报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
1 h, f4 g/ L* ~% ^100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
- D  U/ v& ]- w7 U4 _100%肯定。

2 y0 i. a0 l* S, g5 x那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

0 u  I( }" M+ i1 o" P( L1 g  F当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

. S5 P( l3 G; Z, U" a9 j- a; T/ h我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。
4 u: @: A" H+ _1 U
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表
9 c/ U3 n# Q' h3 b
1 D5 R% r( c9 s  c
- J/ o- A: I% b5 i当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

$ h7 m9 J, u+ K. x$ D& R3 g% ~关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
. {8 V4 T2 Q3 I/ e' P楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表

. s+ _; t' e" K$ M关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
5 t9 E- b9 Y# `其实不光是这个，任何税务问 ...

9 q! M5 h  T+ {5 R
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

% }' i8 n! S& J+ ~; A* Z你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！
9 Q0 R! A: l' Z  W: p
. @: B) [2 t& R+ {! \/ H: ?[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表

6 M  p$ @8 T  _3 F2 B5 K0 w
* q8 p$ Q4 o% C我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

- A6 n, _! k$ B0 L* W' C/ o* g" }你如果想讨论 ...

. m3 D6 N$ a7 y& F! w% ?+ u+ ^就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
$ B6 J+ ~: t5 G
1 d5 b4 Z4 g8 ]) [就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

( Z* s% [' V* o# n) O顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
: `$ b) O( Z  O' ?$ f, {: e
就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

) F; e8 [9 C) S: w$ B0 j
) f% m# G  y' }- }. @; C- P完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表

) ?0 a; _0 T, U' [5 R+ x5 _9 m& N
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

! E/ L2 W7 f& W- G7 l你如果想讨论 ...

我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.
/ l6 Z4 ]# @7 H- e: L
http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

# v" H6 h: T3 D4 O% W: K3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
( J: i; u0 M& n& Z4 _circumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
5 c& q. ]) n! g1 Zas being either income or capital. However, in making such determinations, the
: N4 I. E1 }/ s& ^- c" c. Xcourts have considered factors such as those listed below: (The list is not
! k& c) T( _2 y9 M" Q$ iintended to be exclusive of any other factor.)

$ b% L7 }; `. p(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
* X/ q) z. s+ ]- sits purchase;
(b) feasibility of the taxpayer's intention;
(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
; v0 E7 l! \4 M: F6 v- p/ xestate;
' i1 Z5 g! _1 t) `2 I* ]' d) |3 w(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
and associates;
(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
acquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
9 P+ s6 b9 S$ A(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
taxpayer;
(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
the real estate;
(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
- e2 G2 f' n% p' j0 s* ]; M# sas well as their stated intentions and courses of conduct;
% {0 \0 n5 {0 w1 {8 f: y(k) factors which motivated the sale of the real estate;
' X; E3 l: s$ k4 u# \(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
  l* t5 A% {3 }estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
* A8 {% _% d9 J) E. j* T

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

4 w! S8 o& I$ V8 e: o5 c$ ^
. V, ]4 B; G5 q# x你应该把全篇文章都贴出来
4 V& Z' p. m* V6 l+ M7 _
4 c# q: ?0 ]7 ?* |; P0 d# |

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
in determining whether a gain on its sale will be treated as business income
# l; l! c! R6 V; @or as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
  ]) R, j) L4 i2 ~secondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
a profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
intention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
as business income.

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
: A) v6 n' |. H+ f
9 \) ^/ j- S6 \% x+ L9 ]  G

+ u! v3 T' o' c: U- L3 B你应该把全篇文章都贴出来
. S5 d4 J( L. ~7 ^5 Y/ c
6 v, w- D* c0 v! e3 b* y [/quote]
+ X4 S8 s5 b% C: K& W
4 T# ]! h# `& {0 }: E8 x0 A; p  p! H

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

) O. T! a7 G% ^/ ?" NProfit既可以是capital gain, 也可以是income.
  h0 F( Q( q9 A7 P" e/ g! J这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.
: G* H. ]9 ]- `% _9 J+ e
, L4 T1 g$ t& m9 X"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:
0 _9 B) I, V2 F# u$ O; Z+ A0 z
1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
8 Z/ i% C. ?% A; t  U4 q8 I3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
5 g! ]' ]  l/ F  F4.Are not held as part of a collection"
+ M# s: E# H  X
& v9 {( V% A3 u& b6 i0 rcapital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.
( X& i9 l( R; ~; n! F

Inventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
Any gain on its sale will be business income.
( j) n9 g0 E8 o7 K
3 n/ S' l4 T6 }# P4 ^6 I你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?
+ d: z( b* y- p3 |. _% ~# ]
说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
4 J2 t5 t( \7 P. q/ p
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。

如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
) }4 V! U2 E4 m! a8 j如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
/ d% L4 C6 o, M/ J- t: g3 r楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

- m9 t# u+ B' a3 J# I其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
- z9 [3 L6 W& d
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
5 F8 k* |+ M5 i/ V6 R$ _& b* F$ C商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

, H3 `! l6 g2 x7 T* Y% ~  O3 H
$ N% k3 _# \  v! ^6 b" l我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈

. R' }' o; b- P' @  ^想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。
  x% |$ P3 }7 X( ~3 o6 _
4 J  L; T4 B* P) Q  W[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表

( `' M2 r6 T) W3 p
其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？

8 {9 S+ Z! @) B你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
  x7 R$ @- U3 g
6 t- M3 Q3 f- A, d( w
* ?( X) X! Z! Q& \# p. O我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
" d& Y' |* j/ `7 k" z/ g6 }8 I
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

* t# a" q0 t- d. ^1 k% y) @另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表
8 N( [2 s( Y. t1 d. B' R
如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
0 [  @5 d! o  A: i再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

+ |  w' }5 b# F8 v" d" m, K5 A& d
5 \( k5 s  X' p0 i对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧
) f8 T, D: F2 J# y) R* A% f2 q$ p
4 q  h; S. I- j[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表

& Q3 q: r$ f: k2 E  G7 J+ J4 X- i另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
' @- \% s# N- s, l$ q你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

* k2 ^6 C# x+ m4 N% ]1 |0 r


: m+ N* v" j% d1 v6 F3 u我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表
  O% a0 v2 ^& y+ F% _

! u/ N: Q* c' H

我的牙呢？谁看见了...

: [# i3 E7 n/ I7 h我捡到了,你想买回去吗?