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历史会不会重演?

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鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。
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我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio) 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求关系,而不是仅仅孤立地看房屋的售出量或是上市量。我认为这个ratio是判断房市走向的敏感指标。具体而言:The ratio下降说明供大于求;the ratio升高说明求大于供。
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无论买房,还是卖房,最后落脚点是房价。那么为什么要强调供求关系?这是因为在正常情况下房价受供求关系的影响,供大于求房价会下降;求大于供房价会上升。但实际情况要比这复杂得多。房价的影响因素很多,许多时候房价并不是直接反映供求关系,但房价最后决定还是供求关系。Alberta的房市主要受石油价格的影响。石油价格涨,人进来多了,房子求大于供,反之,供大于求。看看现在的the ratio应该不难看出是供大于求。2 Z9 f+ I% i# p  A* F( m% h4 q
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Monster 网友最近帖了一个看图说话,我觉得很能说明问题。历史告诉我们,现在Alberta的房市和1977年卡城房市很相似,卡城房市从1973因石油开始疯涨,到1976年达到顶峰,之后有5~6年维持在高峰,从1982年开始大崩盘。现在这个疯长的房市到2007年也基本已画上了句号,之后能维持多少时间?这种历史会不会重演?留给大家自己作结论。
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发表于 2008-2-14 12:44 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:46 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表
! C4 {0 g( H6 X我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。% }; C' Y9 L+ o4 v. T

+ v: |3 e4 O. x' O+ p' R. G我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio), 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...

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- }! u% u( Y- L+ A2 r' y9 x恕我直言,你这说了半天,颠过来倒过去,啥也没说啊! 历史会重演,赶紧跑路吧
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-2-14 12:59 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
82年的房市崩盘主要的原因是因为银行利率涨到18%。没有人付得起mortgage.  L) h7 D+ m6 q0 w2 t) O6 L
现在的房市不用等到18%,只要超过10%都会崩盘。想象一下一个月付4、5千块钱在mortgage上,你要还不把房子还给银行那就是有点傻了。3 l1 q8 }; x: U9 v) X" R
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不过你就慢慢等吧。等到利率超过10%的时候拿现金去抄底。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 13:15 | 显示全部楼层
历史真要重演,也还有5~6年的时间,我梦想在4年以后卖房走人,过2-3年后再回来,那时随便抓一个都是百万豪宅,不知道是不是一个好主意?哈哈。
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发表于 2008-2-14 13:15 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表 + L( D1 a4 V3 O$ j
我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。
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* P4 E2 l% I8 a. A0 Y! g我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio), 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...
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历史一定会重演,但是,舞台换了,道具换了,演员也换了.
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 楼主| 发表于 2008-2-14 13:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说点题外话,尖角小荷的“写给儿子”和“中国离我们有多远”,写得真情流入,感动我至今。建议大家有空去看看。不会有人说我是在拍马屁吧? 不过我相信你看过了就不会这样认为了。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 13:53 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2008-2-14 13:15 发表 6 e( Z* v0 z# T* ]/ R) T$ o
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历史一定会重演,但是,舞台换了,道具换了,演员也换了.

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1 h/ c! G& a. p9 U舞台还是原来的舞台(Alberta),道具也是原来的道具(石油),只是演员换了。不知道这次的演员们是如何退场2 z2 F" K- L6 }( P: a9 Y2 ~, X
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发表于 2008-2-14 13:54 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表 ' R2 d/ H4 w2 {8 L0 N6 [4 O3 T
我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。6 U" i) ^4 [9 C

3 o, N; W, l' f! M我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio), 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...

4 Y$ b+ e3 b2 u7 ~( s5 R有一点要注意,那个图是除掉通货膨涨后的,否则77年后也是一直在涨得。就算08年以后的走势按calgary77年后走,看图投资,看空的照样看空,看涨的照样看涨,08还是有人买有人卖的。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 14:52 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
炒房和炒股一样,熊市和牛市一样有得炒,借用几句兔宝宝网友的原话:“售出房和上市房之比下降,也可以理解为许多人持币观望。其实越是在不好的市场里,越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足,眼光是否老辣。市场就是市场,永远有无限的机会”。我同意兔宝宝说的,我目前也是持币观望,不过不准备炒房,而是炒股。
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我的回帖是不是太多了?不说了。
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发表于 2008-2-14 14:52 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-14 13:47 发表
0 y, \& x) ?6 I/ Z* ~/ s说点题外话,尖角小荷的“写给儿子”和“中国离我们有多远”,写得真情流入,感动我至今。建议大家有空去看看。不会有人说我是在拍马屁吧? 不过我相信你看过了就不会这样认为了。
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- f  r, B' H) p- G& i! N这篇文章在哪?我也很想看看
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 14:56 | 显示全部楼层
原帖由 小福鸟 于 2008-2-14 14:52 发表 + _: f! D! c! K9 R
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这篇文章在哪?我也很想看看

