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Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 10:46 | 显示全部楼层
thanks
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:13 | 显示全部楼层
看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.
! T2 P2 L0 s2 C) V! Y/ F% {7 `5 x$ u+ W% q! t3 H$ V' d3 ~) L
从LONG TERM 看,(10,20,50年), 房价有个大趋势,那就是:  K2 F, s& L0 z8 h) n% ^* l6 L

8 |! X( S& E$ `8 z# n1 E4 T, B' O卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
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4 b! j7 y1 y: ^  V+ RF 是通膨率, N 是年数.+ j6 x3 S) l4 O8 r

( z9 }. s: Z5 D' Y% Z例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)) ^& S2 Q; e+ `2 u
今天的房价大约是: 25万8 s  G" |# s" q7 I& e, q2 B

& _4 P, {) l8 D: F4 A. }1 V: l/ t! N/ }/ t# f1 [
  
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& `! J* }# X# P; l' e   
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:39 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
* X" m) X0 Z% k% h; z卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
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0 v: u* }* c9 SF 是通膨率, N 是年数.
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例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)/ p; C  c- w6 H/ s$ Q4 a; ]2 u4 ?0 |
今天的房价大约是: 25万
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好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居,价格都是10万。张三有钱,10万一次付清。李四0首付,20年贷款10万,利率6%,月付712.87,在第10年上累计付出利息49755.
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' R/ q9 t1 e9 D; N按照你的算法,今天张三的房子值:1 N6 W/ c, @1 H& s( {& y5 f
10万x1.03^10+0=13万4
8 d5 J0 D7 M, g( R4 A李四的房子值:
- |& n4 n# k3 e2 P10万x1.03^10+49755=18万44 b9 g0 V6 _4 ?7 Y$ I% J
9 a# `8 z3 x: ~" {+ y8 v
按说些许误差可以理解,不过二者相差5万,和你估计的25万也相去甚远,可否帮忙解释一下?
大型搬家
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:52 | 显示全部楼层
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
% |( o, a7 }& P# w: O0 R( D以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:55 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表 6 i6 R6 `% M0 T/ X7 D/ e# ^
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
. o/ p  J# W0 R+ p' s) W以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
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% [" \& g0 X) s
我笨,您算给我瞧瞧。
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按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了,和你的17万差了一倍!! }1 B2 e8 H" [5 |6 O4 [: K1 L

& T$ A& l( {) W[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
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鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:15 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 * g( Y# x2 t/ r" b
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我笨,您算给我瞧瞧。# j9 H% e+ {8 {8 \  ]" @- B9 {

( `4 O1 Y0 Z- S" A按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...
7 X$ {. V* M8 e5 _

7 W0 D/ k0 F3 G6 f" z可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
' W$ _  |$ R  e+ Q& _
( T/ X! l6 U5 C* \1 @卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总数.8 M; d+ |' l% L8 D: c6 \% H

2 g0 D7 d6 _/ T/ }9 b0 WF 是通膨率, N 是年数.0 |+ B3 T- n) I8 e
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/ G9 c5 R/ c4 c4 V7 ^
这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:39 | 显示全部楼层

回复 8楼 的帖子

不跟你抬杠了。我认为,你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比,我前面举例张三李四一个一次付清,一个0首付。他们什么样的付款方式,什么样的利息成本,与房价无关。这样计算利息,和计算通胀率实际是重复计算。3 O. M5 F5 c  e' z9 T( t+ p

- ]4 x8 o" R% S  j我的看法是:
. j. K/ z! s+ M+ t5 L- e现在房价 = 从前房价*(1+通胀率-效率提高)^总年数+市场因素- a0 r, P( C0 V: f  l6 }
4 k" p7 \$ l2 W
市场因素主要看人的信心,贷款松紧等因素,是波动的,牛市为正,熊市为负。
- }: L$ e8 g2 D4 e1 c( |, ^1 k$ W至于通涨率,我认为是每年10%左右,这是北美央行的印钱速度(与CPI并不同,CPI永远不考虑投资类升值),效率提高我估计在2%左右。这样,大概就是历史长期的房子涨价速度:每年8%. 当然,再加上即时的市场因素。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过,我看你的公式比较好用。有一点,你看来对统计较有了解,一般上,不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况,和历来50年的统计有较显著的差异,和其它身份的情况也有较大差异。
, R( b7 i) X7 s4 E; T( T3 y1 m/ X4 Z3 o
你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 17:43 | 显示全部楼层
谢谢分享. 无任对错!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 20:16 | 显示全部楼层

回复 板凳 的帖子

我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.& u& X. M) C: q& Y* a
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) E& S/ D2 t, {( o1 o8 G- F
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