房市的利空与利好

WST

自今年以来房价趋于稳定，但存量仍在不断攀升，今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多，如：经济，油价，利率，人口迁移，政府政策，其他省份的经济，建筑商的决策，心理因素，等等。而且，这些因素在不断变化。因此， 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。

: e1 P: D" k) ^# `/ ]7 `$ f9 L) o虽然如此，依然有很多现象值得分析和思考，以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天，再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。
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谈到利空，大多数朋友可能认为有以下多条：
- _7 c1 F( ^0 M; a3 p3 G1。存量不断创新高；
9 T- Q- b' Y4 P- T2 `- U' p: A2。房价依然太高，购买力不足；
3。来爱城人已大幅度减少；
- l, N; z& N5 _4。房价已形成下降趋势，买涨不买跌，更多的人会观望。
( {" M" z& D7 Y% b% z5。美国次贷风波，房市衰退，迟早会影响加拿大。
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看多朋友则认为有很多利好因素：
1。油价不断创新高；
: S5 d& `- y/ l7 v! M3 j/ f# s" V2。 工作多，经济好；
3。利率降，贷款负担减少；
4。美国经济可能已见底回升；
5。 东部经济困难，已有民众迁移迹象。

任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方， 我想谈谈我的看法：

1。 利好因素如在预期之中，其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中， 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好，经济繁荣，大量人员流入，造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。

2 `& j" U0 u. H2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空，因为它将导致供应过剩。07年上半年，爱城房市正是如此，当时：
0 `5 L" [' ^3 R5 p        1）炒家屯房；
' ?4 g( `( S9 B9 ]8 ?  R0 v         2）换房选择先买再卖，在房子建好后推迟出售旧房；
6 [: n8 B# U4 h; x! c% q+ _         3）建筑商大量建SPEC  home.
/ y+ h7 R- }7 R, [  N! i表面上，MLS list 极少，显示供不应求，实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木，终究不能维持很久，几乎在眨眼间，供求逆转，储量大幅度攀升，连创新高。导致房价大幅调整。

3。市场上供过于求的假象是实在的利好，因为它将导致供应不足。目前，爱城房市正是如此：
4 c) w% O) T* L; x        1）大多数买家观望；举例来说，作为正常人员流动，每年有数千家庭迁出及迁入爱城，若净流出为零，本来应对房市没有影响，但凡迁出的都卖房，迁入的大多数暂不买房，等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。
         2）以前换房的人手头两套房子，虽然只需卖一套，但不少人同时list 两套；
         3) 新换房的人多会选择先卖再买；
从表面上看，存货叠创新高，应是利空，实际上是利好，因为这种虚高有效的制止了供方，爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋，减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动，爱城新房开工量会降低更多。另一方面，买压却在不断累积，或迟或早，供求关系终将扭转。速度可能很快。
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4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻，通货膨胀犹如房子漏水，近来，油，原材料，粮食等商品价格大涨，本应加息堵水，可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要，大幅度降息，犹如大开消防栓放水，通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星，而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。
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5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转，美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 （82年对付通货膨胀，利率曾到18%），那时，持房者贷款成本上升，持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大，即使有，也为时尚远， 至少要在美国房市复苏以后。

紫光

沙发？
坐下看。

牛眼熊心

沙发居然没有抢到！一直很佩服WST, 能够把问题分析的一二三四五，很多是我想说而不知道怎么说的！很理性，利好利空都有。

紫光

分析得极有见地。
特别是第2、3点。
我前段时间跟我的BUILDER聊了一下。他说2007年6月以前他总共卖了60多套房子，以至于公司不得不限制销售。但2007年6月到12月他只卖了2套。从这一个建筑商的情况可以推论出一般的情况，这也是为什么我认为存量7月以后必降的原因。一般建房周期12个月。
可以印证LZ的第3点。

老杨

太有才了！
9 s; L  ?. F' h0 a
3 R: |6 D' J6 T; ]! f! c  e, c3 r根据楼主的分析可以得出一个结论：说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。要到明年年初再说说今年下半年肯定涨或肯定跌才是理性的。呵呵，开个玩笑。

Magrath

原帖由 WST 于 2008-5-9 10:29 发表
通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星，而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。

# u8 v4 ]( s% f1 o
8 N8 {( S! q9 P2 W: Y

zhucalvin

  X6 p6 V6 Y; ^) [By the way, I got my IP forbidden. Is there anyone try to play me or what?

白水

假象利空利好，分析的好。

水管工

建筑量下降不一定是利好, 一方面反映来的人少了, 另一方面可能导致工作机会减少, 来的人会更少, 更糟一点的话, 建筑工人下岗, 卖房离开.

牛眼熊心

原帖由 水管工 于 2008-5-9 13:08 发表
' P9 Z0 q; j# l0 u/ ~. d建筑量下降不一定是利好, 一方面反映来的人少了, 另一方面可能导致工作机会减少, 来的人会更少, 更糟一点的话, 建筑工人下岗, 卖房离开.

. V, e, C+ a: `* ?非也，非也。商业建筑和基建投资可没有减少，看看alberta明年投资了多少？200多亿！

执迷不悔

ohs38

楼主才是高手中的高手.

