房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？

5 W* \2 R+ X" a. k; i2 C
' p& W, u' G$ b: i1 R* M( ~记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
4 u* R: ~* {- t% B
但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

但结果怎么样呢？
" B+ e$ i1 `+ a# K: d
几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

. f( @% P5 k; ^8 u, ?最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

& F4 H9 S# J  j1 f. l+ j+ a3 u其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

* B1 m+ c2 Q& E2 [首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
: u/ A4 w% |- B0 g. _, |  d! g
身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
! Z$ a, l: m( S6 y1 M
* G  ]! S' x4 i" A5 _算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

% y& X3 M& _2 G+ x# N( \买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
( V+ }3 s. c0 Q一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

* M: a1 n& B) a5 H6 x40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
1 G( \  T$ {, }0 p2 U5 q# M0 sYear Average Price %
* s3 D5 {+ [6 A  W1 a  A) l
1953 14424 0.00%
8 R+ i7 w, B5 [7 q; P8 |  n7 F) a1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
) y" h! l6 \+ B3 D+ d6 v6 m& z1957 15732 4.60%
7 s" g4 _7 U0 X$ H1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
( ~  i6 \& a% Q1960 16329 -1.70%
3 K3 N3 f+ r9 r0 Y5 q. @6 N: v1961 16334 0.03%
7 i4 H$ o* w8 C9 E1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
/ W' U7 d/ L8 S  E$ B1967 24078 12.70%
# N  }6 p# v7 C1968 26732 11.01%
: c6 I2 \0 h  H- {2 I9 Q7 X1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
% b$ L; T/ n# L; c1974 52806 30.01%
  `, J+ C" x3 x3 B0 z. W" X1975 57581 9.00%
/ r! s5 ?, H4 l. i1976 61389 6.60%
; l0 r  e# J- {  o7 c9 o, p1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
( w  R# ^% h, v3 |' P1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
5 a! V( v2 K$ ?5 x; y  O+ S1981 90203 19.02%
. H8 D9 b3 U  ^, i3 }$ _% ^% f1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
( I+ M- F3 m8 M1984 102318 0.70%
. \, h; v3 H0 G. o9 e3 ?9 b1985 109094 6.60%
0 k: N( T+ H+ k& @! \1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
6 e2 B+ ]4 \* a6 O" B  P1 a1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
* K! I9 n3 l# K2 e/ T1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
) C# q- G0 a  \3 Z/ C( ^1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
& T7 {+ E5 E. Q6 C1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
. @; k. s6 C  o) f! w1997 211307 6.60%
0 U9 A9 v* p1 C: @6 ]! S1 G+ d& Y( q1998 216815 2.60%
8 q; K2 a- a8 d9 H1999 228372 5.30%
5 B% X8 S8 t: }! H4 t* x8 x2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
0 R! l, E" `/ x  ^( g2003 293067 6.50%
5 x2 v% f& r+ h2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
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# {9 U9 O& a. D6 n
& z- [9 u& n0 w9 O/ W, q好奇的看看下表就可以估计出来了
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1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
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1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
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1966 21360 13.11%
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1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
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1976 61389 6.60%
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1978 67333 4.30%
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1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
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1992 214971 -8.30%
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1994 208921 1.20%
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十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
/ B& ^& o9 ?$ N& c* M) i:
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& R( T0 @4 \, Y6 t5 Z6 o* `/ U' c好奇的看看下表就可以估计出来了
2 f/ D6 F  R& V. Z! i" ^TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

1953 14424 0.00%
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  b3 m, h, x) k7 x% O
2 V& G" l1 W" c5 k3 b我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
0 w$ n; [& S  f6 S/ q) H. j; a/ P1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
, A/ V1 V. L  J/ T& [7 K
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表

$ D4 X) B7 M/ p
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

8 m  ?8 n+ _. X- _, u
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
3 l1 ?/ Z7 M+ s8 C! k: y: u
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表

4 a" o: E" d! a3 I8 |2 h5 O
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

3 w# |% r; a$ u: x5 k7 y5 I+ X8 T这点我同意。
4 i5 t' J+ h1 y* {& C40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
/ O& K. P: h0 O
大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。

那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
7 D  z& M& t( q+ K9 t
( e, j5 a3 |9 A三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
9 I9 H$ P' q+ F) q7 V4 u" G1 B! U1 g

老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
) ^7 a: X0 I; [  G( Q
% l5 F" ~. X' D$ K% s( @( C我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。

5 a3 ~, s1 a1 y! T# Y% ?! |% J总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
" I" h  A" V/ y: L4 e& N数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

$ k, D3 i+ ^% ^: Z& ?+ I这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