加拿大印度城炒房客的结局：昔日闭眼抢房，如今被迫卖房抵债

片儿刀

一套待售房源里，昔日本该是出租公寓的房间，整面墙都贴满了多伦多黄昏天际线的巨幅照片。
, @- Y' I# R( W- f1 {) s
另一栋住宅里冰箱已不见踪影，地下室却堆满家具，其中还有床垫和床架。

  P) ]. g) @: R* q, O当地不少住宅配有双车位车库，很多还带有宽敞的次级出租套间，如今这些房屋大多人去楼空。房门上贴着官方通告，禁止擅自入内。
  Y0 M8 A% l6 A
这些房源全都来自宾顿的止赎拍卖房。当地人口近80万，受大多伦多地区房地产下行冲击严重。一名房产经纪兼抵押贷款经纪人搭建的最新数据平台显示，宾顿的止赎拍卖房源数量，在安大略省内仅次于多伦多。
* X* R( |( ~7 G# C" `
5 W6 N. J8 n0 h多伦多楼市崩盘主要集中在高层小户型公寓，而宾顿受影响的多为大户型住宅，房价跌幅也往往更为惨重。
+ Q4 G4 x: ?& O! ]$ Z1 e9 Q
) o! T) G9 P  N7 t+ f/ `当地不少房产被投资者当作二套房、三套房购入。还有购房者买下带地下室套间的住宅，借此申请高额房贷。当地房产从业者表示，这两类购房者当初都指望靠租金收入偿还贷款。
& S! P& |/ X: @* F, g& f! v6 w
如今，针对国际留学生和临时外籍劳工的新规出台，租客变得越来越难找，靠租金还贷的计划难以维系。再叠加房价大幅下跌、贷款利率走高，原本被视作稳赚不赔的投资路数，如今变得岌岌可危。

房价回落让年轻群体有了置业机会，这算是一丝转机，但也有不少人蒙受巨额损失。
  a7 _0 x" w7 H/ o6 }1 M+ }' z
宾顿抵押贷款经纪人Rakhi Madan表示：“很多人把房子当成了自动取款机，一直入不敷出。过去十年市场行情一片大好，房价一路暴涨。”
/ E; L/ Y+ j! y
“但这样的好日子已经结束了。”
7 E% \. z' }4 o! a
房产持有人一旦拖欠房贷，放贷机构便会启动止赎拍卖流程，收回欠款。大多伦多地区房产经纪兼抵押贷款经纪人Jonathan Alphonso介绍，理论上房屋拍卖后若有盈余，仍归原房主所有，但眼下这类房源基本所剩无几。

止赎拍卖房源很难精准统计，但也能看出不少端倪：房主因拖欠贷款被驱逐，房屋就此空置。这类房产均按现状出售，放贷机构不会对房屋状况作出任何保证。
( X& T" L  T, B
Alphonso近期搭建网站，自动抓取房源信息并筛选标注“止赎拍卖”的房产。截至发稿，宾顿活跃的住宅止赎拍卖房源共计32套，在安大略省排名第二，仅次于多伦多的97套。虽然这类房源在整体挂牌量中占比依旧不高，但相较2024年已经大幅增加。2024年5月，宾顿仅有2套止赎房源入市，而2026年4月这一数字达到了15套。

“宾顿的现状让人十分头疼。”Alphonso说道。他发现当地止赎拍卖的房源以独立住宅为主，公寓极少。这类房源会拉低整个片区的房价，因为它们的成交价几乎都是所在社区的最低水平，不断刷新房价底线。
) C2 l/ n: N5 X+ F, T
5 {% Z7 v4 F& G就在短短几年前，这座城市的房价还在一路飙升，房地产被视作稳赚的投资选择。

# [  |2 ^+ K& {9 J& v2 x+ |多伦多地区房地产委员会（TRREB）的数据显示，2021年2月至2022年2月，当地房价累计上涨近32%，均价达到135万加元。

宾顿及皮尔区市议员Gurpartap Singh Toor表示，不少居民都秉持这样一种观念：拥有一套房产是基础，真正的成功是置办第二套、甚至第三套房产。

“当时贷款利率处于极低水平，所有人都觉得这是绝佳的投资机会。”
4 D" b1 O* q8 x. o0 X6 \5 R
' f5 |9 q3 y3 q8 Z2 ]Madan也回忆，彼时房贷利率低至0.99%，购房者都以为繁荣行情会一直持续下去。

( k+ s3 n" ?' I1 _) l( e" l5 ]7 k“大家忙着翻新房屋、购置新房、办理房产再融资，还有不少人换了新车，仿佛钱来得轻而易举。”

RE/MAX Gold Realty Inc.房产销售Laddi Dhillon称，当年每套房源都十分抢手，常常引来多人竞价。购房者争相看房，根本不在意价格，一心只想拿下房子。

