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一. 很多中国人都抱有这样的成见:等一切(工作)都相对稳定下来了,有了足够的DOWNPAYMENT了,一步到位,买个DREAM HOUSE.3 m9 h9 P* W* F
其实HOUSE MARKET的特点决定了即使到时候你的条件具备了,房价也早己是此一时彼一时的事情了.彼时买不起的房子,此时也未必能轻松买得起.
$ c4 f* S' S g& x* b# E. [+ ]# T很多人定个3-5年以上的居住时间,是比较保守的,意在卖时能高于愿价. 其实能否卖个好价钱, 时间并不是最重要的因素,尽管住的时间越长越好. 房地产升值快慢决定因素是: LOCATION, LOCATION, AND LOCATION.
7 j; s9 d; E6 z) \. |LOCATION1: 是否在好的SCHOOL DISTRICT, 好的COMMUNITY AND好的 SUBDIVISION. 这点大家都比较清楚, 不必我多言. 1 D- r# g! \6 }. J! m
LOCATION2: LOT SIZE. 所谓房子升值,更确切地说是地升值的,房子越住越旧,超过20年,有些东西就开始过时,开始需要维护,应该贬值才合理, 但除了大环境的水涨船高,通货膨胀等因素之外,最最关键的原因是LOT在大幅升值,抵消了房子的损失(如果有的话). 但如果房子维护得好,其价值损失仅仅是维护的费用而已.所以买房是为了住,买LOT是为了升值. 9 _& G) X7 r b2 h# c/ b
LOCATION3: 即使是在好的SCHOOL DISTRICT, 好的COMMUNITY AND确好的 SUBDIVISION, 好的位置也决定了其好价格.如是否在SUBDIVISION的最边缘上? 一般因为*近大路而比较吵,BACKYARD的PRIVACY不好. 是否在小区的主要交通线上? 一般过往人员较多,进出车不方便. 再有就是附近环境等因素...
( J( ]3 P I4 q2 V( {* v7 L- |. {总之, 大原则就是物以稀为贵. 好房子比好LOCATION多,所以LOCATION就自然贵. 那就是为什么人们常常会看到一个位于交通要道上的大房子"物超所值",实在是吸引人. 但你千万别那此房价做参考买房,否则是给自己找不愉快.
/ z b/ D9 @$ y4 R/ @0 `7 K其实量体裁衣,不要攀比,掌握好时机以上面所述为原则, 及时在力所能及的条件下买力所能及的房子,做有房族很容易.
, x5 ^" J/ X% I, K我的一个同事大约5年前一结婚用9000元做DOWNPAY就卖了14万多的60年旧的大LOT,小房子. 两年后,在他太太怀第二个孩子的时候, 他转手以近20万把房子卖了,又买了个大LOT的28万的房子. 最近听他说他又把房子卖了(约33万),说看好了一个40万的. 我估计即使到现在,他们两个人的收入一年也就是8-10万的样子.
+ \& i6 G* Y/ L: ^$ [& ~) j大LOT的缺点就是YARD WORK 比较多. 但很多当地的人很是以HANDY 而自豪, 我提的这个小伙子就很能干YARD和房子的活, 如他自己种草,和我说要铺多厚的TOP SOIL 就一年不用给草浇水了,装一个微滴系统,他的LANDSCAPE GARDEN 一年能省65%以上的水费,他如何用几百$ UPGRADE 了DECK , 如何将他最早的老房子内外整修,还割出了个小睡房,等等... 他说他等于有个SECOND CAREER, 让他白住房.
" H) s( c/ p) c! B. I" i二. 还有一点,很多人认为, 有房子对跳槽换工作不利,不跳槽工资上升慢. 不见得!/ w" b$ c1 s9 h3 V1 @
事实是旦凡收入长的快的地方,其房地产价格都是跳跃式上升. 上升时, 房地产价格永远走在收入的前面; 下降时,房地产价格又永远走在收入的后头. 跳到工资越高的地方,其房价也高于其他地区. 其实很多情况下,如果你有房,你还有RELOCATION FEE.
