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为什么现在不是买房的时候?

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鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 14:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
许多人问,现在是不是买房的时候?要讨论什么时候买房最好,请先看下面的一组数据:
3 I/ c8 ~4 y7 ~* N- z
: p$ F, b7 _4 E. x- z0 b& ]' B
2004年1月,平均房价$205068,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%;( h" @9 C" {8 u' A
2005年1月平均房价$233626;售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%;4 _( a. J, ?9 I; l6 q: ?
2006年1月平均房价268522,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%;
& G2 V& h3 F: N/ x1 F) F
2007年1月平均房价398570,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%;
' ~; \0 I: _% f' @8 e
2008年1月平均房价462410,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%* w2 T" X/ G& H% t
# W6 Q+ C/ `) _9 g9 \
以上可以看出从2004~2007年,房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系,也就是说售出房和上市房之比越高房价越高。然而,从20077月开始售出房和上市房之比下降,到今年1月降到历史最低水平但房价未降,房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象,这说明房价不再能反映房屋供求关系,也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。& P9 d# }9 o6 B  S
6 v' E; g; A# z6 q9 H
结论:售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标,因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降,房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升,房价下降只是时间的问题;售出房和上市房之比开始上升了,而房价下降了,我认为才是入市买房进场的时机。8 h) ]4 A. H& m' }, X
4 @2 Y# |; B2 a5 d1 I# U
注意:纸上谈兵供参考。
" m; v! t7 ^! s7 v6 H0 F
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2008-2-11 14:25 | 显示全部楼层
售出房和上市房之比下降,也可以理解为许多人持币观望。
0 R: D6 q3 [  L! G: X0 k, Q7 ~0 ^8 H4 m$ J, W- _
其实越是在不好的市场里,越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足,眼光是否老辣。市场就是市场,永远有无限的机会。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 15:48 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
( ^. V# c. q: a) S$ Z; b' ?! [许多人问,现在是不是买房的时候?要讨论什么时候买房最好,请先看下面的一组数据:
5 b* D, k" n/ r, l# L/ K# u. F  }% f* |( `* @9 G$ s
2004年1月,平均房价$205068,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%;
. u% Z1 o7 F% i5 }: `+ {8 @2005年1月平均房价$233626;售出房和上市房 ...
; o# Z( W5 [% t) R# {- V9 B# C( a
# x6 g- J# x3 u$ @
" X- T0 U: J& v% W7 a) H
为什么现在不是买房的时候?
5 r$ N) ?: S: ]谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25 % {6 }) U+ b3 C7 J7 x- S; {( V5 r  S
一月份售出房和上市房之比降至历史最低 9 y. ^3 v% K* I2 x: Z
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
  I, h- K- N7 d1 z看涨派帖子的几个通病$ ]' Q& K. [/ ?1 w3 j# b
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47 5 N+ M+ {2 q$ M* r6 g
2008年爱城房事将继续调整 0 }5 g9 P2 _" U/ _. p% \  ~4 \
爱城新闻----Edmonton News
* R: c! |) J9 N/ _; I不要把歧视说成是窝里斗!
% v$ _) }0 A4 d) e' Z) S0 `移民生活----Life of Immigrants
5 X7 F" a3 B# h6 y) u- {: x; B让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
* [9 ^$ ~8 F( T2 w谈房论地----House & Land
4 }/ B+ q. H# L5 Z% f/ M1 E
: K! o" S8 O* z2 g% P其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖
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 楼主| 发表于 2008-2-11 16:11 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表 4 \; K' H' ?0 }) R4 ^9 s2 Y
7 ?2 T1 y7 K; F2 Y
) Z* |" e# }& j* l7 A/ u
6 Z& D& B" Z5 \" E
为什么现在不是买房的时候?
# M- x5 Y2 P' l# s: T谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25 - ?$ G# X$ j( x+ W
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
0 ], J/ T7 I' z1 x8 a谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
! V1 X2 j: }) s) g% s5 j% x! l" V: T+ n1 p看涨派帖子的几个通病) @2 x- [& Z1 k' h
谈房论地----Hou ...
* y3 h1 h4 P: I# T) o- o" n
9 T# L' J6 Y" q# ~
收集得还挺全的,够疯狂和极端的,看来我是说到点子上了,哈哈。
& B+ @; i' G( L有理说理,实话实说,有什么好恐怖的?楼上的不会有多个房子急于出手怕我坏了生意?不会是刚注册的某某人的马甲? 2 U" l6 K; T# w& O6 J8 [. [
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-11 16:43 | 显示全部楼层
原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表 $ `6 @9 y" P+ z8 e' B" B4 [9 w
5 Y7 R! l# `- T9 J( G, m  b6 o

