第一套房损失卖出的有关税的问题

UncleSam

有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:
# M* X- H5 n" C# S$ m
6 X5 R; n: v" a6 B第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.
) I( X6 N' N+ Z* A9 ~1 D

如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss.
9 L# l$ k, u; X* Y
0 X7 K9 W: {6 w- u& {! ^0 e+ o如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.
( m1 T- }6 N1 ?
$ U, _8 ?- n8 J) s0 [8 t, T3 t大家看, 是否理解正确. 谢谢!

urspace

看这个
$ \. E3 p2 }/ f# E" S, |, G1 [
( d# `% f* H* Z这和primary residence没关系，你的loss可以carryforward。

$ a- c- v  f1 B/ n, j% Krental income和你的capital gain/loss是两码事，无论什么时候都不可以互相补偿。

urspace

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income

UncleSam

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?

urspace

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
2 O! q* b+ W; ?) f- o$ k8 KUncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

  W) G3 g9 J9 @  }0 N% Pcapital gain/loss，是单独的一项，举例说明就是，你这次卖房loss 10k，下次卖房赚20k，那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k，这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income

UncleSam

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income
urspace 发表于 2011-6-15 09:48

再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?

urspace

再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:51

4 n2 V# E: E- e% I( A& W
第一套的interest只能抵第一套，第二套同理，因此，有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。

UncleSam

哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.

urspace

哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:57

" v9 l; K; h5 `2 Q* k! |
" U, H, r- g/ u9 a3 @4 nprimary resident的好处是，赚钱可以不交税，亏了可以拿loss credit，即使不是primary resident，capital gain也只是50% taxable

UncleSam

7 C, z- _4 N% M8 Z
( }- U& g. W. N8 R那你看这例子算是否正确:( 谢谢)
8 S8 Y) e$ D8 t& P
2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
2011 买 第二套, 然后住在这里;
+ s' T! p4 ?. N8 v5 F  y2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
" Y/ ^3 \& x+ m( H可以claim 5 万的loss credit.
! P+ s* t8 V  N0 s
3 l" y$ ~! g0 a, B; o2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.

这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.
% S& H" r4 y# d# e# S1 d
1 Y2 M7 z( l$ e总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.

UncleSam

这是别人给我的回复. 我想是不准确的:
% d  A2 R$ e9 u
# t) C' }. J# g" y  B: C"第一套自住9年，出租1年，卖时的亏损，只有1/10可以算 capital loss"

urspace

看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。
8 d  R* d& \+ ^1 _' T
+ d$ u- M# N8 b% P. O0 a" {那个人的回复是扯蛋。。

urspace

谢谢花，不过善意提醒一下
2 n. o- L# d4 h" N6 D6 F买卖房屋不要太频繁，三五年一次还行，每年都有，税务局会把你的收入划出capital gain，转入business income，那就是全额都是taxable

天上明珠

! _/ M+ T# _4 C/ Y1 R
1 G, q+ A, t/ ~% x& p7 q" O没有年份的关系？

精打细算

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。

kaixin123

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

kaixin123

我不是很明白，只是觉得楼上的某些答复有歧义，建议楼主直接问专业税务会计。

urspace

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
$ r( K& k* M; P; d8 y8 N4 `前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。
精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

4 u9 |) `3 H) O/ I
4 M2 u7 O3 s4 X1 h( K0 n是的，不过几乎95%以上的人，凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。

9 f! c) z, W1 U( x& r

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
8 \0 n- w; V* ekaixin123 发表于 2011-6-15 22:36

这位仁兄怎讲？是在给政府提建议吗？

urspace

根据如花的回复，已经证实，prinsiple/primary resident，loss是不可以carryforward，收入也不用交税。

kaixin123

21# urspace

呵呵，我什么都不懂，哪里还能提什么建议，政府建议在这里呢：
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html

" ~$ v0 b7 \4 _- a( I* |/ ]* m) @Changes in use

9 D1 d1 M& {4 n! H2 dYou can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:

You change all or part of your principal residence to a rental or business operation.
6 }# J2 G, S1 N( j: EYou change your rental or business operation to a principal residence.

Tiggie

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价，亏损部分也不能用，但可以加到出租房的成本，即出租房的成本为房子的原始成本价。
4 _* ~% e: M! O; x' d/ F
但在自住房转出租房时，可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉，前提是不能申报折旧。如果执行这个选项，房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了，可以指定转租后4年该房子仍为自住房，即使不住在那里，在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了，因为是投资房，亏损部分可以抵税。
3 G3 K! c- L( L/ Q
* K7 Z) v! N3 V4 ]房子亏赚与房租盈亏没关系，房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。

自住房赚的部分不用交税，这个没有上限，也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
4 h3 s1 T6 n  D: z5 Z) A3 q8 A
希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。

good-sunny

只有投资房的利息可以减税。

那么如果是自住房转为出租房的话，利息可以抵税吗？

Tiggie

29# good-sunny
& P4 ]2 K  g1 t+ ^* T

当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。

kaixin123

这个说得很清楚，赞一个。
另外补充一下，每个人同一年只能有一个指定自住房。
  h' b$ G& n7 @, H/ Z
' S$ D, s4 U8 f1 P# ^' Y

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...
; J9 S! s) c3 s8 E3 \8 \Tiggie 发表于 2011-6-19 16:38

kaixin123

大多数人这时候会选择re-finance，把贷款尽量转到出租房。

" C6 M% t" }- T8 Y* N3 Q/ u

29# good-sunny
$ \* ?! L* G# T1 k3 m

当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
& h1 b* Q# b* X( r; T" L( WTiggie 发表于 2011-6-19 21:32

good-sunny

问一个问题，如果我现在买了个新房子作为投资用，在卖的时候只算capital gain/loss是吗？没什么GST的问题？另外能申请GST rebate吗？申请的条件是什么？多谢！

sun_and_snow

好深奥哦
7 G0 Z! Q$ B2 w. i" D0 P8 n5 ^' N

职业会计

自住房不用考虑税的问题，买卖赚赔都不可以报税。

wafer3011

kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
1 q& u1 m& K8 ]$ Z9 o当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

' n) U, e- P( y6 v! H什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下，这个怎么WORK