2008 不买房

三言两语

2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
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一年过去了，真正读懂我2007年初的贴子的朋友，是不会在2007年买房的。事实已经证明，在2007年任何时间买房投资都是错的。好多朋友在讨论2008是不是买房的好机会。我的观点是：房市头部已经出现，拐点已经产生，熊市已经到来。2008年初是炒家出货的最后机会。

2 e. R6 h9 `6 u3 O1 A1.        好多人认为：爱城房价上涨是因油价上涨，只要油价保持高位，爱城房价就会持续上涨。我在过去的贴子里已经多次阐述：此次房价上涨的主要因素并非油价。
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% k' r9 Z" W9 {( o8 t3 R, g  ]首先我们要认识到：此次油价上涨的真正原因是其计价货币——美元的大幅贬值。2002年油价27块一桶，现在油价已经90 块以上。表面上油价涨了3.3倍，但看一下美元这些年来的贬值情况就会发现：油价其实并没有涨几块钱。2002年金价是每盎司280块，现在已经是900块以上了，其对金价，美元贬值3.2倍。如果石油是用黄金计价，就是一分钱也没涨。事实也是如此，美国房价涨了十几年与油价并没有直接关系，邻省BC和沙省的房价上涨也和油价有并系吗？曼省去年第四季房价飚升更是与油价无关，为什么只是爱城房价与油价和关呢？

那么，房价上涨的真正动因是什么呢？是全球房价上涨引起的。2006年以前，以美国为首的全球房价已上涨多年，加拿大的房价一直保持平稳，因比价效应而突显其价值，从而使热钱蜂拥而至，造成房价飚升。有炒股经验的朋友都知道一，二，三线股轮涨的原理。从全球的宏观角度来看，以美国为首的一线房产已经连创新高，以欧州，中国为代表的二线房产也已经紧随其后。当加拿大的三线房产鸡犬升天的时候，这一波牛市就已近尾声了。美国的次贷危机，和中国房市的拐点都认证了这一点。

' x+ ^3 D" [8 |) m; y3 V再从加拿大国内行情来看：BC的一线房产行情在2006年以前已经火暴了几年，本省的二线行情也已经见顶回落。现在沙省的三线房产行情正如火如荼，曼省的垃圾房产行情也已初见端睨。同样，行情已近尾声，这是任何人也改变不了的。现在投机房产的唯一机会就只有曼省了（老杨想炒房还是去Winnipeg吧）。

了解了房价上涨的真正原因，我们就不难预测房价的未来走势了。在全球房市已经步入熊市的大前提下，爱城房价的每一次反弹都是出货的机会。
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2.        好多人鼓吹：买房自住，不要考虑价格涨跌，早买早享受。这个观点我也多次在贴子里驳斥过。房产是普通人一生中购买的最大的单件商品，加上其不可移动，市场不透明，交易成本高，维护成本大等特点，买房一定要三思而后行。正是因为近十年来全球房地产的牛市使人们忘记了房地产的高风险的本质。我的一个朋友在去年七月花三十多万买了一套两室公寓，现在承受着每月贬值一万元的压力。我一点也看不出来他在享受什么。我个人买房观点是要居住投资两相宜。买房的时机很重要，要在底部区域，或上升初期买房。显然，2008并不符合上面两个时机。
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7 }. \  s5 q2 b5 \+ x2 D2 T4 W0 f* g3.        还有观点认为：建筑成本的上升已使房价下降空间有限。这个观点也是不正确的。事实上，建筑成本的上涨并没有人们想象得大。混凝土从2006年的160块每立米，涨到现在200块，只涨了25％。木材根本就没涨价。人工成本涨幅大约有10-20％。事实上，涨幅最大的是开发商，建筑商的利润率。大家已经看到近几个月来开工许可（Building Permit）的申请量已经大幅减少，证明开发商，建筑商已经看淡后市，落袋为安。与之相伴的是房地产供应链上各个环结上的利润率下降，近而材料人工价格因供过于求而下跌。从而进一步推动房地产价格下滑。
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+ ~; @/ n8 f# P7 t3 F[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-2-17 14:56 编辑 ]

lalah

  

nmzqswy

终于有个说出真相的了。

vista

说的好像有些道理，但有些观点不能雷同。
爱城的房子上涨与石油有一定的关系，正是因为这个原因房子涨得很疯，和过高，而其他省是后涨或慢涨呢？
但现在又回落是因为价格违背了市场规律。其他我同意楼上的观点。现在的房价有风险。

