行业整体服务质素的下降。作为聪明的消费者，亦不能只以佣金便宜作为选择经纪的标准，更应看经纪能够提供什么样的服务。

目前本地房屋买卖的回佣制，大致是由卖家支付成交价的5%作为佣金，由代表卖家和买家的经纪各赚取2.5%。不过刘兵表示，在华人地产界，目前仍能坚持向卖家收取5%佣金的经纪可以说非常少，卖方经纪大多抽取3.5% 到3.75%的佣金，其中2.25%或2.5%支付买方经纪，自己留约1% 到1.5%。还有削价更厉害的经纪，打出“买房免佣金”等旗号，意即一个经纪同时代表客户卖旧房、买新房时，免费提供卖房服务，只在买房时向对方收取佣金。

佣金非选经纪唯一标准
他表示，地产经纪削价竞争，客户买卖房屋的成本减少，看似好事。但切忌将佣金作为选择地产经纪的唯一标准，还应该看这个经纪的信誉、口碑、名气、经验、责任心等多方面质素。否则可能节约了一点佣金，在房屋买卖中损失更多，得不偿失。
至于说目前地产经纪收取5%的回佣是否太高，刘兵表示，还是要看经纪为客户提供了什么样的服务。若客户缴足了5%的佣金，却没有得到相应的服务，钱当然花得冤枉。但如果经纪以自己的专业知识和责任心帮助客户达成满意的交易，就会感觉物有所值。

所以他认为，聪明的消费者在选择经纪时，如同买其他货品或服务一样，不能光考虑“便宜”，应该是“又便宜又好”。至少看一看经纪过往一段时间的交易情况，对交易房屋涉及的区域是否熟悉，以前服务过的客户对他评价如何等。

ceramistpalace · 发表于 2010-6-21 20:37

改革是必須的，目前系統對消費者極為不利.

yun2009 · 发表于 2010-6-22 17:14

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