搭上结构调整的末班车

紫光

这个题目只要一写，就很容易让人联想到忽悠别人买房，不过不讲也不行，因为我的良心上过不去，所以尽量就事论事。
/ w3 F) O/ {) R中国的住房改革的具体时间我记不清了，但知道改到我身上也就是11年前的事，当时福利房商品化，为此付出了2万多块拿了一个全新的3室2厅。现在想起来有点好笑，因为当时也恨不得跟同道们一起去游行、抗议来争取公平——在这之前，我们没有人为住房付过一分钱，所以不能理解是理所当然的。然而更好笑的是，当时我们家本来可以买两套，因为家里有三个人在同一个系统工作。
殊不知我们一不小心搭上了中国住房改革的末班车。
9 J+ Y( D/ \. l. h讲这个小故事只是为了引出一个概念：机会成本――所有被放弃了的机会当中价值最高的机会的价值。
' F4 u  {$ l8 L. w$ N我为了节省2万块而付出的机会成本我想不用算大家也都能猜个7788。
8 o2 n6 ]1 R# T. K3 w5 u% j
如果现在你生活在温哥华，家庭收入8、9万应该不算低，但是我敢肯定的是，作为第一次买房的你，SINGLEHOUSE肯定是不敢想的，你会选择先买个CONDO或者TOWNHOUSE住个5-10年,然后再搬进海景别墅。即使这样，很多人还是很羡慕你的：才来2-3年就买了房子。
因为温哥华的海景别墅已经将第一次购房的工薪阶层拒之门外了。
; l# v! Y9 g2 W2 d8 b' U8 ^) d5 f' E这就是结构调整的结果，因为回转去10几年，情况不是这样的。
$ q3 C; O) L: L* }5 j0 V% D
/ y# c; q: u- s: h$ g, i4 f1 k8 ~3 i信不信随你，EDMONTON正在进行着同样的结构调整。大量的CONDO、TOWNHOUSE、DUPLEX正在取代SINGLEHOUSE成为BUILDER的主力产品。因为他们更AFFORDABLE.
; q/ K& b# O* `* v# K9 [& j$ E千万别在指望这些BUILDER会在现在还在大量建筑SP-HOME，然后等到明年再大幅降价卖给你——因为他们不是傻子。
" ?% I2 l! P8 e; _6 N因此对于家庭收入8、9万的第一次购房者而言现在是搭上结构调整末班车（可以一次到位住进SINGLEHOUSE）的时机，是不是最好的，请个人自己判断。
: P5 y, x- E4 s6 r' R! d( q( f, J
' F/ ^4 h5 M8 o# p不妨考虑一下你的机会成本：如果你选择现在买，“可能”比一年后买多付出几万块；如果你选择等待，很可能在相当长的一段时间内与自己的梦想的生活失之交臂。

fancycat

小声地问一句，LZ自己怎莫不赶紧的多买几套呢，是要留着好房子让别人买？既然您腰缠万贯，又看准了房价肯定涨，为什莫还不下手呢？大公无私？活雷锋？？

紫光

如果我还能买得动的话我不会客气的。
. C, u2 G8 U/ X+ d2 j- O: M1 O7 f5 d你好象从去年开始就问我这个问题了。
; L! C# i, H. {我并不是专业的炒房者，不会投资超过收入的50%，看来你有所误会。
( B" m. `' k% X4 ~
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-20 13:05 编辑 ]

紫光

补充一点，结构调整的方向，用通俗的中国话讲：以经济适用房代替目前占地较大、建筑成本较高的豪华别墅卖现在豪华别墅的价钱。
" k2 [7 ^' S/ t( Q& u
$ o6 T/ d  R, i5 K+ ~" \为什么？建豪华别墅如果价钱高了，买得起的人少，价钱低了建筑商不赚钱，所以调整产品结构是唯一的出路。

giss

if EDMONTON正在进行着同样的结构调整。大量的CONDO、TOWNHOUSE、DUPLEX正在取代SINGLEHOUSE成为BUILDER的主力产品,  then
house price goes down

水管工

原帖由 紫光 于 2007-11-20 12:13 发表
: x' Z: n# Q0 c( ]9 {这个题目只要一写，就很容易让人联想到忽悠别人买房，不过不讲也不行，因为我的良心上过不去，所以尽量就事论事。
中国的住房改革的具体时间我记不清了，但知道改到我身上也就是11年前的事，当时福利房商品化，为此 ...

