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爱城房市的过去,现在和将来(1)

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
) g$ p5 I% n) Y4 }譬如:
; i* e( B9 q: g. q. `1 _( v2 H& D- m$ @. w. W, _7 l, M6 s
1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?
9 E2 V0 v% z" w# g2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?* c2 w9 Z; A- ^( q3 S) L' B
3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。* b& g, _- e+ s0 `& ?
4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?
: a: k% X% H) b& f, H' e5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.6 W; @% m5 J! h- f
9 _" Y1 W) n9 E4 p5 j3 W; _
在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。
0 t1 l3 O1 x$ ?7 N3 T8 q      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
* t5 y9 w: q- d) e1 v; I
6 s) P( F7 I0 y) T( f9 e+ d      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。 6 e) s$ F/ r% f  I

: p% T7 b  f8 L3 u; h      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:  h  E- N# I! U* i) K
8 Y$ H7 o, L: U" Q4 d/ \( t& Z
下表为近年来爱城建房数量:
) u8 `! j7 e" P5 P' }+ t
0 g- Y$ n5 J$ l5 T  F+ _& sYear                      housing start& l) X1 s" c4 S6 u; L

% U$ z0 S; q' G% N2002                        12581
9 D, N* v5 r8 P- R+ T% G# A. ^2003                        12380! W+ s: K' b4 x' q* ]- V' t% {
2004                        11488
1 l* Z" O1 x3 I! R0 n2005                        132941 a; m9 D5 @7 m2 u+ O1 h
2006                        14970
; ~: f6 f- U5 J- x8 ?2 G2007                        15000 (估计)
5 {4 t( C6 v- B+ u
0 \% i' T0 m2 C4 C' k以下连接为迄今人口增长:
+ `$ g1 {, D! O- C1 V! {. f
, Z# T* ~! R1 Y+ \Edmonton Population- Percentage Growth; c" D- Z: ^. R5 n4 p# o" Y# Y

% E) t. {- I2 K* q+ z7 q, h. Y9 I6 C如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
" Y7 t7 p$ u# J1 [7 Q2 ^) L* n; `4 e; {' w
       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:
) a5 a- n( D' Z1 d8 P4 X  ], {4 k5 H: q/ y1 H: G
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层

% n; l% \3 L3 x/ u期待(2)ing
理袁律师事务所
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发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表 - y9 q4 [# |0 `
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!

, k6 T' k" ~* @  @! C3 u. T反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。+ D  @4 Z$ d% }4 u# \) e& C0 K
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。
7 }. x, j/ _) x3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”
- r8 d; K# f- D6 s* _( [! Z$ z大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。
. A) h0 y4 W2 E以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。
% a1 Q6 g2 ^1 n0 r( u7 h& \: t1 H, p7 f( a+ `( m9 p6 u* Y! j; H
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表
1 y1 A1 b; L& e# B; g
8 j0 t; k3 n3 @' o6 q 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。& e& s  i- z/ L" G1 i3 k! o: r
0 i# }1 `% F% O- p: u6 a
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。

' H6 U+ r* p# t- k: m9 f[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
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发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
; r! h, ~3 o: y& `9 ^% h; R0 s: z4 _/ P6 z
后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 : g5 W+ p4 Q9 g! u
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
) X8 I! v1 b1 b' l6 l7 d' U% j2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
5 }' E/ X  e  T8 n6 C

- C! L2 n! Q8 c  [  x/ h1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。
8 i9 I/ ~2 a. J, n: v2。 连接如下:" h1 [/ J- C1 ^% E4 _
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
( m( I4 w% j# s7 m! S2002 - 2005 人口平均增长不到2%。' J& |4 \7 v6 B6 u; y; n  v9 c
2006 - 2007 人口平均增长约3%, H  |/ o5 x- G5 g$ l% J5 [
2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。) d; `& q+ k1 G
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
" u- ^+ W: }$ W' @! A在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表 * J. V( t: Q  T, `0 m4 S; m1 I
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
6 Z' l# e: v/ H5 l3 [7 V$ N) j
; A* N0 ?2 t! n  c后市看来不大好吧,要是后市 ...

! z) P$ D7 h  N0 C; m正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
' }* s7 ?" x8 ^: O# S1 h& k/ M% e. z, \" q/ K& k" a- R

8 c8 l, I, w- J3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
( N" v& p4 I/ L  T/ j& o8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

( ?# Q9 U* f: R# O" D9 P5 H老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴   8 n. Z6 @! }1 Y3 l! S6 S
9 V& j1 a* c! Z' e9 [$ a  g' ]
可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的....... f* K. c6 ?8 V
+ o7 y, G3 h2 ~( e
仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 : P( b# ^6 ^1 j5 T' a! h

2 S& f: b! J: V, X, _2 c# H0 T6 R
房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
9 s$ ?2 J) Q, [) G; l
0 ^7 p3 r' T+ q& C% D- ~
同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。
+ y8 K6 F1 R  t" x- \( `
/ ?& t# D+ y+ h3 y" U# M) E
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表 : ?2 @* @) B" b
. l! v& a' j9 k  j
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

0 x4 v& T# }# H6 G6 c% s2 n) n. Q. u3 V" X9 ?' w5 G4 P/ E" e0 I! a# C
有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。
6 o) T4 h  S1 w
! h( c* k0 K0 ^6 Q
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
% C( U+ H  c  t* k' x( \- |7 N。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
# H) ?1 E# P5 ]2 E! N: U6 c9 {1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
5 s! |$ X- B* i  w, {# \  `2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

- d0 }& w+ l+ V. V  z) A% S/ O已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
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