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作者：米粒 ; y0 O; l" s( c K
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自去年九月以来，日趋冷却的加拿大房地产市场，随着汽车行业的萎缩而萧条已成不争的事实，现在人们关心的是“加国房价还要跌多低？” - F& L# O- b- t' B3 I$ K9 w0 m
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去年十二月份，加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association， CREA)的数据显示，全国平均房价在五月创下316,986元高峰，但十一月已下跌到280,880元，跌幅高达11%。房价最高的温哥华市降幅首当其冲，该市五月至十一月的房价已下跌13%。ton今年一月刚刚出版的《地产周刊》，头版头条套红刊登着醒目的新闻“首半月大多区住宅销量跌五成”，加拿大房屋协会公布的报告还指出，去年加国房屋销量下滑到六年以来的最低谷，十二月房屋均价比前年同期下降11.1%，而新挂牌待售房屋的数量却增加9.6%。 & j+ a0 z* j" s
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最近一些地产经纪写的文章已不像过去那样“犹抱琵琶半遮面”，他们也承认房价在“理性回归”，奉劝卖家要“识时务”，该放手时就放手，也教导买家要“抓时机”，该出手时就出手。) y- q2 a Q$ F* M9 j4 w
1 G. G B* S* X, q. X. D4 @加国房价还要跌多少，就连权威的经济分析师也不能给出具体数据，但以下几个因素直接影响到房屋价格的升降幅度与周期。
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# o! I1 J& E$ @$ U2 V8 l' Y' F J其一是国际经济大环境，本次金融海啸非同寻常，美国自前年发生次贷危机以来，房价跌跌不休，有些地区下跌幅度达到30%到40%。次贷危机产生的原因，简单地说，就是给信用状况较差，没有收入证明和还款能力证明，负债较重的个人提供利率较高的住房按揭贷款。放出这些贷款的机构把这些贷款打包，发行高利率债券，这些债券得到很多投资机构，包括投资银行，对冲基金，还有其他基金的青睐，于是，许多金融机构捆绑在一起，循环投资借贷，都期望得到高额回报，但是这个高额回报有一个重要的前提，就是美国房价不断上涨。危机一旦发生，就如同碰翻的多米诺骨牌，一倒皆倒，所以这次金融危机是无解的，只有倒透才能起死回生。" N) O7 F. ~1 R) C1 v, R
( b3 f# K3 f7 i$ ?: B: r8 s! K其二是加拿大本国经济环境，这次经济危机对加拿大的影响已大大超出了人们的预料，作为加拿大支柱产业之一的汽车制造业已经陷入困境。连一直对本国经济很自信的联邦总理哈珀和财长费拉逖，也不得不承认加拿大今年不仅将陷入赤字困境，而且走向经济衰退。哈珀总理曾表示，因为“经济前景越来越难以预测”，本国经济可能遭遇萧条（即超过10%的长期衰退），而联邦财长费拉逖也一改往日乐观的态度，于上月中下旬首次承认加国将陷入“技术性衰退”，在下个财政年度可能会有数十亿元赤字。如果三大车厂倒闭，加拿大在5年内将损失60万份工作，其中9成是在安省。另外，百姓的消费信心下滑，零售业也将面临困境。专家估计，零售业中最不景气的将是高端电子产品，以及娱乐产品，譬如前些年销量很好的电子游戏产品，也将面临销售量大减的危机，因此可能导致加国电子游戏行业的人员失业率增加。- d4 U7 {# G% w1 I
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其三是买卖双方的实力，房屋成本、利润与折旧。试想，一栋成本几万元已经住了四、五十年的房屋涨到四、五十万元，顺带把每年的地税也涨了几千元，远远超出普通工薪阶层工资上涨的幅度，还有多少平民百姓可以承受？对于那些买了房屋后又失业的人就更是雪上加霜。最近看到报纸上大量增加的银行拍卖房，更是感受到加拿大房地产的冬季才刚刚开始。 1 G0 R( D1 L6 I% }
买家如今抱着“你不降，我就不买”的态度静观房地产行业的萧条，其实还有一句话没说，那就是：“我买得起吗”？如果房价与大多数国民的收入不匹配，房地产业就很难走出困境。卖家如果有实力，只管自己住好了，或者空关在那里保值交税，为何还要挂牌出售？卖掉自己的住房，是再花更高的价钱买新房，还是租房来住？所以，除去爆炒房屋的开发商和投机商，大多数老百姓决不希望房屋价格上涨。任何一件商品，都有一个从暴利到平均利润再到微利的过程，房屋作为国民生活的必需品，更应回归到一个合理的价位。0 ]* |" X0 J; |8 U' d) A' C! U1 \
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我们再来看看近邻美国的状况，有报道说，美国平均房价在2006年中期抵达高峰，现在已下跌20%，若干城市跌幅则高达40%。美国市场崩溃源自失控的高风险按揭，导致数以百万计民众失去房屋，2009年还有另一波按揭续约潮，预期会有更多屋主无法负担供款，次贷危机将进一步加剧，从而使房价继续走低。美国房地产市场衰退已经持续了近3年，目前仍然没有好转迹象，房价下跌的局面仍在持续。$ o. t ^2 e. [! C
# D U8 s. q5 _. M; K, f现在加拿大房地产所面临的最严重挑战就是经济大环境的不景气，股市暴跌和经济形势恶化使得很多潜在购房者撤出市场，即将面临的失业率升高又使一部分准备购房者裹足不前，虽然房价不断回落，消费者仍然缺乏信心，不愿贷款购房。另外，房屋出售数量供大于求，价位超出普通老百姓的承受能力也加剧了房地产业萎缩萧条的境况。/ a* R7 j2 y- W5 B" j: n( S
. H. ~+ F% }5 Q. L8 i. vCIBC世界市场 (CIBC World Markets) 经济师泰奥 (Benjamin Tal) 预测，加拿大经济衰退在未来的十二个月内将进一步恶化，全国房价会再下跌10%，西部情况更为严重，因为那里房屋市场兴旺了近10年，房价涨幅最高。
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据以往资料来看，房价即使触底也不会很快反弹，譬如1989年加国房市大跌，房价约在1996年底触底，盘整了好几年，才出现前些年房地产价格蒸蒸日上的盛况。一位有名的房地产分析家说过这样一句话，大意是：正在下滑的房价如同一把锋利的匕首，谁在下滑的过程中接住它，它就会把谁的手掌划伤，只有等到匕首落地再捡起才不会被其伤害。那么，就让我们静观房地产业的风起云涌潮涨潮落，在合适的时候合理的价位买到称心如意的房屋。 |
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狗仔卡
发表于 2009-2-7 09:58
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发表于 2009-2-7 11:55