. m+ v/ e$ G5 L  O6 Z1 G# f但2022年春季，加拿大央行开启连续加息模式，紧随而来的就是房价大跌。

) C- p5 g1 u1 H' P4 B8 FMadan表示，大多伦多地区楼市遭遇的困境，在宾顿表现得更为极端。据多伦多地区房地产委员会数据，2022年2月房价触顶至今，大多伦多地区房价均价下跌24%，而宾顿跌幅达到34%，当前均价为89.2万加元。
  A$ O8 y/ p0 H/ K% H
/ T4 q' h0 B- g$ \Toor介绍，疫情期间大批低利率房贷即将陆续到期，购房者需要按照新的高利率续贷。月供压力陡增，租金收入却持续缩水，投资者的信心也不断下降。

“如今所有人都在纠结，还能不能继续负担第二套房产的开支。”
+ _3 E; {$ y4 b4 j+ _( D
5 T. B$ D; q  n1 i  ~数据显示，即便部分房主勉强保住房产，也开始出现房贷逾期的情况。
3 L  l- u; N! @% I& r5 ~9 t; h, \
& Y1 U9 ?6 u1 l4 V加拿大益博睿征信机构的数据显示，2025年第四季度，宾顿严重逾期房贷（逾期90天及以上）占全部未结清房贷的比例为0.85%，高于2019年第四季度的0.41%，同时也超出安大略省0.63%、全加拿大0.62%的平均水平。

0 }. I) T& W9 X' m) P! f/ t即便没有被放贷机构强制收房，不少主动卖房的房主也亏损惨重。
- F7 l) O6 z% J& y5 q% c
: |5 d7 x# l. O4 v4 b. R, A房产数据平台HouseSigma信息显示，宾顿一栋带地下室套间的独立屋，去年秋季以90万加元成交。对比2021年165万加元的成交价，房主直接亏损75万加元。
; s$ q6 s" u' u
还有部分房主彻底无力维系房产。
+ S& W! v" }/ R
* s/ Q/ a2 D4 F) P" @Dhillon称，过去一年当地止赎拍卖房源明显增多。这些房源大多是房主在2021年至2022年初房价高点购入，不少人原本依靠出租地下室套间补贴房贷。

“他们本没有足够的经济实力买房，只能依靠信贷额度、抵押原有房产贷款。如今市场崩盘，他们走投无路，房产最终被放贷机构收回。”

Madan表示，受加美之间持续的贸易关税影响，当地不少从事货运行业、自主创业的家庭收入受损。除此之外，还有人早前购入期房（包括公寓和独栋住宅），如今房屋建成，市价已经低于当初的签约价，买家无力完成交易。
9 ~: n; y! c5 m1 z0 a
“很多人把资金铺得太散，压力巨大。”她还提到，不少人曾试图利用地下室出租套间申请更高额度的房贷。

) U/ U2 g' e$ o  W% N$ bToor早年以留学生身份来到加拿大，他认为，所谓十几名国际留学生挤在一间地下室租住的说法，多是刻板印象，存在严重夸大。
/ H. v- Q% A- [( K% }
6 u: x0 P, u, g: V不过他也承认：“当地不少出租房源，租客主要是临时外籍劳工和国际留学生。”如今加拿大收紧相关入境政策，租房需求下降，租金价格也随之下跌。

6 |9 r; s: Z7 v) a7 T- h0 T( d加拿大统计局数据显示，2021至2024年，宾顿人口增长约9.6万人；但2024至2025年人口减少近6000人（统计范围包含持有有效工签、学签的人群），目前当地总人口略低于78万。
3 w* [9 f9 V" J8 `2 f
当地推行全新的住宅出租许可项目（RRL），要求出租1至4套住宅单元的房主必须办理经营许可。从2026年1月起，房东还需提交保险证明，并完成相关培训课程。

Toor认为该项目的罚款标准过于严苛，也让不少房主放弃出租地下室套间，大家都不愿走繁琐的办证流程。

“手续不合法就没法正常出租。”Madan补充道，“现在房主想要合规出租，就得投入5万至7万加元整改，而他们根本拿不出这笔钱。”
" I- `6 V  @& o+ ~+ j! t/ p
8 a- V+ e) E. R! C6 F也有支持者认为，这项规定有效整治了存在安全隐患的违规地下室出租屋。

楼市大跌之下，并非所有人都心生不满。
) s/ |, `& V- z5 Q: W) }4 S- S
33岁的Toor表示，此前一直买不起房的年轻群体，终于等到了入手的机会。“很多年轻人一直被高房价挡在门外，只能租住地下室或者公寓。”
  S  E; x( {2 l
  `" |) f' L0 }! b, n尽管房价已经回落，今年早些时候，跨境汇款机构Remitly发布全球房价负担能力榜单，宾顿依旧上榜（同列榜单的还有多伦多、密市），排名第15位，房价负担难度介于法国尼斯与西班牙马德里之间。

房产经纪Dhillon也感受到了两代人的不同心态，他认为当下对首次购房者而言是绝佳时机。
+ P/ K7 T7 j7 U) ~6 n, t) N) a, G
但市场普遍担忧房价会继续下跌，购房者都持观望态度，不敢贸然出手。
7 o( X. D( l3 U( f7 @
“大家都在跟风观望，不敢行动。”