加拿大楼市有多稳固 薪金升幅远逊楼价

get8686

据报道，最近两家立场不同的研究机构，就加国地产市场会否出现泡沫化危机，作出了截然相反的调查结果。究竟大温哥华以至加国房地产发展是否存在泡沫?近年受美国次按危机冲击下，加国楼市业者难免居安思危，在年来地产市道调整声中就出现了针锋相对的看法。悲观者指加国楼市呈现泡沫化趋势，面临美国式崩盘风险;乐观者认为本国房贷政策素来严谨，经济基础稳固，楼市并没有泡沫爆破危机。

: v2 `; G  q! R7 B1 Q. V　　加国楼市有多稳固?与其口水战，不如通过回顾过去30年出现两次大调整，把目前市场环境与当时经济环境比较，结合美国楼市相关资讯，再由业内人士现身说法，条分缕析，当有助读者认清楼市发展的真相。
6 l& a% @% J" h% k1 m& h! R5 s
　　十年屋价几倍增 薪金升幅远逊

　　歷史未必一定在将来重演，但歷史自有运行的内在规律。期望通过纵深挖掘，借助宏观经济分析，以及整理美加楼市运作基本数据，可帮助民众作出自己的判断。

1 \6 m& _3 [# s% W% t　　要分析房地产市场是否泡沫化，须先给「楼市泡沫」下个定义。可学术界对此未有一广泛接受定义，泡沫化往往概念模煳。最近一期《加拿大商业》(Canadian Business)杂志一篇名为《一切泡沫都会破裂》(All Bubbles Must Burst)的文章指出，房屋价格持续大涨、国民债务与收入比率(debt-to-income ratio)高企，是出现楼市泡沫两大徵兆。
, Q7 H7 E/ }& x( \6 E
7 ]0 f  Z' _" N( X: C　　过去10年加国平均屋价几乎倍增，但国民收入升幅远逊房价增幅;国民债务与收入比率现高达145%，与美英两国相近，该文认为加国楼市存在泡沫。但房产业者指需求仍大，资金也足，根本没有泡沫化迹象。

　　此外，加拿大另类政策中心的最新调查结果也与「泡沫危机论」一致，可是同期另一机构贺维学会的报告却指出，加国楼市实无虑泡沫化之忧。

5 j# e8 Q0 i& R　　房产业者指需求仍大 不能忽略计入利率因素

4 c- ]3 U6 K" j5 x1 ~4 `9 V. a+ g　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)前高级市场分析师、卑诗房地产协会(BCREA)首席经济师缪尔(Cameron Muir)上周五接受记者访问时，表示不同意「泡沫危机论」的观点：「我们不能只看过去10年发生了甚么，更要看过去20年的歷史。以大温地区为例，1994年以后楼市持续不振近6年有多，而过去10年的强劲涨幅，可以看作是对1990年代不振的补涨。」
9 f7 e& |# q1 _8 y9 s4 T
$ P7 ]! H0 r$ e& }1 [0 ~, f　　另外，缪尔认为国民债务与收入比率虽为重要指标，但要把利率因素列入计算公式。由于加国维持了较长时间的低利率，令很多屋主有能力承担更多的负债，在一定程度上扩大了这比率。没考虑利率因素的该项指标，并不能反映市场全貌。
. v( n+ B3 u. q; i# L
# A7 e( y) X& |+ U4 x, _7 a　　金融海啸引致约一成半跌幅
1 b% Q/ Q; p5 @# f. A
* u4 s+ m& J; H　　缪尔认为，楼市出现泡沫主因是投机因素导致价格勐涨，一旦利率及经济出现不利因素，市场恐慌，导致价格大幅回调。去年大温楼市因2008年全球金融海啸引致约15%跌幅，但随后强劲反弹;如果本地楼市真的存在泡沫，不会如此迅速回升。

　　当然，海外热钱流入对支撑本地楼市所起的作用，也是不可低估的，这尤以卑诗省为然。这些国际热钱的走向，往往不易从正常经济运作面观察得到，以致经常受分析家忽略。
& R( ?" N" c2 f7 [
: \7 o- O; s6 ~  x& F0 r- I　　大温楼市在1981年至1982年间，以及1994年至2000年前后，分别出现两次较大幅度调整，也有人称之为泡沫爆破。最近更有分析指目前大温楼市处于第三次泡沫破裂前夕。缪尔认为，就影响楼市走势的几个主因素看，目前状况不同于上两次，所以不存在当年导致房价大跌诱因。

