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请出主意-现在房贷应当选定期还是浮动的? 大约22万的贷款

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-1 10:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
欢迎大家积极发表意见,谢谢各位大侠!
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-1 11:05 | 显示全部楼层
取决于你的还款能力.你打算3年内还清,选浮动.你打算10年以上还清,选固定. - F1 ?! N1 v) z' Q
打算3-10年之间还清,你是胆大的人,选浮动.你胆小,选固定.3 b$ b1 Q) q1 n8 r& \, r
从你问问题看,估计你是有债睡不着觉的人,,选固定吧.虽然长期会比浮动亏些,但是比睡不着觉强. 就当花钱买PEACE OF MIND了吧.
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-1 18:07 | 显示全部楼层
取决于你的还款能力.你打算3年内还清,选浮动.你打算10年以上还清,选固定.
8 J# i" p6 O2 r& O1 L7 I打算3-10年之间还清,你是胆大的人,选浮动.你胆小,选固定.
$ }: T7 V% t: H5 y  n从你问问题看,估计你是有债睡不着觉的人,,选固定吧.虽然长期会比浮动亏些,但是比 ...
/ A( z! r9 _6 W: G6 F: [carroll 发表于 2010-11-1 12:05
$ k4 P* [: k& C- M% R  w
为何10年以上还清,选固定?
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-1 19:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我认为,无论你是准备长期还请还是短期还请,现在你都要选固定利率,不但因为现在的固定利率实在太好,尤其是5年的只有3.59%左右,几乎是历史最低点,而且还因为加拿大5大银行的房贷都有额外的原始贷款额的15-20% lum sum pay option per year and/or increase payment up to double。依此推算,如果你每年除了按期还款外又支付15% lum sum 外加双倍还款,你甚至可以在5年之内还清所以房贷,而不用支付任何违约金。而且就算你在短期内要卖房子,你还可以把旧房子的mortgage转到新买的房子上。相反,浮动利率虽然现在是P-0.7%左右,但你可能会听说过有人08年拿到过P-1.5%的浮动利率,显然现在的浮动利率不是最好的。另外今年prime rate已经连续上调了0.75%,依此上涨速度假设的话今后大约1年半的上涨就会使浮动利率与5年固定利率持平,再用大约1年时间,较低的固定利率弥补前一年半高于浮动利率而产生的机会成本,最后,剩下大约2年半的时间则是你真正节约利息的时间了。
/ j4 l- p/ j+ |) ^5 V! t  E1 r. q  B以上推算仅代表个人观点,仅供参考。本人在TD工作,有问题可以找我。
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发表于 2010-11-1 19:14 | 显示全部楼层
4# kingbird71 $ x" [, O0 u: _) O# K* j! o

5 k2 C9 k# W0 r8 ]2 u0 N/ ]) Esounds reasonable.
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发表于 2010-11-1 20:35 | 显示全部楼层
一年固定2.2%也不错
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-1 23:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
选一年2.2的, 今年央行涨了0.75, 可是商业银行的利率并没有涨.明年会不会涨,比较怀疑.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-11-2 14:39 | 显示全部楼层
2# carroll 0 {9 `8 _: Y% ^4 O2 I- C5 g3 y

# _! x# }2 r8 Q/ u. @谢谢你的回复!我不是重点考虑还款能力,而是想赌一下那个更有利一些。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-11-2 14:46 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
4# kingbird71
/ i  u% `3 J) z7 m4 k7 c
3 G" N9 B. E) e3 j2 Z# m# n不愧为专业人士,分析的非常有道理!
. t- g5 J! x/ |唯一的疑惑,今年涨了.75%,
5 ^# ?2 K( X& C6 X明年还会涨.75% ? 我的猜测.25-.5%. 经济好像没有预计的好啊!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-2 18:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
4# kingbird71
4 O/ u6 `! v7 ]* ?$ f; b
) J+ l( N4 w0 D# @! j( b0 p) Y  l* ^
每年追补付一次lump sum没有带来实质的好处,从头5年给银行的息钱方面只有几千刀的差别。不如在第5年一次性的付一次lump sum,然后在第一个term结束后一次还清余款。这比每年多还几万压力小得多。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-2 19:00 | 显示全部楼层
4# kingbird71 5 r7 i6 S& U  e+ b$ w

# T/ b* d2 R+ Y- ]9 b
/ l5 Q1 \4 H2 f. @! G每年追补付一次lump sum没有带来实质的好处,从头5年给银行的息钱方面只有几千刀的差别。不如在第5年一次性的付一次lump sum,然后在第一个term结束后一次还清余款。这比每年多还几万压力小得多 ...( K- e4 E" R+ R( }& Z
湘沙古人 发表于 2010-11-2 19:44

