爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
) g$ p5 I% n) Y4 }譬如:
; i* e( B9 q: g. q. `1 _( v
1.        近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
9 E2 V0 v% z" w# g2.        目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
3.        供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
4.        影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
: a: k% X% H) b& f, H' e5.        投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.

在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
0 t1 l3 O1 x$ ?7 N3 T8 q      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
* t5 y9 w: q- d) e1 v; I
6 s) P( F7 I0 y) T( f9 e+ d      2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。

: p% T7 b  f8 L3 u; h      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：

下表为近年来爱城建房数量：
) u8 `! j7 e" P5 P' }+ t
0 g- Y$ n5 J$ l5 T  F+ _& sYear                      housing start

% U$ z0 S; q' G% N2002                        12581
9 D, N* v5 r8 P- R+ T% G# A. ^2003                        12380
2004                        11488
1 l* Z" O1 x3 I! R0 n2005                        13294
2006                        14970
; ~: f6 f- U5 J- x8 ?2 G2007                        15000 （估计）
5 {4 t( C6 v- B+ u
0 \% i' T0 m2 C4 C' k以下连接为迄今人口增长：
+ `$ g1 {, D! O- C1 V! {. f
, Z# T* ~! R1 Y+ \Edmonton Population- Percentage Growth

% E) t. {- I2 K* q+ z7 q, h. Y9 I6 C如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
" Y7 t7 p$ u# J1 [7 Q2 ^
       4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨

支持原创，送花、加精！

WST

补上 population-pctgrowth 连接：
) a5 a- n( D' Z1 d8 P
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽

路过

青萝

% n; l% \3 L3 x/ u期待（2）ing

西红柿酸

有表及里

盲女

期待期待期待

自由的像风

原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

, k6 T' k" ~* @  @! C3 u. T反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman

UP!!! Expecting.......

peterpan

WST出品,必属精品

BaiLing

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom

waiting. thanks

醉酒当歌

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
7 }. x, j/ _) x3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
- r8 d; K# f- D6 s* _( [! Z$ z大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
. A) h0 y4 W2 E以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。
% a1 Q6 g2 ^1 n0 r( u7 h& \: t1 H, p7 f

原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表
1 y1 A1 b; L& e# B; g
8 j0 t; k3 n3 @' o6 q 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。

如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

' H6 U+ r* p# t- k: m9 f[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank

4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
; r! h, ~3 o: y& `
后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
) X8 I! v1 b1 b' l6 l7 d' U% j2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

- C! L2 n! Q8 c  [  x/ h1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
8 i9 I/ ~2 a. J, n: v2。 连接如下：
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
( m( I4 w% j# s7 m! S2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
2006 - 2007 人口平均增长约3%
2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
" u- ^+ W: }$ W' @! A在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
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; A* N0 ?2 t! n  c后市看来不大好吧,要是后市 ...

! z) P$ D7 h  N0 C; m正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活

期待下文

elephant

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
' }* s7 ?" x8 ^: O# S1 h& k/ M% e

8 c8 l, I, w- J3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
( N" v& p4 I/ L  T/ j& o8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

( ?# Q9 U* f: R# O" D9 P5 H老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs

好贴,期待下文!

霜之哀伤

好贴  

可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......

仅个儿意见。

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表

2 S& f: b! J: V, X
房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。
+ y8 K6 F1 R  t" x- \( `
/ ?& t# D+ y+ h3 y" U# M) E

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表

正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

0 x4 v& T# }# H6 G6 c% s2 n) n. Q. u3 V
有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华

期待下文.

Homework

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。
6 o) T4 h  S1 w
! h( c* k0 K0 ^6 Q

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
% C( U+ H  c  t* k' x( \- |7 N。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
# H) ?1 E# P5 ]2 E! N: U6 c9 {1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
5 s! |$ X- B* i  w, {# \  `2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

- d0 }& w+ l+ V. V  z) A% S/ O已阅，请温总阅办。

可爱多多

谢谢分享您的思想精华!

nca

老鼠过年

爱城飞雪

期待下文.