为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

+ a& ]+ R. w$ @5 R1 T5 R, `2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2 @: X- d) B' Y0 g7 V' V2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
  e: N* V& l6 w1 i% y; N2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
- x. O. D& ]  K2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
: F: N7 g1 Y" @1 |! Z7 q9 P# a& ?
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
9 c& r: A* \- P3 C  l1 X
注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
+ I- }3 g8 H% i' |* n  W许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

, l) W' ?1 ~) }% Z2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

5 m$ c! ]- A. A4 I# X# r

' P: f) }, K2 y. N为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
4 [5 B( R% ^! n4 O3 c+ J谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
5 S" j+ R1 t2 f2 f; i. ]谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
; ?1 a4 r  v  }7 s爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
, x  r" t  @8 A1 A' o
- F! o7 d. E3 ~( |: x

( U8 J$ ~: u; E为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
& R% y! K, C& f" J一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
* n! z9 |3 e' x# R: W! \& Y' N看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

1 F" s2 m, `- w
) `5 P% J! F1 i收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
' e, |1 A  j- Q7 u9 }1 i3 C

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
; Z, J& c: ^( t
+ ^  \* T: e9 r

8 Y: n. R$ C6 e为什么现在不是买房的时候？
$ ]5 D5 T6 n' N% ]; G4 A2 w! v谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
: Y2 a  w5 {7 e0 V# i1 {一月份售出房和上市房之比降至历史最低
% C. z3 i/ E8 a$ \+ v. C谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
4 H% h7 ]* O# o* Z谈房论地----Hou ...

# q( S9 A: c" v( q, T/ q# |忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
# C. A  X) r/ \$ L( ?# b4 E4 Z说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
3 G- F, g2 ~, e  m
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
" I2 G& _/ B% c/ a0 P为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
' }3 {" U- X: r6 }+ [8 rRatio是57%。
3 [( R! _; N& K# M
0 p3 w- e6 O# l如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
5 K3 d$ N, k5 v我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

8 E& d( r( G. s恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
  m! _7 r6 u0 J; h. I
5 a2 j1 _( t! H( f) G* `不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
, {$ ]" v& G; B8 t5 U: \请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
. s! S* X) ^% T- o: L) b
1 I+ O( I% B/ E如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

: a, E0 v7 z, l6 |) w- ^8 @

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
8 P! e2 [, e* Q- u5 _  e- ^. x2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
, W7 \- k1 }  \, w# }- q, O5 M' `1 c我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
6 V3 @. V. h, w# |  B/ O4 U这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
/ l, d0 t3 ^# _# S( j$ x

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
+ n" |9 g2 b; l8 ~4 \5 s" [我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

9 r' Q. @' R) ]3 C' N% O
' R  r. A& U# M6 C现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
8 N6 ^- G% l! |0 `  j* {
1 N* ^& X( l) N- d+ h
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

" `" N- \; _  Z1 c+ p
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
7 M/ F# l( M" |5 S& q说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

/ ]& {4 S7 p. A8 W: Q
2 g" \1 X; S7 X是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

% `: H, \; y+ v( y" b" H
6 H$ A( y+ V* x) f9 C我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
" I5 Z- ]$ t+ }- K% a0 p“这位同学 (指yxi ...

# q/ [) [/ S5 F( [* ^; i$ G! O
1 K% Z* z8 }: y3 }% b* u4 y
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

  |. Z" w( E: H  ?1 t我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

; Q8 \% R3 h6 P1 x& i' @
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

2 v" ]8 v' B& n' P( W6 b' M也太简单了吧！！

, H9 \; @9 L9 G房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
/ N; k- `+ H' w' J8 r房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
7 }3 H( j( g  L* ~# z! q

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
' X* ]4 q' z6 i$ U0 A4 }6 V+ ?我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
8 t% L: N& r. C6 t% E( B5 B) K) }
1 r% {' U. ~( H' Q( D! Q我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
0 f& C- P: X' {# [; j; x
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
4 W; s4 c# F% ]+ j/ C2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
8 p7 C9 \7 C" w3 w$ t+ _
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
1 Z2 h0 p. A; N. Y2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
: z0 D; C5 F9 \2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

8 R! C9 |) T0 R0 {0 [6 H打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
* i6 y# B. h# g5 p/ J. @# J
6 e; D9 D" W- g% Q, R3 L& q1 \$ g再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
* X+ N  n3 ?0 N1 D$ T
0 T. D8 P+ |3 S# D6 C# n# n2 R% R真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

9 ?: E% s% f, ]2 E大家多交流。谢谢。

, N, i. u) R4 V( V. ]" }5 e( J[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
1 e$ O0 P% i* f, ]3 V+ O% p我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
$ B5 G+ Y5 ~' c2 k$ }1 W/ b1 ~& H
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
: c) ]' D' _1 h5 W我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

1 z2 Q. m- D3 k, n- k到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
0 w4 N/ Z8 q% j9 G# l8 u7 p2 X6 |
4 ~2 I3 R: \7 S7 d6 T, _7 v你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
, h+ P9 L5 b* t9 ~( d3 L# n2 S

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


$ ~% I& }; A# s% E8 S2 g. f/ H) ~是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

2 x5 e9 U2 G/ ]/ F8 G( U: ^. F
难道你反而观之。