贷款bad story

我爱我家7878

很想让大家知道我在买房时候的 bad story.

在买新房拿贷款的时候(去年11月)，建筑商(LANDMARK) 给了一张贷款银行的名单，我们只能在那些名单里选一个。
- S2 [6 x$ g/ p/ B# |1 iSALES 给我们推荐了一个银行： SERVUS CREDIT UNION.
Mtg Specialist的名字叫： Liana Dien. 在terwillegar Heghts branch.
sales讲她的利息低，服务快，人好。

% F; \! P. i. q5 A: y0 k. i* @OK 我们也没有怎么想就同意了。反正都是在他们的贷款银行名单上，应该都一样的做法。只要人好，利息低就好。
1 R% h4 O. X2 L她只跟我们通了几次电话，我们告诉她我们的情况：有旧房，在拿新房前后，我们会卖我们的旧房，拿旧房的钱还
  v) E5 M: u4 E8 `7 `6 C# S大部分的贷款，这样我们有新房后，就只有很小的贷款了。并发给她我们的贷款所需资料。

几天后她通知landmark我们的贷款被批准了，她会通知我们到他们银行签贷款合同。从头到尾没有和我们商量哪种贷款
( L9 s. s; c  g9 [. j7 k形式对我们有利，哪种更适合我们的情况。那时我们真的闹不清贷款的形式。而且他们这种和建筑商特约的贷款银行和
6 B# }/ [) l# V( g' H一般贷款手法不太一样。这就是你到别的银行去问都没有用。

2007年2月，我们去银行签合同。是另外一个女的代她出面的，我们就签了。这种合同和我们第一次买房是一样的。
+ J$ s0 V5 a' e& p9 Q+ P" m! F; R6 WClose 5 year fixed rate. 我们也没有怀疑，也不可能怀疑。我们还问了她：如我们旧房卖了，有现金付到新的贷款上
行不行，她说有3个月利息的罚款。她也没有告诉我们任何能够避免罚款的方法。什么都没有说。我们以为这是正常
$ @& g5 P% G, g$ w; C& |的。我们以前的贷款就是这样的啊。

$ i: _2 T) q0 G( S$ I9 y5 V最近一个和我们一样情况的朋友搬家，我们问他有关贷款问题：你罚款了多少当你
把卖旧房的现金pay到新的贷款上时。他告诉我们他没有罚款，因他当时他的银行作了部分open的，部分close的贷款，
他还现金到open的贷款上，就没有罚款。
这时我们才知道，银行是有办法帮我们避免那些罚款的。
, |" f7 Q1 z3 h1 k$ b9 |5 P* |
3 `& Q$ m) c1 V! e- w7 l我就打电话给那个就LIANA DIEN. 她说如在开始是可以有方法不罚款，但现在太迟了，合同签了。要罚款$5000。
但我的问题是：
为什么作为一个贷款SPECIALIST ，她当时知道我们的情况下，而不告诉我们最合适我们的贷款形式？
当时我们根本不知道有避免罚款的方法。要不然怎会陷入这样的困境？

4 }/ n2 F4 n, i0 g7 c3 f. @9 U也许有人要说：你们贷款常识都不懂，只能怪你们自己
+ M& G( L( V+ k有几个第一次做事就天生就懂的？那我们要那些专业人士帮忙干吗？我相信这是他们工作的一部分：提供信息给客户。
1 D9 i5 I1 B$ i$ M' a他们在挣这钱啊。
* R8 E. \. a* U, T
9 [+ a: [: Y6 Z& _; S  r困境1： $5000罚款
' T* b0 ~0 p% s2 z  _困境2：即使我们把大部分的贷款还上，只剩下小的本金，如果我们不重新作一个贷款， 每月的贷款还款额还是不变，
要$2000/月。这不是我们想要的结果。
困境3：如果我们作一个新的贷款，那去年的低利息将没有了。利息在涨。

我们的决定是：还大部分的贷款等旧的房子卖了， 受罚款。没有办法。
1 S  P: E$ H4 e5 ~6 o                             转到别的银行再作另一个小贷款。
6 Z" A+ R) @5 c
我发誓我永远不会再走进SERVUS CRITED UNION的大门一步。

: V4 J1 N; G, \BTW；我们到现在也不知到那个在TERWILLEGAR HEIGHTS BRANCH工作的叫
7 g* L9 z- \  e9 u  ]: z* ]Liana Dien的人是什么模样。没有机会见到她。华裔，会讲华语。刚开始的时候
8 E  Q7 m: e; n  @+ Z7 a. ]1 S就有些问题在电话里和她argue了几句，当时她说我们要给landmark35%的定金，
3 j) L6 v5 l, s7 p+ G: ]) O$ B# M. x我们贷款不够。她不算我的收入，因我没有我自己的信用卡，没有建立信用。(我只有张副卡) 。
) \. f' b: _/ ?: ~但在我们的争取下，还是付了15%+10%得定金。  我后来怀疑她是在报复。

气了几天，觉得也没用，想开了。把我们的经历写出来，希望大家如遇任何事，要谨慎，问问懂行的朋友。
$ S3 M& s" @. K1 m$ A  x, H+ k不要相信这些没有职业道德的所谓的specialist.

