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爱城房市的过去,现在和将来(1)

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发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
# F/ u6 l3 g% ]& S3 e& r+ a譬如:+ M+ U+ H4 ]/ z( y2 Q6 \+ ?

# \3 T$ x( u& C7 _" @1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?5 l) l' M' \4 z6 Z
2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?5 ^5 H9 R! g7 r! f: i4 E
3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。
2 v* a/ q8 {5 D+ b6 X( Y$ E4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?
! Y# V# u! l  ~) u: A( w5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
" w1 X7 J& r  k# q* R4 S  Y. J0 ~- M( h$ P( b* j. W
在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。
/ g- N6 u' D( h$ M# ^* |      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。/ [' h* X6 H# Y

6 C, x2 i. ~1 c9 J      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。 % k; @, A" H5 \7 M! _
) Z! e& b* M# Y0 D
      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:5 h- t9 J( a6 o# D7 Q. R% r. k
1 r& z' O: r& [6 \4 u+ `
下表为近年来爱城建房数量:# s5 l) L+ f& t5 ~7 P' b
! k+ y$ |$ L3 p5 L3 f* i' n, W
Year                      housing start
7 s9 h7 m4 k* i. M" j+ o' ]3 y
3 ^  p3 N) j$ A+ E, S2002                        125816 n% b. L$ }* j
2003                        12380
& j4 y( w- o& B! x' W+ W2004                        114887 L9 w" `  T# O" w. z9 @- `& O6 K$ R8 n( v
2005                        13294, z4 Z1 A1 Y& O
2006                        14970% H, r) B- Y$ ^0 x- |
2007                        15000 (估计)! q4 t( \0 d, h3 z; ]
5 Y% F+ w5 V0 i- @. c3 o  ~& @
以下连接为迄今人口增长:2 J4 h) ]1 Z  g2 H2 l5 B2 @+ H( [. Q
1 N3 r1 w0 {. H1 M
Edmonton Population- Percentage Growth5 E% [. w& N" Q
# T. L" J, I* B2 C9 W" p1 O+ f
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
# S  ~3 x8 U: X( ?/ a" S5 k
1 B! d3 v8 H- F- w9 w( {( ?       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
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发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
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 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:
0 k) l$ x* G! Y5 u  ^' T" ?7 l. M
6 g, w5 ~/ D  V1 G! f( H) Qhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层
$ F9 I0 O8 ]- n9 K
期待(2)ing
理袁律师事务所
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发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表 " u1 [+ F; v4 g: n2 q
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
8 c# _% D  x2 _. @/ V+ x5 W' v5 l
反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
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发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
$ |7 r4 f: s! z$ I6 E2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。+ f/ {; N# P7 Z0 L$ p, S
3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”
, N) V9 |2 C6 y; ~大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。' W+ y" c) T* g3 s
以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。- r+ \: {4 o0 F8 w/ g* P$ f% E% k7 e
+ M# ~8 Y& \/ m% e
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表 7 [/ y' z6 s" ^

% u5 T+ L$ |9 ~& j 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
  \* P" P: P, b
, {2 A+ y0 X* \% n$ l7 \/ I如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。
3 p4 A( D) W8 {$ I9 O
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
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发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
1 a: U# \' z% e" n  H  ?1 o
7 h" e2 x6 w4 P/ g+ y后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
/ S: V* g! k" G. ]; f" j1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
3 @+ \& s) m  {7 o$ X2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
* s' M. W+ [: e8 V8 n
$ G) p( \; m. e0 {: w. A  o
1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。
0 `/ J6 C) b! y9 w1 e2。 连接如下:+ U- z) x* w; D5 l2 Z, }- ^4 C1 g0 t
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
# O$ ~- i3 L9 q4 B2002 - 2005 人口平均增长不到2%。+ _, Q1 U6 [9 i$ A* W, u& F& S
2006 - 2007 人口平均增长约3%$ X6 p& C! N9 U& G; F
2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。: W0 I4 T; ^5 C$ K2 j
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
& w; X( }9 y6 \$ B$ n( x9 j在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
4 N; G! d9 `" i, G9 ?: v' l5 r7 M) c5 n4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
  H3 o# X1 ~8 H* }% s) u# Y( p* V. g
后市看来不大好吧,要是后市 ...

. d; h; \$ z6 N正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
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发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
  j8 A( ~: i0 x4 ~' K! t9 b% O
) M* d6 x% t2 @& `4 t0 G1 ?) L( H2 I6 j  D, [) b1 I6 A
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
3 M/ _, h, {$ ^5 l8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

2 v4 D3 E/ A$ k; ^老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴   / q8 r* `+ h, f
6 W$ @* z) W6 J! `1 z5 _) ]$ S. L
可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......1 ?+ m) h, i; p4 i

7 E# t8 U; K3 g+ Q- [& i仅个儿意见。
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
! A" L* Y4 q6 l  n  a
5 l( t4 y/ P% T' R0 t1 v, u% h' F6 C) R; i
房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。

  H& {7 J. j3 D6 ^3 l! o% M9 _8 R7 c8 e0 b0 U; B1 U" M
同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。5 \9 b9 ~% v, R* V% R  p

/ m) B7 ^; f" c: J% ?9 O9 l/ [
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表 4 U( Y& I! P1 J* z, I- Z

1 A  f5 k0 a/ v正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

6 `* K! U& j4 H" {4 B9 \- j
0 `! s2 L4 O  }: E% Q8 n有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。
4 Y" V3 P6 g) R1 E( |, R3 S, V
" ?3 |# ~, ~' n) H
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
# n3 I# Z' X; x3 ?# F/ \) x。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表 8 r3 ]1 m. y' M; p
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
9 E8 D( Y8 Q' k3 s& U2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
' G* t# G" k* `3 i: B% V- t. X" ]
已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
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