6 [' Q. X5 i) ]' z2 X( d; B' ~4 X$ P
1 }4 k+ p) H$ t- x, m2 b7 R  [
不能把爱城跟温歌华比,温市靠山靠海,没有多少土地可利用,当然要往高处发展.
' V+ }, r$ P% d8 K4 Z
爱城地理位置得天独厚, 东南西北没有阻挡, 发展空间无限,向东, 可以建房一直到沙省边界, 向西,可以延伸400公里, 一直到落鸡山, 北面更是幅员辽阔, 向南还有300公里才到卡城.
$ V6 b  I$ A/ y6 Z# T% E
你的结构调整说很难成立.

紫光

原帖由 水管工 于 2007-11-20 14:18 发表


- G, a( T. s) G( ^
# T' l# o, [; G* V( A; O- i5 u" v不能把爱城跟温歌华比,温市靠山靠海,没有多少土地可利用,当然要往高处发展.
4 f2 V6 K4 i8 b3 D3 v, S* M
4 b; B% g0 B) [3 I, \+ Z6 w! n爱城地理位置得天独厚, 东南西北没有阻挡, 发展空间无限,向东, 可以建房一直到沙省边界, 向西,可以延伸400公里, 一直到落鸡山, 北 ...

! v) |# @  z' R5 w这不是地不地的问题，而是建大房子更赚钱更好卖，还是建相对小一点的房子更赚钱更好卖的问题。

年轻的心

支持紫光的观点。

呵呵，可惜囊中羞涩啊！

Z

从长远看，紫光是对的。普通人的房子势必越来越小。

- `0 ~  T8 i1 Q# C不过这是个漫长过程，就像全球变暖，海面升高一样。几年范围的波动还体现不出来，住在荷兰的人还没那么急着逃离。

中国狼

LZ 的观点老是被当作SALESMAN 的观点 我

! ~) @. J+ P! F6 u支持LZ 的结构调整说，类似问题的情况几乎在全球所有的大城市发生过，星加破，曼谷，雅加达，倫敦......
  a- U- q0 m* D2 ~: D1 q6 }
但是，楼价下跌的风险也是永远存在的，重要的是经济，家庭收入，国家政策......

如果大家在未来一个半月（年底前）看到两个－－三个UPGRADER 肯定开工的报道。我建议那是强烈的买入信号..........

紫光

原帖由 Z 于 2007-11-20 14:52 发表
3 M( ?: ^# H1 G/ [: H& _, x从长远看，紫光是对的。普通人的房子势必越来越小。
5 \) h3 X: f& D, M* N, i% }& R" A7 V! y
+ ~( E  Y, r, q! k1 }2 H  I3 D不过这是个漫长过程，就像全球变暖，海面升高一样。几年范围的波动还体现不出来，住在荷兰的人还没那么急着逃离。

总算看你支持我一回。
不过，这个调整不会很慢，现在几乎所有的BUILDER都在开发小房子，和2年前大不一样了。

水管工

原帖由 Z 于 2007-11-20 14:52 发表
从长远看，紫光是对的。普通人的房子势必越来越小。

不过这是个漫长过程，就像全球变暖，海面升高一样。几年范围的波动还体现不出来，住在荷兰的人还没那么急着逃离。

2 j4 }& y# X+ ~  P" P, a  |
实际上, 房子是越造越大, 你比较以下新房子和老房子, 就很容易得出结论了. 你觉得你会住一个比你的父母的小的房子吗?

