在房市的废墟上

get8686

　　如果你觉得住宅市场危机已经足够糟糕，那么我劝你三思。

　　没有最糟，只有更糟。
3 ^  ~; s8 N1 L. \+ r
( a8 O& T7 U  \! x　　房地产信息公司Zillow提供的数据显示，房价下跌的速度已经达到了雷曼兄弟破产以来的最高点。

　　全美住宅价格较之一年之前平均下跌8%，较之一个季度前下跌3%，平均每月跌幅大约1%。
1 J0 b, q% p$ y$ t; u" a
　　那些处于负净值，即房屋价值不抵贷款规模窘境之下的房主，比例上升到28%，也是危机以来的新高。
; D# u9 n1 R6 t6 `
) R1 e: G5 g* v) e　　Zillow目前的预期是，房价今年还将下跌8%，而且市场在2012年之前都不会见底。
6 k" G  y+ \4 e) S3 G3 J
0 [3 j3 _, P& E6 q　　“从这些情况看来，我们想在今年余下的时间当中见底，显然是不可能的。”Zillow经济学家汉弗里斯(Stan Humphries)解释道，“需求比我们之前所料想的还要疲软许多。”
8 g9 L5 \& c; W' [6 `! N. j
　　那么，以Zillow的预期，房市到底会在2012年的什么时间见底呢？汉弗里斯没有明说。
1 J6 ^/ i) k9 N: a: ^: J
　　指望税务上的一点点小好处来解决问题？这未免太幼稚。不错，政府从2008年到2010年支出了大约220亿美元，用于刺激住宅市场的税务优惠，然而其结果也不过是一场短暂的，没有多了不起的小繁荣，到去年夏天就已告终。
0 N1 n2 z) V9 v  i3 x5 z" @# M
9 A* P3 B8 c: n6 V　　“正如我们当时就已经指出的，这根本是资金的巨大浪费。”保守主义智库卡托研究所经济学家加布里亚(Mark Calabria)表示，“所有这一切，没有一个真正能够让住宅市场走过转折点，只是将调整的行情予以延迟而已。”
, w# L% X' ~& T$ [$ T
　　对房市的这场悲剧，如何评估都算不上过分。Zillow发现，全美范围内，除开四个大都会地区之外，所有地方的房价都在下跌。

　　房地产价格的下跌意味着遍及整个经济体内部的隐藏损失不断增加，从银行到普通美国人都在承受着这些损失。
. o. n# A: ]$ w8 K- E' J) ^
3 d0 ~5 i7 s4 e/ n) p　　还记得日本的所谓“僵尸银行”吗？自1990年的崩溃以来，这个国家的经济复苏时刻受困于这些金融机构的恶性影响。他们承受着巨大的亏损，自己根本没能力解决问题，因此成了行尸走肉。
4 y2 T- k* Q2 n) ~& g
+ }+ `. I  e' O& e0 I/ e　　现在，美国也出现了“僵尸房主”，而且数量众多。Zillow提供的数据显示，已经有1630万个美国家庭因为自己的贷款陷入巨大的困境，而且许多都是长期困境——他们的住宅价值或许永远都不会超过他们背负的抵押贷款了，但是他们每月还是必须想方设法筹措到足够的资金去还债。

　　复苏？在这样的背景之下，还有什么复苏可谈？
3 e9 A' g& D9 {" L/ G
+ `. R- w' Q) T, q% ]$ K: U　　那么，这具体又意味着什么呢？
* ~% c& {; O. B7 s$ P  x
( {' d9 q; q; U3 R" s* E) t# u9 w　　这些不幸的故事让我想起了一个人，著名的法国将军福煦(Ferdinand Foch)。这位将军在一战的马恩河大战中承担着保卫巴黎的任务。据说，战斗最艰苦的时刻，他审视着周围，说出了这样的话：
7 w- U  u( G5 ]; L) W- V
% G  k/ a2 V0 b% P8 V1 i$ N; X  x　　“我的右翼受到重压。我的中心阵线正在后退。再也没有机动的余地。万事俱备——我必须进攻！”

! U! k( t+ T+ C' c5 `　　换言之，面对着如此糟糕的房市，我发现，我没有道理不采取逆势看涨的立场。
) e  p! ^: s0 j5 }
% O$ o5 F" E9 D0 O/ B3 I　　你会问为什么，问我是不是疯了。