0 y% ~& L$ S7 E# [$ N$ v[ 本帖最后由 vista 于 2008-2-18 05:08 编辑 ]

siliy

高人啊

years

挺好

三言两语

原帖由 vista 于 2008-2-17 15:37 发表
8 f5 L+ c! ~* v( k. G说的好像有些道理，但有些观点不能雷同。
# F* y  W0 a2 S! h, L+ T& {$ G爱城的房子上涨与石油有一定的关系，正是因为这个原因房子涨得很疯，和过高，而其他省是后涨或慢涨呢？
但现在又回落是因为价格违背了市场规律。其他我同意楼上的观点。现 ...

1 G1 K- y- p8 ~. s) o& B
, b, h# G9 G9 C' G& \7 k2 ?$ y同意你的关点。我在帖子里说“此次房价上涨的主要因素并非油价”，言下之意是说：油价只是因素之一，但非主要。人们借油价炒作，从而使不明真相的人跟风，也就加剧了炒作。

三言两语

原帖由 wqxyxwbh1 于 2008-2-17 15:47 发表

多谢送花支持。

eagle2007

如果不是油价上涨，大批人蜂拥而至，爱城的房价会在过去几年疯长吗？没有人买，价格怎么可能上涨？
# r, P0 c1 O: v% v* @还请楼主说明说明。

zhucalvin

首先，感谢 LZ 在这里分享观点和看法。
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& _; G7 ~  E5 S; l, Z9 O$ gLZ 分析的有些道理，但是好像忽略了一些细节， LZ 的分析里没有考虑银行贷款利率的涨落对房市的影响。

能否请 LZ 分析一下如果央行在今年连续降息，会对房市产生的影响。

三言两语

原帖由 eagle2007 于 2008-2-17 16:06 发表
6 b. Q" {; C" k8 ?如果不是油价上涨，大批人蜂拥而至，爱城的房价会在过去几年疯长吗？没有人买，价格怎么可能上涨？
3 r# W! y0 D2 w- R* D2 F7 T还请楼主说明说明。

& R2 ^' f0 ?( u. [$ X) C大批人蜂拥而至，不等于大批人蜂拥买房。大批人蜂拥而至，是房租疯涨的主要原因。事实上，移民潮已经由亚省转向沙省，沙省的人口将在年内首次冲破100万。爱城房价上涨的这一借口已经不存在了。

爱城房价上涨的主要原因是热钱炒作。热钱的来源有以下几个方面：

1. BC省，美国，及其它房价已达高位的国家的投资者。他们已经经历过房价暴涨，看到爱城房价仍低，有相对投资价值。我就认识两个2006年卡城房价上涨之后，到爱城买房投资的。其中一个已经在2007年获利了结。这个网上不是也有去沙省买房投资的人吗？道理是一样的。

' v8 H" n4 X; v2 X/ H! o2 r* p  m# m4 A2. 机构投资者。去年的时候，电台里不是常常有投资基金的广告吗？投资的目标就是亚省的房地产，年收益14％以上。今年的广告还是很多，但投资方向已经是沙省了。这些机构是100％的投机者。它们来的快，去得更快。

3. 爱城当地跟风买房投资者，本网上有好多。
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4. 认为房价会不停上涨而不得已提前消费的自住者。
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正因为是热钱炒作才会造成各省轮涨，而非全面开花。沙省房价飚升之时，也正是资金撤离亚省之时。上述三个资金来源中，1 和 2 是职业炒家，一般速战速决，见利就走，绝不恋战。惨的是 3. 他们大多入市较晚，成本较高，有的甚至是接了人家的最后一棒。他们对房市风险认识不清，以为自已有地利优势，可以出租房产度过难关。述不知“炒房，炒成房东”者，比“泡妞，泡成老公”“炒股，炒成股东”的人们要痛苦得更多呀！在此奉劝这第 3 类人一定要认清当前形式，及时了结。第 4 类人是损失的承担者，是他们造就了又一批富起来的人。建议他们以后要多上老杨的网，看帖灌水。不过，看帖也要有自己的判断力。

% {5 k& b* `# J[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-2-17 17:55 编辑 ]

北美村夫

有理有理！

依勒特

原帖由 三言两语 于 2008-2-17 16:59 发表


大批人蜂拥而至，不等于大批人蜂拥买房。大批人蜂拥而至，是房租疯涨的主要原因。事实上，移民潮已经由亚省转向沙省，沙省的人口将在年口首次冲破100万。爱城房价上涨的这一借口已经不存在了。
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爱城房价上涨的 ...

