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历史会不会重演?

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发表于 2008-2-14 12:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。: \' ]8 n( U8 h# R' c5 @+ j$ L

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我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio) 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求关系,而不是仅仅孤立地看房屋的售出量或是上市量。我认为这个ratio是判断房市走向的敏感指标。具体而言:The ratio下降说明供大于求;the ratio升高说明求大于供。
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无论买房,还是卖房,最后落脚点是房价。那么为什么要强调供求关系?这是因为在正常情况下房价受供求关系的影响,供大于求房价会下降;求大于供房价会上升。但实际情况要比这复杂得多。房价的影响因素很多,许多时候房价并不是直接反映供求关系,但房价最后决定还是供求关系。Alberta的房市主要受石油价格的影响。石油价格涨,人进来多了,房子求大于供,反之,供大于求。看看现在的the ratio应该不难看出是供大于求。
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Monster 网友最近帖了一个看图说话,我觉得很能说明问题。历史告诉我们,现在Alberta的房市和1977年卡城房市很相似,卡城房市从1973因石油开始疯涨,到1976年达到顶峰,之后有5~6年维持在高峰,从1982年开始大崩盘。现在这个疯长的房市到2007年也基本已画上了句号,之后能维持多少时间?这种历史会不会重演?留给大家自己作结论。
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发表于 2008-2-14 12:44 | 显示全部楼层
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发表于 2008-2-14 12:46 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表
+ Z! }5 w5 ]4 d6 }1 ^0 o. v8 A我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。) N; d' ?4 l1 w- Z; [" S

7 A1 n8 J' |3 d6 Z& D" r  d* H我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio), 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...
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% @+ R# B; S! h- G恕我直言,你这说了半天,颠过来倒过去,啥也没说啊! 历史会重演,赶紧跑路吧
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-2-14 12:59 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
82年的房市崩盘主要的原因是因为银行利率涨到18%。没有人付得起mortgage.( D- y: O7 p* ^& a3 A# Q
现在的房市不用等到18%,只要超过10%都会崩盘。想象一下一个月付4、5千块钱在mortgage上,你要还不把房子还给银行那就是有点傻了。
5 m9 Y! g. y. g1 J1 @1 E" A9 o8 t( ?. k4 H% K# I& W& ~$ p! O. w7 }
不过你就慢慢等吧。等到利率超过10%的时候拿现金去抄底。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 13:15 | 显示全部楼层
历史真要重演,也还有5~6年的时间,我梦想在4年以后卖房走人,过2-3年后再回来,那时随便抓一个都是百万豪宅,不知道是不是一个好主意?哈哈。
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发表于 2008-2-14 13:15 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表
: m' Z4 O+ ?6 b8 D3 r! N) ^我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。
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我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio), 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...
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历史一定会重演,但是,舞台换了,道具换了,演员也换了.
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 楼主| 发表于 2008-2-14 13:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说点题外话,尖角小荷的“写给儿子”和“中国离我们有多远”,写得真情流入,感动我至今。建议大家有空去看看。不会有人说我是在拍马屁吧? 不过我相信你看过了就不会这样认为了。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 13:53 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2008-2-14 13:15 发表 & T4 F  L) _- m! m& v
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历史一定会重演,但是,舞台换了,道具换了,演员也换了.

% H; A8 s' Y; e% |* S
: J4 H7 s( i/ N8 F4 ~( b& A舞台还是原来的舞台(Alberta),道具也是原来的道具(石油),只是演员换了。不知道这次的演员们是如何退场/ D& a0 H9 d/ ]9 Y: O3 m* R
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发表于 2008-2-14 13:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表
4 M, b% e( g  Y- Q- W$ `我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。. a1 s5 i: L. v+ O7 u

6 k. f6 _5 g) Q; ]0 G8 U2 p' z4 j我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio), 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...
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有一点要注意,那个图是除掉通货膨涨后的,否则77年后也是一直在涨得。就算08年以后的走势按calgary77年后走,看图投资,看空的照样看空,看涨的照样看涨,08还是有人买有人卖的。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 14:52 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
炒房和炒股一样,熊市和牛市一样有得炒,借用几句兔宝宝网友的原话:“售出房和上市房之比下降,也可以理解为许多人持币观望。其实越是在不好的市场里,越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足,眼光是否老辣。市场就是市场,永远有无限的机会”。我同意兔宝宝说的,我目前也是持币观望,不过不准备炒房,而是炒股。
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7 h9 h) J% Z& B. w  N$ @$ E我的回帖是不是太多了?不说了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 14:52 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-14 13:47 发表 + ^1 D' z; E& u) W" t7 i
说点题外话,尖角小荷的“写给儿子”和“中国离我们有多远”,写得真情流入,感动我至今。建议大家有空去看看。不会有人说我是在拍马屁吧? 不过我相信你看过了就不会这样认为了。

' C* v5 }& L$ n) R2 G! C% \& l; n
' R  l; H6 o) @) [+ H$ G这篇文章在哪?我也很想看看
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 楼主| 发表于 2008-2-14 14:56 | 显示全部楼层
原帖由 小福鸟 于 2008-2-14 14:52 发表
* H6 ~, L) L1 I! B8 R% t# F+ H: l' ^7 ^

