 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。 U: Z! } d" u, n% e
譬如:
7 c r$ z: n7 V% v' k% _* u
/ z; k# f* n+ m& g6 R1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
4 }% g6 d3 s7 t- J: u& K) C2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
0 v+ p9 {9 g! V2 d3 W3 d3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。. l0 f4 M) V# w, F: V! S9 R2 R) S0 E
4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？ k z! t8 [/ o, A: Q. D! O
5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
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在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
; L7 g- D0 m( a7 q 1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
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) d% F% T" m: c( [! ^ 2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。
) g, j# J0 r+ H& M3 c% G7 O( s0 N" v* F) X' F- {9 ~5 i
3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：* l" N# N7 |2 I& h: ]6 E0 y
9 x4 @ U5 K8 g- \下表为近年来爱城建房数量：; J2 N- Z& ]5 p1 s1 c. g. D' C
; @ g7 H4 Z# e: P7 n2 U, [Year housing start
" y7 ]$ E; b+ w# G7 L2 q, ]0 z- a) U$ d: }: A+ }/ k7 h7 D
2002 12581
' Y, d* i) ~; V k, K$ N1 a& Q$ |2003 12380& K/ G% g5 _2 C
2004 11488
u. ^8 f% a, l6 n2005 132941 d0 {! X, s- p v# T' }
2006 149702 s) l! x# s) \1 a" ~; M3 Z
2007 15000 （估计）. h! D5 H2 u! o( G! y- T* ^
+ u. D& {" [$ N5 a! {/ A* e以下连接为迄今人口增长：
! B& N; p v. G
! @! X4 N* g: f3 F0 F# _, w8 tEdmonton Population- Percentage Growth
+ x( x0 ~1 B9 e9 _& F3 i3 |
! u6 u7 Q0 h) Y' j; O, [9 w如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
- Y( R6 S5 T6 l9 [( g d
S/ C* P) A4 k/ J 4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
* O& |7 P" R j4 w/ I
发表于 2007-12-29 18:10
