加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。
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《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。
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$ d# F- H4 J/ c" u- K* S加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。
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加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。

目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。
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最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。

! ]+ ?8 P0 W, V与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。
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. V% O9 q4 t( n& p例如：
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( s5 b$ r. I$ Z7 N) W! W! P1 }* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；

2 h4 W8 v$ E. i6 U; l' Q+ }) e* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

4 }. a* y$ |+ }2 b: j6 v* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。
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与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。
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主要城市房价预测

TD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：
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; i: ]; h& l' W, H# `7 X增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。
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" w( i: z, U6 T( l1 A安大略疲软的原因与公寓市场的未来
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3 K$ q2 A1 V" U7 {推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。

9 O3 i5 B1 F: f5 p6 L5 ^不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。
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! s8 A, {" |% }: D5 t, Y但市场仍有积极信号：

* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；

2 v. Y2 Y% ^7 ^  t9 o5 u* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；
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* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。

% a, z: ~& D; j! `2 l& b6 f  D) z) A这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。

8 f: G% h, @4 Y6 Y8 L% ?* b" ^  p# D0 G1 r公寓市场尚未触底

Sondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。
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根据TD今年5月的预测：
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* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；
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* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；

* 并且风险可能延续至2026年。

; b9 K1 V- M! p4 W9 @新建公寓放缓，未来或存供需缺口

0 |# ]3 k* P- l. R5 G2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。

完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。
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TD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。

2026年按揭重置潮风险有限

4 S2 o/ M9 m1 _, ^/ s6 y$ ?" XSondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。

' {( W* r; F7 W' E+ K# U# i截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。

到2026年：
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* 经济预计略有改善；

* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；
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( l9 T: E) G& i4 n* 失业率下降。
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因此，整体环境将较2025年更为有利。
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2 j& t, y/ r0 q$ k) s8 T1 E+ `哪些地区最具可负担性？
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6 e9 |2 t9 X; X& Y. _, J在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。

阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。

相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。
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值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。

; a! T# P3 z  d  B: F长期风险：房屋类型错配

Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。
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> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”

+ Z4 ~# `. `' k& |4 O6 ^' \他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。
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: [' p; u& g" g3 q: }结论：适度回升，而非大反弹
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  U$ C. }4 D; L# t8 \% b* n> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”
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此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：

5 R! p1 w1 |" o  {; D; X' j> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”

& p) }# z% F6 C/ _- p不过，Sondhi补充说：
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> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”