埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 2313|回复: 16

历史会不会重演?

[复制链接]
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。
% l; F2 q2 i/ n6 y; p' B  K  n: q0 q1 B% o$ ^/ D
我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio) 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求关系,而不是仅仅孤立地看房屋的售出量或是上市量。我认为这个ratio是判断房市走向的敏感指标。具体而言:The ratio下降说明供大于求;the ratio升高说明求大于供。$ @# J. V0 d+ a% E

  f: o  h, m4 o3 o  A) N$ c* n$ m
无论买房,还是卖房,最后落脚点是房价。那么为什么要强调供求关系?这是因为在正常情况下房价受供求关系的影响,供大于求房价会下降;求大于供房价会上升。但实际情况要比这复杂得多。房价的影响因素很多,许多时候房价并不是直接反映供求关系,但房价最后决定还是供求关系。Alberta的房市主要受石油价格的影响。石油价格涨,人进来多了,房子求大于供,反之,供大于求。看看现在的the ratio应该不难看出是供大于求。
& C- s4 T/ r# y* s% G3 s
$ i  X/ S& B- q: E4 X. ^
Monster 网友最近帖了一个看图说话,我觉得很能说明问题。历史告诉我们,现在Alberta的房市和1977年卡城房市很相似,卡城房市从1973因石油开始疯涨,到1976年达到顶峰,之后有5~6年维持在高峰,从1982年开始大崩盘。现在这个疯长的房市到2007年也基本已画上了句号,之后能维持多少时间?这种历史会不会重演?留给大家自己作结论。+ Z0 o7 H' y' d# I4 o6 ^
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:44 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:46 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表 + Z' a- l$ s% X' n4 r4 ]( j3 e
我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。( Q& [0 t5 K( ^  T7 i

2 T  ^3 m" D& X" X) q我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio), 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...
3 E; a" D7 I3 B/ d; \- ?8 ~

4 ^2 f! i$ z; m) E" P恕我直言,你这说了半天,颠过来倒过去,啥也没说啊! 历史会重演,赶紧跑路吧
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-2-14 12:59 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
82年的房市崩盘主要的原因是因为银行利率涨到18%。没有人付得起mortgage.
/ m, ]& k* W: a* d现在的房市不用等到18%,只要超过10%都会崩盘。想象一下一个月付4、5千块钱在mortgage上,你要还不把房子还给银行那就是有点傻了。% j; n! x8 ^9 i5 L/ f7 V

9 A5 D- o# v7 ]8 c6 B不过你就慢慢等吧。等到利率超过10%的时候拿现金去抄底。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 13:15 | 显示全部楼层
历史真要重演,也还有5~6年的时间,我梦想在4年以后卖房走人,过2-3年后再回来,那时随便抓一个都是百万豪宅,不知道是不是一个好主意?哈哈。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 13:15 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表 1 X! [! i0 f# f3 P
我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。0 `! G% w0 ]; }* {7 t: j

+ d  V, T5 {9 J$ ~/ L% R% Z2 V/ e7 B' Q我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio), 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...
& g) w6 Z; @  v+ P9 j" c3 P  h
历史一定会重演,但是,舞台换了,道具换了,演员也换了.
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 13:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说点题外话,尖角小荷的“写给儿子”和“中国离我们有多远”,写得真情流入,感动我至今。建议大家有空去看看。不会有人说我是在拍马屁吧? 不过我相信你看过了就不会这样认为了。
理袁律师事务所
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 13:53 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2008-2-14 13:15 发表
- N$ ~. Z! [8 h$ @: T
1 D) {8 |5 a8 [3 e7 R2 \3 l+ \历史一定会重演,但是,舞台换了,道具换了,演员也换了.
4 D7 N: h8 r' [& Q0 ?  k' B
2 c- `! V9 R5 v" E, `
舞台还是原来的舞台(Alberta),道具也是原来的道具(石油),只是演员换了。不知道这次的演员们是如何退场$ m% a! t6 f  m7 O- y7 t4 I
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 13:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表 / R6 _# B4 J- t4 _! b; t( Y
我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。
1 r% K$ F* R+ M6 Z' \
; h7 ^% w* S* c4 @我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio), 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...
& G) m5 u' b5 Z1 T5 \, @
有一点要注意,那个图是除掉通货膨涨后的,否则77年后也是一直在涨得。就算08年以后的走势按calgary77年后走,看图投资,看空的照样看空,看涨的照样看涨,08还是有人买有人卖的。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 14:52 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
炒房和炒股一样,熊市和牛市一样有得炒,借用几句兔宝宝网友的原话:“售出房和上市房之比下降,也可以理解为许多人持币观望。其实越是在不好的市场里,越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足,眼光是否老辣。市场就是市场,永远有无限的机会”。我同意兔宝宝说的,我目前也是持币观望,不过不准备炒房,而是炒股。4 Z. v& w. s5 Q. ]0 z1 F, x

) O4 F$ z6 Z$ J3 f我的回帖是不是太多了?不说了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 14:52 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-14 13:47 发表
3 s& _9 ^7 l$ {- D: D说点题外话,尖角小荷的“写给儿子”和“中国离我们有多远”,写得真情流入,感动我至今。建议大家有空去看看。不会有人说我是在拍马屁吧? 不过我相信你看过了就不会这样认为了。
# w# v4 q1 O, a! ]6 p$ |9 K

