鲜花( 0) 鸡蛋( 0)
|
供应角度* A7 U. W- h! e& j5 i1 w2 E1 a
; R' _# }( J6 j3 o2 A4 a2 H0 v+ [熟悉爱城房市的人应该知道这几年涨的最快的就是土地。2004~2005前后,在Riverbend,以Hodgson为例,一块8000尺左右的地大概10万上下吧,背靠草地的walk out也只要12万。造成以后是40~50万。现在同样的土地,大概是30万~40万,类似的房子造成后是80万~100万。换言之,土地涨幅明显快于建造费用的涨幅。9 |& h, J, Q" R% I S- d B* W( y
5 h) J& m5 \2 v0 \0 X9 T( u; S
若说爱城没有土地,那是睁着眼睛说瞎话。尤其是Anthony Henday 一造好,很多新的地块也可以很快联通城市。当城市半径直线增长时,城市面积是平方增长的。考虑到市中心公寓越来越多,其实建筑面积是立方增长的。' l# r- K/ s I1 O' o! V" {# i
9 V3 V) W" y" A: c: C
说到底,土地贵并不是因为没有地,只是因为瞬间涌入的人群太多,而生地变成熟地到建造完成需要2~3年周期。人们等不及才把原本10万的地推到30万~40万。而一旦房市放慢,人们从等不及,到现在的等等看,那么即使新房建造费用不变,因为土地开发速度跟上,供应加大,土地价格也会下降。& m& p! y, g5 p, n. l3 r/ {
7 B$ R7 n- K. n
需求角度: G7 Y4 h9 g& C( b" e* _! h" j
; V6 D% P+ J/ T. ~1 l爱城经济好,工作好找,自然房价飙升。但有两个问题不是你考虑过没有。
0 c1 o% _; @# q3 F' X3 z- R* Z/ z L! D, @7 D9 f9 ~
1)工作的人的确多了,但同等工作的工资增加很有限。家庭平均毛收入大概6万~7万吧,比全加平均水平高不到哪里去。
F6 n0 K! i( ]& [) U- N2 u" r2)爱城房价10年涨200%,但纽约,上海同期涨的更快。他们又没有油,为什么?要说是金融中心,那么过去200年,纽约一直是的,为何现在爆发的这么厉害?
! ^+ G0 Q# X+ V' ?* P7 a9 B7 y8 U, b9 V1 ~ {
两个原因有一个共同的答案:911之后,美国信贷放松,导致全球放松。就说中国,如果不自己印钱,以应对美国印钱,那么人民币势必升值,造成外贸顺差下降,甚至逆差。另一个帖子,某位大侠引用RBC的数据,10年前10万收入的家庭平均贷款19万加元,现在同样收入的家庭平均贷款41万。
: p9 @% I1 z9 F$ S, q: i- t7 f- x8 Y3 J6 }( u8 h, H
小老百姓永远都尽可能多的借钱。所以问题不在于个人消费是否超前,关键在于政府和银行是否鼓励你这么做。现在美国的信贷,不仅仅是次级贷款,所有的贷款都有些玩不转,银根必须收紧,这是大趋势。这毫无疑问会影响加拿大和中国。恐怕只有不和美国外贸的北朝鲜才不受影响吧。* M/ w$ M' a: Y* H% S }0 f, a
- _& s4 Z) ~4 A! E) W
有些人说,美国不是就要减息了吗?房市岂不是要回弹?
, }4 r R4 p* @
) A$ f1 M6 C; A) k( t这种说法有点一厢情愿。美国可能减息,也只是给少数金融机构喘息的机会,不至于破产。但贷款的源头还是来自于购买按揭捆绑债券的买家,而不是政府。现在这些买家,还有部分股票持有者,在按揭中间商那里赔了大钱,好比American Home Mortgage本来有50亿以上市值,结果破产了事。1 z& U: j* H7 B) N" q
& T% }* \- V9 \9 w. B" {
人的记忆再短,也不会马上再大量购入类似按揭捆绑贷款,或者买也会要求一个更高利率以回避风险。这就是为什么日本1990房市崩盘后,日本央行维持了10年的0利率,房市还是刺激不起来的。0 q& o6 f2 _0 f( B% u1 ]$ S$ J5 A1 R' S
1 i/ t5 z" R; G; {结论
% J; F. h& i- u: a; b5 o6 g t' [( B' ~# V爱城房市不可能在全北美的房市回调中幸免。好在泡沫本来不是很大,和美国一些恶炒地区,已经中国,那是没法比。所以回调幅度也不会太大,我估计,最坏情况是回落到2005水平。但相当一段时间,也不可能充分前些年的疯长了--- 直到人们忘记今天次级贷款的麻烦,再开始新的一轮。 |
|