 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 ! B# D8 T! N4 t* N6 C) k
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4 g3 T* e" S5 @8 V* x１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
% `4 E; W ^! W* U$ G2 p9 p一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。0 S5 O+ L. q2 {( I% i3 o9 z) k
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
8 @ \# }& O$ U6 F( H0 p右。
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
$ W2 h. x7 p& E0 x主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿( R0 X! K* s/ l3 z
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
5 I6 ], E1 @$ O2 |$ v. K& F m. w动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
9 @1 i: w: p, e7 D; B的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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4 B6 F, l8 I" H8 [. D４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
9 }! D5 [; a+ _7 N: w9 x7 r6 }& o C唯一发达国家。
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' v& {9 E) d" p+ L5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
1 W# X$ Q/ E/ S. E事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
; d8 |2 N+ z/ G3 }9 C3 e吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严( n/ r; v( L% F* B
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
1 H6 f p7 k% A9 Q8 ?* @3 Y经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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0 a: O& t3 k) ^6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
% L& K: `. ?1 P' ?房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
. }1 h: H# n# u& q4 @少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的+ D/ W0 ~0 r& E* P4 Y3 s( ]
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的# O% A: a1 n! o7 u7 k; @; R
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人5 W9 l6 m. D/ d7 ]0 [) H
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你( I3 r9 @" t1 m$ C: F: ?" _
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。3 W* J9 Y) [8 m0 n- e* v* {: U5 L
$ ~! v' p# _$ E- P, `8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
3 {9 K5 J5 H0 f1 }4 |租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
+ Y9 \2 T: ]. ]3 J1 X1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed . b6 a! T- K# Q
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)" a& M& k6 Y4 v4 O' ~3 N M4 g
0 B" o, _3 m, u# e10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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( c2 \4 {! U3 ~6 n1 n+ `7 Z11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原+ t; K& J9 U4 S2 F2 c. p* [. E
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现: ]1 n6 z) E8 [
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。- e7 i. y- I9 Z" m, A( k) _
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
7 y, ]$ c, M+ k9 G. h0 S7 R你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
1 p; q5 n! V, y1 g% l6 E3 x息，进入本金将更多。' m" n7 o4 }& m- s; E9 q- r7 p
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
. z" a" i* t6 k/ L) \. u" b新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例5 I" A7 R. K7 U* S6 m; D- Z0 A
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
# }- d9 D! w' m1 t' C计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），& R" [3 w' } C0 w: t8 w
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明: L, ]+ [8 ^8 X: ]1 u
年11月你可能会追悔莫及。" E. ?! M% s( ?4 i
* C( g0 n6 B" H2 Z# D% v14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明; e8 A7 y" L$ B. V% I. O' V
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气1 a6 V3 p+ s' d, T
氛下，很难卖出好价钱。
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前/ V+ e3 ~. O; h# a9 l# g' O& u
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长1 b. h+ l; q! K" y
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
" ?/ L, f, T1 X9 `+ Z炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
9 I6 W) z3 D% [0 s便宜出货？
: \5 B) G$ W9 [% f2 f- A原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。0 S' u$ X; M; m: D! v" Z
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租/ F/ B0 N' Y) P9 Q1 v
走长线。
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& a/ x I" I' p- U16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大+ Q1 d# q$ P Q9 p. D6 Y" G Y! Z0 h
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
% A) w+ H! x2 D t3 {: z０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
+ Z3 T1 f' f- C降低了。* B8 P: j3 e d, G
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那8 d5 R2 r( z/ l
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
& f: B& a1 c& C) t0 O1 r, {% X万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
( w! I6 }6 @" a些统计方法误导了别人。. c* w% A# ^% W2 Z
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
- y9 I; F2 s" M1 ~- z( g降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了5 X! e, E9 a% {. V. @
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价6 ?. \# B b8 {* D, S
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差' z. u- f0 R0 S% i9 d7 N% P" k; E
的时刻出手。
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上# R8 u* E4 \& e# o& f2 C
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。+ f' N8 M' w4 ~4 e
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
! K6 g) x/ G; k- T3 O大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易. j$ G( M; ?5 A5 _
就被消化了。" J* @" n+ Y- k2 e
, ~& a0 P( O) X% y& _+ b补充两点：
! c& ^& r. j- \( Z. |１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，( w, {: ]( @5 {. L
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢9 k6 G; A" T/ {- B8 t
慢复苏。
' u& P9 c: G& U! `$ }我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
/ V& c4 _* g$ J% U+ `, z卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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1 n9 {# t* X* n$ ]* C9 c２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：* r, w3 h5 q" L, w
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果$ K( R6 ]0 e6 H& B* p
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
. @& z( s& ]( S; H2 A( J; ]+ Y- C肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。5 r3 @0 Q) N4 `. @+ p V8 i
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交. A* y0 n3 X6 G7 B( t) `# [9 K
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然9 r/ Q2 ?2 p: x5 e0 ?
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
1 |+ H2 p3 K; r. F4 r/ F家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。# n. O1 [ W1 c" S3 k
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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