为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
3 I/ c8 ~4 y7 ~* N- z
: p$ F, b7 _4 E. x- z0 b& ]' B2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
& G2 V& h3 F: N/ x1 F) F2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
' ~; \0 I: _% f' @8 e2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
" m; v! t7 ^! s7 v6 H0 F

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
0 R: D6 q3 [  L! G: X
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
( ^. V# c. q: a) S$ Z; b' ?! [许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
5 b* D, k" n/ r, l# L/ K# u. F
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
. u% Z1 o7 F% i5 }: `+ {8 @2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
5 r$ N) ?: S: ]谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
  I, h- K- N7 d1 z看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
* R: c! |) J9 N/ _; I不要把歧视说成是窝里斗!
% v$ _) }0 A4 d) e' Z) S0 `移民生活----Life of Immigrants
5 X7 F" a3 B# h6 y) u- {: x; B让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
* [9 ^$ ~8 F( T2 w谈房论地----House & Land
4 }/ B+ q. H# L5 Z% f/ M1 E
: K! o" S8 O* z2 g% P其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
# M- x5 Y2 P' l# s: T谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
0 ], J/ T7 I' z1 x8 a谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
! V1 X2 j: }) s) g% s5 j% x! l" V: T+ n1 p看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
& B+ @; i' G( L有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


. n! e; W2 i2 R8 F, {/ s6 ^
为什么现在不是买房的时候？
  E) C+ I9 M" f% A1 i' s谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
" o: r; ~7 U- B  j看涨派帖子的几个通病
) ]5 |$ F+ m/ ]" F' [$ y1 p2 `谈房论地----Hou ...

+ W4 f& ~- x0 ^; t/ @+ {; i2 _
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
- y. ~* Q  e( M5 Q说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
6 T' C; j* E1 N为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
8 R1 f9 w+ N6 y- E; `9 {% Y3 w/ v! z
2 {: X. [( v. _# y  p  P1 J/ M/ \, l如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
+ ~& F9 K3 i  j/ |8 n8 d5 |我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
2 q$ x# v1 f6 C3 d
& ]" X+ r4 ~  e% Q7 n恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
; `: T( @# N( h- c: T# t+ v
& c& Y5 w+ L7 v4 J' {不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
( A) Z8 [' G" [9 g请问：2003年一月份的平均房价是多少？
3 v# G: O+ t) j- \/ vRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2 t$ T$ h/ p* n( i# a! T2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
( v( O* L$ ~7 A7 P: x, X2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
  R% A# u; S: i' v# D7 W我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
, W. N  q$ H9 D
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
6 j  J. \0 U: q+ l& I我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

4 |4 p5 F! z) `9 e: D
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
9 J& i: O# z# C9 o- M8 Y* w说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
9 U& q( s2 R- \: e% W3 ]- o

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
; g1 _+ K3 x* d9 [' ^! l& Y1 l
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
+ M% q# |/ q5 x6 a

; C0 U1 Z4 S2 l2 }' p( D我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

$ ^8 V2 Z9 Q7 `2 W( p1 c
$ i4 P2 E, l$ T7 \
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
* L- D1 V8 H( I1 b. D
; w$ k& z# Q/ S* `( m1 f我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
1 X( ^" b: y/ {5 @  n: f8 H

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

# a6 o5 z7 Q) M1 e" r也太简单了吧！！

% P5 D! ?: c3 L7 h* p, U& o房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
- }/ S, o! Z. V房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
$ m8 {" l+ f6 ]* I8 \

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
0 f6 [) g% o7 q大家看看他回贴就能了解出来.
4 K$ T; V) G" q1 I我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
9 E9 N+ b2 p& F) P; A9 ~2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
- n6 H7 [$ x' K5 a2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
, k. J8 B% K! r: w! a" I; ~2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
* w. ~6 v% ]4 m9 B2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
6 `% u- ]+ d) w; ?6 b
! h* H5 o8 g; ?2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
+ \* M% }7 L* x" t/ y! \9 O0 o2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
- Y  h, R) O% B2 z3 g2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
. H9 W( f  J4 [2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
5 C  e% S  I& P2 p2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

/ U' ^' z; I( i" @按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
  H! g( x0 Z" W' a. D
# H; j( ~5 A$ y" u* z打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

: E& K0 f, Q; S& ^  k) h4 l真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
5 q9 A6 d9 S3 l; E7 N7 W4 \& C
0 h* y6 F# W% s. Z% E$ N) {+ o  o- v大家多交流。谢谢。
2 N6 _0 x) U8 c7 N7 n& x. g9 I  j
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
5 v: m" f- r! x* w1 K; s& x, b
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
4 Z4 v" l/ I4 O0 q- u  \" d! g
8 M* Y0 A6 M1 R你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
! y# @$ I  Y6 g# @* N  |, Q
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
2 v: K/ U* H- z' ]3 ^- i
- V+ s# h  |: S5 e. I3 l+ d0 G另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
- b* W$ X: h! e6 U. _

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
) p+ z) o' J& ^! d/ _' r3 R5 o
2 u8 B  U( J& ^
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

3 P5 _& P# S! M/ h0 `& i也太简单了吧！！

. F- P* I8 J1 l6 i% o7 Q. I
5 Z; y4 H4 z( `8 D/ t难道你反而观之。