Homework

先存下来，再慢慢看。

zhucalvin

感谢 LZ 分享观点。

$ Z5 J; E3 N1 u- C昨天不知道哪位跟我玩阴的，不声不响的封了我的IP。等我设法绕过了，也该上班了。白天在单位上班，所以不能及时回你的帖子，请谅解。

LZ 会做人阿，多空都分析到了，但是又不明确表达观点，高啊！
; G2 X, K3 ]% z
个人觉得，LZ 的帖子好就好在集中的反映了“量变到质变”的道理，动态的、辩证的分析了爱城房市的因果关系，值得我好好学习阿。

" M7 c# q: n7 M- @LZ 的第二点和第三点都集中的体现了“量变到质变”的道理。从辩证法的角度讲，事物都是辩证的发展的，都是有周期的，周期的变化是由量变到质变促成的（相信这些大家比我学得好）。所以，“市场上供不应求的假象是巨大的利空，供过于求的假象是实在的利好”在较长的时期看肯定是对的。关键的是这个“量变到质变”的过程有多长。相信大家都是在找接近“拐点”的地方采取行动：在接近高点的时候卖出，接近低点的时候买入。我相信越接近低点的时候，“利好”的消息就越多。能够恰到好处的抄到低点的是“神”，大多数人都只能在到达低点前和超过低点后出手。看涨的朋友们似乎是在试图在到达低点前出手，觉得只有这样才能得到最大的利益。我觉得在到达高点前买出非常重要，但是显然是在超过低点后出手更安全，更有把握，而且获得的利益也不见得少。可惜的是LZ生动的分析了利好和利空的动态转变，但是没有给出关键的“拐点”预测，而这个才是争论的焦点。这也正是在下佩服LZ的地方，看空的和看多的都觉得LZ分析的好，所以LZ得到了双方面的鲜花。说句玩笑话，LZ要是去竞选，肯定获胜！
' e9 K* f1 H- M2 r3 O  a, O

7 s' s* F/ a% g: b. U6 i/ @
9 e6 B, X" o, C% x7 ILZ 的第四点我有不同看法。LZ认为“通货膨胀对房市是实质利好”其实是假设了“通货膨胀能促使房价上涨”这个前提。加拿大央行确实是在降息，并且向市场注资，促使加币贬值，来激活出口。但是即使有通货膨胀，房价也可能在其他的因素的作用下下跌，美国就是个例子。所以说，“通货膨胀对房市是实质利好”是相对的，不是绝对的，因此不能说是实质利好。

' `3 H* s- F; t9 NLZ 的第五点我也有不同看法。股神巴菲特觉得美国的次贷危机远比想象的要严重，他认为美联储的措施是对的。巴菲特估计美元在未来十年内都将会持续贬值，他比较看好欧元和英镑。不知道加拿大央行会如何行动。
( L3 R7 q; V: \, Z) \, K! f+ r
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 20:06 编辑 ]

qwlimited

如果通货膨胀导致大幅加薪，就一定对房市有大大的促进

精品中年老男人

zhucalvin

原帖由 WST 于 2008-5-9 10:29 发表
6 s3 f/ T* e# S0 i$ A: n1。 利好因素如在预期之中，其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中， 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好，经济繁荣，大量人员流入，造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。

, g' P! @( H3 H9 q0 Z( R6 g7 G
LZ 的第一条写的非常好，但是随之而来的问题是：
LZ 在此后的所有的利好分析都是在预期之中的，是不是可以理解为--其“利好“将大为削弱，从而都不能算是“实质利好”？

$ ]% i1 `6 p; X% r& b  Q


: K8 k) Q7 ^0 @' G2 L9 {[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:19 编辑 ]

qwlimited

希望走一条中国式的发展的道路：通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值

zhucalvin

原帖由 qwlimited 于 2008-5-9 23:20 发表
希望走一条中国式的发展的道路：通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值

+ X+ U1 o% D- x
2 L) m& N5 r& R& N2 q希望走一条中国式的发展的道路：通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国，美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后，中国经济和美国经济同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》发展的不平衡引发第三次世界大战？


: J% F/ F# f! E6 ~) H
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:49 编辑 ]

zhucalvin

原帖由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:37 发表
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0 ^# F- M/ K* @. w6 E4 p' N6 d% r希望走一条中国式的发展的道路：通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国，美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 == ...

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/ S) [# p4 T; g" x希望走一条中国式的发展的道路：通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国，美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后，中国和美国进入经济危机，同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》逐渐形成和一战，二战前的环境 ==》发展的不均衡引发第三次世界大战 ==》以美国为轴心国的同盟再次赢得战争 ==》美国走出经济危机，重新成为超级大国？

qwlimited

原帖由 zhucalvin 于 2008-5-10 06:12 发表

5 [7 `8 H" D* H2 n' g
) }+ z5 w" z% l4 d9 L$ w. z希望走一条中国式的发展的道路：通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国，美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后，中国和美国进入经济危机，同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》逐渐形成和一战，二战前的环境 ==》发展的不均衡引发第三次世界大战 ==》以美国为轴心国的同盟再次赢得战争 ==》美国走出经济危机，重新成为超级大国？

8 h- x& P+ N, z2 h( }# G兄弟为国际经济，政治的走向操心的夜不能寐啊

Magrath

原帖由 qwlimited 于 2008-5-10 06:42 发表
# l9 t) I- ]& `/ Z+ r
4 p- i( U' Y' y( S' T$ g兄弟为国际经济，政治的走向操心的夜不能寐啊

费莫

高论！！通篇闪烁着辩证唯物主义的火花！！！！

' i- }- J( K4 H+ y1 Y
个人认为，本市房产市场短期已经无大利可图，即使未来两年有所上涨也属于鸡肋形式。
; S: p, |- @0 |4 ?: Y0 X% ~2 K  i: y目前成交量激增属于正常季节性市道，不必大惊小怪。按照本市建筑施工特点，目前温度适宜，工作时间长，工人正在加班加点完成新房首尾工程。7月8月将有大量新房交房。市场真正的考验在今年10/11月。是对投机者信心和承受力的考验。对买方也许能得到更好的价格。

pacibridge

他们的政策永远都是慢一拍。
总结搂主发言：目前爱城房市表面平静，实质孕育大涨。

潇洒哥