为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
4 [) |$ X9 U1 @6 U2 t
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
' ^% H& X9 h4 j2 L6 Z/ A2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
6 \% g, ~2 j( k$ N2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
$ ^1 f$ s; I  {* o2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
0 L# x# |8 b$ r* C5 |
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
7 X6 m8 U( _2 R* ~
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
4 Y! M7 i) f3 ^
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
) }. t% e! q) w. z7 ^$ i许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
( f2 Y. l6 V' \+ g6 X, K1 u# m
$ _% M" j0 ?, {# L; _% ]! Y2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
! R( A# z, U0 O2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

8 D  }* I8 j; V  N5 K
; K3 t$ Q: A8 X( K0 ]: v
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
9 E% _  u; v1 M  \  p谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
: _! l7 @# z9 I# c* `1 v7 _爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
3 N$ y$ v$ v: H2 V% \移民生活----Life of Immigrants
) _7 b* _; a9 c, d% k让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

1 F/ B) ]" `7 Z1 ?% x8 p2 N
& m/ l7 V# s  ^" f& }
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
' u' o, Q9 t4 p& I" Q+ y5 m一月份售出房和上市房之比降至历史最低
  Q, W6 }( j( O/ q$ J谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
. q0 I' P; h0 d# [: l$ K看涨派帖子的几个通病
+ T. G$ I9 ]. M* \/ R5 P7 m谈房论地----Hou ...

) p0 C; k8 l* y* g
. l  u2 d2 f4 i# W% ~; c收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
: v$ [/ M$ c: }: K
5 R2 D. \2 ~2 g$ z# _6 {, Q( G

% _5 a# C' M% W( X为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
; t  M8 ?/ K0 m" _谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
' R( Q# J( l8 n谈房论地----Hou ...

4 t/ ~" x7 N  U# }6 L3 Z" y+ A/ d忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
$ K) T, N) Z- u- E6 W0 W0 y- g说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
. }, _' ~9 K( T( @
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
0 c9 W% B2 N3 _, Y2 v+ z为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
4 W' A7 s+ ^5 tRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

6 ~5 u+ ^% H7 {8 W5 j7 V( F恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
; ~& P6 L& O* f1 B* r% `楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
# Q4 h% v% x, f9 ^7 h
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
$ i9 e) q9 G+ o1 ~( X6 zRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

' B( V9 c6 m& d' ]& l/ w
3 C4 l8 ~% z: V) y; q

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

" Q: X6 t( M( Y& R6 t0 O0 ^现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
: R, Q3 s9 b! y说实话我确实是马甲,现实见过你.
$ X2 _1 \- o- G+ R我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
; A, L0 V) [4 h$ _9 B

6 W6 ]& }6 s% T2 D9 l# x8 a[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
6 s# m# J, d2 E" G8 `

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
+ @( y9 N2 Q& M& f% v说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
2 J% G: W+ K1 w3 V, E: U2 A7 l

5 M9 x, {+ G# s7 k) R! i
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
! ?& O2 C% h; D% T7 F
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
5 T5 l6 r2 Z( [2 [+ I“这位同学 (指yxi ...

4 n. o7 i! H3 _& x  A, C) ^% M请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

* A; q! U: `& x. C) M我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
3 Y& @/ w9 T* b
0 j2 J, ~! t' K  w' D( H" S
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
& @; J1 P( j( R5 E8 K% W9 H% O* P大家看看他回贴就能了解出来.
  y" Q3 |% r4 {2 K6 K3 j9 `2 p0 b我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
+ V+ ]0 \  ]9 q* \
* z. y1 G' R: d  L* g0 h# x8 l2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
0 c3 X3 c, L1 C2 N. z+ c2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

% {" n6 m2 \; J3 v# i2 z8 k0 |, A- D2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
: |# E+ _+ Q/ L, r  H2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
! D. Z) P, D& Z7 K* {! e5 ]2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
2 y" g! D; K4 R& m6 k
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
2 [# m8 \2 C* r1 {
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

+ g* _) R. B7 Cratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

, \+ B7 z4 B9 K8 ?0 @( F" i: ~再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
/ }' `* Y/ Y: n  i
. E& x' S% p9 t: U4 x: i( ^) c2 [4 E大家多交流。谢谢。
; ?; u5 d) S" C7 ^# Q
. \8 u- B3 M+ j4 o[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
5 y) V) K0 ~) h, _1 i我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

. V/ y, n8 R- R1 ^0 j' q3 _你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
4 Y( i& X3 j: P我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
9 m6 v6 _  k8 N/ j
3 {8 D0 l: w9 q3 Y$ k, N4 g你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
  S5 D* n0 U7 J( j2 R: J: Y

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
0 ^1 N+ D9 M) ^. l( ~# }; a+ b9 M' X不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
- p6 M: h; b3 k  {0 O$ `大家看看他回贴就能了解出来.
' u( v: n5 u2 @; z8 I' c我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
$ B3 t$ Y: C/ E- i3 l% U6 D$ v. W# ?
# W' _& k% @) F! d7 L' e我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
, G) M5 u" G, Z' l1 h+ N
6 \) j/ A( y8 v5 C$ S7 T你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
$ l! n/ m' [, l% m2 \2 |% t

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


; }: N3 N! @8 B0 X! o8 I7 U是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

( H+ k0 T2 L& g/ G* O也太简单了吧！！

( {' p6 S1 C3 K
难道你反而观之。