7 e! T( B+ V! l$ e* d. ~当然了, 在短期内, 因为房价泡沫, 人们可能会买小一点的房子,正如紫光所说. 但是泡沫破后, 人们还是愿意买大房子的.
4 t( r5 T* O* U) I4 Q/ S
The average size of a new home climbed to a record high last year, according to annual data on new-home characteristics released by the U.S. Census Bureau last month, and in terms of amenities the distance between homes built today and homes built 30 years ago continued to widen.
. p! A" J* a) m/ s
/ |) y; U$ h- p" [: }( H6 G“Between 1975 and 2005, the portion of new homes built with central air conditioning has risen 43%, while the portion of homes built with fewer than two bathrooms has fallen from 41% to just 4%,” noted Jerry Howard, executive vice president and CEO of NAHB. “Meanwhile, the share of newly built homes with four or more bedrooms has risen steadily from 21% three decades ago to just shy of 40% last year.”
* f% K# ^  r% `9 `2 h
0 B7 g$ w- P5 H# N3 V, J- P! VThe statistics, along with NAHB research on several additional trends, provide a snapshot of changing aspects of home design over the past 30 years, including the continued expansion of new-home size through 2005.
) d. F; z% l  V( W- u
The average floor area in a newly built home last year reached an all-time high of 2,434 square feet — up from an average 2,349 square feet in 2004 and just 1,645 square feet in 1975. The Northeast had the largest average new-home size for any region last year, at 2,556 square feet. New homes in the Midwest had the smallest square footage, with an average of 2,310 square feet.

水管工

原帖由 水管工 于 2007-11-20 15:24 发表

, r: |& A2 v  s! ^* E! L6 I
$ B2 ~# G2 W; V. i* |; M8 r! @实际上, 房子是越造越大, 你比较以下新房子和老房子, 就很容易得出结论了. 你觉得你会住一个比你的父母的小的房子吗?
4 y. e* Q3 r3 i" D  |
当然了, 在短期内, 因为房价泡沫, 人们可能会买小一点的房子,正如紫光所说. 但是泡沫破后 ...

4 E* }; }- Q- {
The average floor area in a newly built home last year reached an all-time high of 2,434 square feet.

美国的新房平均达到2,434 square feet, 我们这个富有的石油城有没有达到这个水平? 我们这么富, 还要象紫光所说的那样去住糠毒吗?

浪里黑条

有道理。

9 A4 p7 t- i# V1 _. g9 @( w但是这里的调整和你赶上的中国那个调整，
  p; p0 K7 o1 [& z根本就不一样，
/ L( x% h! f; v# z% h八杆子打不着，
9 N$ J& V' [1 u7 x没有可比性。
1 D9 v& ?: y* G- T0 b0 V
[ 本帖最后由 浪里黑条 于 2007-11-20 15:35 编辑 ]

紫光

原帖由 水管工 于 2007-11-20 15:30 发表


0 r0 j; Z+ N5 A% O5 }1 L$ zThe average floor area in a newly built home last year reached an all-time high of 2,434 square feet.
8 U! Y1 q/ w8 j
% I' T- d  K# w美国的新房平均达到2,434 square feet, 我们这个富有的石油城有没有达到这个水平? 我们这么富, 还 ...

如果是在纽约和洛杉矶呢？同样的，在加拿大的NEW FOUNDLAND2500尺的还有不到10万就买得到的。
3 v1 i9 C( `5 z' \! `  X/ B2 k其实不需要谈远了，往城外走，开车半小时以上去任何一个方向，你可以很容易找到几个英亩加上一个大房子在一个很满意的价格水平。

紫光

原帖由 浪里黑条 于 2007-11-20 15:34 发表
有道理。
1 d1 f, X  u1 Z: A5 v7 G
- z2 `8 i; B$ H$ Z7 }/ X但是这里的调整和你赶上的中国那个调整，
! q' B  f8 R# I% N8 q. U+ e根本就不一样，
# k& j% T0 k5 }9 A  n2 r八杆子打不着，
  B& ^3 z: \' S/ e6 O6 {! Z没有可比性。

注意这句话：
“讲这个小故事只是为了引出一个概念：机会成本――所有被放弃了的机会当中价值最高的机会的价值。”

水管工

原帖由 紫光 于 2007-11-20 15:43 发表
+ O! R+ |, k3 [- m8 M' T, V
如果是在纽约和洛杉矶呢？同样的，在加拿大的NEW FOUNDLAND2500尺的还有不到10万就买得到的。
其实不需要谈远了，往城外走，开车半小时以上去任何一个方向，你可以很容易找到几个英亩加上一个大房子在一个很满意的 ...