1 a: {( m$ }" N这篇文章在哪?我也很想看看
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 14:56 | 显示全部楼层
原帖由 小福鸟 于 2008-2-14 14:52 发表
, m: u& b4 t' a9 ^0 S( X# O2 m( ~3 i5 G" y$ I/ e

. u- s2 B0 \4 c4 Y8 S$ X* Q: G这篇文章在哪?我也很想看看

  _! ~% |6 \9 X  ]/ P; U8 d9 T/ v( W1 x: D
打开尖角小荷的精华就能看到了。
+ y8 {; @; o) Y5 H$ n
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 15:04 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 yxia 于 2008-2-14 14:56 发表
5 k: c. `8 s. Y  e( J% W
4 B5 Y& L3 Q3 z" Q( Z! P
+ o7 n# R  q0 d打开尖角小荷的精华就能看到了。
4 D( U5 v, e' U+ k6 j/ O

" x0 B" B* M' }4 I0 \看过了,果然好文,在这儿顶一下吧
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 19:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 yxia 于 2008-2-14 14:52 发表 & d$ \1 ]% L1 P$ U! m$ r
炒房和炒股一样,熊市和牛市一样有得炒,借用几句兔宝宝网友的原话:“售出房和上市房之比下降,也可以理解为许多人持币观望。其实越是在不好的市场里,越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足,眼光是否老 ...
$ N& ?) o- J0 l, w/ w

( n/ L9 i5 ]# H您借用的这句话好像有些被忽悠的感觉。自觉比别人高明的人,终有一日会在这上面吃亏。4 @# p2 [) O- `# Z' F% c: ]" `- k) v

1 b  ]: I% @1 {) Z" X房市如此难测,很多专业人士的经验比我们多,花在市场上的时间比我们多,各方面的消息和信息比我们都多,都不能预测准确,何况是我们这些非专业人士。买房自主就无所谓,但要是投资房子,我认为:6 O/ e6 V! j5 N/ j. o: s- d
7 `+ G- O+ D! X* [. z5 I( S
+ N( m0 J. J5 d( M  q' R
投资是一种投机,但是你不能有投机心理。  H' D* K' N6 X# t

  X! Q' E) T& u. r) o( f- V  K% K
, W! I# z0 l0 c, W& |. P- ~  R奉劝大家不要试图预测市场,跑在市场的前面;最好是跟进市场。
$ d# ]" ^: p" L/ {+ s
1 H1 V' I" c  z, W( U. y- b" v4 S请大家好自为之,在鼠年里有好运 ...
8 \! f# ?) t4 o  S6 Q! L! u( C7 l# M  Z0 H) |* P
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-2-14 20:03 编辑 ]
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-15 13:07 | 显示全部楼层
对投资而言,市场是一定要预测的。所谓预测市场就是大盘分析,预测大盘的走向,爱城房市目前处于牛市和熊市的分界点,在经历~3年的牛市后,爱城房市已“高处不胜寒”。如油价不降或升高,则尚可维持,如油价下降,则一定进入熊市。我对房市大盘不乐观,这也是我为什么持币观望的理由。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-15 13:42 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-15 13:07 发表
, n: @5 e. O# _5 H  \- [对投资而言,市场是一定要预测的。所谓预测市场就是大盘分析,预测大盘的走向,爱城房市目前处于牛市和熊市的分界点,在经历~3年的牛市后,爱城房市已“高处不胜寒”。如油价不降或升高,则尚可维持,如油价下降,则 ...
2 i; T& W7 T+ b. H! @

" L$ o# v. Y; I6 J这位朋友所说的预测我觉得应该有个期限。是对未来1年的预测,3年的预测,10年的预测,1万年的预期(开个玩笑) ...8 k( X/ q* g8 j% I+ [5 t: ~, Y
我所说的意思是对市场做些短期预测会比长期预测更容易,更准确。特别是要逆势操作时,要格外当心。如果连按常理出牌都不会,还是不要自作聪明的“不按常理出牌”的好。我这些话都是善意的提醒,没有别的意思。
  l' U: R. _3 |$ Q& m! o& _. _: o; k) E! M; j5 n; m- C8 }
如果说爱城的房市看石油的价格,不如更直接的说看爱城购房者的收入水平对房价的接受程度。现在的购房者普遍购买40万以下的房子,说明爱城购房自住的人(非炒房族)到目前状况下就能接受这样的水平。不过这个是很好的开始,因为他们才是推动房市的原动力。爱城的房市在等待这些人的收入提高(或者说攒够预付款),自下而上的被向前推动。当然,这种预期是在综合环境利好的前提下,包括石油价格至少不下降,美国经济没有明显的问题等等。
; b/ H, o* k) R2 K
* a) B' f& d' h[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-2-15 13:56 编辑 ]
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-15 17:14 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2008-2-14 12:59 发表
' M/ K, w, [" ?+ x0 B( }. u82年的房市崩盘主要的原因是因为银行利率涨到18%。没有人付得起mortgage.+ |9 s7 q5 u3 R! L) R
现在的房市不用等到18%,只要超过10%都会崩盘。想象一下一个月付4、5千块钱在mortgage上,你要还不把房子还给银行那就是有点傻了。8 W9 I1 y. X5 T! s" h
1 s5 x3 q4 V  X
不过 ...
4 v# [8 s. h) z2 V" Z

: S2 q2 h5 b" V, Q美国的银行利率只有5%,是不是应该都付得起mortgage?房市为什么一样崩盘?" N0 l' G4 `; I2 w7 z$ `
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-3-28 00:44 , Processed in 0.155649 second(s), 25 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表