从供求角度看爱城房市调整的必然性

Z

供应角度
7 Y4 G4 _3 q3 X7 V* _( `% o
3 j0 a; V; m/ y% y% g" ~0 I" T熟悉爱城房市的人应该知道这几年涨的最快的就是土地。2004~2005前后，在Riverbend，以Hodgson为例，一块8000尺左右的地大概10万上下吧，背靠草地的walk out也只要12万。造成以后是40~50万。现在同样的土地，大概是30万~40万，类似的房子造成后是80万~100万。换言之，土地涨幅明显快于建造费用的涨幅。
  e5 i# {. D8 B! N% u  W: i
" x% ?* o9 j' ]8 L- r$ C  \/ u若说爱城没有土地，那是睁着眼睛说瞎话。尤其是Anthony Henday 一造好，很多新的地块也可以很快联通城市。当城市半径直线增长时，城市面积是平方增长的。考虑到市中心公寓越来越多，其实建筑面积是立方增长的。

说到底，土地贵并不是因为没有地，只是因为瞬间涌入的人群太多，而生地变成熟地到建造完成需要2~3年周期。人们等不及才把原本10万的地推到30万~40万。而一旦房市放慢，人们从等不及，到现在的等等看，那么即使新房建造费用不变，因为土地开发速度跟上，供应加大，土地价格也会下降。

, H) J7 Y$ M2 f/ }9 s# T需求角度
% |1 Y$ Y" {- F6 v+ n
爱城经济好，工作好找，自然房价飙升。但有两个问题不是你考虑过没有。

1）工作的人的确多了，但同等工作的工资增加很有限。家庭平均毛收入大概6万~7万吧，比全加平均水平高不到哪里去。
2）爱城房价10年涨200%，但纽约，上海同期涨的更快。他们又没有油，为什么？要说是金融中心，那么过去200年，纽约一直是的，为何现在爆发的这么厉害？
# E1 R# E- y6 m- u0 Q  R4 Y
两个原因有一个共同的答案：911之后，美国信贷放松，导致全球放松。就说中国，如果不自己印钱，以应对美国印钱，那么人民币势必升值，造成外贸顺差下降，甚至逆差。另一个帖子，某位大侠引用RBC的数据，10年前10万收入的家庭平均贷款19万加元，现在同样收入的家庭平均贷款41万。

  E: A- i) F" w! y" W. w0 P小老百姓永远都尽可能多的借钱。所以问题不在于个人消费是否超前，关键在于政府和银行是否鼓励你这么做。现在美国的信贷，不仅仅是次级贷款，所有的贷款都有些玩不转，银根必须收紧，这是大趋势。这毫无疑问会影响加拿大和中国。恐怕只有不和美国外贸的北朝鲜才不受影响吧。
. {* Q  X- b7 D/ J
有些人说，美国不是就要减息了吗？房市岂不是要回弹？

; t; Y( t/ W3 c- z: C, \) P2 \3 L这种说法有点一厢情愿。美国可能减息，也只是给少数金融机构喘息的机会，不至于破产。但贷款的源头还是来自于购买按揭捆绑债券的买家，而不是政府。现在这些买家，还有部分股票持有者，在按揭中间商那里赔了大钱，好比American Home Mortgage本来有50亿以上市值，结果破产了事。
2 X" r; V: M, r2 E
人的记忆再短，也不会马上再大量购入类似按揭捆绑贷款，或者买也会要求一个更高利率以回避风险。这就是为什么日本1990房市崩盘后，日本央行维持了10年的0利率，房市还是刺激不起来的。

结论
: y2 G2 K+ }! x; L- P) v& p爱城房市不可能在全北美的房市回调中幸免。好在泡沫本来不是很大，和美国一些恶炒地区，已经中国，那是没法比。所以回调幅度也不会太大，我估计，最坏情况是回落到2005水平。但相当一段时间，也不可能充分前些年的疯长了--- 直到人们忘记今天次级贷款的麻烦，再开始新的一轮。

老杨

支持原创，加精！

社员都是向阳花

Z老兄的逻辑分析能力就是强，不管今后的走势是否印证他的判断，都不影响我对他的

天豕爱美丽

向阳花都出面了

社员都是向阳花

原帖由 天豕爱美丽 于 2007-9-15 10:20 发表
向阳花都出面了

) t' Z6 Y# F" v" r& n- _' w好帖不能不顶啊，呵呵。

Philip

最坏情况是回落到2005水平，那降幅差不多50%了，恐怖。

房子

这才叫专业!爱城"名纪"恐怕自惭行愧了吧!不要整些马后炮的事,搅的网上乱哄哄的,不行还是在家闲着吧!

音响神仙鱼

原帖由 Philip 于 2007-9-15 13:43 发表
3 o) i( h4 l& ]4 j$ i- Z% z最坏情况是回落到2005水平，那降幅差不多50%了，恐怖。

' T  U4 S5 B, N2 A8 z
2 n: v# l- U0 z3 r/ ^/ _, {是呀, 大起大落投机者才能获利.