　　加国业主拥有房屋近七成 房地产买家资金足
. \6 j0 X0 c# ?: n7 ^4 R! t1 S" T
! W1 ?# f6 K- ]! F/ L; _7 x　　CMHC卑诗地区经济学家福克茨(Carol Frketich)也预测大温楼市不致大幅回调，她说，目前市场处于平衡或者有利买家的状况，重售房屋交易减少，现存及新放盘数量增加。福克茨预估，因今年上半年涨幅较大，今年全年平均房价仍较去年有增长，明年则呈现温和向上趋势，估计2011年平均涨幅1%内。
/ K. u& V* S9 K- z7 [
　　据今年9月6日号美国《时代》杂志(Time Magazine)报道，加国68.4%的民房属业主拥有，在主要西方国家中排名靠前，美国为67.8%。这显示楼市的涨跌，会更直接影响北美民众的财富水平，亦即牵一髮动全身。
# o+ [$ Y5 a1 a
　　此外，大温地产经纪张先生表示，大温楼市并不存在泡沫，近来有关本地楼市泡沫将破的报道，令一些原有意入市买家暂时收手，一些买家更希望以此为藉口向卖家杀价，但对方不肯大幅让价，导致这些买家很疑惑，他们说：「不是都说要跌了吗，为甚么讲不下价钱来呢?」
/ Y# l* A( d0 D6 S4 H, k
　　张先生分析说，去年本地楼市最惨时在高点下滑20%至30%，但此后迅速强劲反弹，出乎很多人意料，这证明了本地买家以用家为主，市场需求的确很大，买家的资金也充足。
+ L! p6 ?( n6 L- c
+ o5 Z* Y) }5 F　　他又表示，目前市面可供选择的好房子不多，比如温东地区的独立屋，50万元到70万元价位的只有三四十个，而且卖家大多不是被迫一定要卖出的炒家，基本属自用屋主，见到买家出价低就宁可不卖。

$ W% p8 @- M6 T0 j$ V/ @　　现在买房需求仍在，只不过信心不足，不能据此判断楼市出现泡沫。
# v+ f& e0 J: g* y& d( F3 C: X
: P& t, U' x. z　　热钱令楼市需求保恒温状态 人口增长带来富有移民
+ N7 f3 i1 A; C0 g/ U2 U- d/ z
　　卑诗近年在国内各省人口流动上，大多保持凈增长势头，大温地区更持续吸引大量海外移民前来定居，这均成为推动本地楼市兴旺的重要动力。

: l: A0 U8 _* g/ r& E1 b　　有大温资深地产经纪指出，投资移民带进的热钱源源不绝，使得大温楼市资金充足，买家承接力后劲凌厉。
: P2 O2 p5 A8 f" ?. Z5 l2 D
　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)第三季度市场展望报告指出，今年第一季度，本国各省间人口流动统计显示，卑诗省总人口凈增长1,642人，迁入本省人口主要来自亚省和安省。就海外移民来说，卑诗省同期共吸引了1.2万个新移民前来定居。
' H% f5 g8 M. ^
5 S: u7 {1 k" e( B" }　　估计2010年下半年抵达卑诗省居住的海外移民家庭，将达2.8万户，其中大多数选择在低陆平原地区居住。

+ ?) W3 }: |0 z: s+ y+ Q　　CMHC卑诗地区经济学家福克茨认为，人口的增长，无疑为本地房屋交易及出租市场，添加强劲的燃料。

9 ?6 N: Z7 L" w9 Z7 J　　卑诗房地产协会(BCREA)首席经济师缪尔指出，本国吸引的55%投资移民在卑诗定居，其中大多数在低陆平原地区，他们同其他移民相比更富有，是刺激本地楼市的主要力量之一。

' Y' p$ j* V. ?+ N　　新移民一次过付清房贷
8 v$ D( {5 Q7 p% }% h0 s
3 N- @4 E" q2 t2 q　　拥有16年业内经验的大温资深地产经纪张先生认为，目前来自中国大陆的移民较多属于投资移民，他们的资金实力较为雄厚，大多不喜欢把大笔资金存放银行，而比较喜欢投资于较为熟悉的房地产。


　　由于资金充足，张先生说这些新移民买家大多会选择一次过付清房屋贷款，或者仅贷款少许，这些有实力买家，近年源源不绝地抵达大温地区，这对本地房地产市道发展，构成一道极有作用的支撑力量。

　　当然，国际热钱又是另一种有助支持本地楼市续热的中坚力量所在，特别是一些来自中国大陆移民的海外热钱，多年来往往神龙见首不见尾，这种势头已经延续多年，变成了一种需求，使近年房屋市场虽云放缓，可始终不致一蹶不振。
3 l8 z0 g: I  H  i% X6 n
　　投资或投机 随市场感觉走

