房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？

# b1 x, o; _4 V1 i- d: p/ \+ `
记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
) s- C" B# |* l7 P! G
但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

2 N' @6 Q+ B9 K/ ]% B* Z1 a但结果怎么样呢？
' [( P4 h0 W1 K4 |: P5 V) H
几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
8 m# L, ]1 M# Y& Y/ O: q6 \: L
两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

& h2 C2 i. f$ d. o. G! j& l最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
8 y& k" E* n8 @9 F# H4 G6 N
7 v  _+ T+ l) v* v; D其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
+ Z. l8 z7 [+ Q  f  s
  X. O  p& `9 _' f; X: k% G首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
6 W8 p0 |+ e' \/ U" Z
( B, ^7 S" U$ c' y4 p7 I8 y如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。

身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
, J: ?: F' ]4 H. \4 J; b8 G/ i4 o
算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
& a4 G' O) C  L" X" u! h4 QTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
, D, z; p) F% a
1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
0 Z. w' q1 R( V$ H$ ^% w7 P1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
4 @: ~+ N& w: \1957 15732 4.60%
5 `/ d; C( H$ t  m% @1958 16085 2.20%
  ~* i& c7 x1 Y' Y+ p2 ^5 e3 Y1959 16615 3.30%
' x% W8 z/ }) D4 E& N1960 16329 -1.70%
8 z+ K8 c% E* m1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
- o) s5 l  ^7 U1 E# j1965 18883 8.70%
/ ]% v# n# i: b  g1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
' W% I) j1 K7 I- V, i7 n' i5 u1968 26732 11.01%
; n! V$ e, L/ A1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
; }, C2 Z" g: |. x) J1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
- y1 A+ p* `. d; F3 b* j6 o  T' [. y1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
  R" A% Q1 L7 ^% s( e& X+ b7 ~; y1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
9 h) X8 t8 W4 J" R4 o2 o) u" L1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
+ L1 w( E. Z# i1982 95496 5.90%
' a0 j% m2 p2 m7 v2 j1 b1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
2 ?9 ?1 M, y% ~  D4 B. @1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
! Y2 O8 W- o7 R- u" q! q  p6 b8 m; Z8 ~1992 214971 -8.30%
5 T" ]5 P1 s1 U0 x! O- }1993 206490 -0.39%
) c+ h5 S6 E! g% R! E% ^0 _! R1994 208921 1.20%
6 l0 A+ }7 I1 Z! S& j1995 203028 -2.80%
1 Q: N4 H8 l/ ^7 O2 T) A1996 198150 -2.40%
8 J/ i" U  k! Q9 Q" ^  I1997 211307 6.60%
; o% a0 \) B- D$ Q  _1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
$ L9 y! O1 B- F9 R2000 243255 6.50%
+ h$ v) x: n* G" ^4 a3 o2001 251508 3.40%
0 A: P. p' z) S' P2002 275231 9.40%
7 p& D" K" t6 K. S" n8 x2003 293067 6.50%
  t4 M+ p8 B% o2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
--------------------------------------------------------------------------------

' E4 k& R0 t; k; V* Q5 w好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
( r3 Z- x+ |- K9 ]Year Average Price %
' o: M3 _9 ], W3 I/ P( L" t5 x
1953 14424 0.00%
/ p# X1 m6 S4 m- G2 ?8 y, X/ Z# v/ y1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
' H8 C/ u$ V7 ?% A# C- K5 T* f$ s5 r1957 15732 4.60%
3 L- F5 W$ @' Y2 M1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
) g. F7 t: K  n: k5 u5 V5 t9 r8 E1960 16329 -1.70%
0 N5 I, k  s# {8 b. f3 p0 V$ [1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
$ Y4 [9 E; L9 x) p2 U8 G1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
& v+ A# u2 {/ E; W" G, G0 W1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
# v1 v( D! i; e1969 28929 8.20%
# q  D$ K( I9 u; j8 t# C7 D1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
3 Y+ ~& L. q1 G5 G9 ^& N- x, d  n3 ?1972 32513 6.90%
# Y4 X% V- d. a7 n1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
) ?1 u/ T( e2 n& ]. c1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
, r/ [+ o9 E% _& s! m) D1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
" C- z7 B. Z3 G4 ?; t. E# Q( i& |1983 101626 6.10%
3 M: r* U8 F& N% L1984 102318 0.70%
/ m, ]) o4 `% j6 \2 x1985 109094 6.60%
5 G3 m4 Z. b0 I* W) i8 H1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
/ J6 R6 h0 E7 {1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
# Y. K* \4 k, i' J, Q) A% f+ M1992 214971 -8.30%
# r3 s* m* i2 i7 x4 f1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
, v1 S! Z7 k4 |' g" G  ^9 R5 [1995 203028 -2.80%
! c% ^4 P/ J3 B* F; w8 K0 `1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
+ m5 Y1 l* g) J8 m  A' h1998 216815 2.60%
* W9 r$ P% D; S3 A! d1 \3 b1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
5 o! A' p5 _( f: W2001 251508 3.40%
4 D4 I. o+ F9 H2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%
7 w5 X  o2 F4 |! B* ]
/ ~* P$ c. G& r9 T. P! i

' Y: y; V1 O; Z; j6 \3 e1 ?% A* X
弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
:
4 R5 ?1 r% P% [--------------------------------------------------------------------------------

* v' }) x6 B7 z! R好奇的看看下表就可以估计出来了
$ W3 N$ i) x- r5 W. d8 i% V) ~TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
: S# {2 l+ X& @( t4 x: IYear Average Price %

4 u* A5 f1 @% z2 ]/ ^2 T1953 14424 0.00%
8 j+ O# g9 b, Y: y ...

我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
' [  d- X& d& z+ m) `, _1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

! [/ [4 j, t6 \0 B6 s( A结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
$ B5 z8 }$ d6 l9 K% U

结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

% @! |4 f: O- T8 P6 D( [# w
1 P4 q8 P* l7 y老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

/ r: q& M% W' S+ a[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
3 Y# M# W: u: Z' D1 B8 U
+ B1 |! ?9 g0 @2 G
2 R: E" Y' p# J4 R# A/ d# y40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

7 R9 a) x8 H# @这点我同意。
40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
# ]/ J% O0 l2 T7 C0 O
3 [  s8 U9 C, @9 R, ~大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。

8 Z0 h+ Z) T: r' k, j  m那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

) d! V7 V& t9 B) P7 l: k3 V* ]三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
; Q* a1 @3 f% {. Z4 O
/ C) p; q& R/ @) P4 L
) G$ S" o  D  H" _9 `6 y/ _6 \老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
3 y' g' N" B3 T" n2 v( r) n
总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