 鲜花( 70)  鸡蛋( 0)
|
本帖最后由 get8686 于 2010-8-4 08:11 编辑 ! g' P( w% Z" i7 D
5 w6 B6 h( a P
加拿大多伦多市的负担能力指数高达4.93，这意味着多伦多市民在负担其住所方面非常的吃力，因为买房的花费在他们的收入里占据比重过高。此图为多伦多一处挂牌房屋，因房子价格过高， 一直乏人问津。
0 u/ A9 H) c7 H m$ E( y
| {" Q3 }7 k; W" J- x! T) |4 f- }, f8 |+ s
6 S# ^- t% T+ T5 a8 S5 h
奇妙的“负担能力”指数
/ M' `0 {+ ]8 e$ t3 j0 ?7 w
" [3 N/ Y6 j- v: i5 F R, u4 d4 ?: P5 U6 T5 k% f0 t R
3 k9 F8 P9 I5 C4 ? ~“负担能力”是房地产界最令人熟悉的流行语之一，但负担能力指数是一个非常奇妙的度量系数。负担能力指数是用房屋购买价格除以整个家庭的总收入计算得出，这个数字可以让我们看到一个健康的房地产市场和健康的城市。我已经使用这个“工具”多年，每当我要投资社区的时候都会用到。
8 y c7 P" D2 ~0 E3 W/ l
, O- A# ]2 j3 R& s6 \从整个城市的角度来说，负担能力指数越低就代表居民的负担能力越好，因为相对于这个城市的平均房价，居民的收入是相当不错的。这意味着房屋将有很大的升值空间，因为居民有大量的可支配收入可以投资于房屋以及社区。搬到社区的新居民如果有较高的收入，就会把更多的钱花在房子上面，使得房屋升值。我常常看到，在一些城市房屋升值的速度比全国平均速度要快，而这些城市的负担能力指数都很低。
. D% @' ~& t' `& e0 D+ l
& _2 o, S. p( ~$ `! _; y* G. c另一方面，高负担能力指数告诉我，当地人的生活捉襟见肘，因为他们在住房上所花的费用占收入的比例过高。业主发现储蓄和投资在自己家中是非常困难的，所以维修经常被忽略，因为没有钱去维修。结果我们看到，房子甚至整个社区都开始出现破败的景象。如果利率下降，负担能力指数高的城市在短期内房价会涨，但是一段时间后房价最终会趋于下降。 5 b$ A: F' j K% w
6 v) a& `% ^& ?" Y
5 p8 {( ^0 g" S) @( G$ z( Q9 U' m0 T' b6 Q! T8 ?3 D l" N6 C
' ^' B# F5 N# |/ d* z- T
负担能力指数超过了全省甚至全国的平均水平 不应投资 4 G; J8 C1 H9 D" D; I- c
# {$ J5 T: ~! g4 b7 s; u& ?% r6 Y4 w
为什么负担能力指数会是一个这么好的“信号灯”呢? 因为它关系到当地的人均收入。而房屋价格又和收入水平产生了联系，这是一个“苹果到苹果”的比较。 / S/ x& s" a" U6 `
1 J& D9 N+ c( V" r, ]那么，可以接受的负担能力指数是多少呢?每个人都有自己的标准，以下是我的标准：如果一个地区的负担能力指数超过了全省甚至全国的平均水平，我就不会在这个地区投资房产。 , i; q: m2 r( ^" Z& e
: k8 B# W0 j8 X" q- U如果计算下来你的负担能力指数超过4，我绝不会建议你购置房产。这就表示，当你打算买一处400，000加元的房子的时候，你的家庭总收入应该不少于100，000加元。 ! i. a' I; P9 d, y5 Y: \& ]8 U+ u0 x
$ T- s# a: Q2 T3 R- c0 R- z4 o- q' a! P
" K6 v5 Z8 o3 A) m' K4 p* k负担能力指数已被证实是一个很好的“泡沫指标” ; d. i3 F4 B; [; J j
; j* g" I' E7 E7 J0 |" F1 T/ f ]9 [5 ~
