 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
|
对某些流行观念的批判
* t1 z' ~+ o; _: @0 n- {9 q% C) s7 R' L9 \7 b5 g8 s
我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.
! w+ x0 E7 ~) k) n/ V3 B3 [+ q, ?% q
1.买新不买旧, 买北不买东
) L7 {: J7 b# S c3 |! e/ p2.房子是别墅?3 t. q* p+ b+ ~. F
3. 房地产永远升值6 M0 w8 G8 J# k- A& n5 k4 q
4. 名校区" b6 C8 O, w" ? F
5. 买比租谁合算' r$ O4 Q$ D& G9 a
6. 印巴人，中国人，西人
; r/ ]- i U4 F0 f; B/ ^$ @7. 先买个小的，过几年再换! k. [& h) f. P
! {2 \& ~) A k' E% K/ {
1.买新不买旧, 买北不买东3 j d' H3 E% [9 U+ K
5 L( z. [1 W0 A; K" D
当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。
7 G" {+ S+ `7 R0 [% [) A4 p) W* n8 e6 M. S6 _& _, Y( q
我一共去了以下地方：( a' `1 p+ k: @/ D. b: @, L
HW7-16街 & Bayview5 o/ H' Q9 f7 Z) d) ^: h
19街 & Yonge# s8 T9 p* I3 W+ {4 Z, s+ A; L
Kennedy & 407 (新旺角广场）3 ?, u5 q" }0 I6 y
Kennedy & Major Mackenzie (准Unionville): l, B4 Q& \# \* g4 \. |
Woodbine & Major Machenzie
; F$ a/ R3 t1 p: d* M- n+ LNelson & Steels1 w, E% ?' P Z! W5 [% W
Pickering 靠近4号公路
% N) J! f! g Z3 m% Y U* r$ WWhitby5 H- I6 ], _0 o) u/ B8 G k5 e
2 R h- F# N' B: |: d" \这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。
0 T& d6 K& p. V8 J' ^
7 u$ }# \# F: N+ H先看新房的位置.4 r! e, c; Y+ E; t5 L! L- v
1 ?( T ?1 N3 ~) X
华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.
* ?! z! G8 v+ s* b- L2 G1 t. q: w- P8 t# z3 B# t: F. Q% p; V$ g
但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.
: x& |9 q' k* R/ J: s
( h0 ^) D% u/ c. g- o在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.$ \: J9 i7 }0 D! X+ N. R7 M3 \5 Z
( M5 Z0 {$ d) _" G/ i0 p1 z
现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.
# B7 e& l5 x2 w# \6 D8 }* J) g3 a
# X) ~' M! r# [再看新房本身- v L+ W! c1 e/ N
! Z: \) Q2 j# s, ^0 l" P新房的好处有：2 _" s6 g* Z& ~0 S
1)新:
( ^" D( k' Y, b9 Z: m I( `新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.8 R8 c- a7 f2 M1 q2 w& a# a' ]' b
6 p5 U q$ J9 e2 P2)结构：
; F& k1 I L- K* y8 m9 ?* n布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。
2 N! F8 [% P0 g5 p( p
0 W; J) Y) H9 c. P1 o3 U3)用材新:
& u {. c. F6 |5 U4 B6 K; f如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.% [$ L) p8 I( r% c
9 A7 |$ i8 b. X0 _
4)相对便宜, 短期升值潜力大:% v/ i* {. J6 [' V
尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.
& q* ~) [$ l2 L9 U* L; A! n( ^% {
" B, i4 v; V% j5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.
. h o/ ^* B: A- v! V
+ _9 d+ }! R2 L由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.
+ d% N" l* Z8 f8 T! l% G0 i" m1 \6 H# _3 j6 U2 {6 {) u
新房的坏处有(排名不分先后)：
$ |# l6 T9 U0 Q+ m6 w3 _/ g( M1)地点太远, 太偏
* {$ ~. O: b# A7 ~- G/ J& r2)用材太差, 不经久:5 U8 b" H) {0 B
最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.% y' c+ O! v$ t; A+ m6 d; s8 ^
3)地太小:5 U, h. ~" U7 V
所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.
, e, \0 t0 [: ]( I4)环境差:
' A+ ~$ B5 |4 B$ ]1 ]: L- w* w很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.
K' i3 |4 @; O( F6 O现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.
; O. j; T- U9 S2 Y% D: J* ~5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:
, `) ~% y( P9 B- u' c新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.
$ R: d0 v4 h! ^5 z6 ^6)新房并不便宜:
' k4 `9 j) Y, b; P! M/ d一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.+ u! I, b( I. g2 n( \. ~! H
3 ^1 o, f" {1 N5 i
2.房子是别墅?
; q) Q# N/ E# s; ^) p3 ~5 |7 ^ m# x2 H
仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.
! |+ D% W; Y# V1 R$ V
6 N- p9 n, j5 I; u别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.3 M6 T: e0 ?2 D7 f& n$ ^9 v1 f# p
( P' w. ^0 D; e4 w
其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.$ q! G- G0 N4 H8 t9 y& g8 E
4 t1 O, {8 z4 A2 U与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.
/ r+ c C! d8 t- `" D" A- r
5 |1 I" Y; O( G6 C3. 房地产永远升值/ j3 `2 ^' s* V5 o
; [7 C' W. s6 @& [7 s' \5 Z这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.- _+ \2 {0 c) R4 s; E
. K, `7 x9 E5 _ v2 |" b! G0 C' k长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.1 H$ Q- w! R5 G! S
. q2 s l% |2 k& P0 p1 {
任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的., N8 a5 s7 }8 B9 r
/ S& O& w0 q! V5 n9 Q) p; s8 ~9 q从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.