5 A# W1 e; X" ?　　房地产市场上的买家，大致可划分为用家、投资者和炒家这三大类别，三者之间可能互相重叠，而资金投入者的角色，更会随着市场处境的新变化而互相转换。

　　目前本地房地产市道趋向缓和，短期之内，似难再现疯涨势头，专家认为，这极大地抑制炒家的投机行为。可市场的用家就享有可选货源较多的优势，而暂时得以「用家市场」(buyer market)佔了上风。
3 @/ E, `. V% h
　　一般来讲，用家指公众买房用于自住;投资者指买家购买一处或多处房产，用以出租赚得租金，同时也自房屋的长期增值上获得投资回报;炒家则是投机者的代名词，他们购买物业目的不是自住或期待长期持有增值，而是在预料楼市上涨的前提下，买入后在短期内就卖出谋利，且期待利润极大化，那如同炒作股票般，风险相应较大。

　　觑准满意利润价位出手 在金融海啸期间捞低入货
; b' A5 p4 k9 U" S  d
- ^: j0 k$ V. y0 m& w! G　　据卑诗房地产协会首席经济师缪尔表示，并没有一个公认的持有物业时间期限，来断定买家是投资还是投机。

  o2 ]6 W& A9 {4 n$ R　　大温地区数年前楼市炒风盛行的时候，炒家对楼花的炒作，则是典型的投机行为，但往往更要承受楼市暴跌所引致的损失。
# x3 E+ P/ l! g2 _- k
8 r" j( n, @9 Q1 B5 ^5 \  w　　最初，这些炒家看准楼市将涨，同时买入四五处兴建中的楼花，他们购买时就确定自己不会将来入住，或者等到交楼，而是在手中持有几年或更短的时间，觑准一个满意的利润价位，就会把楼花转手卖出，很多人以此获得暴利。
4 {! F0 x. {2 _7 W
& W6 d- R5 q* i1 {4 D　　不过目前楼市放缓声中，反倒会帮助把此类炒家挤出市场，因为没有暴涨的空间时，炒家就无利可图，只能暂时退出。

　　有时候，用家、投资者和炒家的身分很难确切区分，比如张先生全家移民来加近十年还未买下房子，妻子时常埋怨他未抓住时机。他们认为，反正已经错过了自己觉得合理的入市机会，决定等待下去。
3 L6 U8 t2 w: A! ~/ c
　　去年年初还是金融海啸期间，大温房价下跌接近30%时，张先生就出手以55万元，在卑诗北本拿比买入一处孖屋，原本打算常住下去;但仅一年多，附近同类房屋即已叫价70万左右，张先生同妻子商量之后，最近以69万元把房子卖出。他们虽然现在又租房居住，但一年半不到即已获利逾十万元，令他们十分开心。张先生说：「自己从来没打算炒楼，但现在有机会赚一笔，那又何乐而不为呢?」 w

　　以张先生这个买卖房子的例子分析，他在过去一年有多的时间里，投放资金到房产的行为，究竟属于用家、投资者，还是炒家的性质呢?
  e5 g5 o0 H0 ]/ D' P; [) U
　　两份楼市报告 看法刚相反 加国足以防止类似美国的楼市崩溃?
' s' r: w" L" C' T' h5 e1 k
　　就楼市是否已到达泡沫阶段，随时都会爆破?加国两个研究机构，9月初不约而同先后发表研究报告，但各自得出不同结论。
* @1 `! ^$ N2 Y4 S" T* g0 e
1 a4 U% B% \" E& B1 ^% r; t　　加拿大另类政策中心的报告书认为，在加拿大各大房屋市场中，已有6个大都会30年来首次陷入泡沫危机，而出现美国式的调整并非不可能。该中心的报告认为，楼价上涨之急，已经成为祸源，随时会爆破。为报告书执笔的麦当劳(David Macdonald)表示：「按揭利率只须要增加1至1.25%，便足以触发楼市崩溃。」
. e5 [/ A3 D% G# |" l
　　不过，贺维学会(C.D. Howe Institute)跟着一日发表的报告书，则认为加拿大的房屋按揭政策审慎，足以防止类似美国的楼市崩溃。而在加国楼市，银主盘大增或者楼价大挫的可能性十分低，原因是加国的房屋按揭向来有严格规定，例如买方必须付5%的首期(美国一些大银行容许买方免付首期)。
" V5 }: c- ]4 m
　　另外，加国高风险放款会受到限制，而次按市场又比美国细小得多。在2006年至2009年间，美国的楼价急挫约30%，但加国的楼价只下跌9%，随即在去年快速反弹。