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% `; K0 m% n, c! S4 r) e6 m4 t$ V打开尖角小荷的精华就能看到了。+ z3 F1 x# b% O, @* H
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 15:04 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 yxia 于 2008-2-14 14:56 发表 ( _/ F( z3 |" N
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) B5 N7 D8 ]& V+ x! ]  o- a打开尖角小荷的精华就能看到了。* L1 b; D& z! K. n7 d

7 T" W) m9 Z) ^' x7 U8 b' t8 O看过了,果然好文,在这儿顶一下吧
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 19:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 yxia 于 2008-2-14 14:52 发表
3 J. b! ?0 N  p2 y+ d' _* S: B炒房和炒股一样,熊市和牛市一样有得炒,借用几句兔宝宝网友的原话:“售出房和上市房之比下降,也可以理解为许多人持币观望。其实越是在不好的市场里,越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足,眼光是否老 ...
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您借用的这句话好像有些被忽悠的感觉。自觉比别人高明的人,终有一日会在这上面吃亏。
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房市如此难测,很多专业人士的经验比我们多,花在市场上的时间比我们多,各方面的消息和信息比我们都多,都不能预测准确,何况是我们这些非专业人士。买房自主就无所谓,但要是投资房子,我认为:4 O8 X3 N4 n. y# ^+ v/ v
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" M2 |1 v; L7 F; M投资是一种投机,但是你不能有投机心理。
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+ S- @1 c1 m7 V! R5 g1 p+ F" R奉劝大家不要试图预测市场,跑在市场的前面;最好是跟进市场。
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3 T+ |# D$ M2 S; K7 ?4 R/ D请大家好自为之,在鼠年里有好运 ...
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[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-2-14 20:03 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-15 13:07 | 显示全部楼层
对投资而言,市场是一定要预测的。所谓预测市场就是大盘分析,预测大盘的走向,爱城房市目前处于牛市和熊市的分界点,在经历~3年的牛市后,爱城房市已“高处不胜寒”。如油价不降或升高,则尚可维持,如油价下降,则一定进入熊市。我对房市大盘不乐观,这也是我为什么持币观望的理由。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-15 13:42 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-15 13:07 发表
/ N2 C8 U! Z7 R4 a7 i) A对投资而言,市场是一定要预测的。所谓预测市场就是大盘分析,预测大盘的走向,爱城房市目前处于牛市和熊市的分界点,在经历~3年的牛市后,爱城房市已“高处不胜寒”。如油价不降或升高,则尚可维持,如油价下降,则 ...

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: _: H# i: k6 U1 \6 G( u, ^  k这位朋友所说的预测我觉得应该有个期限。是对未来1年的预测,3年的预测,10年的预测,1万年的预期(开个玩笑) ...) _' K8 x, R. J5 J
我所说的意思是对市场做些短期预测会比长期预测更容易,更准确。特别是要逆势操作时,要格外当心。如果连按常理出牌都不会,还是不要自作聪明的“不按常理出牌”的好。我这些话都是善意的提醒,没有别的意思。6 z& a5 t4 b1 `- u' `& J$ C

6 J6 ?  ^$ i7 {3 X7 _  y! e如果说爱城的房市看石油的价格,不如更直接的说看爱城购房者的收入水平对房价的接受程度。现在的购房者普遍购买40万以下的房子,说明爱城购房自住的人(非炒房族)到目前状况下就能接受这样的水平。不过这个是很好的开始,因为他们才是推动房市的原动力。爱城的房市在等待这些人的收入提高(或者说攒够预付款),自下而上的被向前推动。当然,这种预期是在综合环境利好的前提下,包括石油价格至少不下降,美国经济没有明显的问题等等。
' T2 f& L8 _1 a& V2 k' Y8 c2 D& H/ k5 ?) [( L
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-2-15 13:56 编辑 ]
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-15 17:14 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2008-2-14 12:59 发表
% ]% r) ~' \6 T% [* N! R( Y% F82年的房市崩盘主要的原因是因为银行利率涨到18%。没有人付得起mortgage.
& E9 \) }2 ?' t0 s% V. V4 g现在的房市不用等到18%,只要超过10%都会崩盘。想象一下一个月付4、5千块钱在mortgage上,你要还不把房子还给银行那就是有点傻了。4 @) S8 \* T) G& u) x7 W0 m7 N
% X6 p$ b4 Z# `, r! S, l1 |, l. r/ U
不过 ...
0 Z( h" L3 s8 Q2 H
' c& s+ m+ }9 w4 \8 Y; e) I
美国的银行利率只有5%,是不是应该都付得起mortgage?房市为什么一样崩盘?$ |. n0 T$ D9 ]. D4 H8 F/ y
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