加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。

《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。

1 Q+ ^& z. J& f2 c1 S加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。
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加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。
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目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。
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) w2 n" h3 y1 u最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。

与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。
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5 U) Q8 C1 a$ B' |  r例如：
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* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；
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, W! z! F8 p0 f1 a$ V* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

' \2 i9 T9 q, P% [9 Y- Y+ g* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。
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1 H0 ~( l  q5 Q7 ^0 C/ W# I与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。

主要城市房价预测
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TD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：
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( v4 g2 S' h/ d9 o4 p/ h" k增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。

/ i' v8 n2 d/ J5 G安大略疲软的原因与公寓市场的未来
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4 O8 V& }; p. |6 K# D8 i& V推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。

不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。
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但市场仍有积极信号：

* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；

* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；

/ b* H7 h* u# K* S, j* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
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这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。

公寓市场尚未触底

Sondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。
; p+ c9 \# {5 a: a5 a( J
, l) N3 R$ Q1 o: f) }4 [' j根据TD今年5月的预测：

0 i1 q' Y, U/ r* e# N: j$ U, T) w* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；
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4 h5 R" @, j3 @* j2 v4 l; W* ^: H* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；

6 w3 Z, ^" R8 z: }1 K; }6 M* 并且风险可能延续至2026年。

% `- J  D' T9 m9 m7 o- x0 K7 Y新建公寓放缓，未来或存供需缺口

) {  a" s9 b6 d3 @9 X' ^" Z2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。
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2 \6 \/ c8 v4 e: s; g8 _8 E; h9 |% Z' N完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。
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, K! H0 A) C% D/ X( v, v" ?5 yTD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。
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2026年按揭重置潮风险有限
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2 a* x% o3 b" E% aSondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。
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截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。

到2026年：

* 经济预计略有改善；

3 S" N- w! l0 u$ [% s5 d* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；
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3 O/ u- U" V  u* 失业率下降。

因此，整体环境将较2025年更为有利。

哪些地区最具可负担性？

- g& l: X) z: B/ r9 I& F在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。

: C7 U. i& M$ A' o6 K) _. e5 ?% q阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。

; x1 G& [! w! a+ [3 E  D6 M; v相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。

2 \6 u: c5 i/ ^4 _  T8 G值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。
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+ J& V' W6 l; P! Y长期风险：房屋类型错配

Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。

> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”

他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。

结论：适度回升，而非大反弹

> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”
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7 O6 R' \) `, P4 e& X6 Z* j6 a" |此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：
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, w$ o: E1 x8 Z0 M3 [0 m. m> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
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不过，Sondhi补充说：

) u& R5 I. y$ C3 ]5 G9 B> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”