投资方法讨论

callmelxylt · 发表于 2006-2-27 20:32

如果手头的前可以付房屋贷款的首付，其实可以考虑以贷养贷,就是将多余的钱购入私人房屋贷款

私人房屋贷款是由个人或中小公司提供的, 其特点是数额较小, 短期和较高利率. 期限一般是一年到二年, 现时利率可从9%-14%不等, 数额可从一万至五万不等.
投资分析: 假设您投资$25,000在私人房屋贷上,期限为一年, 年利率是13%, 年底交本金加利息. 借贷人要交3%的贷方费用(即$750), 中介费2.5%(即$625)和律师费$400. 投资人就该在一年后共有$750的贷方费加$3,250的利息收入, 总计$4,000. 那么, 年回报率是16%. 即:

总收入: 750+25000*13%=4000
回报率: 4000/25000=16%

而这25000放到付房屋贷款, 大概可以节省25000*4.75%=1187.5利息

多赚了2800,合算吧？

投资策略: 投资者必须愿意承担风险. 没有无风险的投资, 风险只是有大小之别. 如果您能满足于年利息2.5%的银行定期存款, 不愿意承担稍高的风险, 私人房屋贷款投资肯定不适合您.

[ 本帖最后由 callmelxylt 于 2006-2-27 19:37 编辑 ]

如花 · 发表于 2006-2-27 23:55

房屋抵押给贷款人吗?

callmelxylt · 发表于 2006-3-1 01:52

是其他人将房子抵押给贷款中心取得贷款,你投资$25,000从贷款中心买进这笔贷款!其他人直接还本金加利息给你
这里的关键是在加拿大,如果其他人违约不还钱,政府会出面收回房子拍卖后还给你钱!而在中国，这是不可能的！

如花 · 发表于 2006-3-1 02:25

是其他人将房子抵押给贷款中心取得贷款,你投资$25,000从贷款中心买进这笔贷款!

假设您投资$25,000在私人房屋贷上,期限为一年, 年利率是13%

贷款中心肯定不是做义工的，那这个借款人要支付的年利率必定高于13%。从银行借款的利率约6-8%，这个人会以高于市场利率的2倍借款，可能会是：1、credit problem; 2、借款额太多了，没有银行再愿意借款给他；3、还款来源没保证；
基于上述三种情况，要求房屋抵押担保借款一点都不过分。无论在哪个国家，法律都会保障抵押权人的利益，这个案子的抵押权人是贷款中心（而不是我），法律赋予抵押权人有优先受偿的权利，拍卖房屋后所得款项会先支付拍卖款、缴纳税，然后在偿还贷款中心的借款、利息、欠费后，其他贷款人才能平均分配。这种向贷款中心借款，不向银行借款，贷款比例一定很高，可能是房价的90%，这样还清所有欠费后，能否还有钱还我的贷款是个问题。

[ 本帖最后由凡人于 2006-3-1 01:33 编辑 ]

阿里 · 发表于 2006-3-2 05:46

没那么简单赚到的,风险肯定很大,绝对不是好生意.

callmelxylt · 发表于 2006-3-2 18:48

if 贷款比例<房价的60%, it's a good 投资 or not?

如花 · 发表于 2006-3-3 01:46

我认为抵押品是最后考虑的因素。如果借款人的本身资历很差，要靠拍卖抵押品取得还款的，我个人认为不值得去投资。因为拍卖抵押品涉及很多程序，每个都要钱，而且拍卖价格是不确定的，所以实际到手的钱是个未知数。

[ 本帖最后由凡人于 2006-3-3 00:53 编辑 ]

callmelxylt · 发表于 2006-3-4 01:11

谢谢凡人的建议, 那麽个人如何投资高回报房屋贷款 :

风险分析: 任何投资都是有风险的. 象汽车贷款一样, 房屋贷款是由房产做抵押而且政府注册的. 第一个出资贷款的, 通常叫第一房屋贷款. 对私人房屋贷款, 多数是第一房屋贷款后的第二贷款, 或第三贷款. 这是政府注册的顺序, 也是拍卖后还款的顺序. 也就是说, 借贷人若不能按时付定期供款, 出资方有权拍卖住房, 以收回资金. 也就是说, 拍卖房子的钱要先还第一贷款, 然后才第二, 再第三. 但若房子卖不到贷款额时, 出资人就有损失了! 为了不受损失, 出资方不会借给贷款人100%资金, 而仅借75%(如银行的传统贷款). 这样就保证了投资人的利益.

[ 本帖最后由 callmelxylt 于 2006-3-4 00:58 编辑 ]

callmelxylt · 发表于 2006-3-4 01:49

借贷人的风险, 也就是不能按期或不还款. 风险降低是靠详细的信用调查, 担保人和法律合同来实现的.

如花 · 发表于 2006-3-4 02:04

一个信用记录良好、有充足还款来源的人会愿意付两倍于银行贷款的利息吗？

[ 本帖最后由凡人于 2006-3-4 01:09 编辑 ]

如花 · 发表于 2006-3-4 02:42

如果我看好real estate的话，我会选择风险较低、易变现投资，如：real estate, mortgage mutrual fund。搜索一下,共15只该类基金，其中8只过去一年的增长由16%-25%，余下的7%-16%不等。相对实物投资，证券投资易变现。

hunter · 发表于 2006-3-14 20:14

如果我看好real estate的话，我会选择风险较低、易变现投资，如：real estate, mortgage mutrual fund。搜索一下,共15只该类基金，其中8只过去一年的增长由16%-25%，余下的7%-16%不等。相对实物投资，证券投资易变 ... [/quote]

能介绍一两个你认为最好基金的名称和购买方法吗？谢谢

如花 · 发表于 2006-3-14 23:59

我没有买real estate的基金。我是在银行买基金的。基金分为风险型、增长型、收入型等，根据每个人的风险接受程度选择不同的基金，这里我就不方便推荐了。你可以先浏览各家银行的网站的介绍，看看基金经理的投资策略，再选择吧。

hunter · 发表于 2006-3-16 00:08

原帖由凡人于 2006-3-14 22:59 发表' q4 n9 W, C y3 \ Z2 O
我没有买real estate的基金。我是在银行买基金的。基金分为风险型、增长型、收入型等，根据每个人的风险接受程度选择不同的基金，这里我就不方便推荐了。你可以先浏览各家银行的网站的介绍，看看基金经理的投资策 ...

谢谢，照你所说，我浏览一些银行的网站的介绍。 CIBC real estate 基金三年平均回报率超过20%.决定买一些。我想总比存在银行拿3%的利息好。还想再买些能源和贵金属基金，碰碰运气。

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