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Hu Jiao Xiao Huang

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鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 08:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Sorry. Can not type Chinese at work. 3 s" C" R5 F" P8 E" ^
' g/ P0 x7 V* ?. n6 A; M/ {( z
Any comments on this property? If you buy it, how much you would pay? , Z) N& W; k. p8 t' {; X

: K; F: d5 ]& @# e- shttp://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/
) b2 D" V- b, Y1 l
5 F; l( g$ k4 [- r7 @; VThanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 20:41 | 显示全部楼层
这个房子的地址是:4349 - MCCLUNG CRESCENT
- K  L& T# l' ~算 Magrath Citedal 比较好的位置,离 Larch Park 比较近。
) E4 T+ k1 ?- x
: z$ D9 C8 X) W" {, R) H: \& q如果是我买,我会出60万。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-26 20:46 | 显示全部楼层
2# 小黄 ! ^; l0 u9 @( I, e' k
: \4 [0 V2 }9 S) ]
Thanks a lot!. C9 }' |1 ]1 l. n0 T- s1 X& I

# z! f  d/ m) O' W" h. mDo you mean 600K or 700K?
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 22:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 22:58 | 显示全部楼层
2# 小黄 / g0 L& A3 w' N, U# @) q- H  d$ o

9 J" C9 {- q3 h" ?Thanks a lot!: _  y1 s9 O) T- i
) v" z# z2 J9 n* J: Z6 K" H6 x
Do you mean 600K or 700K?4 Q$ m6 Y# D0 D8 \
qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

5 J' j& }2 M0 x6
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 23:00 | 显示全部楼层
房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片,只能根据所看到的信息发表点评论,希望对你有所帮助。
" {# y$ i& x6 G8 N* a& C从外观看:房子外墙石头装饰布多,但外墙装饰的要求较高,档次定位较高。
9 n: d$ m0 z' d! `, {  m2 D1 L3 b因是Perry的房子,屋内的装修材料应该有一定档次。
8 ~0 N  K: s: w5 K8 ~7 p车库较小,30尺宽对3车库来说有些窄。! m# e1 S6 u  A5 t2 w, O) `
车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大,18尺宽左右。显小。  ^* q( C1 ~7 s7 O. t3 a0 A
Perry要价75万,估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多,应该有些促销。: X  W6 o1 M! s) Q
如你去跟他们谈价,估计不会低于72万5千。* O( I: f7 H6 ^
如能71万以下成交,应该算是相当不错的Deal。
1 v! c) Q* z" a当然,砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
8 C4 I6 p4 c; ?祝好运!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 23:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 00:21 编辑 ; o- }3 A2 c7 {( |. V, y

9 _6 ]) l# u. ?9 D+ P0 z对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:6 u7 A/ Y! j6 F2 \. ~! Q5 {7 N
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。. n4 ]6 b8 w& i2 k1 W/ m' z8 g
2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头,和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。5 w, {$ v3 e- I9 W# e
3) 柱子太细,还有车库左边那个窗太细,太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
& U1 ^: M  v1 o2 {4 i2 S4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。1 D' H0 O- i4 x) d% N
5) 窗框颜色不一致,有的深色有的浅色。
, e4 z, v2 \& t1 [3 j% E: Q3 E0 F
至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方,这很显然是缺乏设计水平的人设计的,内部格局恐怕也好不到哪里去。
, L& [. ^( m1 l/ O% \/ m. K; t* I/ s3 r1 Z- ~2 r9 R& p
这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地,对房型有较高要求的人选择还是很大的。
) B) G' s6 c1 s# L/ F$ C' p& r( H/ W9 j" ]$ |
当然我同意衣食住行,这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的,可以慢慢的等某个急需现房,缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 00:41 | 显示全部楼层
本帖最后由 衣食住行 于 2011-8-27 01:48 编辑
/ x" J& z& M" h, I$ b6 m) F5 W
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:
3 ~! A  v! [4 a1 S# {" s0 C1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。
# o) p4 i. ^6 j2) 石头严重 ...
  o& H% g  N( r4 g: z) J小黄 发表于 2011-8-27 00:19

