为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

! W9 v; L: B; a( ]( \8 |4 W2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
4 C  [$ A8 s- C4 y6 {1 L9 }( w2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
# Z! ], E& ]; b+ o  f3 K
8 j, o, V  g1 M+ H  Y1 J& \7 p, j& C* V以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
: ?1 s/ b, F( J( H1 j$ D: o, _  z
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
+ d. t& a4 T4 s! ^8 T! ?

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
, @$ x& J5 X" T
( Z7 S7 e' `, O" ~. ^' A) W- ~其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
% a) h5 `. c0 ~" G- e- [
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

' j- o7 C: q1 m8 G! S+ v1 o
( ]4 k/ F- K/ U. B8 l1 F9 q
7 m7 T& m1 S7 w# \0 i* @为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
, e  c# W: M2 T9 Z, p7 `0 X谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
3 |3 F) E' N/ P: J0 L# }( o- n看涨派帖子的几个通病
, A4 N0 C) v" R6 E* U0 r" E7 j! P谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
! U# T6 c! n) M0 V# ]  _: C2008年爱城房事将继续调整
" B" p5 @7 Y3 p5 n爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
. |8 A* ~3 j/ M
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
6 D" o; C1 l" H! t9 D. v8 ]: w6 p& t/ x
# c5 S+ U8 d/ o5 k$ O4 a

9 O/ u2 K# |4 c% W4 `为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

% V) ^  x9 R* Y收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
/ {' P% M6 v9 u1 q; K- N有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


! V2 B) a& d2 ?
; i  E* V# [: |: P为什么现在不是买房的时候？
; j4 O& b4 }7 @' l# b, o3 {2 V谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
1 X% V  P: Q( e* J# ^9 [谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

/ [7 r7 Z( J# T9 q- R% K
1 _( k- _0 r3 H) M: H' p* c忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
$ u$ f. r- y/ B% _+ v0 ]& ]请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
2 i9 B0 |* ]( Q) }) S
: j# L2 o( }( G# {4 D- Q如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
" |5 `# y  d9 k' e# y% Z我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

  g2 |& ^9 W% f4 u1 \. R恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

# q% R) I# A+ s- d- y+ @不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
7 D' I& ^* t0 l- U$ X0 {为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
9 ^/ D2 j! h: l" t1 r  {Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

  X( _' ^9 F# H; `/ p6 u4 ~
. d2 r) G8 C* s

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
9 M0 ~: d! V; N% _+ O2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
' e5 _' O  H2 H0 `这个结论怎么样？事实就是这样。"
$ B1 \( A# I% Z" R8 r% G& {# s
. |# u7 S! F: @2 x( i, K现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
- T3 P+ W2 }3 [# r

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
( W5 A& t' X7 [5 c8 n9 d5 l+ @说实话我确实是马甲,现实见过你.
8 b( w" Y% r: D4 I& T我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

1 _0 l5 a& H' @8 ~9 K
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


+ g. m5 X% x% c: D0 |[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
% H! y, j# |5 D" C+ f+ |% d
# a' d* Z5 }4 N
' r! _6 e! t: o忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

8 x2 }& f; I2 Q' H  q+ d, [( V是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
- ?9 h/ D/ ?9 `1 U+ E3 |
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

0 @6 \1 i/ h( G, [" M7 E
) |+ H1 a; U- R$ Z0 E3 f5 X我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
. f6 T7 U; a& X1 \7 A“这位同学 (指yxi ...

1 J8 Q" U+ S) ?5 t& o* V9 M

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
+ W/ v4 u9 g, g- g
& e0 p3 S+ [2 h. `: ?9 w# @1 L7 y" [
5 K: E0 E8 u+ M+ y$ L是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

' w6 T4 L3 G1 ]& x2 d
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
* X& c8 M! I3 e: q) x; S2 ?$ _

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
' d- V' ?8 d8 G- I7 v我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
9 y, Z4 k) o3 \( I, t9 i
7 ]6 g: o0 x2 f* x0 P我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
" @& ]" |' g* X+ y% n2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
! i* V# B# S6 t7 x4 m3 y( `2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
# ]. e; p/ d5 J4 z+ C) g9 S2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
8 B+ o- x* [4 J2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
5 h% ?8 F! U* F. I5 n! i2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
/ Z, n0 e* q. `" _, Q4 J
0 u" a" j2 E% f/ J打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
" P. g5 t- U: `2 @
# ^+ o" m( T$ x1 F5 m再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
/ s+ f( t8 y! w$ b' r" [+ j
" m. _  {8 g8 A5 E6 [真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

7 H6 q4 M! H# P8 ^大家多交流。谢谢。
( M  Y& G( b$ B5 ]
( |! n7 s, F( ~' D[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
! x! k7 Q) I2 C+ U+ O
6 P  G) Z/ ~7 d% p( x: X7 H我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

8 D$ {" s% ~3 O/ |0 _, h1 E你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

& C# u7 F9 v! R* j' n你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
5 B0 U- h4 g( c7 ?3 [) _, v不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

$ q( E& m, E. K8 O7 J
5 n- k  u# k5 D0 k. d  }8 C到底是谁病态？
7 v" ~9 y& m! w4 a' \) `$ \* s
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
+ S6 S) z5 Q4 t, {( Y# x% f1 C
) D+ e+ v  b9 d. C; [  h1 K你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

) X- d: n* w$ U9 n, B/ |另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
$ |( r: g6 E1 k3 G

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
9 T( k- e; E2 u8 c: w$ Q
) Y% s4 M$ _# q. g也太简单了吧！！

. u; D- f. |* x6 I+ k; F难道你反而观之。