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本帖最后由 小黄 于 2020-9-29 21:21 编辑 0 V' ] f6 Z5 c* z. u
PUFFY 发表于 2020-9-23 06:486 r: }, I' g5 I) E/ a
估價絶對有參考價值。
2 |! C5 v/ v4 E0 K8 Q+ q我的西人朋友和同事，他們買房子絶對參考政府估價，西人普遍認同市價應該低於政府估 ...
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' }* r+ g* y' J" \$ C人们对于市政估值的参照程度,只是影响房价众多因素之一,而且不是主要因素。出于考虑别人怎么想,而影响了客观价值判断,是得不偿失的。' P. A( R6 w% {( N: p9 C4 U4 D1 T
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这是一个常见的投资陷阱。好比说,PE值特别低的股票,租金回报比特别好的投资房,或者是价格低于市政估值的房子,很可能就是个坑。PE低,是因为公司出了坏消息,未来看空。股票跌了,而盈利还有时间差没有下来。租金回报比高,是因为房子贬值。房子卖价低于市政评估,也是因为房价在跌。而投资讲的是顺势而为,追涨杀跌。
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5 }2 _4 {" y' F5 ^( D讲两个具体例子。爱城从10年前到现在,公寓产品价格大幅度下跌。南区的两室公寓,之前22~23万吧,现在15~16万,租金倒是没有大的变化,所以租金回报比越来越好了。那应该买吗?如果告诉你3年以后,15万的公寓降到12万呢?这个下降过程,买家倒是一直都能做到成交价低于市政府估值。7 A. |. T! @! p
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时间退回到2004年,爱城房市上一波刚刚起步,房价上涨5%左右,从2004到2008年,市面上几乎所有的房子都是卖价高于市政评估。就是因为2004-2007处于上升市。市政府还特别固执,2004年16万的新房到2007年48万市价,市政府迟迟不肯给出一个准确估值,当时只估20来万,后来是2008以后,终于一步到位把估值涨上去了。. V# Z! F" C$ m* l% D
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的确有不少人坚持只买低于市政估值的房子,结果就是错过机会。2004年估值16万,2005年卖价18万不买,2006年30万不买,2007年50万不买,2008年45万不买。一直到2009年市政估值跟上来了到了45万,如果有卖家急售44万,买家可能觉得自己赚了,但这是2005年可以18万买进的那个房子。 |
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狗仔卡
发表于 2020-9-16 07:21
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