5年前合约还未交楼 发展商败诉判退定金兼赔讼费

get8686

安省高等法院昨天作出裁决﹐要「遨天置地」分契式商场的发展商﹐向2名买家提前煺回订金﹑利息及支付2人因今次诉讼所引致的一切开支。
6 G. X5 U* h# Y" W3 }" {
该2宗由2名不同买家入禀的煺订官司，由于涉及同一论点、合约、物业及律师，安省高等法院昨日合併在新市法院进行聆讯﹐法官马利根(Gregory M. Mulligan)最后以发展商「单方面延期但没知会买家」、「在要求延期的信中带误导」以及「无法如期交吉而预期违约」为理由，判决2名买家得得直，发展商要随即向2名买家发还订金及利息，以及支付2人的全部诉讼费用。
% l: a& e4 i! A0 L- `! o) U
发展商辩称1名买家过早要求退订
# C3 g* ^9 W1 {! Q( Y3 v9 q! ~
昨日的聆讯主要是就其中一案进行辩驳，因为该案的买家曾向发展商签回延迟交收物业日期(possession date)的同意书，故要到今年11月30日才到煺订的期限。

尽管发展商的主要理据，是指这名买家要求退订是过早(premature)，应要等到买卖合约上所註明、即成立共管物业业主管理委员会(condo corp)的限期(今年11月30日)后的一天才有权终止合约，但法官最终还是接纳了2名买家的代表律师比纳文斯(Jullian Binavince)所提出的上述3项论据。
: c  O7 U* i% r. ]' ]
  s; O4 z' a3 B
  T6 p+ _3 }0 O# i* v

法官在作出裁决时指出，发展商虽可行使权利来单方面把交收物业日期延期(最多18个月)，由2007年9月30日延至2009年3月31日，但却从没就此通知买家，是一项「严重的遗漏」(serious omission)，所以这项延期应该无效。

/ a# P! K; t8 ?1 N$ m( k6 Z' H
- ]) E- J3 F% N3 a& w" M$ C* v" t没通知买家 延期属无效
6 K4 l3 ]3 g: R' M/ e
$ H( z. t/ l& t. s5 x/ Y对于发展商于2007年7月发给这名买家、要求把交收物业日期延迟的信件，法官也认为当中涉及错误的陈述(misrepresentation)，因为发商展在信中表示「获取所有所需的建筑许可证」，是以复数来写的，但实际上至今亦只是获得唯一的一项地基许可证(foundation permit)，故这项延期亦应无效。

法官指发展商不能按合约日期交吉




与此同时，法官也同意这名买家所提出的预期违约(anticipatory breach)理据，因为目前已很明显地可预料到，发展商不会遵守买卖合约的条款、无法及时完成商场的兴建来交吉，而且发展商的代表律师昨日在庭上也承认，该商场项目是不可能按合约的日期而如期交吉的。
+ |/ i0 ~) S7 H  G: i

! @( X% E$ H5 a6 Z1 `
/ ~9 {  y7 c- w+ O1 _: C  p
法官最后按以上3项要点，颁令要发展商马上向这名买家煺回128,625元订金及法定的利息，以及由法庭所定出的1.5万元诉讼开支(包括聘用律师及建筑师费用)。

; U; P: g/ _$ W

7 Q: P5 n" g8 n, P! l1 Q: }
. i. J; T" ?, [7 j至于昨日另一宗一同审理的个案，由于该案的买家的买卖合约已在今年6月30日到期，故煺订问题已经解决，昨日剩余的是诉讼费用的问题。法官昨日按照上述一案，也向发展商颁令要向该案的买家煺回43,800元订金及利息，以支付法庭所定出的7,500元诉讼开支(包括聘用律师及建筑师费用)。
1 \# n: ^+ p# D

/ a4 w' c* ~$ g$ g8 e
2买家2005年签买卖合约

( X/ @9 |1 g, \3 X' M这2宗煺订案件的2名买家，都是2005年6月时签署买卖合约，分别跟发展商购买了3个及1个的商用单位。合约规定发商展要在交收物业日期2007年9月31日，让这名买家迁入。合约准许发展商把该日延期一次或以上，但合计不能超过18个月，即是不能延期超过2009年3月31日。

% V/ R/ i5 U, g7 ]8 ?合约并规定发展商在这交收物业日期后的最多14个月之内，成立共管物业业主管理委员会，如不能做到，买家有权终止合约，获煺还订金及利息。合约并规定发展商要在交收物业日期之后的最多15个月之内交吉，完成单位的买卖(final closing)。
. W# \, a: a( X7 ~3 ]4 Q
" w, F) o- n" h* J2 q2 ]  F8 f而其中一名买家则是于2007年10月，签回由发展商于2007年7月所发出的信件，接受把交收物业日期由2007年9月28日延至2009年3月31日。以此计算最多14个月之后，即是今年11月30日要成立共管物业业主管理委员会，在今年12月30日完成单位的买卖。