精品中年老男人

April

Thank you for sharing.

我爱我家7878

我们的银行是TD， 从没有吃过一次亏，也没有接触过别的银行。 所以就相信银行这种机构。
也怪我们自己。

flagship

同情！

+ h( m! ^/ n1 ]1 R. l; u; Z想开点吧， 想想还有很多任房东宰割的羔羊吧，这样就会好些了。。。。。

个人觉得， 在ALBERTA这地方，做什么事情都要多加小心为好，因为很多制度根本就不健全，许多执业者职业道德很不值称道。
( D/ O- F/ P. t5 ]6 {- j  E( Z+ s9 c
[ 本帖最后由 flagship 于 2007-7-27 14:54 编辑 ]

老杨

我买房的时候，sales也是给了我一个银行specialist的名片，让我去找她。我没有接名片，直接告诉sales：我有自己认识的specialist。

音响神仙鱼

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-27 14:19 发表
- G& K/ B; @3 `8 G& v5 V很想让大家知道我在买房时候的 bad story.

0 z- d; |9 Y! t2 f" p, d在买新房拿贷款的时候(去年11月)，建筑商(LANDMARK) 给了一张贷款银行的名单，我们只能在那些名单里选一个。
* S; m; K3 Z: c, rSALES 给我们推荐了一个银行： SERVUS CREDIT UNION. ...

' Y) @* V4 F) l! `4 B7 a- j# n
LZ, 你新房子是COMPLETING MORTGAGE吗? 你后来不可以不用那个MORTGAGE SPECIALIST 吗?

megaman

具我所知有许多人在买房做MORTGAGE时,稀里糊涂地被锁了5年,我也是一年后房建好了,到律师那签字时才知到自己MORTGAGE 的详情,我们都需要学习别人的经验,我的教训是不要轻易在MORTGAGE 经纪提供的纸上签名,她可能会说过几天利率要涨,先给你做个锁定最底利率,你要问细节,他会说这不要紧只是预做的锁定,到时房子快建好时再做正式的,可房子快建好时你找她,她会说不是早给你做好了吗?可你什么也不知道,她答应帮你查一下,如果结果你不满意,她答应帮你改,可批不批得下来她可不管了!

我爱我家7878

谢谢鲜花， 谢谢大家的回复。想开多了。

我不知道什么叫“COMPLETING MORTGAGE”。 是不是不可以转的那种？
在合同上是 type of mortgage : conventional

我们打电话给TD，TD说拿到新房后， 他们可以付完我在那家的贷款， 在
TD我们就产生了新的贷款。如旧房还没有卖掉， 可以现做部分open, 部分
% i5 ^4 ^# o; @3 o% Bclose的。
1 f; M1 E( u/ o3 [. t/ u& m, e
2 s( n$ m5 m" P* ~, n请指教！
0 V& Z: W! |, z0 X5 m* Q+ g1 ]
当建筑商开始在银行拿钱了建房了， 就不可以终止和那家的贷款了罢？合同
0 r( H; k2 m/ n; Q7 M已经签了。

我爱我家7878

我刚才查了一下合同， 上面有句话：
Effective date of this statement : Nov 1, 2007.
" B! e9 n; ^* H7 C& b" t$ l7 l是否表明我的这份合约是还没有生效的？
2 O" A+ B1 L" @# b我是否还能改变什么？
请指教！！！！

howardx

You may ask for your layer representative to clarify that

唐7

音响神仙鱼

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-27 20:33 发表
" k9 P3 Y: v4 O3 {8 N谢谢鲜花， 谢谢大家的回复。想开多了。

) K1 I. |3 \9 W' h我不知道什么叫“COMPLETING MORTGAGE”。 是不是不可以转的那种？
在合同上是 type of mortgage : conventional

我们打电话给TD，TD说拿到新房后， 他们可以付完 ...

