为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
( G% Z4 d3 C6 U$ }
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
" A( ?  t. b# _; F/ N  ~  J2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
# [9 @& P9 @4 E2 u6 K: K
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

: B8 }8 |3 e- f结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

, q/ a/ K+ p, N; r注意：纸上谈兵仅供参考。
, d4 Z. b" j! ?- C; d+ w

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
% }# U+ x  A+ Q  M, z( p5 m& l
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

. _- z3 a2 h+ P8 u' Z7 }; w# B

为什么现在不是买房的时候？
+ M1 \4 U% A! _8 J; h/ T7 d谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
/ o, l! J# j( j9 x/ _" w看涨派帖子的几个通病
1 J5 v8 X9 b0 W( q: U谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
8 Y* O* a5 ~) x, j* C  x2008年爱城房事将继续调整
9 H1 l+ \8 [5 d2 s' i爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
% Z8 M- ~- ^) |) x
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
, e5 n1 f9 }* m& n# T: q5 k谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
8 ~" D% ~9 a/ A看涨派帖子的几个通病
+ I/ S: p( T2 d7 t! E) A- E谈房论地----Hou ...

: Z/ T7 n: w+ y0 I; {- W收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
! a4 g& b# b  p1 t$ A4 g6 H有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
4 m/ Y" F- I' r4 r" t8 o9 p2 B

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
  W) n' w8 F& p. `
8 A1 ?, t" f! j$ w* x( g( J4 f
% ]* W* T% ?2 a# j
- t' i7 k* N- ?( a; e为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
$ e$ a* ]2 ^. b& D7 [2 N. j一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
9 a" _8 [8 R, U5 l& ]看涨派帖子的几个通病
7 a* w! {% Y4 x- R5 g谈房论地----Hou ...

; ?1 J% L9 R1 r9 k5 _6 a
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
. Q, ]2 e" v# B  U9 K( w9 p说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
' q/ n: ?; f, k! Z& s

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
2 k/ C4 z3 e/ l
" E# }  q4 r9 E$ E1 |6 n不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
: P" S. O$ u  _1 Z( ]7 l9 e# I请问：2003年一月份的平均房价是多少？
& m- o% \6 q4 D, JRatio是57%。

$ t5 i' i! l1 ]如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
* F: ?3 L* d. u4 z, @我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
1 m, e/ h4 m# b$ \' F* o7 r1 q
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
9 G0 u) ^0 S4 M/ J2 [
7 J) W) q" p7 D" c& B  E. M) M不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
3 e& {: T/ A' ^/ z9 L8 aRatio是57%。
0 H- V4 p- l! O1 d, r; |# i
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

; t" }; L9 ^% p/ W! n4 I

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
% M) k3 ^# E5 K' h2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
4 ?" f  @$ _7 `我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
- Z% |5 U8 q# [$ s) T, j3 yratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

0 Z! S. I7 k5 S! s现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
$ z7 S1 Z" W( n2 n  x说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

; h$ U. S+ a- @$ m2 p* C现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
) x# L$ G; o% y1 g# s7 e这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
; c: {$ X; ~! e" t, t& d1 t
3 d# |: _8 Y/ T4 b
( l% `/ c3 Z4 l) A+ Y[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
. S" n8 v. \5 I, m0 P  z
* W2 [  r1 Q! ^
: q- \. C" \/ {- U忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

" V4 K6 @, |0 a6 v( c, Q
% ?4 B" N' K9 v9 `是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
: v  k; B, F9 D3 U& ]- s- U9 s
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
# G+ N2 N7 v3 L# C
5 u/ s6 q+ v; O1 X: m
' f- U. I7 W1 S% H9 Z我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
2 c# C! V( t- N7 Q0 ]1 j0 e1 V& S“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
0 B8 B1 }  V3 T8 z% G. G
& c2 }& }/ e; _4 `. h% c我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
1 p5 ]8 c1 G* C3 g& Y
5 n: J- P8 Z4 T# f4 k) W: ^' E; U
6 N9 X, D1 j0 i+ Q3 C5 ^是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

$ n& X: y* `, D也太简单了吧！！

1 e6 E, o: q, f0 E
% X+ r) Y2 {/ v% c房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
. k; B  q: R' I' Q房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
' V$ Q7 J9 A+ n& n0 M

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
) r" J8 J$ z1 v$ U* H) U4 o大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

1 C$ K4 @' G9 S9 Z; J+ s我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
4 z' c4 h, P% r' \2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
9 F* e+ E* L7 U$ [9 y8 k7 s2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
; V4 S; q6 A" R: U' Q3 P2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
; ^2 m+ w; ]' g. j% q2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
! J! \0 Q/ A' U- y2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
: h: R* N+ S# \% R) S' N; X
( D1 F) R' g) O" S  w7 R( t  i按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
+ o, ^2 I  X9 y- E" b9 L/ E4 m
# S: w' }5 V$ M2 _打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

" e8 X  Z+ ~6 B7 j& [大家多交流。谢谢。
! ~" ~5 g1 _$ k! B. b8 y% d
4 }. m2 C9 C- \9 P! ^% M[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

+ s6 a6 O2 i4 |6 i/ k& Y
; U" W) j- G& U7 }' D/ A- j你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
8 I) Y0 O- n1 c% \1 ^; [% d

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
# i/ O& V. |, V) D* b- y
3 q7 y( K2 D1 m( |( p我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

  |. Q2 ]  J4 T8 N' n9 @  R* g) k7 `你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
* w! X  Q! w) E. Q

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


: ]) v: V+ P" Z( {% ]' G4 U% p3 Q是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

2 Z! s0 q% U$ O  e也太简单了吧！！

/ d2 x" f6 J2 m* n4 k% b8 ^
难道你反而观之。