严重同意楼主的观点。Edmonton Journal周六Business版头条就是关于由搬家公司来的数据。2007年搬出人口已经远远超过搬入人口。预计这一趋势在2008年会更明显。

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-2-17 16:51 发表
首先，感谢 LZ 在这里分享观点和看法。
4 ]2 N/ ~& x( y
- K: i/ x: U" t( }# h! P8 ILZ 分析的有些道理，但是好像忽略了一些细节， LZ 的分析里没有考虑银行贷款利率的涨落对房市的影响。

: R+ l% \% |5 C0 O/ k能否请 LZ 分析一下如果央行在今年连续降息，会对房市产生的影响。 ...

$ s* Z# y+ R; d
这个问题很好。
- p% Y" k! i2 N! H) N
首先，要澄清，央行并没有“连续降息”。加拿大央行只是在美国因次贷危机暴发大幅降息之后，为保持与美元的合理利差，而不得不降息。完全是不得己而为之。在目前加拿大通膨率较高的情况下，其下降空间非常有限。
( E6 O! I/ F! c
" |/ d0 P* A* V再有，利息因素并不是房价涨落的决定因素。2005年到2007年房价一路上扬的过程，正是利率节节攀升的过程。利率的上升，并没有阻止房价的上升。同样，利率的下降也不会阻止房价的下跌。
  h0 z! @6 ?, K, G1 r
" X7 ?/ D$ h; `* J% ^4 E相反，在房价已达高位，并开始下跌，政府降息以期救市之时，人们会期望利息进一步下降而持币观望的。

: c# G) L6 z5 h0 ]: T9 m另外，大家可能已经注意到，银行的房贷期限已经延长，本网上还有人认为50年房贷是重大利好。事实上，这正表明，房价已经超出人们的承受能力，银行的日子已经很难过。只是给垂死的病人打一针强心剂。日本100年的房贷也阻止不了其泡沫破灭的结局。

0 t! O* A! F9 P* V3 ?( Z% R$ a[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-2-17 17:41 编辑 ]

精品中年老男人

newlife

现在承受着每月贬值一万元的压力。我一点也看不出来他在享受什么。

% K4 e6 n% o1 ^/ t9 K) `

vista

按现在的房价看，至少有30%的水分是投资机构和个人投资照成的，但这种说法适合近2年，将来可能还会有新的问题出现，房价随随之发生变化。

流光飞舞

九月

2008不买房，换房行不？

三言两语

原帖由 豆腐温柔 于 2008-2-17 17:31 发表
& y$ c' m! h: t! g" _2008不买房，换房行不？

* _0 V1 A& d, i. D% x# L7 f- E换房当然可以。关键是要熟悉房地产行业，眼光独道，能发现价值被低估的房产。
; [9 C* t' f$ @) D# s; Z正是因为房地产市场的不透明性，和交易成本高，不可转移的特点，市场上常常会有价值被严重低估的房子。如果你是个有心人，房子会越换越大的。

pchell

好贴！此文一出，谁与争锋？

精品中年老男人

紫光看房怎么还没回来呐？？

---------------呼叫紫光~~~呼叫紫光~~~~

娇娇

三言两语大哥的话真是很好的提醒。我刚来爱城半年多，对市场了解的不多，正在考虑该不该买房。感觉独立房价位不合理，花40多万在西区东南区也就刚够买个100来平房的小房，总觉得不甘心，又担心房价继续跌。现在考虑花30万买个Duplex或者Townhouse，虽然房子不很满意，但总归价位低很多，心里踏实点。不过还是拿不定主意。
大哥别只是三言两语，有空多给我们分析分析，呵呵。谢谢！

老杨

支持原创，加精。

老杨

原帖由 三言两语 于 2008-2-17 14:29 发表
0 }9 S8 {* `) R$ }" i2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF

