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Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 10:46 | 显示全部楼层
thanks
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:13 | 显示全部楼层
看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.
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5 v. V9 ?! h+ x% J( @. Y7 U8 [" p从LONG TERM 看,(10,20,50年), 房价有个大趋势,那就是:
% I2 y! g% L* r6 B" o$ F
* m' U* a, a! d6 {5 F% z1 C卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.5 U/ F  W5 ~  z- T9 Y7 F9 ~
1 C0 P: \9 Q  `; u
F 是通膨率, N 是年数.
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例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)+ R3 }! _) l" o+ R
今天的房价大约是: 25万' U- m2 Q2 e1 E/ h. E

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大型搬家
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:39 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表 : x  \" z/ Z8 t# k9 @
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.6 `; z3 B0 }( f: w2 m$ F
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F 是通膨率, N 是年数.+ z8 H6 ^* S1 ]
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例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)& J  A8 C! J* _. Q- j7 t
今天的房价大约是: 25万
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4 o  J+ U9 q% @9 M: H( h5 |' m' U
好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居,价格都是10万。张三有钱,10万一次付清。李四0首付,20年贷款10万,利率6%,月付712.87,在第10年上累计付出利息49755.& S4 @8 z, x- e# @9 U" Z

, T# y( z0 `0 h% v- p2 v按照你的算法,今天张三的房子值:5 G  L# h* j+ v' d4 S
10万x1.03^10+0=13万4) {+ L% ]( f- L9 u6 j
李四的房子值:
- @5 T3 X  }4 D3 ]! ^1 Y0 }% F10万x1.03^10+49755=18万4
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按说些许误差可以理解,不过二者相差5万,和你估计的25万也相去甚远,可否帮忙解释一下?
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:52 | 显示全部楼层
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?1 w8 z, A+ A! {) U( b
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
Z
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发表于 2007-11-5 11:55 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
9 F+ q) l6 V; u% h& ~按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?* K% J& o0 e; s- S* ^# _5 Q2 y0 p
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
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; n  R5 H0 p) P/ ?: d3 ]% U! i我笨,您算给我瞧瞧。
* Y% ^; c; |0 \$ O, ~' z' O$ F6 ?7 R
按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了,和你的17万差了一倍!
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, K3 V& _) L' `[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
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% s4 n) Y4 p: K  o我笨,您算给我瞧瞧。; D1 s0 X0 _$ ~6 X: U3 g; \

: y# g" h+ z# r) O- L, ]$ e7 A按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...
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鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:15 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
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我笨,您算给我瞧瞧。
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按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...
0 g. A4 U$ U+ Q( w4 m$ F% P3 A+ Y& H
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可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
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卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总数.
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F 是通膨率, N 是年数.
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; c, N: s6 i" k$ p这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.
Z
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发表于 2007-11-5 12:39 | 显示全部楼层

回复 8楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不跟你抬杠了。我认为,你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比,我前面举例张三李四一个一次付清,一个0首付。他们什么样的付款方式,什么样的利息成本,与房价无关。这样计算利息,和计算通胀率实际是重复计算。
3 g) s2 |+ w8 c. L! `& r  ]% u/ [$ t9 D: e1 S
我的看法是:, S2 W, z7 f7 c9 {  p4 n
现在房价 = 从前房价*(1+通胀率-效率提高)^总年数+市场因素
, O1 Q3 y; Y  W* q
0 a+ m* i5 ]) T2 t; E市场因素主要看人的信心,贷款松紧等因素,是波动的,牛市为正,熊市为负。
  B1 f* `+ _( U, U$ X至于通涨率,我认为是每年10%左右,这是北美央行的印钱速度(与CPI并不同,CPI永远不考虑投资类升值),效率提高我估计在2%左右。这样,大概就是历史长期的房子涨价速度:每年8%. 当然,再加上即时的市场因素。
理袁律师事务所
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过,我看你的公式比较好用。有一点,你看来对统计较有了解,一般上,不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况,和历来50年的统计有较显著的差异,和其它身份的情况也有较大差异。 % H; }* Z$ T/ T8 @3 y

8 V2 G7 s4 r8 G1 x你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 17:43 | 显示全部楼层
谢谢分享. 无任对错!
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 20:16 | 显示全部楼层

回复 板凳 的帖子

我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.
  T6 S, U7 _" C/ W) Q.$ ^) `# h4 `8 l/ C9 |' }: P* }% V+ v
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