给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.
$ W' t! p6 g) r- k
$ Z9 B1 Q; N# q5 A# R要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
( m$ a1 Q* @; w% O" g$ K2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
2 ^% H) p4 A* R% H: B% \+ t4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.

/ W: v) @. v- M那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：
- L0 R& q% t5 L
* w( C2 j4 g; H- t) r) `Mortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
RESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127
7 t( Q3 [9 F( x, _9 ~5 V2 I
7 B. |; M8 k6 }- Q/ J那么得出结论:
1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
" T, C/ P( c/ I" V2 e$ x! f$ @" q8 h; S3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。
. `5 ~  s* h' f8 g0 I: ?
那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
; Z+ |# x/ ^; s: g
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

) i8 u7 W* h# b% q- M2 L# E至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

; L4 t1 D9 ^9 q  O; A你省利息，2000 X 5% = 100
9 {6 P' F: d5 c5 ]- f付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
8 ]8 V( Y1 `& E0 A: g% d( q实际收益183+100 - 115 =168

( ]3 N: n1 a& B6 d8 H$ E9 w4 C而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
6 f- G) B4 h0 x% S: k% p9 V$ I如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
( z. A9 s" g6 d
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
' A+ I: p& c7 i7 A* @
7 m% T) T9 R; l8 A; X: Y对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。
# ~) k7 z  o$ ?  L- f9 R
" e' \6 }/ ~$ |[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

. l  v% D2 ~* Y4 t如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
                                                          -------
/ X! ?! F) G0 \4 l5 a) J$ y, \ Taxable income                             0  can not be negative
5 G; o* D7 J& g* E3 ]
$ q# C# m- E% R5 m! V- A税后收入：200+100-115=185

. }5 E8 `/ {$ L2 x/ j0 l* _! ]1 \! G另外，提醒两点
1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益

% \: d! V2 L. S+ L2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表
  X- ]+ m5 p- w# z
3 D$ ^  V: J3 M  n
0 b. \& R) ^: `你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
- r7 m# u  G3 T! W9 a% r                          ...

. \- T3 c9 ?; t算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

  S: b0 }& f3 T% r. Q/ u0 Z假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：

+ H* `) F* S2 h8 Q0 E2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115
' ]$ v0 J" M1 @" F  w* G2 N/ d
% A( V( ~/ R1 ~# @: t买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100

计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。
$ o. q3 e, {+ a! H2 B
) P' W$ @  l% K  b( k; R[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

Taxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表
, o; ^2 s' Y2 C/ j$ z
5 H5 {1 z; I; ~3 U& |+ g$ t
Taxable capital gain当然是这样算了

: m( I. X6 s" jTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表

Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

3 Z/ q$ l1 M6 A# {3 w2 D0 v" ?
你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
+ _* L9 B: N8 K$ L
3 s3 l+ s8 i- j) g& W如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

, t& S" q$ y6 V, `, N搞清楚他们的关系
9 l* a4 z4 q+ i7 G
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表
) K3 O3 R. d9 d
5 q- Y1 x6 A, {; ~% s) P5 J4 ~
你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
1 y, J, N2 `9 f5 W" z# ~
1 W- V, k" i. v3 u! q如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
3 a5 @4 @+ g1 T$ ?7 n
搞清楚他们的 ...

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表
( o- C, ]2 Y2 |, d' ~" J  r; o2 O: |6 f
肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
6 O. E( @( F% J1 C楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

, X' ]0 q- k9 U/ v2 k目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表


你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

$ d* t/ P7 m1 i) x( X/ F, C按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。

! [. g; F/ J% s/ s在利息这方面，如花是对的。

7 M, Q; B  D2 Q+ j/ Q! ?最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！

; N- B) S! p3 E( B' y" N还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s
! J3 y9 w! E! M, ~7 I' A
[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表


: k& m, C) P4 `' T
6 t6 a% b) X' k/ [7 e! c
+ H9 z' b5 ]! m! T6 G' B哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
% f, U2 O9 a6 f+ g# e那不是capital lost，是non-capital lost

, `+ a& ?/ ]$ d; L8 M" C我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。
( p. B, m' P/ ^: b- A
0 I" t8 t4 E# y( m% J: |% u但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
6 Q4 E/ t1 ~6 e一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
3 C' T4 v$ J. K5 N* \如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
- ~* H3 e! t5 b: J还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
# |: j/ O: r$ ~5 v$ {8 w一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
4 m, r6 _. \/ t2 L( N如果 ...

9 ^5 P+ s, n! Q, q& P9 k9 t
用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：
/ ^; x$ s+ X+ z0 h7 ^- U* J
Taxable Income for Monster  
% U) q. p" J0 C! S# w# c: |9 BTotal income   100.00  
Less: Deductions   115.00   
Net Income   0.00   
Less: Deductions   0.00  
+ `$ P& e# ~, S* A  k+ \Total Taxable Income   0.00
5 |# ]9 S' f- V( t
说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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9 j4 t5 j; E. f4 l! l( R  G我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
. r3 I$ v/ E; |/ J3 S$ ?$ M
: i3 x- G& Q3 Y3 r0 t1 d* w你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
" n4 S' E& a% @' a6 N0 _5 [股票税前收益， 2000 X 10% = 200
应交税：为零
股票税后收益 200
  B3 [6 e- L5 w6 T5 U实际收益200+100 - 115 =185
' b8 K) X1 p& H4 `4 \. B# x
# g/ C8 f0 k- u而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
1 e& p; k  x5 L如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
4 N0 O' V: P$ Y8 `
如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：
( p2 H( B- r9 M& H
你省利息，2000 X 5% = 100
- G: e$ n) Q) ?5 H# B付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 20% = 400
应交税：（200-115）X 40% = 34
股票税后收益 366
* K0 b7 y  |0 W实际收益366+100 - 115 =351

" ^) `" L. g* ]/ G0 s; a" x而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
" F/ ]3 f" h. U( w% ]1 ^那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后

' ~7 @& Q% k. k# b还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
/ P5 ?$ Y# |! ]! U: Y& R我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

1 G* t+ N4 Z& A# B7 {7 x着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”
. E( F3 z7 Q. f9 J
对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！
( s- U! M) {4 P1 a8 }5 I; D" O
+ H6 b, H0 H0 I4 e  g% L[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
9 Q" {3 P% V' k; }% jhttp://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1