给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.
: R9 j7 c8 X: J0 W$ x- h! z
要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
6 l; m* L3 P1 {/ v1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
0 W9 w! K  r" S5 o, W, b8 z3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
2 n8 O5 P* }% y, e5 f4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
; X0 U$ G/ t( l
' y6 V# u$ c8 F. z( @$ t$ z那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：

Mortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
RESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127

, `5 V' P) h; ]# k2 R& p$ U: u那么得出结论:
7 x. Q' o2 Y0 Y6 i" P1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
$ J  Z2 e$ `9 H. s$ |# Y2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
0 o# T# L) P$ Z6 W0 S3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。

5 {- B2 m( T8 Q9 ]0 g那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
2 q& Q, W# V; N, d( q# I
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

' l# p6 I7 D4 s& {至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
# y9 d( b3 M( ], K; q  k
你省利息，2000 X 5% = 100
. W' D. r% E" W8 Q6 L5 D付利息, 2000 X 5.75% = 115
( z: h; G) I- h股票税前收益， 2000 X 10% = 200
股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
: p( z, ]  {0 e' ?6 C0 K8 c. n实际收益183+100 - 115 =168

3 q1 S( k3 H6 c; M1 N而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
: K6 K6 g  E1 }! f/ H那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
$ C( @8 Y% p  ?5 B3 E如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

& X/ f4 x* }3 U  r7 k" c; H! n还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。
% J1 b2 j# g0 q  g
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

& r6 Z$ j) P: E你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

1 D9 E1 J9 b5 w如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
                                                          -------
Taxable income                             0  can not be negative

税后收入：200+100-115=185

% y0 a# _) K9 t% ~: a6 i+ Z另外，提醒两点
' J, \5 W8 a9 S, W1 K$ i. A$ Y1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税
" X5 y3 @7 Y, l+ z5 O2 Y6 g
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表

' O3 O+ k9 k5 I- e: I4 [
' t. V8 L8 q* A; ^6 D  \你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？
: ^2 t$ H3 y7 r4 l
9 n/ J& I6 s, j2 K  Y* s: E如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
                          ...

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

* M3 f3 O/ a, o! v0 \. H
. c  J4 q0 m' d5 _7 H, ~2 x: o, |假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：

2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115
# N' S1 m- P; q: S/ Z
买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100
4 i  c" L! w# S) t: g; y+ s1 @, _
计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表

, m: g' q, l9 V8 [7 |算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

Taxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表

7 ]; C$ N0 z1 F
Taxable capital gain当然是这样算了

Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表

1 K8 Q* Y/ w6 n7 oTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

" E: z; F2 _' ^( ~4 ~! D3 [
, v. c: |4 I, N! `+ F* d你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

: c  ?' b) V* ^+ p+ o+ n如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
9 ^7 n3 S) d. V" x
' L' P' B  v+ ~9 y* s搞清楚他们的关系

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表
$ G; O4 }4 @8 l9 q/ l7 H4 A

" x* ?; U  u1 h5 Q' e) O你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
: b$ e$ y- u7 C- l# S# \
& q- J/ g" ?9 I- o! n" V7 J搞清楚他们的 ...

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

. E# h1 _0 J8 J你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
: R: ?5 r  S5 w) N! V' @楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

  T- S2 H& I! W" s! `' ^# R目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表

- n7 w. r, P$ H& d. J0 H' ]9 w
  W- N5 S! j% n) j你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

7 i" l2 [0 E% U* _: L* @4 J按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。

- s( U% x" E3 h4 r在利息这方面，如花是对的。

最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！

还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s

[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表
9 Q5 }' {+ L+ G" K2 r
( P& u9 r0 W" f/ }/ m6 E; g
* I1 S2 u& {+ B5 `9 H4 A  G9 D

- [: _, Z3 l/ \6 I3 f5 Z* \% V- Z哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
那不是capital lost，是non-capital lost

  N4 {8 \/ y" m. `4 n9 s3 b我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。

但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果 ...

用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：

2 S8 I4 x% c& K9 _% U8 VTaxable Income for Monster  
Total income   100.00  
0 K$ d/ H) o5 [) a. H# y/ X: QLess: Deductions   115.00   
Net Income   0.00   
* k# I$ p; R. ~' TLess: Deductions   0.00  
Total Taxable Income   0.00
# k/ O8 ^" O- R% G! U
1 ?/ c- u& `8 Y' }1 ~说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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) ^, B' Z: a6 D0 }+ o' Z( c我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
, B3 `' B# G8 b4 t" X- n7 K+ q
# T. N, w: z# o: v# C" U& s你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
& I- E: K' T6 i1 e, d股票税前收益， 2000 X 10% = 200
- Q( y  b$ m' E7 C/ z8 @5 }应交税：为零
6 H  [: Z% V) A2 D: }股票税后收益 200
& y; ?5 Y  Q; S0 ]& c/ N1 `实际收益200+100 - 115 =185
7 @: D6 j( c6 ]7 c$ r* a0 C7 C
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
. L; |' M/ ^$ j+ E
5 q# {1 k4 Z. O( g* {7 x) P# b还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：

你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 20% = 400
1 c. w# _* A4 e  G, u5 o2 }. V应交税：（200-115）X 40% = 34
4 f% F4 P) p. F6 k股票税后收益 366
实际收益366+100 - 115 =351

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后

# X) q" n2 k* b1 @, H1 Q. K0 w还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
  `& u4 E/ \7 x6 B
- ^- ?2 ^1 F  F/ p9 y4 r对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
7 Q5 j7 E+ A/ a% T# z8 J不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

' k7 g3 l; q2 z! q
着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen
# f# _2 v& ?! X) o
! v! }2 }" \) K' N0 V" A" U至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！

3 G' L% v2 i4 g  P7 t[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
5 |8 E7 t- B5 Ahttp://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1