3 [1 Z% s% ?" q, Y9 o6 d% q这篇文章在哪?我也很想看看

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打开尖角小荷的精华就能看到了。+ Y6 m8 Z9 T, b% p- H+ @- ~; {
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发表于 2008-2-14 15:04 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 yxia 于 2008-2-14 14:56 发表 6 q, L/ R% K5 u. O* E: ^( n) s: B
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. l8 \+ [, O7 u! p7 z$ o& p打开尖角小荷的精华就能看到了。
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/ @6 P4 f& K. n% ~! T看过了,果然好文,在这儿顶一下吧
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发表于 2008-2-14 19:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 yxia 于 2008-2-14 14:52 发表 : L; W' a9 t* @8 k9 }
炒房和炒股一样,熊市和牛市一样有得炒,借用几句兔宝宝网友的原话:“售出房和上市房之比下降,也可以理解为许多人持币观望。其实越是在不好的市场里,越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足,眼光是否老 ...

: {0 _+ k8 P* Y" ?- a5 w1 S
6 B, w' I# u& U1 v' G0 p, a- U您借用的这句话好像有些被忽悠的感觉。自觉比别人高明的人,终有一日会在这上面吃亏。# B- @& d% r- ~9 ]+ x

# e4 X" L" m+ P/ T: `% T0 t5 Q房市如此难测,很多专业人士的经验比我们多,花在市场上的时间比我们多,各方面的消息和信息比我们都多,都不能预测准确,何况是我们这些非专业人士。买房自主就无所谓,但要是投资房子,我认为:
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投资是一种投机,但是你不能有投机心理。
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4 b: f/ g$ q/ U6 O1 Q奉劝大家不要试图预测市场,跑在市场的前面;最好是跟进市场。9 t6 `; w; c! c1 b- J

. M. y7 F+ \0 E请大家好自为之,在鼠年里有好运 ...
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' i" g8 k+ I$ r: N! R. q' x9 B' d[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-2-14 20:03 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-15 13:07 | 显示全部楼层
对投资而言,市场是一定要预测的。所谓预测市场就是大盘分析,预测大盘的走向,爱城房市目前处于牛市和熊市的分界点,在经历~3年的牛市后,爱城房市已“高处不胜寒”。如油价不降或升高,则尚可维持,如油价下降,则一定进入熊市。我对房市大盘不乐观,这也是我为什么持币观望的理由。
理袁律师事务所
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发表于 2008-2-15 13:42 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-15 13:07 发表 ; t+ y( R( U# z2 N
对投资而言,市场是一定要预测的。所谓预测市场就是大盘分析,预测大盘的走向,爱城房市目前处于牛市和熊市的分界点,在经历~3年的牛市后,爱城房市已“高处不胜寒”。如油价不降或升高,则尚可维持,如油价下降,则 ...

) |" k6 t( R6 O. d; F  z4 i6 H$ I4 A+ W" o3 ^
这位朋友所说的预测我觉得应该有个期限。是对未来1年的预测,3年的预测,10年的预测,1万年的预期(开个玩笑) ...
5 [" ~# x, Z! w我所说的意思是对市场做些短期预测会比长期预测更容易,更准确。特别是要逆势操作时,要格外当心。如果连按常理出牌都不会,还是不要自作聪明的“不按常理出牌”的好。我这些话都是善意的提醒,没有别的意思。+ L. Q$ ?# \3 M* o7 [

* o" T1 ^1 z- k6 O0 z3 }如果说爱城的房市看石油的价格,不如更直接的说看爱城购房者的收入水平对房价的接受程度。现在的购房者普遍购买40万以下的房子,说明爱城购房自住的人(非炒房族)到目前状况下就能接受这样的水平。不过这个是很好的开始,因为他们才是推动房市的原动力。爱城的房市在等待这些人的收入提高(或者说攒够预付款),自下而上的被向前推动。当然,这种预期是在综合环境利好的前提下,包括石油价格至少不下降,美国经济没有明显的问题等等。) O* E% c8 _. k$ f" n- R

8 O, c5 s6 n4 J" j6 N[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-2-15 13:56 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-15 17:14 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2008-2-14 12:59 发表 1 ]5 G# Y' `9 I9 D! @
82年的房市崩盘主要的原因是因为银行利率涨到18%。没有人付得起mortgage.$ m* G/ M# _0 l$ i8 `4 U; `
现在的房市不用等到18%,只要超过10%都会崩盘。想象一下一个月付4、5千块钱在mortgage上,你要还不把房子还给银行那就是有点傻了。
% i" _" w' [" U. l* v; x, b
$ p& R: T  @$ m1 ^不过 ...
( F' {+ n1 Z& P

$ Z! m: V- Z$ a/ I9 h. N; m& [美国的银行利率只有5%,是不是应该都付得起mortgage?房市为什么一样崩盘?3 S& ~- Z4 j8 O# N5 b' W4 ?  X
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