 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上7 }" w' n* w3 K" k4 a
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。2 `7 g1 @# m# ]5 H1 a
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
$ e- L% H* u( t" o右。 e# {' y. [/ W. G3 y
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
" p8 a$ K* ^) q E5 j主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
, e- [ o/ P8 Y- J- F的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮+ l' I [! q* F+ V7 h9 B2 ^: H1 \
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。9 `) E, w& E) ?0 }. u- y/ ?0 S
" r5 Y# ^% g; @* G6 i6 p* ?３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键' L, Y$ @2 V, Z/ y
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。% U. d* v* }( p# w! I, W
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
* I0 |# T, G" I8 }* A( u% s唯一发达国家。# a* C, k! u) n( [
' K8 E- q; F# L1 |5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
' c* v! Q1 E- Y. n事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子! }5 D4 U# ]9 ^1 e# M0 p- ~
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严& n3 z6 ?/ P" T2 y: q
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
+ g+ l4 |. P! L/ w: X经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。: c5 O% W7 |1 k& f% s/ g
$ C* l8 C$ [. Y J& [6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
- ?: \9 j; F) P房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
+ U" }, l3 f7 N7 k' S少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的. z$ D7 c$ b3 t8 L$ t6 l: t
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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& D7 T$ j6 \9 K4 {" A7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的; }' x8 m: e! I4 @( M. Q V, X
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人. Z# t5 [% o5 n
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
% x" j5 D- C2 x: `+ n3 K- N可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8 p/ c- W- X! K/ U8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
7 G) z: }, k6 U- g/ n: @" c% l租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, ! u- a3 h" f3 K3 M; T
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed ' [3 Z) j, Q, g$ I
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)2 O5 M3 I. Y$ ^; {4 J
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原3 B3 X" c0 J; t7 w& O2 E
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现: G' J# b6 M# m& W
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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+ a; y. B- n1 x8 l6 A* ^12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
6 U2 \( \' j6 j& `& x4 G4 G你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
9 a9 Q$ _& l" O# B- ^息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个1 ~+ E* c: M. r. j: u
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
6 Y$ Z2 L" V# S4 q如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
' C/ P, r' ?4 a& {, ~; U, v: U计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），/ x' {0 I% N* \5 i; m' s
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明7 j, v0 I7 }4 S) C0 G
年11月你可能会追悔莫及。+ v. {5 u0 w0 W
. _6 n, E6 o/ P! i5 k, X$ h. H# U14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
1 P1 j4 h+ R' R! W# c( R# _9 T年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气5 x# K0 Q4 I2 u. _
氛下，很难卖出好价钱。! b* _' J2 w, O! k( w" i
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
, f% i- q) _3 e. ~& W7 m3 b" I只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
' o! Z# \: ~! W7 @0 L$ G* Q线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线5 r8 g* ?: ]3 T ~9 l
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们* ~# [( `# \* P% K1 e
便宜出货？7 {" ]$ P9 R t# r6 m5 |$ }
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
2 d: |9 ]- _4 h' ~$ A f原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
+ r) `5 J2 _" g: Z2 h, Z3 i走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大6 c6 D+ M. B& ?1 g7 h
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４9 A5 L" f# K5 {; Q6 q! I
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
+ p. K2 c p1 c, |, }6 j8 \降低了。
$ P5 o) ~1 d+ y* x) O- z: j例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
$ U, r* n/ U& I0 D" i么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
0 H# a6 c+ U" ^# @. ?# N万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
4 E- t2 ?- ]) o! u( X) Y$ p7 X' `- P降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
( P, M: v8 L7 Z u) i, E他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价- N4 J7 K! l: s% D4 n
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
- @0 \, E5 U \; X的时刻出手。2 t! m e; H% G& l
2 R' Z/ G9 V5 B5 w$ C; G18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
% ~* q+ x0 {: m9 ~$ I$ P海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。! ~5 t" g/ B: B- t% s- E1 N
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif0 Z5 w; z4 ]. N* o
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易2 L- b' i2 y" l5 W
就被消化了。4 n7 b1 K; s; C5 W
' k/ L; \- R& ?" O补充两点：
3 d [, E8 { P3 o! r１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
7 V* N0 `7 w7 x! A+ o, c. M5 L出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
5 p: M# `5 `5 \( c F慢复苏。0 v9 m3 p3 ?- Z4 J M
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
# n$ g/ c! l' u, o* i1 A# Q卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。7 e& K5 o7 U9 w1 y
. G$ h, w. Q) S) F２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
6 |% i: z0 H0 ^9 A* @$ U0 F一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
4 m9 H% J2 X# T' y& }你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
: R. @2 b5 e5 a% i; S, N肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
& E& f- q7 n8 Q6 W6 H. g二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
; p0 {% g) h! n& k2 r$ g9 J易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然* F' Q+ l& u$ z* r7 c2 ]
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
( ]- X6 ~3 H' A6 b" J( _家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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