. I4 ]1 B3 B; j; u' C7 _　　或许吧。不过，我现在确实是一个中期牛派，而我的理由正是那些在别人看来令人沮丧的事情。
& S; r4 O" F/ n# L  v
　　首先，许多地方的房价现在都称得上低廉了。自泡沫五年前开始破裂以来，这些地方的房价都经历了漫长的调整。当然，具体情况因具体地点而有所差异。事实上，对于那些很好地守住了自己阵地的房地产市场，比如曼哈顿、旧金山或者贝弗利山，我倒是满腹怀疑。
+ u* }% f$ ~% W$ V8 C; \* r
; C% ?5 ?2 m2 e5 A3 n- T　　不过，在那些跌得最狠的地方，机会其实已经很丰富了。Zillow发现，近期美国只有四个都会区的房地产价格保持平稳甚至上涨。值得指出的是，其中两个都在重灾区的佛罗里达——Fort Myers和Sarasota。这是否正是因为它们已经跌得足够狠，基本上见底了？这种可能性是存在的。

# A6 z, n/ \6 ]0 I6 Q, S　　说到佛罗里达，统计数据显示，扣除通货膨胀影响，迈阿密的房地产价格目前已经回归到了1980年代的水平，泡沫已经被彻底挤干净了。
) a4 Z! D+ b0 b- M
　　第二个理由是，现在市场上已经有大量的抵押赎回权丧失的房屋在，也有大量潜在的购房者在。银行手中掌握着大量房屋库存，这就意味着我们很容易获得一笔合算的交易。银行不卖不行，而消费者却有权力选择等待，这一市场是单方的。这不是个大家沟通和妥协的交易模式，而是银行要么同意要么拉倒的模式。

# E6 E; o, \* C- C" o5 U- `' Y　　第三，许多地方的租价已经高得有些不靠谱。现在租房还不如买房划算。比如在我迈阿密的公寓楼里面，现在就有些人是不得已买了房。当然，具有讽刺意味的是，租价之所以大涨，是因为租客增加了——许多以前住在自己房子里的人，现在都变成了租客。

$ x3 z6 P- @; y  g　　第四，是因为你可以获得非常廉价的抵押贷款。目前，三十年固定贷款利率已经低到了4.3%。考虑到贷款利息相应的税务优惠，那就更加上算了。

3 s2 b& e# [1 D　　第五个理由是，尽管崩盘留下了恐怖和痛苦的回忆，但是归根结底，历史已经证明，房地产还是针对通货膨胀的行之有效的长期避险工具。这方面投资的长期回报率平均而言总要比通货膨胀高出一两个百分点。现在，几乎所有人都在考虑使用黄金(1513.00,9.80,0.65%)、大宗商品或者是抗通胀国债来应对未来可能的通胀，而最常见的和最成功的投资却价格非常低廉还没有人选择，难道不是有点奇怪吗？

　　三十年期抗通胀国债当前的收益率较之通货膨胀只高出1.6个百分点，而短期债券，其收益率就更加糟糕。最短期的债券，收益率实际上甚至是负数。

　　第六个理由虽然看上去不那么正当，但我还是要坚持说出来。现在，几乎所有人都是如丧考妣，你甚至找不到一个牛派。没有人想拥有这种资产，没有人想谈论这件事情。似乎大家都认定，这个市场注定只能不断下跌，下跌，直到永远。

　　在过去，我们其实听到过不少类似的言论，比如人们在1987年、2002年和2009年谈起股票，或者在1982年谈到债券，在2000年谈到黄金，都是一样的论调。我不能说现在的人们不该放弃全部希望，但我确实有这样的感觉。
' T% L3 c: M. N* @2 C
2 g6 B; K$ L+ ^, i# k. H　　当然，必须明确的是，如果你没有足够严格的投资纪律和足够多的耐心，或许房地产投资就不适合你。

! R& N( e5 G1 w) k0 E# v　　房地产市场到底何时真正触底？我无法预言，或许需要几年的时间。我的感觉是，应该是不同的地点会有不同的触底时间。可我能够肯定一个现实，那就是我们都看得到相当不错的住宅，而且其价格还很低廉。如果你找到了合适的机会，获得了合适的价格，采取了合适的融资手段，那么持有五年或者更长的时间，你是不会失望的。(子衿)