感觉2008年底可以下手

jeremy

供远远大于求，一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子，可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天，敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子，请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住，而且还想继续撑著)。
+ q  ^4 {& A8 m+ x  z/ _& ]4 B8 T
至于一月份0.7%的变化幅度，同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点：如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭，请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动，当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。

. @2 j( w, `6 ?7 ]' l& p  S& M' r# e! q总的感觉(一家之言)：房价在迭，而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子，多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求，需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计)， 房价不超过3%的涨幅，其实还是跌。想买自住房的人，睁大眼睛，可以考虑2008年底动手，未必真的能抄底, 抄底其实很难，但长期自住无妨；想买投资房的人，还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计)，而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌)，跌多少不知道。这种形势下投资不宜。

6 K% J8 }# }2 y" G; w! I# Q; v想想银行的利率。在不断降息的大环境下，银行收紧(提升)了房贷利率。为什么？

[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]

爱爱城

I sgggest wait another 4 years to see

Rapala

涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

catty

我站在紫光那边，人家都正在找机会买小3啦，你们却还在犹豫，以后可只有米粒大的房子了。

jeremy

原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
7 s3 `. R2 D7 n! v, L涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

回答两点：
' x6 V& X. L: v4 l% F, V- g3 W; D+ I$ \$ h(A) 40万如果有贷款，利息至少要交出去5.5%吧？
2 q' B4 V8 X3 I$ y. i1 {* c
(B) 40万如果是现金，比比GIC(最保险),
! e+ U& c$ `. W$ j7 F$ f. K    存TD：4.75%=19000$/year 收益
    存RBC：4.0%=16000$/year 收益
    随便存Saving account： 3.25%=13000$/year 收益
所以我认为，后买的人自住可以，投资不划算.

Rapala

你没有考虑租金。40万的房子，一年租金应该就是两万以上。

[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]

jeremy

如果现在买个40W的房子租出去，

1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
, t3 V* ~3 j6 Z3 T/ U6 f2。如果能COVER，大概能有多少利润？
& Y- E7 k( G! l* D/ b: i; M) m* A3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
4。如果出租房子暂时没有利润，甚至还要倒贴少许，10年内大概要贴多少？房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来？(之所以考虑10年， 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
' w8 ]3 I! f4 \5 J
如果哪位大侠能一一给个大概的分析，不胜感激。
3 G: Z: B# K! e: p5 |. R' i: N
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
* N/ Y: K* T: `9 N$ Q3 s如果现在买个40W的房子租出去，

1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
. n) {3 ~' ?* I. W2。如果能COVER，大概能有多少利润？
3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
. w8 Z, ^8 M7 y5 P; [6 p# J  D+ i/ A4。如果出 ...

40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

十年移民路_

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
; w, n9 I1 c& u2 s) f
9 l% w  b' s; f* |9 Q40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

years

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
1 x0 N* L& @0 ?5 i1 h& q1 g
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

yj151

jeremy

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
! g9 d, G6 N6 X8 s+ R2 j
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

: Y% U7 Q4 }8 E( A4 z# d7 M8 H2 V
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
. Y+ l4 [; \1 ?: q4 A
1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
3。能租多少钱？大概
6 p! |& t% C: j" R6 u3 ?
) w& \" |. z7 e2 ?) c' _. Z5 `好几个朋友们都动过心，也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白，请通过以上三个问题给予指教。先谢了。

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表
, h  p$ s& I4 B1 P; K( ]3 K
. L& x6 b) F1 Y: i& b: Y
8 K" p8 J- E  h* ^# n开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
" D0 ?# e1 c! H) ^, s
1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
1 j& i0 u0 E: u! p8 W5 c7 w3。能租多少钱？大概
- J9 w3 A1 Z* S
' V% Q/ J6 l2 q& }4 R- G& V好几个朋友 ...