邮差

LZ说得有理，

上酸菜

如果能回到０５年的房市，那简直是好极了，至少我会马上出手买的！

小叶子

原帖由 上酸菜 于 2007-9-15 17:01 发表
  F4 T+ h1 X5 G* Q8 Y0 Z4 {2 U如果能回到０５年的房市，那简直是好极了，至少我会马上出手买的！

! Z% Z+ M, w# p, z4 z: q! h0 j

catty

很难说，到那时工作难找等不利因素全部出来啦，除非pay off

宁宁宝宝

同志！！你的一句最坏回到2005年水平，你知道这句话要害死多少人吗！不要再泼冷水了，拜托！！

Z

原帖由 宁宁宝宝 于 2007-9-15 20:17 发表
0 o3 H6 m! Z& z7 {8 y同志！！你的一句最坏回到2005年水平，你知道这句话要害死多少人吗！不要再泼冷水了，拜托！！

0 q3 S( g# o& S; ]% `* I
. H" p/ f+ y9 s+ G: V同志！！我说“最坏”情况，总得给自己留点余地吧。如果按照当年日本香港的跌法，那就到2000水平了。我是说没有日本那样的泡沫，所以也不会那么惨。
- v$ S4 g* F) `0 d) a# ]6 Q
. }4 |) \& X/ l4 B# ^5 w要是我说最坏到2006水平，说不定2个月就自己打嘴了。事实上现在部分60~70万房子和2006年已经差不多了。都是move up到百万住宅的人要出手的。这一波过去，就轮到30万move up到60万的那一波了。

HOAH

市场不是某一两个人的分析能决定和定论的， 大家说涨也好说降也好都是在表达个人心愿。不必担心。
经济带动是最主要的决定因素。石油产业是整个世界的基础产业，没有油了什么都玩不转。石油严重的被依赖性是不可否认的，其不仅仅是能源，而且是最基本的工业原料，由石油化工渗透到每一个领域。
) y7 F4 \; P7 b, h" z! b. O看看爱城川流不息拥堵的车辆，看看爱城每个超市长长的排队，就略窥石油工业发展的一角了。有人提到地理气候问题，据美国人口统计数据表明，人口的迁移第一决定因素是工作机会，其次才是气候。即使是有钱的老板在选择居住地也要把赚钱机会多的地方作为第一选择，何况众多的蓝领、白领。别埋怨爱城环境不好， 加拿大是全世界最适合人类居住的地方，爱城虽不能在加拿大排名第一，但在全世界也是名列前茅的。
# h8 Y2 r4 d5 q' }6 b" F3 ?/ H楼主提到上海的房价，上海房价之所以暴涨，不应完全归因于上海是金融城市，仅仅是金融城市也不会有如此之高的涨幅，看看长三角川流不息的运输就可知道长三角经济发展的规模和速度。
股票有蓝筹股的概念，可蓝筹股一定来自于“蓝筹行业”。

兔宝宝

原帖由 老杨 于 2007-9-15 10:02 发表
支持原创，加精！

好像只有部分原创.

万年小腰

[quote]原帖由 宁宁宝宝 于 2007-9-15 20:17 发表
同志！！你的一句最坏回到2005年水平，你知道这句话要害死多少人吗！不要再泼冷水了，拜托！！ [
* z; b- R# |: b) [: T7 @' d

% |" d4 L2 i9 `% ^  B8 J
为什么要害死人？？？
; k9 N2 y/ B3 ^7 N: J
[ 本帖最后由 万年小腰 于 2007-9-15 23:19 编辑 ]

smalltown

万年小腰

“加拿大是全世界最适合人类居住的地方，爱城虽不能在加拿大排名第一，但在全世界也是名列前茅的。”

8 ?2 P. H) D( {5 }: x真是长见识了。 头次听说屯子还是世界上名列前茅的居住地方！

HOAH

等这些人都MOVE UP一轮以后，情况会这样呢？所剩有多少呢？

HOAH

可有的人就在屯子里呆得挺舒服

老杨

原帖由 万年小腰 于 2007-9-15 23:11 发表
“加拿大是全世界最适合人类居住的地方，爱城虽不能在加拿大排名第一，但在全世界也是名列前茅的。”

  z1 g2 h8 n8 q, h! Z: n/ x4 w真是长见识了。 头次听说屯子还是世界上名列前茅的居住地方！

我是这样看待这个问题的，不知道跟HOAH是否观点相同：
) b. ?8 g$ b6 n! {* C7 O/ c
假设全世界有1万个城市，那么埃德蒙顿至少应该排在前300名吧？第300名虽然不是最好的，但也是3%里面的吧？3%应该算是名列前茅吧？

