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Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 10:46 | 显示全部楼层
thanks
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:13 | 显示全部楼层
看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.# ^6 r& Z1 x+ k5 a( F" D
. O1 k, X; p& ~) p; l
从LONG TERM 看,(10,20,50年), 房价有个大趋势,那就是:
, H  E+ L/ F. v) I& l) V. K4 r) v, `: O) h8 t+ Z
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
- k  b9 x9 e' @" ]0 J  I
* S8 y2 |3 I5 K* [6 H4 o" N1 A3 PF 是通膨率, N 是年数.! F4 {5 ^/ ~6 P7 g$ c
1 ~; j, t% ?/ M2 u5 U
例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)/ X) J5 T. B% e' D5 w
今天的房价大约是: 25万3 Q9 H" u+ K# ], w

0 W& X( e& F5 n; I% l5 z6 ]7 B  ~  g; Q$ ~3 x1 I
  
3 C! X! g( |: U  f$ K( n9 F$ w# x* E+ s" A6 H* D/ ^* Z
  
大型搬家
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:39 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
) H3 O/ h' `4 _- L' w卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.# p# c" b2 K5 z0 W

0 V1 s* N  y' cF 是通膨率, N 是年数.
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2 H+ N8 P. T7 H" |例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)
$ W7 X1 K5 ?2 @& [今天的房价大约是: 25万
3 Z2 F8 C1 {: y" g( V- X: O

$ T, k! k) c0 {好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居,价格都是10万。张三有钱,10万一次付清。李四0首付,20年贷款10万,利率6%,月付712.87,在第10年上累计付出利息49755.+ i" J; t3 k$ D

' {  Z6 V/ U7 i( g- ?; @1 G按照你的算法,今天张三的房子值:3 `7 V% w  p$ ~4 V/ }  Z( h5 y" q7 g
10万x1.03^10+0=13万42 N2 Z% ?( Y: l" b) V( z7 t3 T
李四的房子值:
( E; @4 X  V& w2 S8 Z% Z! q! Z" O10万x1.03^10+49755=18万4
0 v# Z/ ]8 N: {  D, H4 {% g* j3 |1 Y3 M0 L, C2 R) p
按说些许误差可以理解,不过二者相差5万,和你估计的25万也相去甚远,可否帮忙解释一下?
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:52 | 显示全部楼层
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
0 ~% }% G- ]' ^0 L0 t以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
Z
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发表于 2007-11-5 11:55 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表 : d+ Z4 b' {3 H2 E
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
% ?6 G: b( u2 _+ c( u4 }: z) \( }以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
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2 S9 b5 ~* Z# G3 w* j# G- k; j3 |
我笨,您算给我瞧瞧。0 c$ k$ h! d' V0 O3 r

# _) O5 u2 ?& t! Z- y  J* [2 Q5 f按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了,和你的17万差了一倍!
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, B# c7 x8 `6 b  c% u[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
6 N, T8 h; u! B7 c) U+ ?6 K) h+ I" c$ f+ M

% K5 @/ u% J! q5 R我笨,您算给我瞧瞧。! u) B+ N# Z+ X( e
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按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

8 |* N2 @: R2 p% x8 {: r
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鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:15 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 $ s( ]6 p2 M! c2 c8 h

$ ~* d2 I5 }' E! X8 m8 x( o3 w* E- t! Q" _1 s  a. I" D2 |; Y* Q
我笨,您算给我瞧瞧。
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. b& z9 F4 z0 r; J5 `* ]按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

9 m3 d5 ~6 @# [$ c! N' r
  X" c) o7 L, T( q可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
& W6 u9 ?7 Z9 B, |6 j2 I& t$ i- U' T( ?
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总数.4 a. r. F( v1 p8 w" [* {8 a" L2 _
$ ~+ u/ y  a2 A( z* d5 T
F 是通膨率, N 是年数.
. K. `2 C1 E3 r4 n& z4 l0 y# U4 E& \! n( }1 _6 @- {

* T. E0 L$ N! |6 e8 v: u/ p这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:39 | 显示全部楼层

回复 8楼 的帖子

不跟你抬杠了。我认为,你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比,我前面举例张三李四一个一次付清,一个0首付。他们什么样的付款方式,什么样的利息成本,与房价无关。这样计算利息,和计算通胀率实际是重复计算。
$ |; \$ i. d. I% m  v
2 s6 L. S8 N* k" i! d# z: ?我的看法是:
9 a. O+ N. p2 s& G9 D1 n现在房价 = 从前房价*(1+通胀率-效率提高)^总年数+市场因素
' T  }# y1 m' e7 c1 Q; K, P2 A9 h; L
市场因素主要看人的信心,贷款松紧等因素,是波动的,牛市为正,熊市为负。! {  V' u; O0 j, @; q
至于通涨率,我认为是每年10%左右,这是北美央行的印钱速度(与CPI并不同,CPI永远不考虑投资类升值),效率提高我估计在2%左右。这样,大概就是历史长期的房子涨价速度:每年8%. 当然,再加上即时的市场因素。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过,我看你的公式比较好用。有一点,你看来对统计较有了解,一般上,不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况,和历来50年的统计有较显著的差异,和其它身份的情况也有较大差异。
2 P$ ]6 [. j5 `7 X4 l( t2 X: L" m4 |# i
你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 17:43 | 显示全部楼层
谢谢分享. 无任对错!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 20:16 | 显示全部楼层

回复 板凳 的帖子

我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了." U4 M+ E" {3 l* s* z1 I2 }) G# `
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