加拿大楼市有泡沫 图表解析 六大证据

get8686

来源：51资讯网


加国楼市是否有泡沫？越来越让人看不明白。不久前加拿大另类政策中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）的报告书认为，在加拿大各大房屋市场中，已有6个大都会30年来首次陷入泡沫危机，而出现美国式的调整并非不可能。另类政策中心的报告指出，过去30年加拿大出现过三次房地产泡沫破裂，而且每次都是当房价飞速上涨，上涨速度超过通货膨胀率、家庭收入和经济成长率时，随之房价便出现大幅度的向下修正。过去30年那三次房地产泡沫破裂，分别是1981年和1994年发生在温哥华，1989年发生在多伦多。

  }; |, I: [+ c与另类政策中心的报告看法不同，贺维学会（C.D. Howe Institute）发表的报告书认为楼市崩盘的可能性很低。该学会的报告结论是：加拿大的房屋按揭政策审慎，足以防止类似美国的楼市崩溃。鉴于美国每10户人家便有一户成为银主盘，公众对加拿大的楼市因此也引以为忧。但贺维学会的报告书认为，在加国的楼市，银主盘大增、或楼价大挫的可能性十分低。原因是加国的房屋按揭有严格的规定，例如买方必须付5%的首期（美国一些大银行容许买方免付首期）。另外，高风险放款会受到限制，而次按市场又 比美国细小得多。在2006年至2009年间，美国的楼价急挫约30%，但加国的楼价只下跌9%，随即在去年快速反弹。估计加国的楼价比合理价位高出15至20%。 info.51.ca 无忧资讯

7 B; P* p% V  V& _) b最近央行一再发出警示，目前按揭利率接近历史最低水平，央行随时会加息。但是央行迟迟未见行动，给人感觉是雷声大，雨点小。不过在央行行动之前，银行自己先动手了。据51网8月20日报道，加拿大皇家银行调升2项房屋按揭利率，各自调升0.2厘。受到影响的包括3年固定按揭利率，加息后年利率升至4.05厘。 皇家银行特别优惠的5年锁死按揭利率升至3.69厘。今年初，大多数加国商业银行都曾经将3年按揭利率降至3.95厘。皇家银行此举可以看作是一个先兆，预计其他银行跟进的可能性很大。
" g1 y% M: o; R
  x- K: F6 B0 b( X最近网上有英文博客大肆唱空加拿大楼市，可以看作是一家之言，供研究者参考。其中列举的主要理由和图表如下：
% \; Q! C) s7 h% \) b8 V

4 s5 j) S& k) v! N
8 F+ ^" v) S& q' |0 e: V
6 @1 P" {: |) t3 C4 P: _
加国楼市泡沫证据1：房价/房屋出租收入在历史高点
3 H' y* L( F# h* V" x) ]. P
6 }) [; w4 Z" c2 M/ R! e
. k; ^2 a! A7 x

, [" c/ c- m" J


% k! D: {2 L, y3 |加国楼市泡沫证据2：房价/收入在历史高点

* t" i2 y- }9 x- C$ n
9 ~6 }3 f7 H* \+ P8 {
加国楼市泡沫证据3：加拿大房价和美国背道而驰

  

. `7 O, z' k% H% [4 ~3 e
3 A0 v  h/ j! m$ d

7 e7 b, \; @9 V$ H$ s4 [- v% \! h; J

/ O/ |+ T2 O& }6 i( B. ?3 r) y
* M, r3 R8 D) O0 j加国楼市泡沫证据4：利率不能再低 加国 无忧 51.CA

" Q! _6 N( r$ A
* ~: j3 W. J/ u


加国楼市泡沫证据5：加拿大住房拥有率已经接近70%  info.51.ca 无忧资讯
! K$ {+ }3 V# A
% u# k  D- H# G' N2 t* S( g  


! L/ i! L+ H, D

; Z+ L' S. A. w6 J加国楼市泡沫证据6：加拿大人口增长率将下滑(即使加上移民人数)
6 T0 q7 }0 U9 J( G& ?

9 p8 V9 R8 L' t! b9 m
最新一期的「加拿大商业杂志」(Canadian Business Magazine)综合学者、专家的研究，分析加拿大统计局及「加拿大房贷及房屋公司」(CMHC)的相关数据，结果显示上述三大指针都达到史上高峰：

一、家庭拥有自宅比率：接近70%的比率为史上最高，还可能进一步上扬。根据房贷保险公司「加拿大健沃斯财务」(Genworth Financial Canada)的调查，假如有助达成购屋梦想的话，多达68%的租房族愿意延后购买其他高价商品，逾半愿意放弃旅游，可见民众拥有自宅愿望强烈。

/ [( d. L0 z' @, Y2 `二、房产占个人资产比率：房产抵押凈值(home equity)约占个人平均资产净值的三分之一。近年房价飙涨是造成此比率高升的主要原因之一：加拿大房地产协会(CREA)的数据显示，过去十年成屋成交价每年平均涨7%，2002至2007年间更逾10%;目前稍趋温和，但今年1至2月间升幅仍达6%。

* h8 t* `1 b' V( F三、房地产在经济总产值中比率：与房地产相关的活动，包括房地产交易及装修、家具消费等，占国内生产毛额(GDP)约20%;以装修来说，从2000年仅占GDP的1.6%，飙升至目前2.8%
2 B, s$ o" l' R1 {3 s. `% \' y

titans