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2008 年房市将强劲反弹

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发表于 2008-1-3 21:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
理由如下:$ G' W5 w$ h% [. H2 b+ K9 M

2 S" w3 D' z5 @% V9 c* C   2006年时,这个坛子里的大虾们纷纷预测房价将下跌,结果房价直线上涨;5 l8 ?1 g2 p  M- k4 b
   2007年初,这个坛子里的大虾们纷纷预测房价会继续上升,或是盘整中稍微下降,结果房价狂跌;
- E; @; B2 [5 o: V( a$ f9 S   2008年初,这个坛子里的大虾们纷纷预测房价会狂跌,或是盘整中稍微下降,所以结果将是强劲反弹 。。。 , P$ ]) D7 V% A
$ O$ M& Y4 ~% `6 {
   和大家开个玩笑,祝大家新年快乐 !5 P2 e' u; j. r0 k
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发表于 2008-1-3 22:56 | 显示全部楼层
你趁早多存货待沽吧!
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发表于 2008-1-3 23:29 | 显示全部楼层
哈哈,你逗。
Z
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发表于 2008-1-4 10:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我认识的人里面,出了我自己,所有人都已经买了...
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发表于 2008-1-4 13:09 | 显示全部楼层
[quote]原帖由 zhucalvin 于 2008-1-3 21:41 发表
# g/ G  z$ @4 V3 A; k, j事实是:2 f% p% ]# Q- x  ^

" E1 K9 x& m) l8 J$ o   2006年时,这个坛子里的大虾们纷纷预测房价将上涨,结果房价直线上涨;9 n; w+ }) M% q9 z
   2007年初,这个坛子里的大虾们纷纷预测房价会继续上升,结果房价涨10%;
. ^5 Q8 a1 i2 f( o) _" Q8 Q3 J5 e   2008年初,这个坛子里原来预测上涨的大虾们预测房价会继续上涨,结果。。。。
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发表于 2008-1-4 13:30 | 显示全部楼层

回复 1楼 的帖子

也许梦想成真,不是玩笑!
大型搬家
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 楼主| 发表于 2008-1-4 23:49 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 自由的像风 于 2008-1-4 13:30 发表
" Q0 Q( i) F* U也许梦想成真,不是玩笑!

' G, a& z7 {( ~; q
6 B/ {* ^: j  }; K - g% B9 ?, E$ p5 k5 e6 w

/ r. L; G8 X% A% N1 I3 k5 L7 p这位朋友的直觉和我相同。我其实不是开玩笑,个人认为爱德蒙顿至少在2008年6月前的这一段时间将会有10-15%的反弹。
2 U& n; f/ x, Y) j/ U; w1 q5 s* N) z* _" U" {* _
理由如下:$ ?; w) ?6 U# H. Y% y) m: W

