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自今年以来房价趋于稳定,但存量仍在不断攀升,今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多,如:经济,油价,利率,人口迁移,政府政策,其他省份的经济,建筑商的决策,心理因素,等等。而且,这些因素在不断变化。因此, 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。4 |. `( q0 h! ~; y
8 `0 a! a$ M' g+ K# D虽然如此,依然有很多现象值得分析和思考,以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天,再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。
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谈到利空,大多数朋友可能认为有以下多条:
. T0 u3 W# A4 p, Z$ Y' |1。存量不断创新高;
' V; n9 y! X R9 ]7 k2。房价依然太高,购买力不足;, k6 l$ v' E& u* L; h
3。来爱城人已大幅度减少;/ |. K7 M4 ]& I9 a
4。房价已形成下降趋势,买涨不买跌,更多的人会观望。+ U1 ]1 p4 H! ~7 ~# l
5。美国次贷风波,房市衰退,迟早会影响加拿大。
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8 o% J, [+ e7 H# h2 I/ G: ~. ^看多朋友则认为有很多利好因素:
5 y7 G( S* e, K0 c9 H1。油价不断创新高;
+ J* c: v: \9 o2。 工作多,经济好;) u; T0 \+ y* f: v4 n$ f4 U
3。利率降,贷款负担减少;
7 j. L/ m8 _8 Y( H4。美国经济可能已见底回升;
2 v2 K* R4 d* l% Y8 `) q5。 东部经济困难,已有民众迁移迹象。
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! k4 L1 f) A* [ f! _! A$ ~任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方, 我想谈谈我的看法:& E, B$ f6 z5 Q
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1。 利好因素如在预期之中,其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中, 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好,经济繁荣,大量人员流入,造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。
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2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空,因为它将导致供应过剩。07年上半年,爱城房市正是如此,当时:
5 A6 ?' i% E0 _! q& H, R" V6 m. j 1)炒家屯房;
; P5 i: W" Y2 C) ?2 _: Z v# ^& s 2)换房选择先买再卖,在房子建好后推迟出售旧房;$ h# v9 P) E7 q5 I' a# }
3)建筑商大量建SPEC home.
! T! a; e) i8 L! N9 @表面上,MLS list 极少,显示供不应求,实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木,终究不能维持很久,几乎在眨眼间,供求逆转,储量大幅度攀升,连创新高。导致房价大幅调整。; |# b5 O* r% ^3 W" V/ Q2 s8 e
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3。市场上供过于求的假象是实在的利好,因为它将导致供应不足。目前,爱城房市正是如此: Y- h4 S: h4 B
1)大多数买家观望;举例来说,作为正常人员流动,每年有数千家庭迁出及迁入爱城,若净流出为零,本来应对房市没有影响,但凡迁出的都卖房,迁入的大多数暂不买房,等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。1 q9 K; h! G; |
2)以前换房的人手头两套房子,虽然只需卖一套,但不少人同时list 两套;$ J& _( F' `# l+ o2 L. h% U
3) 新换房的人多会选择先卖再买;* o6 q) R# H! V# v$ M
从表面上看,存货叠创新高,应是利空,实际上是利好,因为这种虚高有效的制止了供方,爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋,减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动,爱城新房开工量会降低更多。另一方面,买压却在不断累积,或迟或早,供求关系终将扭转。速度可能很快。
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~* J4 v( D* x8 h- b$ |, U8 R( y4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻,通货膨胀犹如房子漏水,近来,油,原材料,粮食等商品价格大涨,本应加息堵水,可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要,大幅度降息,犹如大开消防栓放水,通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星,而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。
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5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转,美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 (82年对付通货膨胀,利率曾到18%),那时,持房者贷款成本上升,持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大,即使有,也为时尚远, 至少要在美国房市复苏以后。 |
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