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投资房产的同学看过来,非常值得一看

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鲜花(47) 鸡蛋(1)
发表于 2007-1-13 12:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
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鲜花(47) 鸡蛋(1)
 楼主| 发表于 2007-1-13 12:05 | 显示全部楼层
十年老兄的意见如何?
大型搬家
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-1-13 12:31 | 显示全部楼层
这篇文章得到了一些批判,一会儿我找找发上来。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-1-13 12:34 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
赵平波:经纪吹牛,可不要脱离群众. q. b. X6 g7 X& D; Y% _  M1 _# F' d, m
来源:加国无忧
20060112
  e' T, m' b$ W6 o. w
2 A4 l" e- v) P2 e7 o1 W昨天,本网转发的星星生活报上刊登的《地产经纪的疯狂梦想:拥有20套CONDO》一文引起了本网网友的巨大反响,其点击量亦迅速窜升到本周排行榜的首位——但不幸的是,网友对其评价却极低,恶评远远大于好评。这当中的问题出在哪里?! ^0 J( t* @; _" v- j  n( b! F
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笔者认为,这个梦想的本身并没有什么错误:这位杨姓的地产经纪才35岁,还可以认为是一位年轻人。年轻人嘛,有一点梦想,当然是很正常的。其次,这当中的分析和数字推算也谈不上有什么失误,每年买一套CONDO直到拥有20套,当然会发财了!从多伦多不断吸引新移民的政策来看,好地段的CONDO还算好租、并且保值的潜力也很大。那么,这篇文章却引发了本网网友的如此恶评,其本质原因究竟出在哪里呢?
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- Q/ q2 }. b- ]$ a6 V笔者认为,此文恶评颇多之本质原因在于:作为经纪人,适当地吹一下牛并不令人生厌,但要忌讳的是,不能吹得太过分了,若是吹到脱离群众的地步,就必将会遭到人民群众的情绪反弹——这可能是此文恶评如潮的关键所在。
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* E% ^# Z( @" ]" V- |事实上,作为移民到加拿大来的、来自中国大陆的广大人民群众,绝大部分都是技术移民。我们这些技术移民从国内带来的钱,大都恐怕也就够支付一套房子的首期吧(至少笔者本人是如此,当年移民时带来钱还不够首期,过了3年多以后才买上房子)!这样,每年买一套CONDO,也就是每年都要付出5万加元的首期,这对我们这些技术移民而言,除了第一套以外,以后的每一套就只能通过打工挣出来。不知道有几个移民家庭有这样的能耐,能在加国打拼挣来这么高的收入?!要知道,统计资料显示,加拿大本地人每个家庭的平均年收入是税前6万左右,扣了税以后,通常就肯定不到5万了。这么说,即便是加拿大的本地人,一家子哪怕是根本不吃不喝不住,也无法每年掏出5万现金来实现这一疯狂梦想——更何况加拿大这里,外来移民家庭的收入比加拿大本地人的家庭收入,还要低一大截……以上的拥有20套CONDO的疯狂梦想,难道不是太脱离广大人民群众的基本水准了吗?
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8 n+ T1 A! h' P! v) }" t5 w, S6 ]% p作为普通人,如果在亲朋之间,私下里吹吹牛,弄出个“拥有20套CONDO的疯狂梦想”出来,倒也是一起人们茶前饭后的笑料,无伤大雅。但是,作为地产经纪,在媒体上公然胡吹,性质就不一样了。在加拿大,经纪这个职业具有什么含义?其实,经纪就是广大人民群众的导购员。人民群众之所以要请您当导购员,并且支付佣金给您,您要做到的起码的一点,就是要让人民群众信赖您吧?如果您说的话,人民群众信都不信,认为您在胡吹,那么有谁还会认您当导购员呢?所以,把您这个胡说八道的导购员猛批一痛、奚落一通,这当然是很自然的啦!3 E/ I) ]/ t' H  A5 o" r. \