. n! e; W2 i2 R8 F, {/ s6 ^0 K" D( E, X* J1 q7 O
为什么现在不是买房的时候?
  E) C+ I9 M" f% A1 i' s谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25 , \1 d7 t+ k$ H$ s" u0 L+ y
一月份售出房和上市房之比降至历史最低 ! a" ^) K- h. v* o0 {$ G
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
" o: r; ~7 U- B  j看涨派帖子的几个通病
) ]5 |$ F+ m/ ]" F' [$ y1 p2 `谈房论地----Hou ...

+ W4 f& ~- x0 ^; t/ @+ {; i2 _/ [! H3 O; }; F" E0 _, I- P
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告,谢谢!
- y. ~* Q  e( M5 Q说明一下,我目前是房市看跌派,明年这个时候我可能就是看涨派,看跌看涨我是因时因地而异的。+ q" L3 p) X1 D, ?
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发表于 2008-2-11 20:31 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

楼主同学精力比较旺盛,那边还没完,这边由开了新贴。1 w8 }& n4 H7 N+ R) [; o5 B+ X3 \6 K: ?
3 ^' z4 m! N7 ^8 }$ r' x! R
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
6 T' C; j* E1 N为什么?  Z. p' j6 ~6 P
请问:2003年一月份的平均房价是多少?; H; b9 K" T  T/ y* X) L% U  D& i9 @( @" z
Ratio是57%。
8 R1 f9 w+ N6 y- E; `9 {% Y3 w/ v! z
2 {: X. [( v. _# y  p  P1 J/ M/ \, l如果能见度不够,请多做功课,不要轻易下结论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 21:37 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说实话我确实是马甲,现实见过你.
+ ~& F9 K3 i  j/ |8 n8 d5 |我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 21:59 | 显示全部楼层
  楼主说的有一定道理,支持一下
2 q$ x# v1 f6 C3 d
& ]" X+ r4 ~  e% Q7 n恐怖?谈不上吧?
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 11:06 | 显示全部楼层
原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表 : `$ p0 \, z- s0 o& v6 L) M
楼主同学精力比较旺盛,那边还没完,这边由开了新贴。
; `: T( @# N( h- c: T# t+ v
& c& Y5 w+ L7 v4 J' {不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。. _9 \) Y. O: r. @/ ^5 V. y7 y+ p
为什么?
( A) Z8 [' G" [9 g请问:2003年一月份的平均房价是多少?
3 v# G: O+ t) j- \/ vRatio是57%。. |+ T! I4 z( F% _. D
. m% G! G% C4 K- `6 ?
如果能见度不够,请多做功课,不要轻易下 ...
2 A  t' H* U- t$ N, ~
- P4 k, l6 J8 M( ]* @
我还真的应该提一下“Homework"这位网友,因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的,是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面,大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的:
3 {+ ?$ S" M- n9 V/ E
“这位同学 (yxia),问题是从你提供的历史数据看,这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨,ratio越高房价却越跌啊。
2 t$ T$ h/ p* n( i# a! T
2004年1月,41%,够低吧?后面几年房价一直上升;
( v( O* L$ ~7 A7 P: x, X
2007年1月,76%,够高吧?几个月后房价开始下降!
  R% A# u; S: i' v# D7 W
我不知道你的结论对不对,但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据,恰好得出和你相反的结论:4 J3 w& q+ D# Y. P2 j/ z
ratio低,房价将上升;ratio高,房价将下跌。- b3 U  l) u# h, |- T
这个结论怎么样?事实就是这样。"
, W. N  q$ H9 D( A  c/ J9 x  ~( }% y5 p
现在“Homework"又拿2003年说事,不再纠缠2004~2007年,这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio57%2003年一月份的平均房价没有告诉我,我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是:2008年一月份sales-to- listing ratio 36%,而2003年一月份sales-to- listing ratio57%The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%而平均房价却超过100%。回过头来看,2003一月份显然是一个买房的好时机,因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反,是不是买房的时机?应该不用我再给结论了8 N7 M5 l! y% g0 q6 h
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表 9 N7 }7 T1 ?5 ~5 x: O& W" K7 }
说实话我确实是马甲,现实见过你.
6 j  J. \0 U: q+ l& I我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.
, J9 C* ~( a" g3 Y3 B5 Z7 E
7 ]* e8 L4 x8 p4 @; B7 v' [
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗?想说明什么?$ G- F1 u5 s$ g
这个网上看涨的人多了,送花加精什么都有!我说看跌,说现在不是买房的时候有人就如丧考妣,这是为什么?有理说理,大家都是成年人,你不同意我的分析,你可以分析你的,明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端
,接近疯狂的态度”说人,而不是以理服人,只能说明你心中有鬼。. D6 \1 ~. {" p8 S% O* u
4 u5 d: s) A% w. V3 B/ d/ s- J
! y7 p8 s6 H+ o; a
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 11:52 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表 + W& d' T* V4 S9 X