" z, Y7 y6 c5 a! {　　利率牵动楼市神经线 利率狂涨业主还款压力大
/ O9 x+ ~# d! h3 ~2 M7 w
　　很多人都期望大温的楼市一直保持牛市，图为民众走过温市中心街头一座公牛雕塑，形成了一道独特城市风景线。夏镇权摄拥有房产是很多人的梦想，要达成这愿望，除了打工赚钱储足首期交付予房屋发展商以外，购房者绝大多数都要向银行之类金融机构借贷一大笔金钱，才得以住进新居所。因此，购置房产的人最关心的，除了房子的价格，就要数利率的高低了。有本地金融业人士表示，影响房地产未来走势其中一项重要因素，就是银行利率的未来趋势。利率短期内突然大幅急升，或较长时期维持于高水平，都严重打击房地产市场发展。
) H6 Q/ ]& v, B6 U8 c- j- K
# d5 Q! v1 F% S7 W: ]. O0 H6 V　　专业人士提醒投资者，在分析利率对楼市的影响，以及何种利率最适合自己时，首先应该搞清楚短期浮动利率及长期固定息利率的区别，以及影响这两种利率的因素。

　　短期浮动利率同加拿大中央银行制订的隔夜拆借利率直接挂钩。隔夜拆借利率就是各金融机构互相短期拆借资金而使用的利率。最近几个月来，加国央行宣布连续加息的就是隔夜拆借利率。受此影响加拿大各银行的最优惠利率(prime rate)也就水涨船高，因此持有浮动房屋按揭利率的民众，揭按利率就会调涨。

　　长期固定息利率，同央行隔夜拆借利率无关，而是受到债券市场波动的影响。近来此类利率同短期浮动利率的涨势背道而驰，呈现下调趋势。
5 F! m" p" o& m7 w
　　房贷拥有者的定期还款，由本金及利息组成;如果利率上涨，虽然每次还款的金额不变，但利息部分就相应增加，本金部分因而减少，公众也就需要更长的时间才可以还清向银行的贷款额。

　　如果利率大幅度上涨，最极端的情况甚至引致原本固定的还款额都不够支付利息的情况，很多房贷持有者因此还不出贷款，那只有看着房子被贷款方(银行机构)收回，而这类特殊的房产，就会称为银主盘或法拍屋(foreclosure)。
) Z$ S2 D3 h. ]1 Q
　　美国近年次按风暴严重后遗症之一，就是全国各地的银主盘暴增，这又反过来打击原有房地产市场生态;恶性循环之下，令楼市长期疲未能兴，很多业主沦为「负资产」的主人，苦不堪言。
' C" F( x7 V+ J. l; U/ W# H9 \
　　加国银行严守贷款关

) F) J! w$ Y2 k1 P& X, r4 t; a. g1 `　　那些认为加国楼市不存在泡沫隐忧的人士，其中一个重要依据，就是本国的银行体系稳固健全，甚至作风较为保守，对房屋贷款审批严格，可有效防止房产泡沫化。

　　据卑诗房地产协会首席经济师缪尔表示，加拿大并不存在类似美国的次级房屋贷款问题，且通常不贷款予「忍者」(NINJA)申请人，因此不会导致由此产生的大量屋主因无力还贷，房屋被银行收回或由法庭拍卖沦为「银主盘」的现象。

　　据一些办理房屋贷款业务的本地银行业人士表示，加国多年来对公众房屋贷款申请的核批都极为严格，除规定用于房屋的开支不能超过家庭收入的32%、全部家庭信用开支不能超过家庭收入的42%外，发放贷款的金融机构，还要对所按揭的物业进行估价，查核申请者的收入状况，也要检查申请者的信用歷史等。 家 园 论 坛

4 l2 f5 \9 `" E- g$ V/ U2 [/ A　　2008年下半年金融海啸席捲全球以来，加国联邦政府更是未雨绸缪，逐渐收紧房贷政策以防止房产泡沫化。主要政策包括，银行必须以5年期固定息房贷利率为标准，来审批房贷申请等，这就有效地限制了高风险房贷申请人获得贷款。

/ ~8 M2 F. @3 j, I" J4 \; ]' T　　屋价是否过高还是很难说得准

! z7 p3 i% p0 w; |　　房子是人类的栖身之所，是人的基本生活需要。《世界人权宣言》第25条列明：人人有权享受为维持他本人及家属的健康和福利所需的生活水準，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务……
* q+ f$ a) L' p: O8 T
　　房子也是有价的资产，是令很多人发财致富的商品，因此吸引人囤积居奇。
% n+ r( w, |& U: T: t6 Z9 d　买房子时要考虑解决居住的需要，又要考虑房子价钱将来的升跌，脑筋伤尽。

; Q) S; _7 t1 e) c6 e. T% ]　　屋价是否真的过高，真难说得準，要为这作结论更是危险。说现在屋价真的过高，屋价却仍有可能继续上升，就如过去一年，屋价是高处未算高，那些错过了上车的人，会埋怨让他们失去了置业安居的良机;说屋价仍有上升机会，也有可能见到屋价回顺，作了投资的人士或会责怪令他们亏蚀金钱