为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
9 V5 m& `, X- n' O( Q! \3 F0 I* C
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
! C8 v6 @$ Z6 K+ q: s( }1 j2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
# n' p1 X8 v4 Y( |) b2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
7 t, H* F1 }/ n; l$ E0 C1 k: O3 }) V
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
1 V) q! K) x+ C$ ]% c
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
5 g8 k" z: y# Y( `9 X! O

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
* c: V# e4 Q: e$ s/ `/ d& l
7 k: s) h  e3 ~  z8 w3 b; q其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

" n+ i/ n1 k2 v0 O# ?3 `, G2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
* q" d1 D6 \, y" u; @2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

2 W, y) h( z( X0 B1 ^" S  O. R" o) }

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
& {, y! Y5 `: t5 t0 y& a; i谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
8 W7 C$ h7 P5 }9 A) ?: [; Y2008年爱城房事将继续调整
$ e# V8 j" K0 w# v爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
2 ?+ B/ ~6 @+ C# g$ `移民生活----Life of Immigrants
, w% t4 F* [7 @/ D让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
( l: W. q& Q8 P* [谈房论地----House & Land
/ t' [! q0 x( W+ `$ A
1 {4 `* V9 e, i+ ~: w其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
3 `3 u( Q: _( q1 ^; u+ L% Q


为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
2 n1 Z: M8 _3 ]8 p7 o# A: u1 _看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

8 i" t) l  n( b( w# W, T
' i. y; S' W+ T收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
0 j# Y! Q1 v( b3 `% P* X有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
9 ]$ E3 r+ @, R1 N. y

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
2 o* Q1 E  l4 F; S, S, L


4 B" e4 x4 j; ~  q为什么现在不是买房的时候？
% T* H9 k1 m8 V" v3 i3 ~; _谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
7 @* c& n! q7 S, x谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
6 q4 W0 E: S4 A/ o# a; {6 k; s; w看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

' r( K: V- l, M: V  j2 @& [+ z
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
( S/ P' ~/ [1 H为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
8 O9 E: {! e( o/ B
0 ?4 t' _' X$ X; ^5 p8 Q% N+ w4 b如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
9 g6 @3 F  M6 c: m, l( t! ^
" o3 W% N- N' _& V! z; z恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
: W( v# `. Z+ z+ |- O( ]" P
6 O5 o. [/ J% ^0 _. P  l不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
% H) F& A: [% M9 c7 j5 g为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
6 [) m4 t1 O% hRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

8 r3 t1 K2 J, N0 A% T- e

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
! Y5 d2 R% _+ Y* ^2 t0 R2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
6 N0 c# O6 r% K# S2 @" k0 P2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
' g  ]. P' f1 [  q! ^2 G我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
/ A7 v. c' B. `7 _ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
8 _! B/ k( g/ X! o* l# l3 ^1 r
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
! s( F7 `8 k) l' Y3 y1 W

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

6 v, y4 a7 Q) h+ U: D/ y/ E* E
! l9 Y" F4 [' b6 g; z; n现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
* W; S. \, p% r$ N

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
( O+ I, I3 z8 }% @+ v

3 f" t- z7 g. r/ }4 Q; q1 [4 M忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

: \5 G# u, Y  j% u/ L: H* [
) y% _' W% q9 ]( c3 S1 b$ v: ^是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
$ i/ w3 t" j+ c0 E  @" q
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

) X, O& F) t/ E  u6 Y
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

9 S4 M3 R. |& h/ h
8 H0 a% Q5 j( `- X5 ~4 c是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

8 z+ I( \$ Q. ]$ G) U  e4 c房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
  J7 c( [: f& e5 ]5 M" E5 A1 Z& F房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

8 c. c( O) N2 w; M" s/ i# I6 Z我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

: O' [9 q( ~9 ?% H; \) N2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
- D+ Y, i& Y. _$ X5 d2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
: G5 N6 S- q, ?- j/ W  w2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
$ [4 V4 ~- D9 X2 A7 O# W
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
3 s, ^5 x; j* w" Z2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
$ [4 J3 _2 A0 p' Z' d2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
; w2 B) T; O) S3 @+ n: B2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

6 Q, D. L* |# p% u% V( N打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
3 \# C+ ~& d9 U% [+ C7 e8 m2 B: B, ?" q
% n; R. ~0 p! V& Nratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

* @3 Z  F. l" s/ j. _' F. H( m( s再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
/ b/ w! ]$ a# o% n
  h. ~: v! _4 ?2 l0 _大家多交流。谢谢。

4 Q& X" U6 k3 v2 ~0 z[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
% e# @' |0 \; \1 E* [- r1 x我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

2 N' m3 e: A& D# P4 L5 q, U- d8 ?. }
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
) i. k% T1 n+ y  n3 ?. c我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
% q9 Q$ I+ p3 i# H1 v8 \2 E4 M
6 p! X$ S# n+ G; G* H你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
) F: s8 j3 D) U/ Q, z0 i

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
% h2 O+ \6 O: f# k: _不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
  t$ J1 H; v" X3 M" z+ z我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

# b# s# t  G7 q8 P% D
; E; }2 S4 i7 V' E到底是谁病态？
) C/ v3 ]. G& r) E9 E! U6 K
, o. F- K7 e! G+ m- j( J4 t- q我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
. Z. M6 x/ s0 W5 a( A" c- E% [
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
9 p, r% B- }1 y$ q
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
1 p  n" j. c) u' Z* A

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
, V0 B( O( W- o, c
1 V- F" c4 F# {  @也太简单了吧！！

4 r" s/ o- M3 {" n) h
难道你反而观之。