爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
譬如:

% O, [' H+ M  U4 K& x1.        近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
% D3 n& }2 F0 B7 U( G' w$ k2.        目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
3.        供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
" a4 Y5 T( O1 F: ]4.        影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
3 r  p9 T7 }6 g1 _5 `5.        投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.

& ~/ r. S. p/ F& T  }5 E% H7 b在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
$ T  \$ [/ X5 G7 |
1 G, b9 s, M0 L$ S, s      2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。

' j, p9 C0 k" H" T5 |7 k      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
: [  Q5 E7 D, J- X; S  o5 Y9 _
下表为近年来爱城建房数量：
% o3 p7 R3 _) B1 p' G  X* I3 E3 I
. x: E: ^  a7 ?Year                      housing start

" z0 f* y! B- _0 ]3 j3 O2002                        12581
5 s  o1 M* p% k; t, V3 k* D. Y2003                        12380
0 L9 h& R; R, \. G: Z. B2004                        11488
2005                        13294
' v! b! K# C5 `: W& R7 p. [5 a$ R8 T2006                        14970
2007                        15000 （估计）

以下连接为迄今人口增长：
4 T7 r! R% d2 P4 n: T
. B! I5 ]" b- j* a+ l' ^: VEdmonton Population- Percentage Growth

如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
$ t2 W, M2 B; `6 H" \  [$ z
+ H& H" v' J. v       4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨

支持原创，送花、加精！

WST

补上 population-pctgrowth 连接：

' v1 A+ M+ I* D+ T7 Z6 ^& c  X" H% Chttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽

路过

青萝

期待（2）ing

西红柿酸

有表及里

盲女

期待期待期待

自由的像风

原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
, Z( {9 Y- X, T8 e8 F好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

5 Z* |, F7 {) m, L# j( X7 C# N反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman

UP!!! Expecting.......

peterpan

WST出品,必属精品

BaiLing

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom

waiting. thanks

醉酒当歌

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
  Y, l! }9 C% t1 @+ V8 B; `  g$ u+ f3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
6 m( u1 v" ~8 I' }( k& V6 G0 f大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。
4 Z; Z4 H% a* ~7 t
7 t$ t+ `6 E' j

原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表
9 w$ l" w* P, m! z
& y* V8 \4 X* F0 w2 \2 L, l# F 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。

1 P8 u. D  \" Z2 p如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

' D8 L1 E2 S0 h- K" Q[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank

4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
( A$ F  R; e% k* g$ P3 M6 D3 S" a0 T6 [1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2 b. k9 e. }! |; q: ~2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

0 |& U0 ~' Q' J3 a6 y3 o
7 W4 c* K; w, P6 ~" A1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
( q) [" F' k7 j6 I" x( r( t7 G1 y2。 连接如下：
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
( ^0 X2 O1 I) Y  g, P2006 - 2007 人口平均增长约3%
2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
/ d, |2 d% ]9 a+ K3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
) X( o* M5 l3 e$ j7 {; T5 \) @4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

8 V% N3 r0 `( u后市看来不大好吧,要是后市 ...

' N& U: A' E: f# h% d1 v正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活

期待下文

elephant

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
* r4 j3 E  q$ o+ ~% `* i( o

3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
' m$ w8 F/ ~/ T9 z2 Z& ]  D, @8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

8 v9 F7 q  L  V老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs

好贴,期待下文!

霜之哀伤

好贴  

& l/ w/ H( [. b4 S( b9 e# d: y可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......
- F5 B+ d2 h+ R, F/ B" c1 @$ r- j
" c$ [) @1 G7 l% }! Y4 M" ?" v- E仅个儿意见。

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表

9 z+ _# r9 F) \% T
房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

9 `3 S8 l4 r, _) @同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。
/ Y" j- `( [( t5 I; X

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表

. f' M0 u) l8 Z; `4 q正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

! b* j6 l) G+ u4 M6 j, O5 s
有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华

期待下文.

Homework

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。
1 C4 h8 R) x2 o. h4 L3 P

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
0 B* \' c$ `1 U6 F5 @。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

" w( H6 I  u' w- T) i: L已阅，请温总阅办。

可爱多多

谢谢分享您的思想精华!

nca

老鼠过年

爱城飞雪

期待下文.