灵活多样的房屋贷款首期支付方式

MORTGAGEWISE

灵活多样的房屋贷款首期支付方式

  B/ l/ v1 h: D+ k- E有些朋友对房贷首期的比例有些误解， 以为一定要支付房价的25％， 才能从银行获得贷款，其实客户可以选择低至从零首期到25％，或者更高。 灵活运用不同的首期支付方式， 能够让你的置业大计早日实现。 大致分为以下几类：
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4 M, U% ~! R$ b. W0 N) y1)        CONVENTIONAL MORTGAGE, 常规型房贷， 首期至少是房价的25％。 这类贷款不用额外购买拖欠贷款保险金。但客户需承担房屋估价费（如果需要的话。 但大多银行会承担这笔费用）和律师费。
/ M8 B& \3 s3 t: _2)        LOW DOWN PAYMENT INSURED MORTGAGE, 低首期受保险的房贷，首期是房价的5％――25％。 这类房贷一定需要有MORTGAGE DEFAULT INSURANCE , 即拖欠贷款保险， 银行才可能给你房贷。 目前在加拿大有两家保险公司， Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) 和 Genworth Financial Mortgage Insurance Company Canada (Genworth)， 前者是加拿大政府拥有的保险公司， 后者属于美国的GE 公司。保险金额根据贷款占房价的比例（LOAN TO VALUE）和房贷的种类（固定、浮动利率， 贷款期限等）来确定。 客户除了需要承担估价费和律师费外， 还要承担保险费和保险申请费（160加元左右）。 但客户可选择一次性支付保险费， 或将保险费直接加入房贷里面，然后随同月供一起支付。
4 Q, D. ?" v2 g9 i, ^3)        NO DOWN PAYMENT MORTGAGE, 零首期房贷。客户不需支付首期， 但需要准备房价的1.5％ 的资金去支付相关费用（CLOSING COST）。其实是银行返还给你5％ 的现金， 当你申请5 年期限的房贷时。
4)        USING RRSP AS A DOWN PAYMENT, 用注册退休金（RRSP）做首期。 联邦政府为了鼓励居民购房， 专门设立了一个HOME BUYER’S PLAN, 第一次购房者可以从其RRSP里面取出最多达2万元（夫妻一共可取出4万元）来作为首期， 取出的金额不需缴税， 如果购房者在15年内还回RRSP。 如果你计划使用RRSP FUNDS, 这笔钱一定要在里面存满至少90天。

牛眼熊心

欢迎续贴，搞个贷款系列讲座。
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提问： 现在有些银行可以付25%downpayment, 无需收入贷款。我知道以前是35%，能具体讲讲怎样操作？

冰糖葫芦

国内带的钱 买房需要缴税吗？

MORTGAGEWISE

原帖由 rounde 于 2006-7-6 22:12 发表
国内带的钱 买房需要缴税吗？

1 n( d; G$ E: i$ }. g3 c' {: L
, g4 }6 W& x) ]# P: b. j0 Z回DGG 朋友： 我会在下一个帖子里详细回答你的问题。

回ROUNDE朋友： 国内带来的钱，如果不是来自你已经向加拿大税务局申报过的海外资产的所得收益， 是不需要缴税的。
* f* j" ?. t/ W& s
“取出金额”， 我是指客户从自己的注册退休金RRSP里面取出现金，如果是用来作为第一次购房首期HOME BUYER'S  PLAN (详情请见http://www.cra-arc.gc.ca/tax/ind ... sp/hbp/menu-e.html), 或者是 Lifelong Learning Plan (http://www.cra-arc.gc.ca/tax/ind ... sp/llp/menu-e.html) ， 则不需要缴税。

铁锤镰刀

原帖由 dgg 于 2006-7-6 14:18 发表
欢迎续贴，搞个贷款系列讲座。

) L, b/ i0 X9 x' J# A提问： 现在有些银行可以付25%downpayment, 无需收入贷款。我知道以前是35%，能具体讲讲怎样操作？

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MORTGAGEWISE

原帖由 铁锤镰刀 于 2006-7-8 09:00 发表
: X4 v8 k: a" o6 T

& X* }. }0 Z2 U3 B, J9 s银行贷款的基本原则是其实很简单， 归纳起来就是按照下面五个“C”来分析你的贷款申请， 从而作出批准或拒绝的判断：

CAPITAL: 你的资产负债状况
CAPACITY:还款能力， 主要是指工作的稳定性和收入水平
CHARACTER:申请人的财经性格， 主要是分析你的存款习惯，还款习惯以及消费习惯等等
& m7 Q8 }" D! T: ~COLLATERAL:抵押物， 如果你无法还款， 有否抵押物让银行处置
CREDIT BUREAU：你的个人信用记录， 过去有否拖延还款或坏帐冲销（DEBTS WROTE OFF）， 有否申请破产过？ 房租爽约， 罚单未交等记录都一一在案。