% j6 e1 U R1 O/ N7 ^2 [7 ~" i; \5 }1 M+ s
其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.
) H* q/ f9 o& k* I/ t( l$ p4 i4 o$ v2 n6 Y* G( K% _4 B* G
4. 名校区
" v+ Z1 r# J" F- G- K$ J5 X
, B4 y7 _- L% n- ?4 C5 i& U X! s这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.9 h* V; L) w0 o0 \3 i
) J- L5 {; T7 @" l |$ ^* m9 v, r( y
所谓的排名有几个, 最著名的是:
* O2 B6 [7 c4 g/ ~9 `% Ohttp://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html6 @9 I2 v6 B; j l$ f6 v3 I
; U4 L+ H; ] o3 W) X4 r& t: d- B这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.- e0 D) Q# X7 u g o, e7 e; L, o* t2 V
6 j# Q! C: d$ a8 M% @% t8 l创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.
9 e" u2 _- r& Q# e& y/ h2 {8 z/ Q5 U9 e2 s* ~
排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.! l! J0 s! ^5 L3 ^2 C+ |
' C" z8 g( I. c' g2 f. i4 fRichmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.
" Z2 g/ s! V' B% F- i
4 e$ s3 K( t% w" j" @ u' ~& _0 \比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系." F8 G( r1 g* n8 ~. U+ |
$ B/ a7 j- s5 z0 J" p& V有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?
$ }& K( W5 X7 m" U: x9 h9 U* v4 a5 l+ I3 I7 B- l( B8 M: I
Richmount Hill High School也不再参加排名了.* p8 F6 c) \8 Q, l- D, }1 n& t
9 ]0 N) M8 H3 ^. n% m) y* |0 Y6 B这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.2 B: A8 b8 h1 T2 U6 ~2 M* i
5 r# a$ h: x I: b
我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.
" i% W8 a8 ^" j# j* k+ e( |; G* S/ U, B* t/ K3 k
可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:& D9 Z9 t0 B# f) ]
1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.8 w4 R: x8 ~' ~
2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.6 c2 ]2 N6 Z8 J0 \' p; f! _
- O' E3 @& v/ w7 O5. 买比租谁合算
- _/ a0 B* g; K V+ u9 l5 r% [/ t! v( [ h
其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.
7 d( i, m H; M {4 ~0 R# b1 l
5 x8 [5 b2 c9 n% g比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.
/ i3 v; [- X2 F* `3 u9 m8 I
N/ g1 B6 Z9 j; _& `6 T4 T. o所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.
8 V9 P5 d* [1 W9 V7 P5 g+ {- G6 [. ?* w6 ]
其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.
, C2 t. P7 \) P0 g5 y. X, q6 K b) z- b! o" v: C
租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).' h1 T) }+ O* |; @4 h0 }
]. e# a [: B0 u* n7 ~这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.) v S6 Q: J* F+ ^6 w2 V' K
i; i5 L: o) f. C Z" v4 G按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.8 |$ T6 D1 @- c2 I4 u; k0 D
3 H+ Q0 L/ _) v, \按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.$ c! _4 Q$ z, c2 A) {# Z* T
, {( j9 G. r& ?至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.: A/ {/ A: v9 ~) h5 p, H
/ T- c/ N; c: F$ g* ^
关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.1 u3 w) w; B$ b3 r+ Y
3 r# b+ n0 G$ M) A/ R; H% f每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.' p9 _1 i9 W- ]( ?( Z
& w- x; Y( Z* [( s3 L我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.
_) K% `, O! h1 V- _* A ]3 R/ r- L! v
我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.) @& f/ ~4 O: c$ `$ N, @
; H# O: q: {4 b0 Z每次关于这个话题的争论都是这样结束的:
. k! l' ~6 ]& R$ Y0 n6 d$ V7 w. r
大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.* Q' _& m# P6 Z& q9 v
4 O2 }6 n1 [ {& d3 A8 @4 H
从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.
* @' t) ~$ }0 y! J0 i! K0 R2 u
6. 印巴人，中国人，西人
3 o) n/ P6 M: M2 C/ @; a" }* O( Z
0 X6 ^& E0 k# F: h) n$ p, }- K大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.) {# x e$ ~& n1 }* m
0 }( K, \. q/ X& r/ X9 H; K
中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.# F6 Q: f4 y# d7 N
, w1 `$ v0 M1 r7 r$ w
所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.
) Y5 `5 a& V) P1 o
) [1 S! e6 l, ]: j我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.
% B' }7 W1 `2 q" k: |
9 d1 N9 n% B3 p& G* R" C4 q O$ P3 O( u大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.+ m X, a/ O8 M5 Q, S) L6 X
& n0 P, c: n: s6 ]
7. 先买个小的，过几年再换$ }, P( r7 y h! Z& e3 ^: M
- ~4 `1 |& s4 ^+ h. M5 h
这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.
) G+ j# F* y- |/ B* e( T# | ~: v" @6 ]6 a0 E% l$ D
首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.
' |" [5 m" Q6 R4 r. v0 ?/ D
4 }% N4 ]$ D) C. b) I$ @ P但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.
- d$ v5 T! Q. G
. E i7 ? a& f, y多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.
7 Z: `1 ~' j3 K* W s% p. [
; Z! k" _" ?- K( Y而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?' k. u, g9 u% i
) S5 w+ a3 `3 ~, A2 l) M, D# a* V说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的. B' O$ A+ k4 Y# ]
8 O j- N9 P+ ?& K- R# }买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
|
狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
楼主