为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
5 v2 _1 T  X9 Q* D2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
7 g* F# y! z6 g' s  a0 Q2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

' c7 `$ l/ A& v' A以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

2 M2 Q/ O$ c* ~) X9 n4 d$ R* r0 ]结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
$ {# p! D+ P( L: x! A

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

6 c- x$ j* d" ?, w
! y. C4 E6 c4 G1 z& m+ X. k为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
9 D/ [0 b; ^& `一月份售出房和上市房之比降至历史最低
" Y6 ]7 v6 n% L( l3 M/ [谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
; Z3 a- f9 M6 U9 c爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
8 S) t: e" a$ j8 M0 l! D谈房论地----House & Land
: p2 B3 g2 Y! ~. H# {
- \- C0 [; f% `$ q5 I其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


) s- {1 I; n* D
- ?2 J- j  u2 U! ]为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
( c8 o5 e6 p) i3 W$ ^一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
. G' r) A" N, l. o' _7 J看涨派帖子的几个通病
, k( p' l) f) b1 j5 B2 j8 u! s谈房论地----Hou ...

' }: ^  z$ g6 E
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
7 f( A& o7 c$ a; K
% J; k$ j' g) ~

( X: r: {3 m! i为什么现在不是买房的时候？
7 }, x1 e8 ~! z- F( V% J1 i3 e谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
9 T" A/ |$ b, r/ q: `看涨派帖子的几个通病
0 k; M3 u- D- Z% p! {* C谈房论地----Hou ...

! u0 [2 c6 H" O9 A
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
- n1 m0 @" S! \  m( p7 u说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
7 p" X3 }" @. j  A' T为什么？
: d6 n  Z' C) K% c7 y$ u请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
! j. D" D0 b% p, B+ p$ m
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
* O2 m1 J! ~; Y( B# M
& {8 R% O1 O2 I% T恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
# q/ z! ~' n, w3 _1 I为什么？
7 R' Q; I1 [1 m* [* ?& O请问：2003年一月份的平均房价是多少？
# k! G& |) X+ u3 E) HRatio是57%。
8 [* w6 W7 l5 [
4 F& o0 }# Z6 Y  O1 i, y- G如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
  K+ ]& G3 F# O2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
1 P) h" h+ O& F, v1 t  s我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
8 Y. U0 [# T$ j9 R这个结论怎么样？事实就是这样。"
3 x/ h% {# \  e8 f% q/ z; r7 ^4 u0 }6 `
+ H9 j; Z! `; D3 @现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
+ R4 o/ U1 V. I9 z

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
6 Y* `, h: l# J& Z3 Y+ D' V$ Q" m说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

4 U: S/ d% O+ _3 ]
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
; m8 d* U9 b+ f7 L$ |

4 J% p+ a- M( m- k: U' g[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
4 W- X1 U: p$ G9 }) m
- X: B* L% J8 Y) y6 o! A
, I% D( O8 N( e忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
  c, A' M! }8 _2 H1 T' V

0 v, `9 ?+ H5 q是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

' J! S$ b- v* a* |# F( n
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

# N, V3 |4 C: a

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
+ B) T: I& I2 C2 A( ]$ Z7 H. F. @
, T. K- G  K# i6 u0 I2 D" a) d
; ~. u6 v& P' n; g4 K# l& X+ V是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

/ Z4 k7 L+ P1 m
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
7 k, i1 y9 N+ l& A+ Z$ p房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
. r" w; P$ J( ]8 B) u7 u, k我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

+ v4 [% @% A. ~# Q% |6 W. m我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
6 T5 X" A8 L/ _1 O( F
; b- G5 S: W# V& _0 C" }2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
, C, |+ @; X  X1 O" V2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
6 J* k: W( r+ o7 l& n  y" K  x2 ^2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
/ x" c9 e) s# b7 ~2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
! ^) `  w. Y7 e7 I( U0 [2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
* Z1 |/ d* \8 b5 R
  M+ B: J6 \0 f# p  E* d# T& b2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
" b, ?# ]9 a, W7 L0 r2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
7 O& \% y0 z. \4 _8 _* n8 E2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

) c* g  e9 T) H0 U8 D1 |按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
6 }3 `3 h+ d7 X( E/ \1 [
& t: e! J0 F3 p- n6 Y" e& g* O打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

, ], e' n$ W- u. Uratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
& x8 P7 {) c# U5 \" J, j/ W; j& s
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
1 a+ _0 w5 [  e  J
; |7 M8 v9 y: [5 ~/ B/ u1 D真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
8 v$ B. ~9 A2 Y+ v1 S
. A7 |/ v' _( k! g8 l& m大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

! u# J6 Q7 \4 A- L/ U2 {- X2 ^7 V1 r
. M7 ~# k) }- C! I9 `你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
. k% F, y7 N) N) Z
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
- l+ }' g! @5 k2 r

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
5 ^5 x' v4 E  W3 H. n6 _+ e: a大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

% d( ?' w9 b* F1 I' _. s
3 T5 w9 x8 R% _8 w7 M& R* K! F到底是谁病态？
2 c0 Q' q- `3 q- n
# a; m2 f1 O" j% Q, D+ @我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
3 n  ^; @; |( ]8 a1 D

2 e( ?9 O# K6 W5 v7 f+ \是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
2 P" n" R% y1 k" |% n4 y! \! ?
也太简单了吧！！

0 t  o2 {! ]3 x" z5 ]5 g9 A1 `
( B1 p2 @7 N- j2 U; D+ m难道你反而观之。