/ C  y, ?( z- `# f: W说回到你提及的问题， 如果你的CAPACITY稍微弱点（没有工作或收入不能支持贷款金额）， 如果你有很强的CAPITAL（你可以支付25％ 到35％， 抑或更高的首期），贷款经办人会建立一个BUSINESS CASE， 陈述自己支持这笔贷款的理由， 贷款申请就有可能审批下来。但首期高于25％， 得到批准的可能性会更大（因为不必购买DEFAULT INSURANCE,也就不必去经过CMHC 或GENWORTH 的批准）。

黑金

如果现在是低收入家庭，但由于买房，父母给了首付的几万块，这些钱需要交税吗？报税的时候要报吗？

MORTGAGEWISE

原帖由 黑金 于 2006-7-24 02:33 发表
如果现在是低收入家庭，但由于买房，父母给了首付的几万块，这些钱需要交税吗？报税的时候要报吗？

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0 ]5 R  \2 A! X7 V5 M/ a这笔钱应该属于GIFT FUNDS, 即家人赠送给你的首付款， 不需缴税， 报税时也没有必要申报。

黑金

原帖由 MORTGAGEWISE 于 2006-7-25 14:50 发表
3 x; }" s+ s- l$ H$ q0 [1 E5 ?( m

: b% L, z$ H" @7 I6 S8 t这笔钱应该属于GIFT FUNDS, 即家人赠送给你的首付款， 不需缴税， 报税时也没有必要申报。

谢谢回答，如何证明这笔钱是家人赠予的呢？如何把钱寄来更合适呢？

MORTGAGEWISE

原帖由 黑金 于 2006-7-27 03:01 发表

* s8 p9 g& T8 N, Y2 \5 C- L* e谢谢回答，如何证明这笔钱是家人赠予的呢？如何把钱寄来更合适呢？

5 t, l/ y" f# m, K7 z
银行在审核贷款首付（DOWN PAYMENT）时， 必须确认这笔钱的来路是正当渠道， 不是黑金。 如果您的首付款是已经在加拿大的银行， 您必须提供帐户90天内的活动记录（3 MONTHS STATEMENTS）; 如果是GIFT FUNDS, 银行有标准的GIFT LETTER, 需要赠送人（DONOR）的详细资料和签名。
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现在国内已经部分放开境外汇款， 国内的汇款人可以给境外的收款人汇出最高2万美金/帐户， 即如果收款人提供三个不同的帐户号码， 汇款人就可以同时汇出6万美金。但具体的汇款限额， 您应该查询该银行。这无疑对一些想转移自己国内资产出来的朋友是一个好消息！

黑金

谢谢回答,心里塌实了.有机会找您当面请教!

MORTGAGEWISE

原帖由 黑金 于 2006-7-29 03:03 发表
, b4 Q# c) Y4 r9 T' u谢谢回答,心里塌实了.有机会找您当面请教!

请教谈不上， 有机会大家一起交流交流吧！

驴客

郭先生,你们计算的每月付款数目和comfree,mls上面的mortgage calculator计算出来的数目是一样的吗?假如各种条件一样的话.

星星

原帖由 MORTGAGEWISE 于 2006-7-25 14:50 发表

8 z0 `6 D+ d5 ~1 [% Q/ P) N
这笔钱应该属于GIFT FUNDS, 即家人赠送给你的首付款， 不需缴税， 报税时也没有必要申报。

GIFT 超过500加元就要报啊!!!!

MORTGAGEWISE

原帖由 驴客 于 2006-7-30 21:27 发表
# {$ d5 u* W# Q" J郭先生,你们计算的每月付款数目和comfree,mls上面的mortgage calculator计算出来的数目是一样的吗?假如各种条件一样的话.