, i8 Q! e0 V+ d1.房市和股市不同,影响房市的最直接因素是--需求,而经济的好坏不是直接因素。这也正是为什么多伦多和温哥华的房价一直上涨,而那里的经济却比阿省差得很远的原因。从整体上看,爱城的市场需求依然很大,而且会随着爱城市油项目的开工而越来越强。我个人一向认为,推动房市的原动力不是投资的人,而是最底层的购房者。爱城经济火爆,而且工资收入比以前提高很多,加上吸引很多的外来人,使得原来没有房的人有能力购买Apartment, Condo, Townhouse等小房子,这些卖了小房子的人会买较大的房子,以次类推。。。还有一个事实是在爱城出租房很容易,空房率很低,这也证明爱城的市场需求依然很大。。。0 [' c4 n4 A4 {. g) C( G$ I4 J% \
2.市场上的11000套房子并不都是投资房。一个简单的例子可以证明这一点:大家可以到MLS上看看,现在的房子总数量比10月份下降了很多,这些房子不是被卖掉了,而是很多都是要换房子的人,到了冬天这些人不愿意搬家,所以撤掉了。还有一些投资者进场较晚,所以持有房的价格比较高,现在的价格可能已经跌破他们的买价,所以索性退出市场,先出租出去,等待市场反弹。所以,市场上的11000套房不能说明房子过剩,只能说明市场很活跃。换房子的人卖了房子并不能减少市场的需求,他们还有买新房,所以他们反而会推动市场的滚动。投资者在卖出房子获利后,他们还会买新房去投资,也不会减少市场的需求。
& G7 _7 n0 n" G% s3.虽然影响房市的最直接因素是需求,但是房市的涨落还要受很多其他因素的制约。很多国人用自己的对中国股市的经验去预测加拿大的房市,如石油的价格,经济的好坏等等,结果可想而知。我个人觉得影响房市的另一个次要因素是银行的贷款利息。大家可以回想一下,历次房市的下跌和上涨都是和央行涨息有关。央行已经在11月份降息0.25,据说可能还会再次降息。$ v9 `/ D+ _2 Y/ X
[未完待续]
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 楼主| 发表于 2008-1-5 00:14 | 显示全部楼层
贷款利息的涨落很关键,利息的增长可能使得买得起房的人变成买不起房,利息的下降可以使买不起房的人变成买得不起房。。。% k# b7 }/ J4 M' \) P
4.简而言之,房市的暴涨必然孕育着房市的暴跌,而房市的暴跌必然导致强劲反弹。爱城原来的房价偏低,有一定的上涨空间,所以2005-2006年的上涨是合理的。2007年,爱城没有经过卡城的调整,反而被外来投资者和爱城人继续超高,导致房子的价格已经达到了爱城的收入水平无法支撑的程度,再加上央行加息,还有美国的经济下滑,房屋次级贷款所带来的恐慌,所以房价的狂跌是必然的。现在,随着房价的下跌,央行减息,爱城收入水平的提高,投资者信心的加强,房市必将会遇到强烈的支撑,进而反弹,正如卡城去年盘整后的情况一样。3 X+ Q" ?/ R0 d7 h- Q$ p
[未完待续]
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 楼主| 发表于 2008-1-5 00:40 | 显示全部楼层
5.无论你相信与否,房市的被支撑正在进行。你可以到sterling的网站上去看看,所有的西区和北区的1900多尺的43万左右的房子全部Sold, MLS上的40万到42.5万的像样的房子已经不多,现在爱城的房子的价位已经和去年卡城盘整后的价格相似,所以是应该被支撑的时候了。如果央行在三月份左右再次降息,爱城的房市将被再次激活,强劲反弹。美国的经济不景气,股市和房市暴跌,我觉得说不定对爱城来说是好事,从美国股市和房市中撤出的庞大资金说不定会转投阿省。
, z* {. p6 D, E& N6.由于新房的原材料,人工费,地皮费的增长,新房的价格只升不降,不会打压房子的价格。Builder也不可能作陪本买卖,他们只会降低开工量。像sterling这样的大builder可以用Spec home降价促销,度过难关,看似降了12万,他们其实并不赔本,因为所有的Spec home的合同都是一年前签的,地皮、人工、原材料都是大约一年前的价格。这些Spec home很有限,不可能冲击整个市场。很多builder在市场不景气的时候反而建Spec home,好在市场反弹时抢先用底价获利。
; ]9 _. [, _4 F$ r" @# \6 ~, z0 C! `- k, a# L
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-1-5 01:00 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-1-5 01:36 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
7.历史惊人的相似。关注房市的朋友都会发现,爱城和卡城的房市发展似乎相差1年,卡城的去年的房市会在今年的爱城再现。我说不出其中的原因,毕竟来加拿大还太短,对其经济发展的内在必然性还不清楚。如果奇迹会再次发生,那么爱城也会像去年卡城一样,经过暴跌后会在转过年来后强烈反弹。1 E7 ]" v5 A4 f# Q# b" s6 W. |( E
8.再补充一点,健康的房市发展的原动力是需求。回顾爱城房市的发展,2005年和2006年的新房开工量不足以平衡爱城的市场需求,正是因为爱城市政府2006年底的地皮批得太少,造成2007年初,房源奇缺,房市暴涨。个人感觉爱城的收入普遍偏低,投资的人进入房市多在2006下半年(在4月份第一轮暴涨之后)以后,而且很多投资者都不够专业,过于贪婪,手持多套房子,超出自己的承受能力,当房子暴跌时,急于抛出,加剧市场暴跌。但总体来说,爱城的建房速度和爱城的石油项目所吸引的外来人相比,还是跟不上的。房市经过短期调整后,必定会继续增长。
# h4 q0 m. V9 U/ e1 _. m: f$ E$ T2 U9.所有builder的新房价格都没有下降,而且去年建的新房的价位也很高,不可能打压总体房市的价格。/ o, H7 h' Q$ w: _: K
, b' K. \: |& B( V: w
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-1-5 01:48 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-1-5 03:06 | 显示全部楼层
10.人性是贪婪和愚蠢的。只要一有风吹草动,在这次房市暴涨中获利的或是看到别人获利的人们必将会跟风追买,引起新的一轮房市飙升。纵观所有的投资方向,投资房子依然是最稳妥地方向。历史的看,只有房价是只涨不迭的,历史上没有任何时候的房价会比现在高的,对吗?而且,房子是最省事的生意,不用花太多时间的打理,出租还可以挣钱,至少可以打平银行贷款。从长远讲,最终是可以获利的,不会像股市那样可能血本无归。
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发表于 2008-1-5 04:13 | 显示全部楼层
原帖由 zhucalvin 于 2008-1-4 23:49 发表
4 [. |3 W" n1 e7 G2 ]" [/ `
: f) y# x: J& E# V0 l3 }; D* w6 j+ B. r1 T
4 v, t9 ~9 ]' [% A, i' t- f. d

