 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。* C1 v& c5 h, w# x0 ]7 J6 A: |( Y# T% R# z
譬如:, I, z/ c0 t$ t9 b' B
- E N4 k& R8 P& ^# e1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？: J) I% v9 d4 C
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
5 x) n% w& F! U* ?# ^3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
, ~+ t3 E G% J0 Z z+ P! {4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？3 R" s* s9 x, C: M; g3 i% e* F* x
5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
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在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。# t- w/ |) x+ O3 }# U
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。2 I- m: o, D( b( ? O3 N
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2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。 - e' k8 U9 c7 q
. |+ Z% J3 Q! d 3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：# W1 P5 l- n `, E, }
U+ h2 P$ Z& C0 ]( z+ q
下表为近年来爱城建房数量：% Y A4 i/ [' @$ {' C! u
2 ]. o. C B% ~8 L; O
Year housing start6 ^+ |( l- ]: M8 \2 t \6 K7 r
3 i" X& v* ~4 y, l/ o5 _# m/ n
2002 12581) |( l/ P; ?: W
2003 12380
: F5 g8 J0 M! B) \+ Y( u; e F2004 114884 ?0 h* g3 s+ z
2005 13294
) `/ U& Z8 P1 n+ M- f7 G1 u' m( D- I2006 14970
6 |! d! g+ t+ f& I" x2007 15000 （估计）
{0 I: y! ?& R/ G/ [0 v4 v2 K8 Q' r
以下连接为迄今人口增长：
% f6 y- [2 @, r/ y J, p) {3 P) ?6 i- V5 X, M+ x; A3 b
Edmonton Population- Percentage Growth6 |& s4 ` y, Y: Z/ r' A
# u( b4 k9 Q0 {( |0 x如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
3 [4 ?: S! x( t' w
9 ? n0 [/ }) J: C8 c% h$ F0 A 4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
发表于 2007-12-29 18:10