# i0 p- [; ^( t- {- i/ ]: V: Zhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661

For Sale:$216,000
Real Estate Type  : Single Family
. v8 k  D  M; e, _7 `9 ?* dBuilding Type : Apartment
Bedrooms : 2
+ F: b: [! ~+ Y, p1 sBathrooms : 1
Bathrooms (Partial) : 1
" `  I. `# h6 F% h. r' g* I  i  qInterior Floor Space : 87.50 m2
7 ]2 N; }7 G, e2 vStoreys : Low rise
Built in : 1978
" A, O" R! v( @4 RLand Size : 170.53 m2
9 ?. y: p0 x6 S0 ~+ p! T; @Title : Condominium/Strata
Location : 103 7407 171 ST
9 b, d: F8 m( W/ l' x+ t( H9 s8 R! N3 IEdmonton, AB   T5T 2R1
- {4 v& s, Q- s$ w
上面的房子只是拿出来做个比方，并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出：7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月￥908的开销。

这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅，租￥1000以上还是有把握的。

jeremy

多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。

% G8 W1 Q6 a7 c7 x再次感谢Monster。下面继续讨论。

0 X  o2 ]- r8 ~# ^. B我觉得既然是投资，那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月，才可以大概持平，不算维修费用，会略有盈余。若要真的挣钱，只能指望房子涨价，靠买卖差价挣钱。而目前形势，看涨实在觉得有点违心，所以没敢下手。
1 T5 f2 |, A' u
, C+ X$ Z0 G+ Y9 H$ Q. z' B[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
  O. G0 P4 d1 w多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。

再次感谢。下面继续讨论。

7 O, Q  \2 x" N/ ?4 i1 w4 Q我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约 ...

一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的： 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段，能够cover你的维护费用就行了。当然，你如果预期以后是个下跌的市场，现在当然不能投资。

jeremy

有道理，越讨论越清楚。还是那句老话：“买涨不买迭”。

catty

condo fee $200/M.  incredable.
why not call the realtor to check it?

黑蛋

房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

6 g* p; q. T/ ^6 a8 f- w$ W[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
4 p% v2 D# y- x: \5 I# v房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

9 A  [" f4 l" g6 g$ Q( h+ D如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

长期来看是肯定可以的，因为房租总是随着通货膨胀而涨的，而贷款利息不会变，只会随利率变化。

jeremy

买CONDO维护的成本会少点。
; E/ ]+ r  B4 x$ E& c2 Y, X
- i' [' i7 Y% P& L' C% `3 i买房的前几年(至少5年内)，房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资，只能期望房子涨价，然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨，肯定亏。
3 Y+ ^  \% V& a# o# z! f: `( C! |
从中期投资看(5~10内)，每月账面上会逐渐扭亏为盈，因为要付给银行的利息逐年减少， 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资，要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大，投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了，因为5万的首付买最保守的GIC，10年后至少变成75000$)。
: t- p8 `1 x5 W% n  O, a7 E7 V% M
; Q( ?. T! ?, Z+ h) n, B8 U从长远看(>10年后)，每月的租金不但可以COVER 房子的COST，而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底，房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖，小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代)，就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个，否则肉烂了都不在你家锅里了)，继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算，有生之年总会享受到投资收益的。
+ N. d. Z' v$ d5 _# ?* c  A2 J  q
  w( B1 N5 w: Y2 [总之，投资房产，只能看涨，或者有长期抗战的心里准备。

TDBank

在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.

[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]

jeremy

哈哈！见笑了。不是真的１＄给孩子，而是１$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面，银行就不干了。到１０年左右，恐怕还有一多半贷款没还哪。
! ^; w. m5 n" _& d( k6 s9 @- ]
至于税务局的评估，不知以地方政府估价为准，还是以市场价为准？无论如何，在房价惨跌的时候，如果房东没赚到钱，税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非（JUST KIDDING）税务局的估价合适，房东愿意把房子以估价卖给税务局，然后把利润留下一半，剩下一半与税务局分成(交税)。

jeremy

May include part of utilities, like electricity, or water.

shuishenming

上海菠菜