: `' h- [% x- e7 a+ y9 ~这位朋友的直觉和我相同。我其实不是开玩笑,个人认为爱德蒙顿至少在2008年6月前的这一段时间将会有10-15%的反弹。
  B/ k, g( h& J* N1 U$ h$ M* v* J& W$ A% k( g* D
理由如下:
, v9 M' o6 S9 B5 _8 D- m2 V2 F3 \# q$ y: A4 h* E9 B! F
1.房市和股市不同,影响房市的最直接因素是--需求,而经济的好 ...
* ]" [* W" Q& q9 v4 n* s; C9 U

6 {6 E: _/ G' U- {4 m- v' P1 b不认同,太浮浅了。
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 楼主| 发表于 2008-1-5 12:08 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 陪读老公 于 2008-1-5 04:13 发表 : W! C" u% V. T1 ^$ G
8 a' _6 G. H$ |

4 x' C8 R. r7 P/ B8 [6 L不认同,太浮浅了。

7 B7 J3 @6 e# y, m  g
2 f# q, N. k- y* H+ f# `无论你是博士还是博士后,要得到社会的承认首先是要找到适当的工作,而不是去打工;
1 S6 h3 S; f! _" ~% `% R, z! y% A0 W6 x3 G
同理,每个对市场的预测都是要得到市场的最终检验,就让未来的市场来说话好了。
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发表于 2008-1-5 12:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
又是个(此处省略4字)的人在分析投资和市场.3 m2 i0 T  j- ~) e- d' v
谁告诉你"历史的看,只有房价是只涨不迭的", 谁告诉你"从长远讲,最终是可以获利的,不会像股市那样可能血本无归"?
: h+ m( a4 N8 b9 Q+ o看两本书再来"预测市场"吧;
5 G- j! @  V- l8 w5 v5 }$ X5 e9 U2 s- t( W9 L3 y+ D, G, x9 d
"得到社会的承认", 就必须"首先找到适当的工作"吗? 定义"工作"先.
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-1-5 13:06 | 显示全部楼层
对zhucalvin的10条分析并不完全认同,但高度称赞zhucalvin能够长篇大论进行分析,至少让我们开阔了思路。
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 楼主| 发表于 2008-1-5 14:53 | 显示全部楼层
原帖由 老杨 于 2008-1-5 13:06 发表
5 t0 ]6 @, ~0 K8 t7 l对zhucalvin的10条分析并不完全认同,但高度称赞zhucalvin能够长篇大论进行分析,至少让我们开阔了思路。

/ t+ j. K$ `' P0 L7 I+ I% K
% J% W7 R) ~8 z( m" c谢老杨所给予的肯定,老杨的关于“預測房價上漲與下跌的經驗之談(http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1)”的帖子无形中是对我的论点的一个支持。8 I* _7 ]- ?1 F, E' M6 W
' l; J$ {$ ~( b" D
正如老杨所说,我发此帖的本意也是想开阔爱城朋友的思路,如果能够抛砖引玉,侥幸给大家一些帮助,那就是我最大的欣慰了。
& e& k% ^) |' q+ M4 ?, T# g$ a& d4 c( `" @& c
祝大家2008年好运!
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发表于 2008-1-5 21:46 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 zhucalvin 于 2008-1-4 23:49 发表 ' p) x, e( B. a/ e% K3 l

% k6 ]1 R5 L" `& `8 @' `) X( M; h  F9 H& j3 a% D( g2 |! f

: n9 l: p& n! G+ ^, p1 Q  \1 d6 L  e* b2 L9 D9 t5 H& Z
这位朋友的直觉和我相同。我其实不是开玩笑,个人认为爱德蒙顿至少在2008年6月前的这一段时间将会有10-15%的反弹。& X" j. K& v7 }) `6 i7 w

: z  w& k7 s2 S8 N% a, e理由如下:
) x0 a# u# i( {8 |5 B8 ^
2 Z0 J; G/ W: \0 |1.房市和股市不同,影响房市的最直接因素是--需求,而经济的好 ...

