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本帖最后由 shaoliang 于 2013-1-5 01:16 编辑 : A- H8 @' W! |/ a j/ D+ |/ C
( S2 b# H/ @) \! Z! l* b即使加拿大房市有危机，也是一个供与求的关系。 次级贷款危机的定义是一些贷款机构为一些信用不良和收入不够的人提供贷款，而这些人在银行不能得到传统意义的贷款。本质上金融管制的短缺。
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& D t/ @2 |; Q: Z/ a% _1 Q: ]加拿大只有6个大银行，一些Class2和class3银行但是在市场份额不大。9 ~# I( ^( d+ E, a' j( B
CMHC本身要求5%首付，并且对贷款者供款和收入比total bebt service ratio（TDSR)要求比conventional mortgage(银行传统贷款）还要高。 20%+首付的银行贷款可以高达58-60%TDSR,而CMHC要求不能高过42%.并且对信用度评分要求严格，不能低于680. 并且政府规定rental ppty 一定要付20%以上首付。换句话说，需要CMHC的人都是给一些需要买房自住但是存款不足，特别是年轻起步的人士。+ G9 v3 @8 ]# r5 G K1 y
即使房价下跌，房贷超过物价，只要贷款人有足够收入支付，他可能会变成负资产，却不一定需要抛售房屋。当然如果是浮动利率的话，利息上升会导致付款增加，但是CMHC 在做浮动利率的时候也是用 bank qualifying rate 5.09% 来计算申请人的TDSR., z4 Q+ d2 U; O& t6 S
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就是说申请人选择供款较少的浮动利率的时候反而入门的要求更高了，所以多数的收入普通的新人选择5年固定利率，目前是2.99%.5年之内付款不会变化，也不会出现支付不起的情况。
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当然如果房产价值低于贷款，会有人选择弃房逃走，但是庆幸的是加拿大不允许低于20%首付买出租房投资，如果贷款人弃房逃走，去住哪里？租金和房贷会差很多么？另外，加拿大是一个极其看重信用的国家，一个信用卡不还的人可能终生无法再得到贷款，有多少人愿意用自己的信用去博眼前的利益。如此看来，已经不是一个房贷的危机，我更以为其他无抵押贷款(信用卡，Car loan，personal loan，line of credit)会预先发生。
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; s- d# D) m$ [( E8 @" c% \归根结底，这变成一个经济问题，如果加拿大经纪衰退，失业率增加，连锁带动其他贷款无法支付。这才是政府担心的原因，因为加拿大人借贷率太高。如果这种事情发生，不是房市可以独善其身的事情。政府控制房价，是因为房价之高无法承担，高房价必然带动租房市场旺盛并且进而推高屋价，而人人有屋主才是社会稳定之根本。把通货控制到2-3%的水平更是政府一直以来的核心任务。7 t/ z+ t0 g9 S8 f! W: x' a
9 V2 v, K, d1 ]: _% V2 K+ k0 k最后总结，美国次贷的原因是归根到底是金融监管不利，不良商家为求暴利贷款以零首付给信用差，收入低人士。更不乏买房套利，以零首付买多套房子以期升值，这些人并没有还款能力和相应的顾虑，因为信用不好仍然会有其他贷款机构提供贷款。 美国的二房为求效益，也未对贷款人进行严格的风险控制，造成一系列连锁反应。6 D5 J' W) ~/ D8 m: A
9 @0 l& C5 o' V7 [ l0 b5 ]# C4 c而这些条件在加拿大都不具备。回忆一下90年代的时候银行贷款在15-18%利息的时候，加拿大人是怎么听过92-93年的经济危机的。另外不要拿温哥华房价说事，有多少人会留意到在alberta第三大城市red deer,一套1500sqft的房子只要8万块。 与其担心加拿大本地人无法支付导致贷款危机，我宁可政府采取更严格措施控制温哥华外来投资者买房，才能控制房市软着陆，以图长期健康发展。
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A9 U$ g( [* _1 z最后结论： 如果有所谓的次贷危机，真是对加拿大人贷款债务过高的担心。 基于此点，银行已经开始收紧无抵押贷款，但是银行还是对房贷乐观。因为银行从来不会给一个在credit bureau里面借钱不还的人第二次机会，不管他曾经在哪里欠钱。 如此看来，有多少的可能性一些一生中从来都没有过不良记录的人会在这次担心中开始拒绝付款。我更倾向于相信他们会减少开支，增加工作，延迟退休来为自己负责。如果坏贷发生，会先发生于信用卡，Car loan和其他贷款，目前还没有迹象发生。但是危险存在，如果贷款人不能支付，他们会选择放弃其他贷款，而会坚持供房，因为他们知道一旦离开这个房子，在还清其他贷款collection之前不会再有机会拥有自己房产。; p) J& b8 D l- d( p3 ^( o
: n s7 f5 G2 _7 N归根结底，次贷危机是一个“贷”的危机先继而引发房市下跌，因为供过于求。 而受益于我们严谨的金融体系，加拿大的贷款危机不会大规模波及房贷。既然没有贷的危机，就更谈不上加拿大的次贷危机。房市价格上升的推力不足，但是不代表价格下跌的压力而大。 更看好房价会随着通货膨胀率缓慢上升。既然暴跌可能很下，买房自住要等到何时，难道要等到一头白发，用降低生活质量换取房市投机？ 反之，买房投资，需要谨慎入市，计算好各种费用和收益。" r% `8 P1 W. w3 _- E
* V, R0 i( H3 ?: t! y# P7 `9 I最后，买房注重地点和房子质量，不要以为寻求便宜和破旧的房子。过去5年town huose跌了20%以上，西边，南部和北边一些新区房价在逆势上扬。最后，Edmonton和calgary是移民涌入之地，房价短期仍有上升潜力，下跌现象会出现其他省份之后，可以留意观察周边走势。看看目前新房开工率，如果无利可图，怎么还会有这么多新的楼盘。 |
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楼主: 东北老农民
狗仔卡
发表于 2013-1-2 11:51
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