  l% F1 b1 I) ^) o往城外走，开车半小时以上去任何一个方向，你可以很容易找到几个英亩加上一个大房子在一个很满意的

3 K8 h# o* v0 P( P4 ]4 W9 h; E绝对不容易, 爱城附近的房价都不低.
# [' o' k' \5 L9 \
2 o3 W/ e$ v% N1 e) b我把爱城跟美国的平均比,问有没有达到平均水平.

紫光

我知道有人最近花25万买了80英亩加房子。你上MLS上看看就知道了，别在城市和小镇里找。
“我把爱城跟美国的平均比,问有没有达到平均水平”——我没有数据不敢乱说。
但问题的关键是这说明不了什么，现在一块地就是几年前可以建一个2500尺房子的价钱。为了将地价摊薄，就必然需要密集建房。
建两个DUPLEX和建一个SINGLEHOUSE，你想想区别能有多大？
* v: g" F+ m' W4 E6 M- g! Y8 l" x1 O& U但价格就相差甚远，而且2个30几万的DUPLEX当然比一个70几万的SINGLEHOUSE 的市场要大得多。

老杨

支持原创！

静夜的玫瑰

支持紫光。

人生几何

紫光的特点就是把不相关的事情往房市上扯。什么中国以前的房市还有温哥华的房市都扯进来了。怎么能把中国的低点跟edmonton的高点比？另外，在edmonton真不愁地。
4 k/ s9 @* H. ^+ S4 g5 I
9 b3 O) u8 O, a[ 本帖最后由 人生几何 于 2007-11-20 18:02 编辑 ]

牛肉粉丝

原帖由 Z 于 2007-11-20 14:52 发表
6 M. ?6 U  Z/ z1 p8 z从长远看，紫光是对的。普通人的房子势必越来越小。

+ c6 K( C4 \: D; o不过这是个漫长过程，就像全球变暖，海面升高一样。几年范围的波动还体现不出来，住在荷兰的人还没那么急着逃离。

6 O0 c1 h$ c  ^: N4 k# I2 ~0 \从长远看，紫光就不是对的了。从目前看，紫光到可能是对的。
0 L2 D2 n! ^! V' T4 k- L  ^Edmonton这种资源型城市长远没什么太大的发展，如果真的能成为像多伦多那样的金融中心，或者象温哥华那样的适合人类居住的城市，Edmonton的房价还有可能长远看好。
1 b% {% U3 @) A! J  }不过这两点都不太可能，现在也就指望着石油能永远这么高。

samuel07

喜欢这种讨论，对新来的和打算来的人，多了解总是应该的。

wangxin

我没看懂。
2 X" e5 O" J0 g楼主的观点是：现在不要买condon,直接买single house? 原因是：结构调整，single house 正是相对低价？

每天一点

不能认同。

埃德蒙顿永远无法和中国比，永远不要拿埃德蒙顿来类比中国。中国东部大批城市的房子价格在不说远了，就从2000年到现在涨了最少3倍。注意这是最少，有些城市，或者一些城市的某些楼盘，至少涨了四五倍到七八倍，网上搜搜例子随处都是。说远了，你说的11年前的房子，那会真没有几个人买房子；但是屯里的房子市场化最少有50年了吧。就像高校的学费15年以前的几乎是负数（因为政府还要给你每个月补贴，但是学费和住宿费确是0），到现在的五六千至七八千基本上也就稳定下来了，这两年基本没有大涨。任何市场发展到一定程度，都会趋于平稳。
# r: x* M! g" _! n: g! s. ~
我们也同时不能期待屯里的房子会无限上涨。基本的经济面已经不容乐观。埃德蒙顿的GDP增长从2006的6.4%已经今年猛降到3.6%。已经有些公司在增长开始放缓甚至开始了一些负面的行动，这在前两年基本上不可想像。但是现在确已经发生了。见链接http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D1

$ H3 P$ M0 T& a其实在这里投资还不如去中国随便一个城市投资做点什么，毕竟整个中国的GDP已经连续5年都超过10%。而在埃德蒙顿，基本面放缓，房产肯定会受到影响，虽然不怎么看跌，但是上涨超过10%基本是不用去想了。