一年过去了，真正读懂我2007年初的贴子的朋友， ...
好多人鼓吹：买房自住，不要考虑价格涨跌，早买早享受。这个观点我也多次在贴子里驳斥过。

( b" b* ~* e8 Z买房自住，你的观点过于偏激，我认为应该辨证地去看待这一问题。

为了明确观点，我们可以简单地把买房人分为有钱人和穷人两种人，当然实际上还有很多人，但这不是我们要讨论的。

那么买房自住，如果房价下跌，对于穷人来说，在精神上和金钱上都是一种打击，所以穷人应该考虑到价格涨跌的问题。
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我想说的是，对于一部分有钱人来说，房价的涨涨跌跌真的不算是什么。难道这些富人会因为房价的稍微下跌而卖掉自己的房子？不会的，房价不管怎么跌，他们还是会住在自己的房子里面。

一半清醒

我是有房一族，也看好阿省经济的。参加讨论时观点可能有偏颇。
4 P: v5 m# w. i# L$ h6 u( v1。对油价的分析和有道理
0 G( T6 y3 W& H( X/ b; T/ h
( M1 L' b4 T5 c9 T关于油价与爱成的房价的分析 50%，一二三线股的理论 30%，炒家理论15%:tongyi: 。
俺的看法：05/06年以前爱城的房价在一定时期内偏低，当地的经济也一般。当时没几个人敢投资房子的。
随着美元的贬值，国际市场自然资源（包括石油）大幅涨价，各大公司竞相增加投资阿省的能源行业，带动了地方经济。几大明显的信号是：帝国石油的总部搬到卡城，北方石油重镇大上项目，带动爱城及周边的项目和设备制造业。。。。产生人员短缺现象，大批人员涌入，房子也短缺现象，房价飙升和大幅补张也是正常的。这就是本该上涨的市场产生补张的原因。
0 I& v: |2 n. C' M07年初确实有点过分了，有人竟用炒房子作超级短线---上个月买入下个月卖出竟能作出差价。
* u/ H2 `4 g7 q, w% L2。自住房子是仁者见仁，现在很难说不是买房的好时机，房价已高，控子自己风险倒是实话，看自己的能力了。
5 `6 g2 |$ a* d" ~1 Y3。楼主是建筑行业圈里人，说话有根据。我想问一下：地价为什么高居不下？
* A- o: }: n, O/ _/ Q# \& u3 y   建房的平均利润率是多少？（可以不说自己公司的商业秘密）
7 R/ m0 S  h; J3 `! ]* X7 r4 g2 b4。有一个小问题：既然搂主是圈里人为什么不在06年初以前提醒大家买房子呢？
  既然08年不是买房年，那一年会更好呢？

888

据爱成电台报道，市面上的房子有44%是炒作的房子。
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[ 本帖最后由 888 于 2008-2-17 19:25 编辑 ]

lalah

原帖由 老杨 于 2008-2-17 19:11 发表

5 I4 z& x5 b( I4 g3 n5 p+ p买房自住，你的观点过于偏激，我认为应该辨证地去看待这一问题。
为了明确观点，我们可以简单地把买房人分为有钱人和穷人两种人，当然实际上还有很多人，但这不是我们要讨论的。
0 ?  E! _# o( t/ F5 X6 f0 h) }' ~那么买房自住，如果房价下跌 ...

0 t0 H3 z2 ^" X
* `( x8 g9 K! b/ G9 ]0 U: J好像楼主的意思是建议大家买房买在合适的时候（换言之，现在不合适）。埃德蒙顿有钱到买房不用考虑合适时期的有钱人不很多吧？即使很多，也绝大部分已经买房自住了吧？不用现在这个时候为买不买自住房伤脑筋吧。

jiating

大家分析得都有道理，可是，房地产升值的主要因素是“需求”。大家都知道，爱城本没有这么多国语移民，这几年逐渐多了起来，读书的，工签的，移民的，这么多人来，都要住房。中国人是这样，其他族裔呢？这就是需求。

  K6 P" B' ]! U; g6 }还有，楼主认为“炒房炒成房东”是失败，我不这样认为。房地产投资具有长期性，投资人买下来后，最理想的是租出去，租金可以COVER 所有费用，投资人变成房东，等待长期的升值。