房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
4 R$ b! `9 C$ Z4 M
- a% s, A& @% s# d
3 w% J! M$ t' l, }: Z! r) ?& \7 r记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
( w5 r/ x9 F# M9 o" c# F( ^
$ c3 y$ {9 w. `  N6 |但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

但结果怎么样呢？
$ M- [7 N' {& V. Q- Z3 D' L+ ^' i
几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
( k7 N+ A3 G' d3 v
前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

4 l" h7 |9 }8 E) t( U8 s两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

# O9 p7 X& [- Q# ~9 n. }; |最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

3 ?. Z+ O7 n* m2 U" j其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
# r' j" E$ {1 k
) R% v- m1 \6 n/ n  P! n4 l/ L+ X身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

1 x) D3 g3 ~% z* g7 s$ i/ \算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

% B4 b% P" e. i9 ~# O$ v! H买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
- m5 I! v. o/ r9 W4 B8 I一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

9 w* V: Z" E( X7 o1 V1 K) [1953 14424 0.00%
8 u& g) h& p+ F1954 14647 1.50%
9 t7 i' h% `7 [4 W# |! o- P8 v1955 14952 2.01%
/ a9 A! h& c( P' d9 h% E1956 15043 0.60%
, k+ j  q2 A% w4 J6 D1957 15732 4.60%
3 ~. j, A2 U3 h1958 16085 2.20%
: `5 G- u. I& S9 g" J6 v1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
/ E# S, v$ q' C3 M! c( K1961 16334 0.03%
1 u1 h) z- n- f" B' G' B4 r# V1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
6 t9 F' h7 [+ m- g1965 18883 8.70%
6 ]$ p) B7 J+ H% ?  x" u+ ~/ {1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
8 Q' X- E2 _7 F2 H1 T( G1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
; W+ X; J$ r- c6 n' Z1977 64559 5.20%
% ^/ N/ V+ V* ?7 f% l/ R* y1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
1 ~, r- v& j8 c! @% f1981 90203 19.02%
" t' w( r; V+ Q; n1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
- W: S; v. ^$ k9 }* z# {- ^% d1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
) f1 m, L( T, M. Z9 H1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
$ k! Q: n% E, K2 |. _+ K1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
/ m/ A  u& ?% V# n; W1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
) e. u, o* p0 l) ~9 t1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
4 J; F  E! X" `# f' D2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
/ [7 B# I: m2 h& U) Z5 I" |2003 293067 6.50%
8 _  V8 }& c( o2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
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好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
* a1 t, a4 T+ VYear Average Price %
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1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
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1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
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+ {6 m7 i* ~" m! @' p1962 16742 2.50%
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1997 211307 6.60%
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/ q3 k& v# x9 d弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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" P/ m4 `0 ]& z" Y; t* b好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
7 w9 W2 G) @  @( @) d3 }/ [- L' v
1953 14424 0.00%
...

- i  O5 F5 h: M2 b1 I
: q2 c5 \3 b5 @5 `4 k0 u我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
4 W8 T4 E& G; h如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
" `- R  f% H0 V1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
; n2 C: I! `8 F; @; F) H: E
: d, D; o- J3 b5 O) ~结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表


结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
* u( e. x7 w$ S8 B3 G...

老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
, e$ d4 w. Y8 z4 `
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
7 Z! y% j* {2 w2 b5 B
, C+ g1 W5 v( X" f' b
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

这点我同意。
5 [9 S4 m  |/ J5 p7 f; A40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。

大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
7 {4 T1 Y+ x% ~2 l6 A
! v  o3 A" \& `3 F0 E' Z那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
) K  w0 e) Y6 v# D2 B: K+ A
三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

0 a$ D3 Y( I" E1 u- R  J8 [2 T  f( ^
1 \1 D6 e8 {6 n& b老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
* J( ?3 R5 i; |* s# ~我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
: \$ K3 C) K% R6 K. |1 T5 E, z
我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。

总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
, B1 s0 h6 @6 J2 W1 i' E( ^数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

" v) L! K9 F* }$ G/ H这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