4 |4 p5 F! z) `9 e: D4 ^) B/ l0 y0 {: X! f, q3 y* @+ B) G; a
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告,谢谢!
9 J& i: O# z# C9 o- M8 Y* w说明一下,我目前是房市看跌派,明年这个时候我可能就是看涨派,看跌看涨我是因时因地而异的。
9 U& q( s2 R- \: e% W3 ]- o
1 Q  F  w* C* M" D* f, d) u3 P( E3 k
; b3 ?& s* f/ \+ G% a
是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨?
; g1 _+ K3 x* d9 [' ^! l& Y1 l) v; i% S8 S! v! y: Z2 k
也太简单了吧!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 12:01 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
+ M% q# |/ q5 x6 a6 c7 p/ H. F) g8 C" [

; C0 U1 Z4 S2 l2 }' p( D我还真的应该提一下“Homework"这位网友,因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的,是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面,大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的: + x. Y7 p8 `' u2 o
“这位同学 (指yxi ...

$ ^8 V2 Z9 Q7 `2 W( p1 c
$ i4 P2 E, l$ T7 \* T+ I) q- I% w4 ?3 Q: U
请大家画出图来,看图说话,趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落?涨落是趋势。
* L- D1 V8 H( I1 b. D
; w$ k& z# Q/ S* `( m1 f我基本支持yxia的大盘分析。画出图来,homework的观点同yxia德观点不但不矛盾, 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 12:04 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 12:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
1 X( ^" b: y/ {5 @  n: f8 H3 R$ [7 ], L) ]& d0 J3 H3 T, B2 s4 Y
3 L8 I2 s3 y( \( T: g; j2 e
是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨? ! ^/ B* S5 d# I1 K7 a

# a6 o5 z7 Q) M1 e" r也太简单了吧!!
6 G4 u, O/ b  g- G2 ~

% P5 D! ?: c3 L7 h* p, U& o房价现在跌了吗?不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗?
- }/ S, o! Z. V房价跌了你就看跌,涨了就看涨这是“狼”的行为,不是我的行为!
$ m8 {" l+ f6 ]* I8 \
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 14:01 | 显示全部楼层
搂住不要怒,何必计较呢?只要分析的有道理就可以,何必在乎说三道四呢?
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 15:05 | 显示全部楼层
谈不上怒,应该说是“笑谈”,因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 21:01 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
0 f6 [) g% o7 q大家看看他回贴就能了解出来.
4 K$ T; V) G" q1 I我也支持房价跌,楼主高兴点了吧
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 21:08 | 显示全部楼层
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管,只是认为在对2008年预测作结论之前,还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。0 m+ m  r7 K8 n% y5 n, f, [
. Z& p4 ^% Z/ M5 i9 {
我的数据和你有些不同,可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。2 x& Z$ U: `. d
" y& O+ _) ]# q) T
2003年1月,平均房价$154862,ratio 57%;
9 E9 N+ b2 p& F) P; A9 ~2004年1月,平均房价$175210,ratio 41%;
- n6 H7 [$ x' K5 a2005年1月,平均房价$180819;ratio 48%;5 P5 c  S$ O$ O* E) C
2006年1月,平均房价199148,ratio 73%;
, k. J8 B% K! r: w! a" I; ~2007年1月,平均房价303820,ratio 76%;
* w. ~6 v% ]4 m9 B2008年1月,平均房价332051,ratio 36%
6 `% u- ]+ d) w; ?6 b
! h* H5 o8 g; ?2003年1月的ratio比较高,后面的房价上升,到最后3个月回调;
+ \* M% }7 L* x" t/ y! \9 O0 o2004年1月的ratio比较低,2月份跌至171K后,上升4个月,调6个月,其后的调整始终没有低于1月房价;
- Y  h, R) O% B2 z3 g2005年1月的ratio不高不低,该年度基本以上升为主;
. H9 W( f  J4 [2006年1月的ratio很高,房价走势如何大家都知道:涨涨涨;
5 C  e% S  I& P2 p2007年1月的ratio非常高,该年度无论是ratio还是房价,走势都相当诡异。. v; w( O' l3 N0 G. m( U