另外，负担能力指数已被证实是一个很好的“泡沫指标”，以美国为例，当它的负担能力指数达到6 的时候，房地产市场泡沫开始增加。由于负担能力指数增加，房地产市场泡沫破裂的机会也大大增加。当然，每个城市都有其独有的各种各样的因素，但负担能力指数绝对为市场观察家们提供了一个早期预警系统。
- l6 C/ k& N$ z. b( l6 \& K* {) o" f& m; D
# ?7 Z6 E$ M0 X0 e& h
9 f ^; w7 \# u) i3 j0 j' s
0 U3 O6 z) [. p- [5 [6 n. k# M# ^
很显然，加拿大的一些城市都处于这样一个泡沫中，负担能力指数节节攀高超出控制：在温哥华，该指数是9.46; 在伯纳比，该指数是7.6;多伦多则是4.93。目前，该项指数的全国平均值约为5.35。
$ t8 h$ F6 ]4 S2 P2 Q" w: p% y) x" k* ~7 c
# ]; P, c$ m" H6 F9 P2 Z" [" w3 V: V) o6 t+ t1 K$ L
我想要调查一下是不是加拿大人都生活在巨大的压力中，我统计了五个城市的负担能力指数，有2个城市的房屋是人们“负担得起”的，如果判断标准是我所能接受的4 的话。 6 e0 O7 w5 x! m* j5 y5 v
0 `( ^4 d. l/ Q6 i* q
/ X) R* L0 U9 x+ y
8 f8 b' }3 v& i. Y# m% k* L; C2 {+ Y# Q" g3 p# u6 Q% R/ H
我还从这五个城市每个城市挑选了两个家庭来进行比较，看看什么是我们要买的，什么是我们真正承担得起的。 5 [- m2 @2 x7 i( w( _2 T' e# P
+ m; [! N d1 \# g
我们似乎要把事情一起做，当我们国家的负担能力指数快接近引发房产市场泡沫的数值时，我们应该从美国的可悲例子中学到教训。 7 O5 M9 w3 b2 K0 I2 w& N
: P; r8 T/ J2 ?7 s7 m7 T) e有几个市场似乎快要到调整期了，一些专家说，如多伦多和温哥华超过20%的市场。这些城市和其他通胀城市的高房价只是在短期内持续，因为现在的利率如此之低，如果利率在未来24个月内上升，我们就会面临重大的改变。
3 [3 L2 H, S1 G* s3 M5 O6 g
J) G p/ ]# ]- c! K( {0 \加国5大城市负担能力指数一览表
2 r7 _, Q3 E: S7 A3 d
0 N0 T% W% u5 t
?2 V( G! P+ ~$ `$ B
. {) }! @2 M/ x0 C. q地区 平均家庭总收入 平均房价 负担能力指数 # |. T) D. [+ s1 z t8 u
$ |* w2 H/ S$ T% h" D8 q. e' b) m
/ ~; E6 @& I9 w多伦多 $89,519 $441,607 4.93 $ s# t3 z; S7 N+ P! |; L& r8 a
: a$ d1 M2 c# ^* O. G
/ |4 A. t& U1 |/ l1 ]/ g3 X& A: U* ]* ]6 M
6 a0 Z8 j( t# R; f6 g温哥华 $80,544 $762,100 9.46
( S, W' }. B. \" O3 O+ o' b: [# F+ L1 R% F) ^7 ^
" R8 q& u9 h$ [2 [: i# R% v6 [. ]+ t7 t
5 A& [3 X2 r% E: H; `& d% R新斯科舍省 海角 $54,881 $110,981 2.02
( x& [5 Y6 T: Y' j圭尔夫 $87,154 $274,726 3.15
8 f' w9 h0 W+ C% N( y7 s0 p' \# f& j7 W, t; J, A3 i$ C5 x+ G
坎莫尔 $124,064 $733,154 5.91 |
|
狗仔卡
发表于 2010-8-4 07:09
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2010-8-4 08:31
