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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
K% X0 `# ^# z" z0 B# U譬如:/ k# V) e4 M) l6 d% v3 x$ `
6 Q4 c! }1 v5 }; I1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？4 Q# G$ t/ V" D
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
+ `# a, j ^: g$ l% r) g3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。+ k/ M# C% L+ Y
4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？8 w/ e: y9 C, d6 q* F8 e
5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
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在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。9 n) G" }/ v: e# }) u
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。0 Y# u7 z& Y- w1 ~: ]
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2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。
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9 T6 R) b: C2 n0 D- p- B) X 3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：- c X/ h$ b! p* n g! n
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下表为近年来爱城建房数量：1 T( P9 @+ k, [" J' d$ G% R: v+ h- ]
3 A8 ?2 X* Z4 ?( \* C! `
Year housing start" Z. R: O: r3 y) `* C- C0 F2 G* C
' _) B$ r$ m; | W; Q9 A2002 12581
. D+ h3 N2 v! }* N2003 12380
3 b- f; U3 B. f5 y2004 114880 g2 L4 R& a& c4 R! U$ L+ z, D
2005 13294' V5 v' Y/ m5 A+ u
2006 14970
7 V' U5 L& u- v! f+ V, r- d2007 15000 （估计）: G }" ?7 k" M" r5 P {1 _: b
: Z; T9 Z& p3 F' z6 l6 H* |以下连接为迄今人口增长：
: e* d9 Z7 J. x$ `
8 y0 \3 z' k1 K* jEdmonton Population- Percentage Growth* T6 e5 G& p( m. F
' L- T* _+ k: c如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。. V! W, B; d" J, ?9 \% A3 b& {
- p# ]- ~2 ~/ x" o2 j& m* E 4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
& `2 N2 v# d5 A" \5 Q
发表于 2007-12-29 18:10