HOAH

是的，就是这个意思。

Z

原帖由 HOAH 于 2007-9-15 22:41 发表
楼主提到上海的房价，上海房价之所以暴涨，不应完全归因于上海是金融城市，仅仅是金融城市也不会有如此之高的涨幅，看看长三角川流不息的运输就可知道长三角经济发展的规模和速度。

' o7 h0 M  T" ~7 ]4 }所谓上海，只是举个例子，中国现在大部分城市涨的都很凶，无论什么经济结构。
% T: R- {/ H! v4 C! V" F
我所要说明的是：爱城上涨主要原因不是因为收入增加了，而是因为信贷放松这一全球现象，就这么简单。无论有多少石油工人来买房，他们都是没有这笔钱的，都看银行肯借给多少。如果银行借给他们毛收入3倍，那么是一种局面；如果借毛收入5倍，又是另一种局面。

一尘

eagle2007

爱城房子涨了多少呢? 如果用美元比较,2002年这里20万的房子,相当13万美元.目前同样的房子假涉是55万,相当美元53万.
53万美元,在北美的绝大多数地方,买同样的房是用不了这么多钱的.
在北美,即便加入工作因素,爱城的居住条件和它的房屋价格相配吗?

Philip

原帖由 宁宁宝宝 于 2007-9-15 20:17 发表
同志！！你的一句最坏回到2005年水平，你知道这句话要害死多少人吗！不要再泼冷水了，拜托！！

6 h: U4 s- f- ^, ]6 @
6 G5 H2 N: X- `$ R要害死的也是炒房子一族的人，有啥不好，谁叫他们不叫别人有好日子过？

Z

原帖由 HOAH 于 2007-9-15 22:41 发表
9 F. k! W0 W; L6 V% F加拿大是全世界最适合人类居住的地方，爱城虽不能在加拿大排名第一，但在全世界也是名列前茅的。

$ p: ?, O! Y9 ?3 n最适合居住不代表房价就该更高。相反，房价高反而使得该城市不适合居住。温哥华位列世界第一，但房价远远不是第一。纽约，莫斯科等都比温哥华贵的多，但世界排名都也只有50多到70多。

Z

原帖由 HOAH 于 2007-9-15 23:14 发表
9 z5 Z- Q0 Q* f; Q等这些人都MOVE UP一轮以后，情况会这样呢？所剩有多少呢？

房子牛市就是这样的，先是工作机会增多，但新工人注定只能买低端的。低端价格向上推的时候，原来就有低端房的人感到低端不值，中段的反而值了，就move up，先买新的，隔一年再卖旧的，整个过程在牛市基本是不花钱。然后本来有中段房的人，感到高端的比较值，就依次类推，move up去买高端。

等到房市不涨了，甚至开始微微下跌，最急的不是刚刚第一次置业的。他们毕竟只有一个房子，只要自住，过几年完全没事。最急的是move up在一半过程，同时有两个房子的人。上面一个新房子80万的已经交了订金，下面一个旧房子本来指望卖70万，很少的代价就换好房子。可惜人算不如天算。跌价是两个房子一起跌。旧房子不但70万卖不掉，60万还是卖不掉。有实力呢，就两个同时持有，等反弹。没实力呢，就只能要么放弃新房的订金，要么把旧房继续减价。两种情况都有，就好比说在Hodgson，本来所有土地都卖光了，有钱都没处买。现在呢，Hollands Landing路南部又有2块地推出来，显然是炒家要么退还给建筑商，要么简化计划，把原来预计造房再转手赚大的，改成土地直接转手赚小的。

除非整体房市突然逆转向上，否则Riverbend （只说我熟悉的区域）60万上下的大批存货根本无法消化。只有降价一途。我估计很多人新房要年底到明年初交付，有些人经济实力不俗还能支持比较久，所以呢现在还不会急剧下降。但到年底，部分人可能就要挺不住了，把60万挂价减到55万甚至50万出手。他们出手，下面30万~40万房屋的持有者就会觉得值，有经济实力的，就会见便宜move up。造成明年他们的30多万房子和这个价位本身就过剩的房源恶性竞争。

结论：房价升，是一波一波往上，房价降，是一波一波往下。高端房在高价位持续最短，涨跌幅最小。低端房享受牛市最长，涨跌幅最大。
9 T  g# a# X5 F$ ^
$ ?" w/ u/ [1 Y8 p; Q5 T9 w( V( A5 _注意：我的这段分析不是要预言爱城房市会升或会降，只是分析升是怎么升的，降会怎么降。你的，明白？

HOAH

多谢你的讨论，我所说的是，爱城的居住环境对绝大多数人是没有问题的，而且不是差的，不会对问题构成举足轻重的影响，尤其是相比我们曾经历过的居住环境。北京的房价也是在全世界的前位，交通和环境也不尽人意，不知适不适合居住，可源源不断的人正在涌入北京，化上50万至100万买相当于爱城18万至28万的apartment.其家庭年收入不过5万到10万。