$ {% L$ D3 e% R: p8 V7 m7 p9 Y也许,这位杨姓的地产经纪可能会做如下辩护:20套CONDO的疯狂梦只是他这位极具能耐的地产经纪的个人梦想啦,与本地的水深火热之中的广大人民群众移民无关啦,这里,并非这位经纪是在急人民群众之所急,想人民群众之所想啦,不要上纲上线啦……: l' d5 M: a% G# [+ }) K% Z
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好吧,那就让笔者来再进一步分析一下,即便是在地产市场如此火爆的今天,多伦多的地产经纪们,每年能挣到多少钱?
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3 m" M7 t! Y9 p5 _- ?% O笔者本人虽然不是地产经纪,但对地产这个行业的大致收入情况多少有些了解:因为本51网站有一个地产模块,在这个模块中,注册成为本站地产经纪会员的,共有240来位。为此,可以毫不夸张地说,大多伦多地区的讲国语的地产经纪,大概有一半以上都是本网的经纪注册会员,而在这些会员中,又有60来位目前是或曾经是本网的广告客户——笔者本人或多或少地都与这些经纪们打过交道。
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7 ]4 |4 F# |2 G! [* q" s在与这些地产经纪的交道中,笔者发现,地产经纪与其他行业的生意人并不一样,那就是他们不太忌讳谈自己的收入状况。这是因为他们的收入情况并没有多少秘密可言,一年里每人买卖出了多少套房子、价位如何,这个数据在公司内部彼此都清楚。这样,稍微推算一下就基本能估算出,此君这一年的佣金能拿多少。那么,本地华人地产经纪这些年来,平均每人能收入几何?% Z9 r& a: o9 K4 q" f3 V7 c6 E

3 R# n1 M' z& [: N据笔者的间接了解,目前大多伦多地区的大部分全职的地产经纪,大概收入都在3-5万之间。年收入能达到7-8万的,就可以进入TOP 10%了。进而,年收入达到10万以上的,在目前讲国语的华人地产经纪中,大概仅有屈指可数的几位。同时,一位地产经纪的年收入若要做到7-8万以上,他基本上就要忙得天昏地暗了:其配偶通常不可能也去上班也挣一份钱,她或他必须成为老公或老婆的助手:因为拉新客户要公关,每一单也有许多Paper Work要做,另外,家务活也得全包。所以,如此分析下来,目前多伦多地产经纪行业人士的普遍收入当然比累脖工强一些,但与其他的专业工作相比,大概也差不多——和其他普通白领工作者的收入水平相差无几。6 v6 V1 y9 Q) c1 H8 h' o
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现在就可以回到这一“地产经纪拥有20套CONDO的疯狂梦想”了,笔者并不排除可能有个别奇才能够实现上述梦想(这如同做保险经纪的,80%的人都做不下来要改行,但多伦多却有一位保险经纪,靠其卖保险的佣金作投资,居然盖出了一栋商业楼来)。但对一个普通的、做得一般的地产经纪而言,每年要掏出5万元的首期现金出来恐怕是白日做梦,即便对于做得比较成功的、年收入能达到10万的顶尖地产经纪,恐怕也是白日做梦吧!% i2 P, w9 O. O' ]. P. l/ p
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最后,在本文结束之际,笔者与本人的熟人圈里混得最好的一家人通了电话。这一家两口子都是1980年代留学到加拿大的,并双双获得博士学位,目前已在加国生活了近20年,职位也都混到了经理阶层,估计这对夫妻目前每人都达到或至少接近年薪10万(当然是税前)。我问他们,是不是每年都可以攒下现金5万,来实现每年买一套CONDO的疯狂梦想。他们听了哈哈大笑:除非是拿着现在的工资,但依然过着当年留学时的生活,车子房子都卖掉,一家老小租间地下室过活……
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-1-13 12:35 | 显示全部楼层
地产经纪杨洪回应地产投资疯狂梦想. d/ E# E, ]' s) S, x
加国无忧 20060113日,来源:星星生活上期,星星生活和星网刊登了《一个地产经纪的疯狂梦想:拥有20CONDO》,因为言论新奇大胆,引发读者和专业人士的广泛参与。有人致电星星生活报社针对文章给出专业的意见;有人直接把邮件写到了星星生活记者的邮箱,提出了很多自己的疑问和看法;在星星生活记者的主动咨询之后,也有不少专业人士给出了自己的客观看法。文章11日被加国无忧网转载之后,也引起了网友巨大反响,以至于该网络负责人赵平波亲自撰文对该文发表意见。
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日前,星星生活记者收集整理针对该文的评论和意见时,发现,林林总总的意见中,除了极少数读者对这种投资行为坚决否定之外,提出疑问、质疑这该投资可行性的占了绝大多数。星星生活记者将这些意见整理为以下几类:
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有那么多收入每年投资5万买CONDO吗?
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署名为david的星星生活报读者率先写邮件提出尖锐疑问:"20套房的首期每套5万,共100万从哪来?靠你的个人收入还是骗贷啊?如果你能靠卖房赚上100万,那我也去当经纪算了,还以房养房那么累干什么呢 !" , W! }, w& t% `% ?7 Q2 G
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加国无忧网负责人赵平波在文章中如是说:"对一个普通的、做得一般的地产经纪而言,每年要掏出5万元的首期现金出来恐怕是白日做梦,即便对于做得比较成功的、年收入能达到10万的顶尖地产经纪,恐怕也是白日做梦吧!"  T) ?4 {8 `4 `