6 c6 f- p" u% O我不知道经济会不会继续好,如果经济继续向好,那房子是由可能再升,不过这也不是靠嘴上说好就能好的。
5 x0 |% K$ E7 z3 q* m1 q目前房价和收入比来说还是太高,4年前房价是现在的一半,4年后也没见到所有人的工资都翻倍了,工资是涨了,涨的多的只是那些与石油相关行业,这在爱城人口比率能占多少?最终结果还是表面上的繁荣,买不起
0 H- r! V1 ?* q6 y# D) b房子的还是买不起,买的起的把房子价格给炒起来的。如果油价真的下跌了,工作都没了,谁可以负担那么高的贷款?
6 N( m$ o# e- A, J0 b  K" `) g老外不象中国人,可以把一年中的收入的50%甚至60, 70%都去还贷款或本金,我所认识的外国人大多数还是今朝有酒今朝醉,圣诞一过完,兜里都没几个子了。经济只要一不好,他们是没有能力还长时间的高额贷款的,最终也只有抛房。所以房价能不能稳定还是靠经济好不好。温哥华和多伦多一个是金融中心,一个是最适宜人类居住的城市,爱城有什么?好像除了石油啥都没了。
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发表于 2008-1-6 15:00 | 显示全部楼层
个人一点想法:
( w* F3 e+ J" s" A1. 我们大多技术移民到此, 都不是风险投资专家. 预测房市走向显然超出我们的知识和经验水平. $ s" z  q- e2 ^$ Y/ [+ c
2. 我们大多数人在此只见证了房价的大涨, 反面的教训见的太少或着没有. 所以低价买了房的没必要太兴奋, 尚没买房的也不必太悲观.# p! H* w: G3 B1 a) i! h0 S
3. 不包括一些投资专家或有雄厚资金背景的, 对大多数人,本人不赞成做房市投机. 风险意识应该有. 想一想赚20万你能怎么样, 赔20万又会怎么样. 如果只能赚不能赔, 那不符合市场要求.
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发表于 2008-1-6 18:17 | 显示全部楼层
个人认为2008年的房价会维持平稳态势.原因是:
$ a0 u) V5 d" P' S1.从技术面看,过去几年本市房价的暴涨和2007年的震荡,应该在2008年有一个振幅收敛,进入调整的过程.
/ z! g3 U/ T/ {- W0 s2.从基本面讲,经济面向好带来的房屋消费资金能够消化一些即将竣工的新房.
$ i, |9 C9 Y! H, K( O6 Y3.美国大选会左右新的石油市场趋势,在一切没有尘埃落定前,大规模上项目和砍项目都不太可能.
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发表于 2008-1-6 20:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你的手里一定有几套住房吧,你很想挣钱吧,要有德行啊!!!!!!
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 23:16 | 显示全部楼层
对zhucalvin的10条分析完全不认同。说2008 年爱城房市会强劲反弹简直就是痴人说梦。楼主说“影响房市的最直接因素是--需求,而经济的好坏不是直接因素”。这是对房地产和经济的关系缺乏基本的认知。显然,经济的好坏将直接影响需求,目前的空房率不高将随着经济的减缓而升高。尽管爱城经济有能源的支持,但官方经济展望报告预计2008年实际GDP增长率将从2007年的5.5%降到3.8%,这就是说GDP增长率比去年降低30%,失业率也将增加。在这种经济环境下,不要说房市反弹,房市能够维持现在的水平就已经是万幸了!
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2008-1-6 23:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
楼主说:08年很强烈地向下反弹,因为升的太高太快。捧得高,摔得狠。但愿不要弹得太狠。
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发表于 2008-1-7 09:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
个人一点想法:+ R4 A. n/ w- p0 C
, Q8 ?$ k  k3 a" l1 q9 n9 H3 ?$ @1. 我们大多技术移民到此, 都不是风险投资专家. 预测房市走向显然超出我们的知识和经验水平. % d  X/ h  c$ F3 b% q
# T+ P' }0 @; n, B3 u' V% C2. 我们大多数人在此只见证了房价的大涨, 反面的教训见的太少或着没有. 所以低价买了房的没必要太兴奋, 尚没买房的也不必太悲观.* f8 D% g7 f9 S9 y' J; ?' |
) S! y) Y+ d/ b; R0 v! ?6 ~3. 不包括一些投资专家或有雄厚资金背景的, 对大多数人,本人不赞成做房市投机. 风险意识应该有. 想一想赚20万你能怎么样, 赔20万又会怎么样. 如果只能赚不能赔, 那不符合市场要求.
7 h! j8 t, [' g6 W/ p5 Z$ v  `
我比较赞同你的想法。
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-10 14:13 | 显示全部楼层
现在房价普遍在40-50万以上,如果再涨上去,那么民众每月的还款会是多少?占家庭收入的百分比是多少?1 Q8 \# H) e7 T4 ]" w6 {
爱民屯没有大石油公司的总部,经济再热也不会与石油价格同步。6 w' y4 w/ J$ ~5 O) D
美元弱势的产生,最终会直接影响加拿大的经济,石油价格高企,最终得益的也只有加拿大西部的几个产油省。# ?. i' t3 E2 @! Z8 X) y, n5 r6 \
但是真正达到收入与房价同步高涨的,只有Fort McMarry了,那里才是房价会继续高涨的地点,其他的都只是边缘效应。
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