Hu Jiao Xiao Huang

qbxl400

Sorry. Can not type Chinese at work.

Any comments on this property? If you buy it, how much you would pay?

http://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/

0 h. @8 V9 c- E4 N: r7 y- w+ A$ jThanks,

小黄

这个房子的地址是：4349 - MCCLUNG CRESCENT
' W+ e8 {( b: r5 h算 Magrath Citedal 比较好的位置，离 Larch Park 比较近。
/ f( ^6 o3 D0 y. ^5 s
如果是我买，我会出60万。

qbxl400

2# 小黄

7 b7 E$ a- ]1 Q. j6 uThanks a lot!
6 D6 C+ p4 M% \% _% ]
Do you mean 600K or 700K?

Marlin

小黄

2# 小黄
9 {3 i8 e" i1 F: m
Thanks a lot!

0 [( t5 Q- S# M4 _# p- s0 ?Do you mean 600K or 700K?
( x1 O5 N4 h' Eqbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

' T* |) x1 R& T5 o# W) w6

衣食住行

房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片，只能根据所看到的信息发表点评论，希望对你有所帮助。
4 Z7 K8 Y7 O" _' [' N( c0 {! L" w. t" w4 Q从外观看：房子外墙石头装饰布多，但外墙装饰的要求较高，档次定位较高。
( w7 \: G: T3 I  N因是Perry的房子，屋内的装修材料应该有一定档次。
- l- i! z! K$ g4 L3 O车库较小，30尺宽对3车库来说有些窄。
车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大，18尺宽左右。显小。
% H# \+ H" [* mPerry要价75万，估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多，应该有些促销。
如你去跟他们谈价，估计不会低于72万5千。
& o+ f1 J1 F. ^如能71万以下成交，应该算是相当不错的Deal。
当然，砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
祝好运！

小黄

对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
# l3 _0 \* L- `4 f0 G1 Y1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
2 x2 H  G# u0 m2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头，和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。
9 z9 P; s! R1 I5 t4 Q3) 柱子太细，还有车库左边那个窗太细，太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
5) 窗框颜色不一致，有的深色有的浅色。

至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方，这很显然是缺乏设计水平的人设计的，内部格局恐怕也好不到哪里去。
5 g( G5 q0 m% K. }
这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地，对房型有较高要求的人选择还是很大的。
2 E& a+ [: S( I0 a$ I! I% d
" m; X) u8 b9 F- T当然我同意衣食住行，这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的，可以慢慢的等某个急需现房，缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。

衣食住行

8 I5 `2 @  P. h

对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
- C# T- a7 T; f3 Q8 s. \8 r1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
3 w, j( m' x, }+ h- D( l2) 石头严重 ...
" K- ^6 Y4 W2 v0 {# {# [/ I小黄 发表于 2011-8-27 00:19

9 ~! d$ e# Z6 b4 `  L* Q我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在，来猜测屋内装修也会上一定档次。（希望如此）。Ambleside的房子内部装修普遍较好，有木地板，瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。

ceramistpalace

This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.

JoyceAccSG

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
4 G; ^( v" f$ f4 t( r如果是我买的话，我可能会出650s.

qbxl400

Thanks a lot for all the comments.
/ G3 d) B0 y% I" `. R1 M" M" D& c
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
3 J3 E" t- \# G7 G! G& a) ~What does this mean?

7 k" J# p, {, a6 c% s% }It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
; H9 T9 }7 G5 ?8 z& z9 P
Thanks,

小黄

$ A5 g$ W0 G! v. b0 o$ @$ a

如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
% D6 s7 |( }  }$ L3 ]Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
3 M+ ~% @. B2 f$ {, N1 Y至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41

Upper Windermere分4个区，最主要的要求是：
2 Y! M8 e7 Q4 r7 A& y, wUrban - 45~55万，Hardi board。120sf的石材，并且要2尺的wrap around。
1 L6 k# W1 h$ m4 r8 m/ qPremier - 55~95万，Stucco，车道aggregate，150sf石材。两层屋至少6/12坡度，平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
Estate - 95万~200万，Stucco，车道aggregate，400sf石材。两层屋至少7/12坡度，平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%；和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle，必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
6 `) j9 z( D  y1 e, l2 C9 XRidge - 200万起，基本都是专人审批的。

所以我觉得这个房子要价70多万，而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然，如果这个房子要50多万，我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求，有明显的外观弱点的还是要慎重。

小黄

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
如果是我买的话，我可能会出650s.
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

, o2 M9 \6 H0 P+ c) I. V7 }4 t6 p很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。

小黄

Thanks a lot for all the comments.
! j2 E9 k3 I5 [9 @+ X1 t7 t  [
" U+ f% e; c- D: e1 I- F4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
" O( n9 h! J/ t* IWhat does this mean?

9 x, p8 o. F$ qIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?

...
qbxl400 发表于 2011-8-27 19:30

1）就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐，应该往后推才好看。
9 _0 W/ I# j3 Q% i) R, }2）如果是就一个房间18尺，成本相差不了多少。

maxbon

如果在这房子外走过，只看外观，真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、

southcommon

1# qbxl400
7 ?$ M, b, W  |
9 t( ^* O# g1 i/ \- \
地点不错，房子感觉不好。

southcommon

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
如果是我买的话，我可能会出650s.
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

, \( z2 j4 Z" o4 M
那个地区地理位置还是很不错的，所在riverbend, 在环线以内，在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便，进出23 Ave和环城高速容易。

1 A% _7 W/ w; v- ]9 s5 C只是这个房子造的不咋的，与要价不符。

OOPP

8 p/ h& \  V+ C5 n& s! A
我出63。卖的就是location.

carroll

曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.

supervisor

如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。

mont

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
小黄 发表于 2011-8-27 20:57

6 E. C1 ], F0 {. [4 D, o8 h

青萝

我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。

supervisor

. r$ `, b' i8 Y4 ~; B) q2 a
' J/ i  [6 k/ w& l+ \) o/ Q* J男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.