pchell

我很赞同 水管工 的观点。

一。紫光分析问题比较片面，只考虑supply，没有考虑demand。建筑商只造CONDO等低价房的原因正是因为大众对single house的需求越
3 \2 v3 w; y; V$ a
9 `% J& T* m! d来越小。从需求的角度出发，single house价格应该下降。
) {" K  X9 U# S  ?+ X
) C5 F' [; T- W; X. {* B+ i8 n打个比方，人口增加是不是一定意味着竞争激烈，从而工资下降？看看alberta这几年的情况，人口增加的原因是alberta的经济需要大
' s2 h& D0 [5 y' W' s; l
  b  Q# ]0 m; \4 |$ P量labour。如果从supply角度来看，工资会下降，但从demand角度看，工资会上升。总体来看，对劳力的需求是导致一系列变化的根本原因。如果不看根本原因，只看中间的一个现象，往往得出与事实相反的结果。
6 S- W$ Z; E0 a, u, l8 M
将来几年房子的需求方面走向如何呢？我想很多人比我更有发言权，如gvjz的帖子
http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D3，还有更早的一些帖子。如果edmonton新增加的人口大都
- G5 Z& \& D9 l, |; i# b
5 J' I5 n+ G: o8 Q9 _是短期人口、或者收入比较低的，那么对single house的需求会远远少于对condo的需求。
: {/ Z* |" w3 p4 B1 m, C' b% e+ z
+ ]" ~6 p' R' F+ w2 O上面只是根据紫光原帖的漏洞而写的，相比之下，水管工 的观点更加critical。
, s* {9 U3 g+ C; Y$ C$ @1 b
二。水管工，还有人生几何等人根本不认为目前是“结构调整”，或者说，这种“结构调整”不具有长期性。与温哥华、新加坡，曼谷，雅加达，倫敦等地相比，edmonton的情况完全不一样，上述地方都是地少人多的大都市，没有可扩展空间。地是稀缺的，因此condo等成为趋势。而在edmonton，地盘到处都是。因此，目前这种因为房价过高而造成的“结构调整”是不稳定的。一旦房价跌下来，马上single house就会成为主流。相比之下，在温哥华等地，其实房价跌下来，建筑商也不会去建single house。

pacibridge

很久没来这个论坛了，不经意间过来看看，依然如故。紫光的观点我很佩服，无论多少房没卖出去，也无论几个月连续阴跌，咱紫光就是一个字：涨！ 购牛的吧。

今天这观点，又令我大开眼界：随着Edmonton经济的繁荣，人民生活水平日益提高，以至于中产阶级以后很可能只能住condo,and townhouse了。除非你现在买房，否则signle house 绝对与你无缘了。。。。 哈哈哈，都告诉你了，是末班车了，你们还在这儿瞎争啥，还不快去买。顺便提一句，这个末班车是咱紫光兄弟亲自编排的schedule,你们可得都遵照执行阿。

紫光

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-11-20 18:24 发表
5 g8 H& v  t% f5 b1 X: y, z. b
从长远看，紫光就不是对的了。从目前看，紫光到可能是对的。
Edmonton这种资源型城市长远没什么太大的发展，如果真的能成为像多伦多那样的金融中心，或者象温哥华那样的适合人类居住的城市，Edmonton的房价还有可 ...

+ n0 y$ |$ K5 {, M) V
5-10年之后edmonton就不再是简单的资源输出型的城市，油砂深加工会带来成品油交易和化工产业的繁荣，并会让这个城市在全世界知名。其实已经有很多证据证明这个城市的知名度正在提高。比如上个星期六到brick去的Cindy Crowford，象这种国际知名的明星即使走穴还是会有所选择的。
0 F6 L, C/ Z1 r" |( g多伦多是金融中心，我个人认为以后的埃德蒙顿会成为成品油和化工产品交易中心，任何城市由一个普通城市变成一个XX中心，其中的发展机遇很难去想象。
EDMONTON的发展才刚刚起步。

中国狼

; Y. L" p: C$ ?/ O3 D$ b
: W" u% Z% f2 u1 B* \' G; G9 PDing yi xia!!

紫光

我们要尊重事实，如果你开车到各个新区转转，满眼的小房子、TOWNHOUSE、DUPLEX、CONDO、
连一些以前从来只建CLASSIC HOME的建筑商现在也都开始做DUPLEX。现在一个平房米的建筑成本接近5000块——这是官方数据，一个2000尺的房子地基如果90平米，建筑成本就是450000（SP-HOME除外），建筑商那里基本已经没有降价空间，所以要么选择不见兔子不撒鹰，那么改折子。