/ U' ^' z; I( i" @按你的说法,2004年ratio低,但房价却高(比2003年),后面一定是跌,实事却相反。
  H! g( x0 Z" W' a. D
# H; j( ~5 A$ y" u* z打了那么多字,挺累的。到底想说明什么呢?  W/ A# O5 q; M1 X( [
4 l, M) o: n' d$ }$ q- H7 n# X' y4 ?
ratio是一个参数,但一月份的ratio低,或者说一个月的ratio低,不一定后面房价就会走低,比如2004年;同理亦然,ratio高也不见的房价就一定要走高,比如2007年。当然你会强调2007年特殊,可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多,不能只看ratio。# `' A- w: e0 ?7 |- |3 Y& @
0 P' Q9 {4 g/ |' D
再多说一句,2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复,究竟会怎样,我功课做得不够(其实是又懒又没时间),不敢妄下结论,也不敢误导。# J& f( }6 p# o7 R/ E- b; x! c

: E& K0 f, Q; S& ^  k) h4 l真的对这方面有兴趣的同学,自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣,不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析,而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
5 q9 A6 d9 S3 l; E7 N7 W4 \& C
0 h* y6 F# W% s. Z% E$ N) {+ o  o- v大家多交流。谢谢。
2 N6 _0 x) U8 c7 N7 n& x. g9 I  j- q, a* V' t9 b$ @; J# Y, h- n, {
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-13 09:52 | 显示全部楼层
原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表 1 `/ C+ ^6 n4 p
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管,只是认为在对2008年预测作结论之前,还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
5 v: m" f- r! x* w1 K; s& x, b" h8 c5 s8 d$ v- ?7 y6 F7 `
我的数据和你有些不同,可能你的是single house, 而我的是average residen ...
9 R* w( I! K( ~7 {& o$ w
& x* D' e# B3 l
你说:“20041月的ratio比较低,2月份跌至171K后,上升4个月,调6个月,其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说:“按你的说法,2004ratio低,但房价却高(比2003),后面一定是跌,实事却相反”。你还说:“ratio是一个参数,但一月份的ratio低,或者说一个月的ratio低,不一定后面房价就会走低,比如2004年”。  s' l8 |2 @( S! h8 c4 p) }
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据,然后再分析,至少使我能先看明白,而不是像你现在这样笼统概括的讲,因为这种答辩缺乏根据,没有任何说服力。
4 Z4 v" l/ I4 O0 q- u  \" d! g
8 M* Y0 A6 M1 R
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据?我们再讨论不迟。( q5 ?. g' W# V# u
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-13 10:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表 + V. S. i+ ~) V& d* M9 t2 M
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲' w, s2 M$ R" ~$ }- D
大家看看他回贴就能了解出来.& V! }5 L# n  l" C. D2 \2 I/ }% {2 x
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧
) Q; v3 o! r# w
; M, S0 y  |" P3 c- U- f7 A
到底是谁病态?' c9 [9 Y; ]& H8 m3 l; y! H
5 Q+ E9 w8 I& k& @: [$ f* R
我这个帖子一出来,你这个
Safeway马甲就跳出来,极尽贬低我的人格:说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”;“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”;“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
! y# @$ I  Y6 g# @* N  |, Q ) N  }3 j4 s/ v/ j
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗?你是真不知道怎样去理性的讨论问题?还是真有精神病?希望你首先学习一下这个版的规则:“提倡经验分享,支持理性辩论,反对种族地域歧视,坚决打击人身攻击,强烈鄙视看帖不回!
”,再学习怎样尊重他人。
2 v: K/ U* H- z' ]3 ^- i
- V+ s# h  |: S5 e. I3 l+ d0 G另外,我回帖的原则是:你理性我理性,你讥讽我讥讽,你骂人我文明的回骂,总之,既以其人之道,还治其人之身。
- b* W$ X: h! e6 U. _
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-13 22:28 | 显示全部楼层
原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
) p+ z) o' J& ^! d/ _' r3 R5 o
2 u8 B  U( J& ^: _; H0 ^: Z$ @; g; V' G
是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨? / g) {2 A2 A1 c" s  `

3 P5 _& P# S! M/ h0 `& i也太简单了吧!!

. F- P* I8 J1 l6 i% o7 Q. I
5 Z; y4 H4 z( `8 D/ t难道你反而观之。
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