( q& A, a6 J/ G: P2 n3 I0 S
你买新房子的时候, BUILDER会告诉你他们要的是DRAW MORTGAGE还是COMPLETION MORTGAGE. 前者BUILDER在工程的不同阶段从MORTGAGE户口中拿部分的钱; 后者是BUILDER建房的时候不需要银行MORTGAGE, 到房子建好你再找银行, BUILDER再一次性把MORTGAGE全部提走. 我也有用MORTGAGE SPECIALIST, 但只是做PRE APPROVE, 因为我的BUILDER要的是COMPLETION MORTGAGE, 之前要做pre approve才能签约买房. 看来你的是DRAW MORTGAGE, 如果你已经签了合同, 而且BUILDER已经开始拿了部分资金了, 如何中途推出或换银行, 我不大清楚, 要请教一下这里的专家才行.

嗡嗡

这种事千万不要找中国人。大部分是：气人有笑人无的（可以拍砖）
我的银行是scotiabank 一白人女孩。

苹果鸭梨

sorry, I can not type chinese now.
If you have not sold your old house and have not moved into your new house, you can try
& V. `& u* e3 l5 vto transfer your previous mortgage to your new house. By this way, you can save quite lot
' H1 T- O, Z9 }8 X. fof money and give you much longer time to deal with the situation.
That means, you don't need to stay with this broker, you have one more option to take.
7 b6 @# g' [/ w) {. v! o. d- UI have the similar situation, and am working on it. So far, everything is on the right track.
If you need help, you can leave your phone# to me, I can tell you the way in more detail
through phone.

音响神仙鱼

原帖由 苹果鸭梨 于 2007-7-28 09:06 发表
, O! h+ R6 J$ Usorry, I can not type chinese now.
If you have not sold your old house and have not moved into your new house, you can try
# e7 t4 }" g8 V4 H2 Ato transfer your previous mortgage to your new house. By this way, yo ...

. }0 r  z9 t' j5 w0 g
苹果压力的意识是用PORT MORTGAGE吧, 那就可以用原来的MORTGAGE PLAN/RATE来应付新屋了, 对吧? 确实是个好办法, LZ可以考虑一下.

我爱我家7878

我的是DRAW MORTGAGE。 我是想找有关专业的人问一下。
谢谢。

我爱我家7878

sorry.我没有搞懂你的方法。
我们 大概到今年底，明年初拿到新房。所以旧房也应该在那时可卖。旧房上没有什么贷款了。你的方法就没有罚款了？
我跟TD的人联系过， 他们能在那时帮我把新房的的贷款转过去的。

今天闲着

楼主买的是landmark的房子，这个建筑商是DRAW MORTGAGE，也就是说，在你签了合同后，你的贷款批下来，建筑商就会从你的贷款里面分几部分去出钱盖房子。

也就是说，你的贷款已经生效了，只是建筑商付利息，而你不需要付利息；你是在拿到钥匙后才开始付月供款。

你已经签了5年贷款，那么这5年内你违约，你就需要交罚金，罚金随着你贷款年数的增加而减少。银行会有一个具体的计算办法。
% j1 F+ R% U9 z4 l4 S- V/ }3 o
) o, n/ \  W' e8 ~4 D: q与其交罚款，不如买套小房子租出去。现在的租金基本上每月贴200块钱就能负担房子，如果房租上调，就可以以房养房。5年后把房子卖掉，把自住房款付了，一举2得。个人之见，顶风作案是需要勇气的。和心思就捉摸，不合心思就当我没说。

我爱我家7878

你说的方法我也想过， 我的旧房可以不卖， 出租，拿租金来付新房的贷款。
) S7 R7 u2 I/ D& G: w3 A! B但我的旧房基本没有贷款， 我如果拿租金， 还得交个人的税。所以很矛盾的
, O2 S% ?  W9 n  w谢谢

年轻的心

LZ 不要烦恼 ！ 其实一点也不要难受。

; L" n9 ^( x/ @# }( F1 [% y- v相信你拿到的 Close 5 year fixed rate 利率应该是不错的，对吧？
5 v2 H. V4 E# t
房屋贷款是你这辈子能从银行借到的最低利息的贷款！   为什么要早还？
0 [' }3 t) O% ~$ W3 i9 `) l
" p/ |# k! D: G3 R/ }你卖了房子的钱如果拿去投资，正常情况下，赚回来的绝对比贷款利息高不少。

! r) X( ~! w7 Q: S
如果你没有把握，可以把你想拿去还贷款的钱贷给我，我给 你 Close 5 year fixed rate + 3% 的利率给你，同样可以签 fixed rate 5年，以我现有的价值 30万的房子做抵押。