5 P) }. V: W0 n, {! tB
银行会贷款300万给他吗?
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署名为james的星网(www.NewStarNet.com)读者的英文邮件比较有代表性:"Could you tell me how Mr Yang Hong can get mortgages for 20 condos from banks?(你能告诉我杨洪先生如何能从银行为20CONDO贷到款吗?)"8 h; K6 t0 t; C

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署名为jason liang的星网读者,更在邮件中很仔细地列出几点疑问,其中第一条就是:"当你已经买了3CONDO,你还能为你将来要买的新CONDO获得银行更多的抵押贷款吗?"
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房子空置、利息上扬、移民政策变化等风险
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署名为jason liang的星网读者的最后一个疑问便是:"Have you considered the empty period for which you could not find any leasees?(难道你没有考虑到找不到租户的空置期吗?)"持类似意见还友加国无忧网晓华、jackhuizhu
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而该网友zeak则对利息上扬之后的风险表示担心:"现在利息这么低,高1/3-1倍后 ……他考虑过利息涨到10%时的情况?他要从哪个楼跳下?"
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另一个网友jim so提出了移民政策以及CONDO前景变化对投资造成的风险:"在加拿大华人近期成不了主流,政策变动前不会让你知道的,有一天倒都不知道怎么倒的;而且交通方便了, Condo就麻烦了。长期看, Downtown 都会萧条的,NYC 都不例外。"
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不同的选择和投资方式
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网友MV55CONDO的投资前景存有疑惑:"每个人都知道CONDO在贬值,因为太多的CONDO在修建中;而HOUSE不会贬值因为土地不会增多,特别在好的地段。"
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另一名网友happyever更有意思:"如果我有5万元,找个年回报7.2%的投资,20年后也是20万。"
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署名为jyang0125的网友说:"我不相信我能像你一样做同样的事情。我不是地产经纪,我没有时间到处去搜寻新房子,我没有时间去照顾这么多套房子,我也没有足够的心里承受力,我不能想象我将成为一个百万富翁,我能投资信托基金或者股票来得到同样甚至更多的回报,更容易,更灵活。"4 n  U, M5 B. R: x; P. [

