为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

6 ^4 I; W$ U+ W+ e7 ~2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
! U; i3 u0 ]! G3 ]- \- m3 v# [2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
: l8 C" z( k" G# e6 `' I, q2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

# e3 w9 Y: w) o" a/ N2 u- c2 A1 f以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
7 D/ `/ O( f7 N1 K& G5 u; ~
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

! u$ @2 B/ h0 b. v8 k. n  |; a注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
9 t- l! o) U! _) s# H3 k许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

4 v7 J+ _2 q% d2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

3 }4 Q! w& Q3 J( i, {1 x# O2 P  V
3 S! g' d6 g; a/ D% z. `6 n为什么现在不是买房的时候？
- |; n; F% g, f谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
* R& H9 B- y( [- t5 F0 G- B谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
+ e$ P+ m) p: h' a$ j不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
  g2 w. _9 M4 m1 L9 ~" r谈房论地----House & Land

8 h. E7 N4 n+ p; t) C其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



4 f7 j) e% Z0 z6 v9 G& z9 {( a7 v为什么现在不是买房的时候？
) V, n9 N+ M3 R. B. _5 f谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
# y4 v9 T2 f% T# l1 I5 U" q一月份售出房和上市房之比降至历史最低
+ E# l. w! k0 c! H6 ^+ z- F谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
* y4 t# a. T0 b" g7 x  b- Q谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



1 t, k3 V3 _$ j4 }为什么现在不是买房的时候？
+ d( \6 @+ \  l$ T9 v5 i+ d' c# A谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
$ U1 [) j6 m. c一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
# V# M  F* H! K+ ?0 A7 Q谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
3 l. H/ G7 t, E( W& F

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
2 L5 V0 l7 u* t7 L! R0 g
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
9 F* f5 r5 G. w7 F1 b( W7 m请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
# |/ r4 I0 ~. G- m6 T# i" O
- r: }5 }1 g# a% k. n6 N如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
6 v+ ?* f+ G; h! Y7 p" m0 R7 A
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
0 w3 U- |& _5 U楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
2 h/ O* U# u, _: ]$ P& @
- H1 ?1 q8 s1 a. s不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
4 d5 M( ~7 y8 Z9 M, SRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

- i% F/ v. ^2 |& X1 G

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

8 w- k+ Z  j" x5 h! b“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
$ e6 B, X% P+ U2 i我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
0 G$ q( Q$ r+ P4 Z' M% }ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
+ C4 G# K( E9 N4 j) A
* @( p3 e7 s5 T6 S4 r现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
7 C6 R. Q0 J, b7 Z5 j; L

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
. a8 Z1 a  k' P5 Z$ z4 `" P我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

$ J0 ~/ ~% d' Z& e
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
, h* k7 `2 I" U& o! n+ Q

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
6 H+ ]7 U/ ?' s4 l) K8 q
1 |0 P( a- C& `' z
; \  s3 U9 M* ^6 D/ G3 Z2 f1 t9 I忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
8 }+ F% P6 ~3 V7 D

% x8 [0 U7 e7 I9 \. |& H/ T6 y9 G  m5 ^是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
/ b' c% Z- f. w' L7 U9 ~& h
& R/ F$ {/ S" S4 E也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

9 y: V9 a: _# O0 l5 G+ u8 O
6 u) q9 z+ G4 C" T0 `- \我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
% S+ A& o, z. S  B% V% r( j“这位同学 (指yxi ...

2 `  l* l. |, z

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

$ K, G/ ]5 U5 e+ m/ O
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

9 H9 l7 u/ x# {房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
% E, ]8 X5 N3 n房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
3 r. O7 A  o4 ]( e! b3 Z" B

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
$ w/ R' h" {5 f, S6 O  k大家看看他回贴就能了解出来.
4 v: b" |) k" A7 d4 h8 @我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
$ N( k: E' ~" B/ f/ s, i
' t- t1 [$ A. n; L% L3 f我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
3 C" G5 p6 x* f, ^' o. P
& V; j: G2 c: _  t) w  R2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
' a6 ~9 `% I8 M! c! j2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

3 _  z$ _- W% X! L; e2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
6 _5 W1 E$ A% _2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
' e1 U! z# T- y2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

, b# @  ?1 [" c: q按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
6 i% K3 h* a' R3 e+ @
0 T  C  v  f1 ^" r6 o) W打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
& _0 {1 V' |9 l0 M( i+ S
7 J0 X5 _' {- ]5 d: _* Eratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
/ B- B- |. h; g' E3 @
6 M. c- r/ Z( ^4 H$ Y7 A, B再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
1 B8 |/ w! ]' `: t* V$ ]) ^1 c% M
大家多交流。谢谢。
" |0 X( M7 I$ P' D" a
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
7 d; V, \5 C! S; \8 o0 `我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
# {8 S0 C2 O. B8 p3 J
+ }# v7 v+ \! J# i3 p, v我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

; Z4 J' S3 [( n7 b+ V# y
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
  |% R% F( f4 o1 a
" q# `( b. T9 i) E你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
/ V! U8 b- k4 m; w1 @大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

2 _6 P& k- y4 X4 }2 e& A
+ ^+ f8 e) h3 z到底是谁病态？

# Z. i# U% H4 j8 D9 h1 w. u我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

2 J- u5 W  H" @4 E7 `+ O你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
& P' j: T2 _% [2 s% s( ~  {: X

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
  R' j7 P2 I$ u4 D6 [& _

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

难道你反而观之。