% l- v6 M+ Z) C9 m( l这边的雇主给新雇员的RELOCATION FEE是抵其公司税的, 所以并不是一笔多大的开销. 而且RELOCATION FEE包括房子的CLOSING FEE. 多数情况,公司会托房产公司待卖你的老房子. 你自己根本不用操心.而且老房子的EQUITE 房产公司提前给你,你可以在新地再买房子. ) O- }, _8 B2 {5 b. n9 C
很多人还没有体验过有房异地换工作的事情.因而想象有房是换工作的包袱. 人生中又有什么不是包袱哪? 人活着是为了职业发展,还是职业发展为了生活? 他们之间不应该有非此即彼的矛盾关系. SERIOUSE 雇主现代的HR管理,十分看重雇员队伍的稳定性和可控性. 你若有房在本地区,雇主会认为你比无房(租客)的要稳定可*得多. 所以RELOCATION是雇主吸引控制人才的手段. 尤其是业务好的公司,他最怕的就是人员的频繁TURNOVER.
# z* M# j* p' W: P2 Z* X6 l( r; u. R三. 认为买房要找AGENT (REALTOR),其实你可以省掉这笔额外开销. REALTOR就是一个牵线搭桥. NO VALUE-ADDING. , c' T/ O9 I# F: @* J
多数情况下, AGENT提6%的成, 由4方瓜分:
" @5 z' P2 D' M. z5 ]7 y1,卖方代理,. W1 |0 D, h- {
2,卖方代理所*挂的房地产公司,' \3 J; p9 T) O. i# a5 K+ y* C
3,买方代理,
! q$ k7 L( i' {4 j5 y4,买方代理所*挂的房地产公司, + b! N: e s# H( U) A
所以每方只有1.5% 5 b8 q4 R' D; P9 Z' X
有时代理自己寻来的房源,尤其是好LOCATION的,不等上报*挂公司,就有OFFER了. 此时他可挣至3%,即使是挣1.5%,他也不亏.
# h" z z' b1 d. P1 W所以买方SALE BY OWNER 的房子,可以下讨价3%以上. 买卖方共分3%的代理费. ! k# V ^( f7 W8 v
省钱就是挣钱,就是长工资,就是第二职业.你的那份罗嗦(自己打广告,自己OPEN HOUSE等)值1-3万$,你就是再跳个槽,也就是多出这个数. 这叫SELF-EMPLOYED.
! T' @) h4 a9 v7 K; d! ?9 B如果一方带有REALTOR, 谈判嘛, 只付1.5%,这个REALTOR就挣够了. 如果你是买方,而你的REALTOR不给提你要求的OFFER, 你就FIRE他自己直接同卖方谈好了. 这不就有省下了1.5%! 羊毛出在羊身上,即使你同卖方分了这1.5%也合适呀. / d, s( h3 n7 `% e& i
四. 希望等房地产DEFOAM了再买房, 但是很难等到,如果有那么一天,恐怕你也LAY-OFF了.
' X1 \7 V# q; b2 W# q房地产是与就业紧密联系的,就业率支撑着它.虽然INTEREST也有很大的影响,但往往是INTEREST降了,而房价急升; INTEREST上扬了,房价仍巍然不动. 关键还是就业信心. 如果INTEREST长得太高,那就不光是房地产业有危机了,所有的产业都会受影响,工厂公司都会因为债务陷入危机. 房地产DEFOAM了,你也可能失业了...
* ]9 U( V% O# N3 X! L3 @5 [! G最后说一下买房是如何赚的, 以下是一位网友的贴子,仅供参考. ! }" w# @2 k# H( _4 { {4 j0 X; z, g& u
i bought it 6.5 years ago for 125k, i paid downpayment and closing cost 29K, and paid interesting, priciple tax about 65K, total, i paid 94K on the house, the house value is 230K today, if i sell now. i can get cash 160K (230k-70k mortgage balance), so i get net profit 66K(160K-94k=66K ), that is about 70% net gain on 94k investment during this period, consider my invest is gradually paid( monthly) the actual return , count as 4 years, yearly gain is about 10%, not to included free living.
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- z. q% U3 d6 Y8 _% M+ U$ H3 ?7 sfrom http://www.imm-diy.net/ |
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狗仔卡
发表于 2005-12-2 19:27
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