为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
; a; G; P, |( l1 @9 \, H6 S
! X! q+ p  `4 m4 L/ o, c  E2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
/ ?" P3 W4 L8 t' y& w& H2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
# w: W' A, x8 R2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
' g7 D/ O2 ^" B2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
( u/ }! n% o; Y9 L* Q
3 x. I: P& l$ z! N以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
* N: N- a) @+ `$ B
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
' Z8 c: x) k4 p2 |) c
1 G* [1 U  Y4 \  ^% v注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
. W: d$ m# X6 S( W5 P8 _
! h" N* ^. `0 R8 O6 M1 n其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
' N8 a. r& K; @8 U6 s5 f2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

1 E( \( Y( V% {4 q, O; I# D# f1 z
7 S4 r& [! S0 J9 |# v6 W+ n( s
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
# a6 ?; G6 g! y5 j$ X5 Z不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
' C4 [9 _3 ^5 q9 g' Q让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
  k! e' B* ~* T
2 F& R& F: i- k其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

" a$ b1 [) A$ }; y5 m% \
. F1 ^$ F2 j! j! Y
# J3 X: a' n# H) f6 i为什么现在不是买房的时候？
- s( s& u+ h9 L9 b( d9 Y0 G谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
  P7 l5 Y$ X6 p& F: v看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

2 f9 N/ Q/ y' @6 {5 V& d收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
& ?% U% `; b* G: F" c


' R1 }4 g! I, A2 R; t5 N/ f为什么现在不是买房的时候？
' x  V2 p" b, A0 m谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
) ]4 G! |' |2 e5 n9 S4 J, C& w一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
$ a/ C& {) W/ _0 M8 ^4 x看涨派帖子的几个通病
! l. s' H5 R+ ~# U3 U% N谈房论地----Hou ...

6 Y: `: F+ {! g/ w- h
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
( ~. N0 s6 q- h/ p) O4 [( j# \说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

- i2 C6 n( b0 L$ Q" x4 W不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
9 r6 E' `' @& E9 y- K7 T2 X. m# c为什么？
$ ?$ x  ]' i, z: l) e! s5 [请问：2003年一月份的平均房价是多少？
7 @! C4 w8 H- v/ H( w2 j9 K) d2 xRatio是57%。
- f1 @0 o5 [9 H# w: V" g( H& Q6 f
- Y9 Z4 |* r) v* |# G" m. T如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
; K4 Q) ]4 a5 F. ?( Y# i0 b我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
. U* F7 @& M. h$ A' O% E
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
% V/ g6 x6 m3 I; G6 _: K1 `楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

7 z  F$ @! r+ ^不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
! m9 I: e+ R, x' X3 a3 k为什么？
6 _% Z: U/ H7 E$ y! p- O  N请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
3 B% r# H$ g" }
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

) m* l- H* k+ E$ j$ B

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

5 ^. a. Z$ x) U: I“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
1 u6 j1 x/ o3 i2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
4 j0 H/ @  r, s4 e1 N" ?ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
, e! l7 S+ ]+ }这个结论怎么样？事实就是这样。"

+ x5 T, m) M0 `9 _现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
& L) o3 L( L# O$ ?; P  a

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
. f0 `. h/ \- H+ Q: q) U说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

+ d) n% E8 O0 v8 Y( s9 }现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
% _' a9 n, a" t) N& l
* ]( b, f6 L( f5 _
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

# v5 ?# U1 o# M$ X& Y是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

1 v/ g+ y0 ]  A, R+ F也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


! o. X# R# A" z; R我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

) T3 Z9 Y# \0 o" s' ]8 L
2 s& W. v3 }  [' Y  u& E" l, V
3 x1 a/ K2 B& @2 H请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
7 A4 |! o7 {2 ~0 s
0 U$ M  }$ N, r我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

% y# y4 W, y3 y7 A
0 l6 k9 P5 b- g  ~% J是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

3 z% U& y' F( a- D! s1 Q- ?. r$ a
. f3 C* |, ?8 d- H4 B房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
4 `3 E9 a7 \& Y0 l/ X: V) V

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
3 o7 w% \& V4 i我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
! u% X0 j  `  n4 z  z3 u
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
% G+ H2 W9 |% u5 m2 D3 z2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
3 L- _0 [; }& S# u2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
* s) U; j* ~8 S8 e2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

8 `$ G: v/ B9 K) ^, t! w- `2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
) C5 U; g* a9 V5 {4 w/ |+ c6 Z2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
8 G* w; ]$ Y1 t! a! A& v1 s2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
. s+ s: f  O; [2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
& x/ U4 c; H. a2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
7 ^3 C) v  N$ p2 }5 \
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
: v9 |5 g8 f1 b* q% _
: ^% t! e0 m  V再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
9 c  U0 T, e) V) m; a
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
  V8 a: H. k! g7 k( `2 l# p
( v- b* }+ l$ y大家多交流。谢谢。
6 L* X& z% F! ~; X
8 j6 f$ A* P. G9 Y/ n* i+ q[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
7 X8 B: R- o6 `4 g我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
2 }' m: c4 R+ W  X  k
! J1 e" w. R  n* Q% G我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

+ f+ o# z9 D. q. K0 ]! J- {8 c
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
( `( L# C- |+ {- l我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
, }( x1 \5 F9 T; G/ U: V. M
: X  I. [7 n( T! T. J- `你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

3 d! }" _  h) e1 n5 v. i) k, H到底是谁病态？
6 i% z$ h+ r" J# h, B4 V
# B& t1 L/ E- h) C, @5 R我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

6 Y' U9 }9 Y, \! L  O( Y你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
) b; E+ h& n1 P* Y( l

$ ?1 G3 d9 o3 _( O1 }: M! w. u是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
) N% I4 G- f! f$ v. A+ f
也太简单了吧！！

难道你反而观之。