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感觉2008年底可以下手

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发表于 2008-2-12 12:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
供远远大于求,一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子,可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天,敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子,请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住,而且还想继续撑著)。
/ g1 y' t; t6 w( s
" o4 |! o2 T, f# C至于一月份0.7%的变化幅度,同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点:如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭,请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动,当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。
6 U8 c7 n& e' @! T1 F* m! h% ^4 b# I4 }! n0 c1 y
总的感觉(一家之言):房价在迭,而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子,多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求,需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计), 房价不超过3%的涨幅,其实还是跌。想买自住房的人,睁大眼睛,可以考虑2008年底动手,未必真的能抄底, 抄底其实很难,但长期自住无妨;想买投资房的人,还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计),而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌),跌多少不知道。这种形势下投资不宜。! c8 {7 K* e2 @% W( V
0 A# T$ A! e( K
想想银行的利率。在不断降息的大环境下,银行收紧(提升)了房贷利率。为什么?
2 i2 Z# G' c% d( }  Y& t
" p$ X5 l* z- O2 {8 R' L$ ^+ k$ ][ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 12:50 | 显示全部楼层
I sgggest wait another 4 years to see
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发表于 2008-2-12 12:55 | 显示全部楼层
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
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发表于 2008-2-12 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我站在紫光那边,人家都正在找机会买小3啦,你们却还在犹豫,以后可只有米粒大的房子了。
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 楼主| 发表于 2008-2-12 13:13 | 显示全部楼层
原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
+ n: E2 B, d8 ]% U+ O: s涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。

1 f$ q, c  K$ \' V" {2 I; d; b" W6 k. M5 s- }: u. g
回答两点:
* @4 W' x/ H2 P4 f(A) 40万如果有贷款,利息至少要交出去5.5%吧?
1 J: h! L' A0 s7 B/ T  g" A5 @4 o
(B) 40万如果是现金,比比GIC(最保险),5 n- G* e, A4 u5 q/ r% @
    存TD:4.75%=19000$/year 收益
  C' w- ]; R7 ^8 ?2 [    存RBC:4.0%=16000$/year 收益
1 H7 c& N5 e: G: x# |    随便存Saving account: 3.25%=13000$/year 收益
7 z% F* {) u! r, G2 ~' g2 p" o所以我认为,后买的人自住可以,投资不划算.
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发表于 2008-2-12 13:23 | 显示全部楼层

回复 5楼 的帖子

你没有考虑租金。40万的房子,一年租金应该就是两万以上。
% G; K- w4 p6 @; g* q
0 ~) p5 L' [& t' X; m, f9 I[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-12 15:50 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果现在买个40W的房子租出去,0 W' k$ G: c; M. e

5 @: E5 a* e- G9 t: K1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?% a7 q0 s; a4 b) N7 q- M/ W
2。如果能COVER,大概能有多少利润?) i# ^8 }+ o/ Z/ B
3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)4 L' }% m, D0 w* B
4。如果出租房子暂时没有利润,甚至还要倒贴少许,10年内大概要贴多少?房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来?(之所以考虑10年, 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)& U( y1 H; G  I; R
! b  |7 o, B6 w3 m) i; O: R* L
如果哪位大侠能一一给个大概的分析,不胜感激。
/ X6 r  ~2 n! y7 H3 a$ _" N6 D& t' t  P
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 16:19 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
& c) `0 t- `6 I: I- b- J: ]& u+ H如果现在买个40W的房子租出去,# p1 ^) w* t" H# N: y& A
$ g) O+ M6 @) B
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?1 k, V1 h3 O; J) b2 ~3 X. x
2。如果能COVER,大概能有多少利润?
& O/ b0 X6 C/ P3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)
" v# p! B2 R+ R" L4。如果出 ...
: U/ \- Z5 R" y9 D' S8 `
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
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发表于 2008-2-12 20:10 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 2 w$ @5 J: {) `8 `  l( w6 `4 O

3 Q) g+ C6 g# T8 d( l1 }8 j5 `  B40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
0 y, R/ K8 s! ]6 o
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发表于 2008-2-12 20:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
( h1 Z( c; `9 _6 I+ D0 J1 ~! b* ]
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
) P" a& Y/ l' E$ O* _7 h1 G
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-13 22:22 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2008-2-14 10:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 $ t: D- E' ?* S$ P. }
; |9 U7 o/ w+ J3 _- X
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
5 _' e) }* [; i7 q- W7 C
6 b/ i$ j2 @" j3 V5 |$ a
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?% E. j! q- p6 M, Y% s

9 d, W/ O% p( Q5 x- w0 Z4 m: o1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概1 T  E% V: B3 y, P2 l
2。利息+地税+CONDO FEE=?大概
% V) j$ d" z: ?; f5 s" }3。能租多少钱?大概
( W3 m4 k, z) m/ R
% @# k, {' f9 C9 a; Y8 v* @好几个朋友们都动过心,也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白,请通过以上三个问题给予指教。先谢了。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 10:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表 . @9 B; H0 o$ E' A; y; @

+ N' V2 y8 Y* J8 J; C8 }2 q4 [( [$ h/ B/ O/ T4 p0 P) v
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
* s, g. W% w: S- [8 T& b
/ `: F5 p9 ^4 Q0 D1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概
) ?8 t7 N! ~! Q' f# s, C2。利息+地税+CONDO FEE=?大概
( W' V3 _- w' v. w* Y% U3。能租多少钱?大概9 v' q5 t* v! A/ z$ I4 U
8 D" O# x! i9 r+ O* ]
好几个朋友 ...

