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原帖由 eagle2008 于 2008-7-27 23:26 发表 
/ L9 g: e, j, [0 w( P# H: g对于购房者,hold的成本是银行的利率.包括本金和借的钱.
- X9 {5 [" x. E7 m4 `5 ^对于投资房要减去当时的利率.
+ A2 B8 d S0 I" l8 o [对于一套自住房,节省公寓房租,加入维护,水电gas,地税,利息等.( A" P a& U9 b$ D" F
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你看,赚的钱不是那个图表那么好看吧? 8 ~ s& j: I9 {% B( n$ Y8 z
诚然。参照阿省近四十年工资和房价上涨水平,计算一下一套住房四十年后的收益:
" b5 {! C/ R& r" `按现在的利率,一套35万的房子,20%首付,贷款利率6.15%,35年后共支付约68万。
* N G, H: j, J5 m8 N包括每年支付的地税和保养,按第一年约5000元,平均每年递增10%,约14万.实际总投入约为82万。
9 q9 p; g5 |9 |! c8 s: F) t考虑房屋35年的折旧,和同期新房的价格比约低30%,按上个40年房产增值为10倍计算,35年后出售该房屋的收入约为260万。
, C3 G+ F5 T. C( L6 o260-82/82=2.17倍.; r4 Y, z2 d2 N/ O' K, m9 E0 _/ E
比较纳斯达克指标从1972到目前近四十年,从100点到如今的2285近20倍的增幅计算." G t" M# r7 a
首期7万到40年后增值约为140万.- ]6 `* e; v7 C5 x, K# Q0 f$ J! r
35年中平均每年投资82-7/35=2万,累计增值约E=2x(1+20/35)^34=900万.扣除股市暴涨暴跌对平衡增值的影响,调整到400万.
5 e" J! c' ^: t! G同时扣除35年房屋租金,按每年10%的上涨率,2x(1+10%)^35=56万。- z* L% Z4 ?. q* [( z
实际收益为:(140+400-56)/(7+2x34)=6倍; f% ?1 }" b5 M0 q! D
参考指标:阿省1965,工资收入约7000/每年,平均房屋价值3万。2007年,收入约为7万/每年,房屋均价30万。房屋40年增值约十倍。
0 m4 S6 s5 h4 J: @* z: P5 H2 p计算比较粗糙,做个参考吧。 |
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