Listing与房市供求关系

WST

对于房子后市，看涨看跌，各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成，动机以及listing 暴增由来。现在再作一些补充.
" r! K2 s5 Z; S" C大家都知道价格取决于供求关系，而Listing 似乎是反应供求关系唯一指标。对此我有几点看法。和大家探讨：
. W- O! r0 Z6 x2 Z* c6 j我以为：
. l) |3 {+ `* N; h/ S6 W1。 Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。八月份的官方统计表明爱城空房率新低，因此，认为房市供求关系已根本改观恐为时过早。

) u4 h6 ]0 d) [, t" l' s) ~2 E  u2。Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。可以说爱城多数卖家并非必须卖出，不大会竞价出让。 而部分必须短期出卖的人只要让价也可找到买盘，这部分人已陆续出局。在十月份房市买卖淡季，很多卖家会选择退出市场。
. Z8 W" U* r* H% Z& P2 v
" W7 O0 A2 J+ r  P; V3。在五月份以前，不少人同时拥有多处房子，也有很多换房人惜售，要等到最后再卖。那时MLS Listing 不足2千, comfree 不足1千。造成了房子奇缺，供不应求的假象。现在，正好是另一个极端。真正要卖的房子未必有listing 那么多。举例来说，刘先生去年盖一新房，预计今年10-11月完成。刘先生原计划接到建筑商通知后再卖现在旧房，但房市行情突变，担心到时候更难卖，六月份刘先生把旧房在confree 先卖卖看。登出1个多月，没有一个问询电话。倒是招来很多经纪人打电话，要帮卖，佣金虽高，但卖不出不要钱。刘先生同意一试。 又过一月，仍无半点起色。此时刘先生觉得住新房或旧房差别不大，重要的是不能有两个按揭，更不能让两个房子同时下跌。也许新房好卖，他又把自己的未建好的新房在comfree 和 mls 上重复列出。 最近，有朋友建议他不用着急。卖不成还可出租。刘先生看房价已趋稳定，没有大跌，心下坦然的多了。决定先继续卖，卖不出好价就将自己房子出租。Listing 到期就不在续了。刘先生占了4个list, 现在只要卖出一个，其他listing 即消失。现在卖不出，4个list 也会消失。

MyFairy

My friends are selling, no showing at all for a whole month ... ... open house doesn't work well ...

; g- N0 _) R; j5 T5 VHow to get people to look at their houses are their concern now.
0 X% O* y- x% L) G' n0 P6 t
9 N: e2 W. H" e! I1 _3 RBut they are not desperate to sell.  
  F* ~0 w' x" v6 Q  ^; t7 }9 m" l- F
4 \7 P+ e; N  K8 LWait and see  

水管工

We will see that who have more patience, buyers or sellers. Some houses are listed for a few months, but the listing prices didn't drop. It seems a lot of sellers have not lost confidence yet.

kaleli

老杨

支持原创！

Z

4。阿猫夫妇本来想模仿阿狗夫妇炒房赚钱，看到近期波动吓坏了，决定不炒了。爱城近几年很多销售都是炒房者接盘，如果这一块减少，势必造成需求下降。

MyFairy

8 k; a( C- ^4 }4 ]5 a) m% _
* D' @: t, W9 Q8 \: LWho will be the 接盘者 in Edmonton or Calgary ???
, F5 ]5 `3 ?6 D4 X* Y$ R! o* F
4 m/ r" g6 m. a3 ~3 Q& |Wait and see


$ w8 H  b5 I' N1 s) \+ r9 c! h
$ z. U0 C2 `# w, @# w' z[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:05 编辑 ]

紫光

! F" F9 W) }1 h$ Q随便给大家两个例子：
http://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc8157
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6123257
同一个房子
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6123254
% i3 o/ p% @) g. d3 j2 F( h! @3 \http://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc8157
  L6 [# B+ W  K( p同一个

MyFairy

Some listed both the new and the old at the same time, just to 变现

! h- F: r" b0 uThis may be one

http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D2

* r" i( v# s4 \6 f" s  RWait and see



0 a+ m' F: E# R& o/ u% p$ o# d+ k  E[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:43 编辑 ]

水管工

原帖由 WST 于 2007-9-24 16:31 发表
对于房子后市，看涨看跌，各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成，动机以及listing 暴增 ...

COMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.

紫光

这个帖子应该顶起来给大家再看看！

elephant

lz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.

; w) c1 A' C4 x5 d2 F- u+ ?3 G现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.

5 m5 O: Y+ x3 a" t看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个人认为类似.

WST

原帖由 elephant 于 2007-10-5 20:49 发表
- I' N1 I2 X  q, ?1 [- vlz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.
9 v. ?7 ^. G  S' v
  o6 Y" ?) h8 t7 }2 {/ l现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.
7 O" a4 e/ O( F' j8 _4 W! f
5 @  c2 d/ c# l0 I; O1 N看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个 ...

' q" }3 G% {) z' N& k; \4 S1 I你说得对，亚省的房子暴涨得益于油价的攀升和油砂的储量。但是大多数人低估这一影响。我以为爱城正是稳步发展的城市，而且，正在加速发展。

WST

原帖由 水管工 于 2007-9-25 11:12 发表
9 u* J. `; P8 O+ P) B5 Q/ K5 |

COMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.

% Z. A$ \/ N5 vComfree 收费在前，广告可登一年。即使有些房主已不想再卖，或房子已经出租，也不着急撤掉广告， 说不定过半年又想卖了。因此，comfree 上的LISTING 应在一年到期后才会有明显减少。
" e( J: R: K0 A* B# a3 Y( T  p另外，comfree 上的卖主大部分不着急卖。着急卖的多找 realtor 卖了。