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爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。6 f3 U# ~1 P! c1 e% |1 @4 Y6 n
譬如:1 k* a) s& l$ L
& U0 [' F! B- o9 B1. 近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?
! }5 O) m+ r/ B' X) i/ Q# t \2. 目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?% {# s9 ^+ n: c ~; ]
3. 供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。; J$ C1 j$ ~! R
4. 影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?
% d: W d9 `9 S+ v b5. 投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险./ q! c3 s e3 X: x
% _8 E& q) y& V' O1 f @% c. E; R, k在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。2 ^" B' l. b0 A- k/ b u6 Y) O7 o: p
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
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2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。
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3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:/ c3 e2 \, Z. v" y- Q0 e9 x
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下表为近年来爱城建房数量:7 _# {; ?' ] K8 {
1 p5 j# f/ S2 z9 p+ xYear housing start
4 y% E, \) [* \' W) @. v* a4 _4 S' `5 I. L! o* \ B
2002 12581
$ ?8 L" `" B6 p2003 12380# @* ?+ E' C8 N* o; K
2004 11488# k- w4 z; K0 _7 c
2005 13294
( `% r2 ^8 W1 f( i, Q$ Q2006 14970$ k/ ?1 y( S, @7 S" z
2007 15000 (估计)
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: c' ^8 J; f6 q* y% @以下连接为迄今人口增长:
4 `1 ~* c& G% l# N/ F3 }; M& B! [$ @$ Z' B
Edmonton Population- Percentage Growth
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如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。! a. @1 ` S; u
( T; Y1 s& [9 k 4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。 |
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