加拿大楼市患“渐冻症”！房价下跌、销量降、买家“挑得像在逛Costco”

片儿刀

往年这个时候，加拿大楼市本该开始“苏醒”。按照几十年的老节奏：春天挂牌暴增 → 夏天放缓 → 秋天重整 → 冬天休眠。
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" ~: w, h0 h+ I0 Y/ A  M# a% q但今年，很多地产经纪都说：这个周期失灵了。目前的楼市，不再被季节主导，而是被三个词控制着：焦虑、观望、不确定。
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! {7 u6 Z/ ^9 L# D1 y. F: ~: y大温成交量和价格放缓
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温哥华房地产协会（REBGV）数据显示：

2025全年大温独立屋销量下降约 10–12%
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, ?* u1 J% u& Y5 f+ V平均房价微跌约 4–5%
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" q2 f# _. l: I7 U6 Y公寓市场表现更弱：一些热门区域如列治文、素里和高贵林的平均公寓价格同比下降 6–8%
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' f1 a& S1 @" K' q2 ~; V' V多位大温经纪表示：
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“现在市场节奏已经和季节无关。利率、全球经济不确定性、就业安全感，远比春夏秋冬更重要。”
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买家更谨慎，挑选房源的耐心前所未有，而卖家也不得不慢慢调整预期，很多挂牌房源反复挂出又撤回，成交量降低并非因为没人买，而是双方僵持。

多伦多：销量跌了11%，价格也在退
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先看最具风向标意义的大多伦多。根据多伦多地产局（TRREB）数据：

2 |' \# z2 `& c' n& D9 w( R2 n2025全年：
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成交量：62,433套
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同比下降：11.2%
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平均房价：$1,067,968
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同比下跌：4.7%
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6 @2 e  h4 L) e9 l: f到了年底更明显：2025年12月：

0 C0 i& h3 H: E. X( M综合房价指数：同比 -6.3%
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平均价：约 $1,006,735
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再跌 5.1%
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5 e: f# }7 w" v$ A" i8 c也就是说：一年时间，房价蒸发了5~6万加元。

3 ?3 @, ^8 \1 q3 I% ^5 i  t更反常的是——往年年底通常会有一波“小反弹”，但2025年11月到12月，销量几乎原地踏步，仅微跌0.6%。

全加拿大都在“慢冻”，不是暴跌
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8 P/ I' @# C: T- U  s* l加拿大地产协会（CREA）数据显示：

全国销量环比再跌 2.7%

# {9 J, S9 b: p8 M3 @2 C# o比2024年同期低 4.5%

挂牌量同比增加 7.4%
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库存约 4.5个月（接近平衡市）

  f+ n: V$ n8 o, v- T$ d1 I什么意思？不是崩盘。而是：没人着急买，也没人愿意低价卖。市场进入一种“慢动作冻结”——交易还在发生，但越来越慢。
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最惨的是公寓

  L( ^" X# @1 F' a* v过去几年，大家都说：“买不起House，买Condo总可以吧？”现在连公寓都扛不住了。
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2025年12月多伦多公寓均价：$628,029，同比下跌 7%–8%，这是跌幅最大的板块之一。

一位经纪直言：

& G" Y( o6 L* r“现在是纯买方市场，买家挑得像在逛Costco。”

0 T- U/ ]7 K4 }) r7 x4 p& b) r' P看10套，砍3轮价，还不一定下offer。
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而卖家呢？只能一降再降。很多成交不是因为需求强，而是：卖家终于认清现实。

; r8 {- g( K3 @2 C' H! ~# ~! s预售市场：更是“一地鸡毛”

! U% e& D  p' U! ?0 A% a真正的重灾区在——预售 + 转让（assignment）市场。

经纪人的原话很扎心：

/ F' H6 T* z: f  j# i$ q“现在这个市场又丑又惨。”
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买家违约

官司变多
* I0 U3 a7 D) Q
, G) x4 \/ u8 S9 U' u7 F* z, d被迫亏本出手

- o9 t) D$ _7 L' G1 L. ?9 `5 E首付打水漂

1 }* @2 W9 p* g% {' }5 ]很多几年前高位买预售的投资者，如今面临：交房价比买入价还低，现金流直接爆炸，不少人只能硬着头皮补钱或认亏。

不只是多伦多：Barrie、渥太华也在犹豫

/ ?! R% R/ p# V% D  IBarrieGTA外溢买家仍在，但大家更保守，很多房子挂了又撤。经纪人说：
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“这三年，季节性彻底消失了。”
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/ i3 p0 S7 y6 Q/ P) \# s更真实的信号是：

有人开始二按

6 |0 i, `* Z" ?有人找私人贷款
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房租也不够cover成本
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6 P* _! G& d$ \( o家庭财务压力正在浮出水面

. ]2 I! R) x$ t5 a1 l本地经纪总结一句话：

“不是急着买，而是等到有信心才买。”
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这听起来健康，但问题是：信心什么时候回来？没人知道。

2 Z8 [) {6 Z; c$ V/ S利率、贸易战、全球局势、裁员消息……任何一个新闻，都可能让买家重新踩刹车。
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但不是所有地方都跌
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有趣的是，加拿大楼市正在明显“分化”。
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+ [" ^2 n0 \- C4 t# G3 K一些小省份反而逆势上涨：
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萨省：+9%
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( z( V; H6 {& f5 g# w% l纽芬兰：接近双位数增长
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$ }! p4 X3 ~" b9 u6 {) k0 ^魁北克城：+17%
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原因很简单：便宜 + 本地需求强 + 就业稳定。
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0 l/ {! f3 {- w. K% n) s% b说明：不是加拿大人不买房了，是买不起大城市了。人口和资金正在向“二线城市”迁移。

真正的问题不是价格，而是心理
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现在的市场有个奇怪现象：
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买家：

有选择权

6 V" n4 }& q# r) x  T1 D$ Y  e但不着急

8 X6 D8 p: B) O. a4 D总觉得还能再等等

# y+ y. Q+ |# t* \卖家：
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, r. X* h8 d4 ~* g不想认输
+ w8 j3 n  q! Z+ j7 P$ Q- s
还想着高位价格
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挂了又撤
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8 q9 }/ G+ g6 l5 ]( i结果就是：交易变少，僵持变久，整个楼市像被按下了“暂停键”。经纪人说得很形象：

“如果春天来了，也不会是解冻，而只是慢慢挪一步。”

给华人买家的现实建议

' K) ]! s; n: s9 C如果你在观望，现在是个什么阶段？简单总结：

9 r" K6 n  Y* z* I( i自住买家
% V, S' m8 x9 x2 C
* X* x; t. b; V& Y议价能力最强的时期之一

4 Q6 |* n0 F' F可以慢慢挑

; u! V# w" T# z4 \7 }别冲动

% ^6 _+ y0 d3 [! U8 G2 \* W投资/预售

1 d& ^& q! x. x! U6 l* [风险明显升高

现金流要算清

别指望短期翻倍

高杠杆操作
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9 i2 f- g2 W4 t2 \5 x, J1 Q现在真的危险
; F+ I7 @" o" }, Q2 `5 P
. Z8 P$ s9 s. m未来一年，很可能不是暴涨或暴跌，而是：低温横盘 + 慢慢恢复。

# Y! W7 X9 N0 p加拿大楼市，也许正经历近十年来：最长的一次冬天。春天会来，但不会很快。