7 a$ g) B5 L3 U% U  F* M我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在,来猜测屋内装修也会上一定档次。(希望如此)。Ambleside的房子内部装修普遍较好,有木地板,瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
3 y% \+ ?0 k* G7 |; L6 ]  o如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。
+ g1 B3 o: X: J: U* ^建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
& \! {' y9 w( Z" N5 rHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。) Q$ v1 f' {! X/ ~  u+ d4 j5 {
至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 16:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2011-8-27 17:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
& D$ a+ i) h! t! Q& f7 a4 x4 H: i如果是我买的话,我可能会出650s.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-27 18:30 | 显示全部楼层
Thanks a lot for all the comments.
9 K! Q* Y7 V2 T3 D* w8 i
& ]. I2 e/ J' i  m3 ^% \. T4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。3 P) c# [, w* T( m$ J& Q
What does this mean? $ k' Z& h$ D6 ]: ]9 j, W1 m

$ O" ]0 t$ W6 Q6 \0 mIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft? 3 }8 A9 \7 ]6 ~$ r7 M( g! U

& t0 S( L$ u* v* WThanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 21:05 编辑
6 m( V- D" D$ X
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。3 y2 [. _) G' w# U7 @: F, I
建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
/ L/ v4 N1 r9 I7 u8 F9 i- t% lHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。, X) N( d' h7 o8 y2 L) I. x6 ]
至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。# o/ g( m7 f9 _8 C
衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41
% T/ }3 B7 G  T
Upper Windermere分4个区,最主要的要求是:
* s# h/ ~& L; l& N9 N8 w  oUrban - 45~55万,Hardi board。120sf的石材,并且要2尺的wrap around。
( s& A: @) g2 wPremier - 55~95万,Stucco,车道aggregate,150sf石材。两层屋至少6/12坡度,平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%. L6 u4 T; Y) e) k& K& s
Estate - 95万~200万,Stucco,车道aggregate,400sf石材。两层屋至少7/12坡度,平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%;和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle,必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
$ S/ n! {+ w( P! Z- z* ^Ridge - 200万起,基本都是专人审批的。
8 J+ |4 w. H8 Q& `( Y' |+ c2 _
所以我觉得这个房子要价70多万,而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然,如果这个房子要50多万,我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求,有明显的外观弱点的还是要慎重。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:57 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
/ f& Z* j3 |9 @如果是我买的话,我可能会出650s.
- u5 h. t) o) q# w4 T# cJoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
1 f8 Y! }" e0 x- s7 u" Y
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Thanks a lot for all the comments.
7 y/ M( d# `% T) p# k% u$ w- @; P/ v' {5 d9 N/ w
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。( ]- z# T  ?1 i( g$ E1 F
What does this mean?
5 ~$ o: R: _; v
* O5 b+ }4 A  v: q, l+ b1 YIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft? " q5 N/ A9 E( A* N: ?' j0 x
3 ~5 e. T. x, b/ m' d- S7 G3 O
...
" d: A2 P. M& W: O) a2 Hqbxl400 发表于 2011-8-27 19:30
0 A- z+ |7 X1 h/ w7 ~
1)就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐,应该往后推才好看。+ l2 r7 J0 P% H, M7 r) a2 g
2)如果是就一个房间18尺,成本相差不了多少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 00:05 | 显示全部楼层
如果在这房子外走过,只看外观,真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 07:56 | 显示全部楼层
1# qbxl400
2 A* n! e% A9 l; y5 K) t
4 r9 J0 o  X' x7 s! S$ E8 G
* M* f% E: G7 |  F地点不错,房子感觉不好。
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 08:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。- ~8 z" b) U& G; U  t) D: L3 B: Y; E
如果是我买的话,我可能会出650s.
! b# Y; n, T+ O( W1 f  S3 nJoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
+ h$ s( x* v- T6 M5 L
& w8 d8 N4 {! A+ O: A
那个地区地理位置还是很不错的,所在riverbend, 在环线以内,在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便,进出23 Ave和环城高速容易。
* n! u* R! c0 |9 G
& g, P  R. L: S- G只是这个房子造的不咋的,与要价不符。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 10:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 OOPP 于 2011-8-29 11:30 编辑
3 {. F. h" b7 ]6 H
  B( b0 g$ M5 m8 I8 H我出63。卖的就是location.
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 12:52 | 显示全部楼层
曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 17:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。
鲜花(636) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 19:46 | 显示全部楼层
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
$ F' r6 i& p& z小黄 发表于 2011-8-27 20:57

, _$ S, H5 z$ F5 W0 A" `8 W$ ]: {2 u6 Q1 B% h
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-1 12:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-2 07:52 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 supervisor 于 2011-9-2 08:54 编辑 + n4 ]2 A6 q- K+ {6 l' u  m

  F% v$ Y  z- e9 l, k男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.
理袁律师事务所
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