给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

. B3 E4 n8 W1 ~要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
  }6 P. I% J; o2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
2 m6 q/ D/ B. t3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
0 o/ i' @5 v; l, O
那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：
3 j+ x  _+ S8 N3 J) P
Mortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
) B7 H/ c: c, u/ Z( ?5 o( gRRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
) X2 ]# z6 B1 ^7 |$ K. ]RESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127
% u/ Z, [/ S7 n% r
那么得出结论:
1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。

9 h, N) Y7 w! Z. G' f  C6 [; c那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

! o% H. S- |7 z: P+ b至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
- u3 G5 t+ {5 a实际收益183+100 - 115 =168

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
- N7 r1 J3 P/ n; n2 |那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
& [2 K4 C; z" W. {8 M( y如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
9 S+ |& R" A+ T3 V1 o
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。
! e6 b" ~9 D. }0 Z/ [! o! z% j
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

. V/ o: ^7 M$ B% j, l+ c1 O
) C& Z  n8 h+ c7 C1 E; W: X你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

0 I' a) }, R' i2 G0 I) B( h如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
                                                          -------
3 ?7 i, V8 ^  B1 {& ~2 g8 l Taxable income                             0  can not be negative

9 @/ W7 K2 ?3 ?" o# e% ~# G税后收入：200+100-115=185

( l( K( U2 n$ m( O* U' B另外，提醒两点
1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益
0 A! n+ O3 `/ [( `" c" F
5 d. i! j* T" w' ]! \2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表
" h  j0 \0 x( r0 @+ U! @' p' d
) U6 s% V3 X# W! W* \( u: j
你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

, \4 u( ^" s* R% u' n# t如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
                          ...

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

) m0 d' l0 X& S! O, B% S2 C
假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：
, v' [$ X5 y2 c' m
" Y4 [) s/ z- v+ f; r- U' w2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115

买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100

计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。
/ a" C6 H1 n, \! P. X9 ]5 w
1 W% y" ]; b  |1 z( a8 M% X3 C5 p[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表
. T" ^" w& J5 H" O( o) Y
算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

* z6 ~0 p: l6 e  wTaxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表
# z5 M! B7 s" Q5 A4 u% l8 b3 ]  a3 x
2 Z- @. B/ K4 t: ?/ o3 ~/ G
, p% f1 ?. b% [) ]; S7 MTaxable capital gain当然是这样算了

* d. Y: \) B; \' ]8 rTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表

% F+ h3 N6 t* h( C) Y- BTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
  f+ W9 z6 k) _3 W) A6 E' ?
# j& @$ X, e7 B$ l如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
, K1 j- ]. S) [& D0 ]) ]
搞清楚他们的关系
7 c$ C7 ], y& ?' _+ R' H# Q
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表
$ Z1 p% |! I" j& x' g: j

6 e/ k- n( h3 x; a; h( z5 z你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
/ ?8 ~0 X, S- S; L5 T6 ]
/ r/ H8 n1 C2 _8 X如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

搞清楚他们的 ...

5 ^* o# Y) A6 Z- C; q肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表

5 d% b! E3 }  K( v- \+ v/ R. Q肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

  s: z4 L, [9 B: K
( Y- j; z0 o4 n: V! @# l2 b你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头
/ ^% F4 d/ L3 j' e9 x: i! L1 I0 Z7 ?
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
% r! _0 \7 M6 |$ o' v" @& Z楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

& V7 v, b7 P, B0 t3 `. L) g0 J7 F& a目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表


你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。

在利息这方面，如花是对的。

最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！

还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s

[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表
$ e% d0 k0 D5 U, S/ `  y  \( n



哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
那不是capital lost，是non-capital lost

我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。
5 C9 @8 i! N3 }
8 w: i2 ^4 p& G2 g. D0 p1 f但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
5 q% u: ?- M3 q  e8 r如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
. z: g- O$ K7 S) i% c还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
' s( @1 @! q) C. h) qinterest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果 ...

! H0 ]! U$ b& l0 U4 N
用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：
, G( ]8 N" z( R+ Z4 ?6 B
Taxable Income for Monster  
Total income   100.00  
0 |: y# L5 Q6 x2 ]0 GLess: Deductions   115.00   
/ [$ ]6 W8 X. @  x7 j$ n. K  i1 PNet Income   0.00   
Less: Deductions   0.00  
Total Taxable Income   0.00
+ Z" f6 R% P8 N# Q, C
7 |) H6 ~' N$ b' \- E( W说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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  G3 F/ x1 b& c, B( o* a我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
4 E* B# {) S7 X* M2 z
0 `+ n% d2 C3 _) z至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
: F% h+ s" `2 Z
. I2 t5 {! o8 P. O. ~: N8 [你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
. \7 }" J+ }9 X& J5 ~应交税：为零
8 B6 y1 T% H5 O8 T0 {0 R2 F. v股票税后收益 200
实际收益200+100 - 115 =185

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
$ ?+ D" `- y& H0 E$ P如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
% l/ l9 E, h, ~) ~
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
/ z1 j" c  O  D6 S. b. P, T, m
( \! s3 K3 F# `( B/ g如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：

6 g) T4 ]) P$ A$ O  K你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 20% = 400
应交税：（200-115）X 40% = 34
% e8 s" s# w% A股票税后收益 366
实际收益366+100 - 115 =351
4 V% K% q/ \4 U/ I5 ~% h# S: H
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
7 v" d4 o- ?1 J& N如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后

还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
0 [+ Y# S- Z7 _8 A6 C' |( ]
对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
1 h$ N2 s8 S" ]$ e' Q我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
7 \' S, V2 o; L& |8 v6 ]# @不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

9 s+ }. ]$ i4 M5 e% w- I9 r
着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
; T0 b  ~3 c6 z; g- d9 R& `3 r“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”
5 l' }8 c) Q/ ?3 y2 X6 }4 C) Q) G% ]
对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

6 b1 b4 G# X/ W1 l, y0 @2 k9 q至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！
$ ~) f* F9 i. s- {
2 d9 b1 ~2 h" A$ H- q" v[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
! l  r  P# [7 \  V1 Vhttp://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1