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网友文森特说:"我看还是短线好。长线也行,不过等到60岁了再卖,享受生活的质量恐怕就要下降了。"
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在这些反馈中,星星生活记者发现唯一有一个署名为jyang0125的加国无忧网友,对次投资行为提供了一个不同寻常的信息:"我不认为这是你自己的想法。最近我卖房子的时候,我经纪的男友向我推销跟你一样的点子,他们都不是从大陆来的。1.他只投资CONDO2. 他和我的AGENT现在已经拥有7CONDO(他自己说的)……他的想法似乎还好过你。"这一点,为后面杨洪的回答所证实。* O  s* S% R2 V6 o
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星星生活将综合整理所得出的以上问题抛给杨洪的时候,他正在签OFFER的路上。他显然还不知道这些反应。随后,他对一些问题作了稍显仓促的回答。& P+ U3 K' U; g, z- m9 n

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他听到反应和看到网站文章后的第一句话是:"我不应该把我自己的想法和做法公之于众。我没想到会有如此之大的哗众取宠之嫌。其实我的初衷就是,我的确有梦想,我不希望我的生活一潭死水。我努力工作赚钱,是想一步步实现自己的梦想,我觉得我的人生因此而美丽。我甚至自己写了一篇小说,就叫《追梦的人》,不过,我不打算发表。所以,我首先要说的是,每个个体是不同的,不要用固步自封的眼光去理解一个追梦的人,俗话说,道不同不相为谋。"
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他接着对认为他的投资是制造市场泡沫的说法,向星星生活记者表达了自己的看法。"我不想制造房地产市场的泡沫,这个世界总有不同的人在扮演不同的角色。我的这个投资梦想,是我自己决定去做的,是经过了深思熟虑的,也有一些朋友一起在做。据我所知,我的同事中就有自己投资了13套房产的人,他们是香港人,或者韩国人,来得比较早,收入不错。所以,我说的这个已经不新鲜了。对有些人来说CRAZY,而对有的人,完全是可能实现的事实。"# ~; b! q4 \) t' Z( z* F

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他特别感谢赵平波,"他的那篇《经纪吹牛,可不要脱离群众》写得很好,很亲切,看得出来是新移民的视角。他的最大的质疑点是每年掏5万去投资的这个实力问题。对我来说,我不愿意回答我的年收入的问题,也不想对赵平波先生对地产经纪收入的调查是否真实可信发表看法,我想说的是,对我来说,一年拿5万出来投资地产,不会影响到我的生活。每个人的收入和财产不同,资金状况不同,不能用你的收入去设想别人,你能想象到比尔盖茨的投资计划吗?我文章的最后说了,我的梦想是有适合的特定人群的。你不是这种人,你不能说没有这种人。"
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作为最多疑问的,如何能一次次从银行贷到款这个问题,他对星星生活记者的回答是,"完全是可行的。因为作为投资的物业和最为自住的物业,银行的审核标准是不一样的。在审核你的投资物业的时候,银行不看你的INCOME来判断你的还贷能力。他们只会考察两个信息:首先是你买的房子周边的资金状况,其次是看你的出租合约,银行会根据这个来估计你的潜在收入。这样的话,每套房子只要有出租合约,银行审核通过后,就能贷到款。当然前提是25%的DOWNPAY". o- I* J& ~) i+ Y9 W1 y( E  O

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对于投资风险的种种疑问,杨洪没有对星星生活记者一一作答,他说那是一个又一个的大题目了。"我只能说,凡是投资都是有风险的。我说移民政策十年内不会变,他说有可能变,但他也不能肯定;另一个关于利息上涨、房价下跌的风险,大家都知道,房地产是有一个周期的,我说25年后卖CONDO,只是计划,当市场变化的时候,我是绝对不机械的。可能短的56年,长的十几年就卖掉,在某个周期中相对靠近理想的点,就可以出手。
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至于不同的投资方式,他笑着说:"我不反对任何投资方式,我相信别的投资方式也很不错。但我个人来说,就喜欢地产投资,因为我喜欢房子,这也是我为什么选择地产经纪这个职业的原因。"8 x1 ^5 d' S* A0 M  ~7 w

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(记者宛星)
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发表于 2007-1-24 20:09 | 显示全部楼层
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