2 O6 z: n2 ~# T9 nCOMFREE, MLS 上的计算工具都是以固定利率计算的， 即利息是以SEMI-ANNUNAL COMPOUNDED来计算的； 如果银行提供的是浮动利率（VARIABLE INTEREST RATE MORTGAGE),  利息则是COMPOUNDED MONTHLY, 这样计算出来的结果就会不同。 同时这些网站上的计算工具只是作为一般的参考， 具体的月供数额应该以银行的计算结果为准。

MORTGAGEWISE

原帖由 星星 于 2006-7-30 21:43 发表
% r) F! |# t: B' a2 ?
& m$ K, ~2 [4 R" Y' W7 U6 S" X6 X+ bGIFT 超过500加元就要报啊!!!!

不知您从哪里得知GIFT 超过500 加元要保税？可能您把GIFT 和小额报酬混淆了。 如果您因为帮人照看小孩（举例而已）而获得几百元的报酬， 那是应该缴税的。

建议您咨询有关专家（注册会计师），或直接致电联邦税务局咨询。

peterpan

原帖由 MORTGAGEWISE 于 2006-8-1 22:27 发表

) {: k" a# M- v3 b$ A; }
4 o; G9 @# Y& w# c& C8 ^COMFREE, MLS 上的计算工具都是以固定利率计算的， 即利息是以SEMI-ANNUNAL COMPOUNDED来计算的； 如果银行提供的是浮动利率（VARIABLE INTEREST RATE MORTGAGE),  利息则是COMPOUNDED MONTHLY, 这样计算出来 ...

哦,我以前也没注意到有这个问题,那老郭你们算出来的月供款一般是比comfree上的多还是少?

eileen_ian

以您的经验看, 如果拿到5.75%的利率, 是应该做固定的, 还是浮动的呢,  如果选择浮动, 是选择CLOSED 呢还是OPEN的呢, 请给个建议,  再有, 您能给的利率是多少?  您可以给我发邮件; dcwy@263.net   谢谢

MORTGAGEWISE

原帖由 peterpan 于 2006-8-4 16:40 发表
1 e$ H, y3 S, [; l% F: F: e

3 q% n) c7 D5 J" u4 R; a哦,我以前也没注意到有这个问题,那老郭你们算出来的月供款一般是比comfree上的多还是少?

/ d% ], ~$ I/ X8 {/ i1 B
It's exactly the same. there is no difference if we use the same term/rate/mortgage amount/amort.
" i; J! x5 J8 K0 Z
Thanks for asking.

MORTGAGEWISE

原帖由 eileen_ian 于 2006-8-4 22:37 发表
$ H; V& M) Q% s1 \" e  K6 H  \以您的经验看, 如果拿到5.75%的利率, 是应该做固定的, 还是浮动的呢,  如果选择浮动, 是选择CLOSED 呢还是OPEN的呢, 请给个建议,  再有, 您能给的利率是多少?  您可以给我发邮件; dcwy@263.net   谢谢

Please check your email. Thanks!

chinesetea

请问郭先生一般申请贷款需要多长时间。如果在POSSESSION DATE之前2个星期申请，是否能来得及完成所有的PAPER WORK，也包括律师更改土地所有权。

MORTGAGEWISE

原帖由 chinesetea 于 2006-8-8 22:41 发表
请问郭先生一般申请贷款需要多长时间。如果在POSSESSION DATE之前2个星期申请，是否能来得及完成所有的PAPER WORK，也包括律师更改土地所有权。

" I! n% ^6 U# K" \! O" ~- O如果资料齐备，房屋贷款从申请到审批只需要一天时间（ONE BUSINESS DAY, BUT IF YOU CALL ME AFTER 12:00PM , THE FINAL DECISION  WILL BE COMING ON NEXT BUSINESS DAY). 贷款被批准后，贷款经办人会将信息送到银行的房贷处理中心， 中心核实所有信息后， 会打印出标准的房屋贷款文件和相关合同， 随之附上房屋贷款支票， 在24小时之内送达律师楼。 这个程序一般需要十个工作日， 但如果紧急处理， 三天之内应该搞得定。至于律师更改LAND TITLE, 现在一般需要十三个工作日， 现在很多朋友都是先入住新居， 在一个月左右内收到LAND TITLE， 实质上对您的产权没有影响， 银行利息以律师CASHED THE CHEQUE的那天开始计算。

如果您还有其它问题， 请给我电话： 901-8828。 THANKS!