$ F4 d# R4 e! J& I. n1 o( ?1 q7 b/ s! clump sum pay直接减少你的本金,当然降低你之后的月供的利息成本,因为每个月的利息额是用上月末所欠本金余额乘以月利率算出来的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-2 19:20 | 显示全部楼层
我用cibc的计算器做了一些计算,将相同利率的不同年限(15,20, 25年)每年付lump sum(不同比例)或5年中只付一次或不付的情况,第一个5年给银行的息钱差别不大。有兴趣的可以自己列一个表对比一下。
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发表于 2010-11-2 20:15 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
同问!
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发表于 2010-11-2 21:13 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
进来学习一下
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发表于 2010-11-3 12:26 | 显示全部楼层
学习中,希望专业人士多多讨论,使我们可以真真明白到底哪个适合自己。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-3 20:57 | 显示全部楼层
如果你看好今后5年的经济恢复,选固定;如果不看好,选浮动.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-3 22:22 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
4# kingbird71
/ \8 q9 K$ j2 y) r2 d好精彩
鲜花(65) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-4 09:17 | 显示全部楼层
楼上的同学们都讲得很好啊!我再补充几句:
0 v0 c* p9 `$ E
+ `- T6 f. }4 y, B人人都知道风险与回报成正比, 有风险的选择相应的就会有潜在的回报, 选择贷款利率也是如出一辙。 浮动利率和固定利率, 前者有上涨的风险, 但在五年的TERM合同期里, 前两年或者三年会让您省下不少的银子, 倘若余下的合同期基准利率有大幅度的上涨, 您可以随机应变啊- 要么将贷款转换成固定利率(必须等于或长于剩余的合同期); 抑或以不变应万变-还是使用浮动利率, 因为前面的节省足以为后续的年份的亏欠买单!而且还会略有盈余!
# A8 Y5 C7 M3 Z0 f6 [' @/ C8 x
这样说来, 大家都会明白我的意思了, 敢于冒风险且能夜夜安寝的同学, 就选择浮动利率。
4 a5 i$ N) L8 k0 ?0 B; E
+ u8 W! g1 a% W. a$ _* j/ }但您想选择浮动利率, 银行会使用其公布的五年固定利率来审核您是否符合其借贷标准(自今年四月十九日之后, 新的房贷法则规定, 若客户使用浮动或少于五年的固定利率, 都需要用较高的公布的五年固定利率来审核), 这样一来, 若您看中了一套非常心仪的房子, 想使用浮动利率, 但银行用这个QUALIFYING RATE 5.29% 计算后,您还差点火候; 倘若您选择五年固定利率3.39%可能就正好合乎标准, 那您就还得选择固定利率了。8 U/ U5 O/ @% V

# G' ^+ h' _0 h/ t1 v4 i综上所述, 选择浮动还是固定, 因人而异, 因借款额度而异,因经济环境而异, 没有标准答案。在 您作出最后的决定前, 一定要与经验丰富的房贷经办人讨论透彻再作定夺!
  X1 t- m0 `3 e: {
. ~3 t& I8 \# ^) g; {3 ~GOOD LUCK!
鲜花(1) 鸡蛋(2)
发表于 2010-11-6 00:02 | 显示全部楼层
郭森的回复永远是那么专业且精炼,佩服佩服
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-11-6 10:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
18# 郭森房贷
( z! h9 x8 m4 P1 i% |' M# ?# U; ^! v非常感谢郭先生的回复,非常清晰,切中要害!
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发表于 2010-11-6 12:10 | 显示全部楼层
取决于你的还款能力.你打算3年内还清,选浮动.你打算10年以上还清,选固定. , W4 a) j# E- R4 Q+ d* |
打算3-10年之间还清,你是胆大的人,选浮动.你胆小,选固定.' V# d( y2 K' i
从你问问题看,估计你是有债睡不着觉的人,,选固定吧.虽然长期会比浮动亏些,但是比 ...2 c# l# _1 H+ `, T8 Y
carroll 发表于 2010-11-1 12:05
( a, r' L' P0 G. Z& x
3年还清,这也太夸张了吧。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-6 12:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我用cibc的计算器做了一些计算,将相同利率的不同年限(15,20, 25年)每年付lump sum(不同比例)或5年中只付一次或不付的情况,第一个5年给银行的息钱差别不大。有兴趣的可以自己列一个表对比一下。
2 s$ }0 _( r2 ]' ^/ K. H湘沙古人 发表于 2010-11-2 20:20

3 Y5 B8 a* t; A# K3 r& whttp://www.vertex42.com/Calculators/Canadian-mortgage.html2 h3 ?- y$ i6 S. h& U4 r. R3 P
按这个贷款计算器来看,越早还省的越多,因为利息是及时根据本金计算的。
鲜花(65) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-7 11:49 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
郭森的回复永远是那么专业且精炼,佩服佩服
5 f9 F! j4 Z- L( i5 C东南风 发表于 2010-11-6 00:02
3 U0 C  [  C/ q. b6 [. @& a6 D

; h3 A2 A0 y" H& M0 e# I% H3 V您过誉了! 术业有专攻嘛!
鲜花(65) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-7 11:50 | 显示全部楼层
18# 郭森房贷
; h$ ^" F1 B* w: U  t非常感谢郭先生的回复,非常清晰,切中要害!
7 W# f% @! ?- ~" D1 Gelk 发表于 2010-11-6 10:54
- M5 m. t8 f4 I( [( X

/ ]+ q3 N, f  V% v! N希望能帮到您做出合理的决策!
鲜花(6) 鸡蛋(3)
发表于 2010-11-8 12:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
选固定利率3.59%五年期的;假如首付超过25%,申请点HOME EQUITY LINF OF CREDIT 放在一边应急用;假如有钱也不要先还银行,随便干点别的事,回报率都会高于3.59%。
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