$ D. B* o) X$ Z) ehttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661$ m1 l. Q8 o7 b0 u

' M7 D9 s* Y4 {9 xFor Sale:$216,000
( H" y0 g9 `9 _+ r Real Estate Type  : Single Family0 }: N+ q! l0 Z+ x- P: W
Building Type : Apartment
# @' s; @, y, r7 e- ?' C2 YBedrooms : 2* m/ M* C& n% D8 f( a9 X1 r, L
Bathrooms : 1, p% x  g) D% h5 A. E4 X
Bathrooms (Partial) : 1) X1 C( d  Z2 U, _; p
Interior Floor Space : 87.50 m2' Z' F$ p( C& _* {+ L0 D
Storeys : Low rise8 T& p' W# i  V1 \7 m( @
Built in : 1978& I' E- k+ X% P; X! g' r) |
Land Size : 170.53 m2
: W2 w( s1 j1 `4 h( Y& @- J7 @Title : Condominium/Strata$ Z4 Q& S( h1 s' x: d. d, o* b3 u
Location : 103 7407 171 ST
: K8 @8 `) R' }Edmonton, AB   T5T 2R1/ S$ {. _- d+ r6 t! h" h
, W8 _" X# @0 z' Y
上面的房子只是拿出来做个比方,并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出:7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月¥908的开销。
. k: r) t9 y  B/ q% U3 L" C; e( N5 x! A* V6 f; E3 c5 I4 U
这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅,租¥1000以上还是有把握的。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。
2 ?+ k/ N' t9 Z  p+ i& }" i9 a
/ \) K( F8 O" C  B$ U9 `/ |! x再次感谢Monster。下面继续讨论。
# O8 ~1 P! r, \9 _1 J1 W6 I# X# v$ _+ ]  w5 `3 j0 F
我觉得既然是投资,那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月,才可以大概持平,不算维修费用,会略有盈余。若要真的挣钱,只能指望房子涨价,靠买卖差价挣钱。而目前形势,看涨实在觉得有点违心,所以没敢下手。) ~/ }8 I+ Q% y

* S, t1 d* \& m- X* k1 V[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 11:41 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
/ U+ Z3 {% M) b/ G5 L% ^* o- I% }, G多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。( I. q: @, W' V# B8 a" B  d' P
9 M8 R+ p; A/ J
再次感谢。下面继续讨论。7 t0 w6 {7 g. Z3 P& j8 O7 ^

- R- A! o& W0 U' [7 p5 T/ o4 S我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约 ...

( a6 \$ l  h2 ?+ r一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的: 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段,能够cover你的维护费用就行了。当然,你如果预期以后是个下跌的市场,现在当然不能投资。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:50 | 显示全部楼层

回复 15楼 的帖子

有道理,越讨论越清楚。还是那句老话:“买涨不买迭”。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2008-2-14 11:59 | 显示全部楼层

回复 13楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
condo fee $200/M.  incredable.
1 I+ P/ M3 [9 w9 G2 ~why not call the realtor to check it?
鲜花(116) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:43 | 显示全部楼层
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。
$ f+ W9 `8 T4 G5 x
. N! Q: ]3 \6 M# S如果真能做到,可比其他投资来的好多了。
# a1 X& v4 j- V# g6 V# E( ^
# A9 J4 d* W6 _! Y1 S  h[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 14:32 | 显示全部楼层
原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
! j6 D# ]% N: I  v2 S( `房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。- z# I! R* {, n* }9 ]
; v3 t* C7 E( |, o& Q1 L
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。
9 A  z. J, V& E4 m$ {# {( J
长期来看是肯定可以的,因为房租总是随着通货膨胀而涨的,而贷款利息不会变,只会随利率变化。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 15:06 | 显示全部楼层

回复 18楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
买CONDO维护的成本会少点。
" s$ h8 Z5 u' a4 m$ p% M+ f: i7 [7 D5 `5 g) W+ a9 t1 B
买房的前几年(至少5年内),房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资,只能期望房子涨价,然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨,肯定亏。
1 F9 Q& s; K& I- C$ K' l
+ s7 v. P& C2 h9 y! n; Q从中期投资看(5~10内),每月账面上会逐渐扭亏为盈,因为要付给银行的利息逐年减少, 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资,要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大,投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了,因为5万的首付买最保守的GIC,10年后至少变成75000$)。
1 O9 q2 n5 ^; `& }
$ ~/ }) h- q4 X' A从长远看(>10年后),每月的租金不但可以COVER 房子的COST,而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底,房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖,小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代),就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个,否则肉烂了都不在你家锅里了),继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算,有生之年总会享受到投资收益的。
% I1 T$ \: O/ j) a3 t) o  D; r5 P' ^, i0 H* ?& a
总之,投资房产,只能看涨,或者有长期抗战的心里准备。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 15:17 | 显示全部楼层
在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.
4 ~$ c/ k  d4 O/ b2 k7 P0 G7 a. y4 W3 e0 \. [* K) w6 g$ `2 ^
[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 20:02 | 显示全部楼层

回复 21楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
哈哈!见笑了。不是真的1$给孩子,而是1$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面,银行就不干了。到10年左右,恐怕还有一多半贷款没还哪。6 C3 A6 V8 r$ D9 R; i0 P3 J& U

1 K; a$ }+ u! d: f: S至于税务局的评估,不知以地方政府估价为准,还是以市场价为准?无论如何,在房价惨跌的时候,如果房东没赚到钱,税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非(JUST KIDDING)税务局的估价合适,房东愿意把房子以估价卖给税务局,然后把利润留下一半,剩下一半与税务局分成(交税)。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-15 12:20 | 显示全部楼层

回复 17楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
May include part of utilities, like electricity, or water.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-26 21:03 | 显示全部楼层
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-28 18:33 | 显示全部楼层
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