解决了你的问题，还有额外的收入，此方法如何？



+ a( T3 P0 n, C, s* c1 d

我爱我家7878

9 b3 P4 [4 N4 o; y5 B如能加入你的逍遥派， 利率能否再高点？

年轻的心

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-28 20:48 发表
$ b) C: n- t  @0 X
* P& T+ G' S4 g7 w1 }! V) [5 q如能加入你的逍遥派， 利率能否再高点？

; q. l9 F1 E: n1 X( }: J* b2 L

呵呵，作为加入逍遥派的条件话，利率就得降低0.0001%罗

8 a" {& `# I; b2 y1 {+ p) L& {
如果8月12日之前钱能到位，可以高些。。。        1年期 12% ；  3-5年，10%

我爱我家7878

看样子， 市场上inventory这么高， 问题在你这儿了？

今天闲着

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-28 19:51 发表
+ w& G! l! B9 y你说的方法我也想过， 我的旧房可以不卖， 出租，拿租金来付新房的贷款。
3 D) [" E5 p. K  R' }但我的旧房基本没有贷款， 我如果拿租金， 还得交个人的税。所以很矛盾的
谢谢

你可以找人评估一下房子,然后出租.

/ x6 h/ {) V1 ?以现在的房价为准,今后涨价部分才缴税.
# h  ^2 }/ w# T/ _  O1 ]" p2 L( ?税也不多.

Mike_Wan

看到这个贴子，忽然想到自己有一问，知道的朋友，指点一二。
8 j5 I) @. J7 z( F
1 @; _" X6 Y1 R' F5 V老婆可能接到去温哥华工作的 offer, 如果定了，我们就要搬家。搬家就要卖房子，卖房子，问题就来了。
! a7 I# B( W6 u. K5 ~
% |1 ?8 ?5 b) R( m我们去年买的房子， mortgage是经纪推荐的 servus credit union 或者是 capital bank，不是知道它的确切名字。记得做贷款的时候，做的是 5 年 fixed rate。 好像做贷款的人说，如果我们 1 年之内卖掉房子，要交罚金的。现在，如果我们卖房子，是不是就是上面说的，要交罚金呢？我记不很清楚是不是 1 年期了。只记得，银行的人说，他们不希望贷款给炒房的人，如果我们 1 年内卖掉，银行会有些损失。
6 b5 W% A; T8 T
. q% M+ B* u4 d9 X+ S& T; _# U) c现在，如果我们卖房，应该已经超过一年了。不知道是不是还要交罚款？

今天闲着

看一下你可银行签的文件,上面有说明.
7 z% m$ D% s- A* P
6 I8 e% w4 \3 @" k( W) N8 w每个贷款都不同,条件也不一样.一文件为准.

我爱我家7878

我的意思是每年的房租收入我要交个人税的， 是不是？ 因我没有贷款利息这块的expense 可抵税。，
  d. d+ E! w: O( q2 y8 |  L如： 每月租金$1300/月 ， 减去condo fee $100，  再减去地税$150， 如还剩$1050的收入就要交个人收入所得税了， 是吧？。 如我的贷款都在我旧房上， 我贷款的利息是可以作为expense去抵税的。 如$300，000的贷款， 5。2%利息， 每年就有$15，600的利息是expense. 那我就不要交税个人当年的收入税了。如再在租金上交30%的税， 我觉得不上算了。还不如给他们罚了算了。 他们是罚3个月的利息。 在合同上是有写的。
' @# y4 V1 }  ~( @
9 ^0 |' k6 o) V( x2 _# _你的意思是当5年我卖旧房时， 要交的captial gain 的税吧？
4 d. @: x) P2 Q6 R8 H. j# ?( G# F
# k. p' z- }0 D7 R如你觉得我理解得不对， 望指导。
- {9 P7 h5 s: g, z$ g/ E8 J
9 T+ `3 v* L/ g# g

我爱我家7878

我也觉得你再看看你的合同， 应该上面有写的。

今天闲着

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-29 15:48 发表
我的意思是每年的房租收入我要交个人税的， 是不是？ 因我没有贷款利息这块的expense 可抵税。，
如： 每月租金$1300/月 ， 减去condo fee $100，  再减去地税$150， 如还剩$1050的收入就要交个人收入所得税了 ...

0 x; N5 D9 m* c' F% v7 E4 K
+ d8 m1 M9 x+ T, e7 D' b7 T
( _' _# R* y' g6 O7 X7 B你这样的情况最好找会计师咨询以下怎么做才会最有利. 现金款放在投资房里是投资大忌.因为产生的效益不是最大化.