 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
|
爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。1 W7 B' ^' s& P+ m V g3 r$ H
譬如:
2 s( Q1 R3 G) @1 c( ~; t+ w& [
: p6 R2 G4 W5 F1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？3 T6 p" |/ w) m
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
2 Y, Y# P5 m+ Y A# d3 ?3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。$ k1 d: f2 R2 i5 Z
4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
y2 n& n }5 T5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.2 }9 n6 v0 ^8 f4 S- k: _3 }
' ^, T5 z7 x- n, O; T4 h0 k1 a6 G+ l在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
# i* A. F4 O3 q2 _$ q 1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。, @5 A. W! i X5 W0 x! m! {
, T; Z$ Z' w' z9 s0 L 2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。
8 {, Z& s8 p8 a- F/ U( z* t1 Q: C8 y
3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：$ V( p* `1 W- H+ R+ ?1 o
7 r. S0 S( Q% o" \
下表为近年来爱城建房数量： b' }! R7 n- z/ r4 o1 |+ N7 O
. z u, j( f! C) ^8 k$ z
Year housing start: N; r' F* M4 u& Y( i9 |
O! k+ ^. M" E& g( x) W2002 12581
9 Z& I+ R* Q. y6 W9 f7 f6 H2003 12380" z; D& u0 I- m& H9 T* B, _% \
2004 11488+ P2 M# |5 e( O
2005 13294
7 n: }/ ~+ v3 l8 `% Q3 c$ n8 @$ f6 i* v2006 14970! z4 X- \, n0 ^6 V- }9 Z
2007 15000 （估计）
; t/ O( m( z' ~6 w0 s a" G
! t4 G. m* E- L1 ^, ^0 U5 F以下连接为迄今人口增长：* H; R0 x( K! T
$ U* b- F4 w3 [Edmonton Population- Percentage Growth- `" b$ K9 Y. l9 _) e
5 a8 ?$ E. K5 X, O; j: w& {如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。! A4 e. _1 h! [3 L( }) `
+ w0 N; B6 x0 y& o
4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
|
狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
发表于 2007-12-29 18:10
