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任何资本市场无论是股票，外汇，期货还是房地产投资，其投资前，都要进行价值，时机，风险等分析。本文将运用传统的投资分析法分析多伦多地区（可类比到加国）房地产的走势，给投资者可能有所指导。
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9 V0 f) l6 I; T8 t投资分析法包括技术分析，基本面分析和心里分析三部分：# H2 W2 b2 Y2 y6 d# A, w K1 t
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1. 基 本面分析：投资分析中基本分析都是首要考虑的。自由市场经济的特点是价格是由供求关系决定的。去年以来，金融海啸的爆发，经济大衰退，失业率不断升高，人 们消费信心的打击和消费支出的节省导致加国房屋销售持续降温，成交量和价格一路下滑。空头市场已经形成。众所周知，任何资本市场，趋势一旦形成，其上升或 下降幅度至少20%以上。目前在MLS上的挂牌每月逐增，成交逐月下降，实际上最坏的通货紧缩时期还未到来。虽然加国不会出现“美国式”的崩溃，但这种循环调整持续的时间会较长。短则2-3年，下滑幅度也较大，已降10%，还有10%-15%的幅度。也就是时间在2010年以后，多市均价降至30万以下（目前仍为35万左右），才是真正的遍地黄金投资时机。现在投资只是个别的和局部的投资机会。可能业界人士不这么认为，他们认为加国没有美国的次贷危机，政府经济刺激措施及低利率政策将在09年下半年就会生效，房屋销售就可能将再次迎来可喜局面。这可能是当局者迷，旁观者清。实际要等到时间的检验。本人认为至2009年底，平均房价将再跌10%左右，中低价房尤其是多市，北美近几年完成最多的condo遭遇大幅调整多数炒condo的赚钱效应破灭，市场才会真正见底。
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2. 技术分析：投资市场技术分析方法很多，而且几乎每天都会产生一种新方法。本文仅用道琼斯理论(Dow Jones)和艾略特波浪理论(Elliot Wave Thoery)来分析多伦多房地产走势。0 Y+ z2 m. j+ G* b+ m/ A3 r4 `
( l% u- U: F ~5 r道琼斯理论是最古老的技术分析方法之一，广泛应用于各个投资市场。根据道氏理论，价格运动有三种趋势，其中最主要的是基本趋势。即价格广泛或全面性上升或下降的变动情形。这种变动的持续时间通常较长，价格总升（降）的幅度超过20%， 对投资者来说基本趋势持续上升就形成多头市场，持续下降就形成空头市场。价格运动的第二种趋势称为次级趋势。因为次级趋势经常与基本趋势的运动相反。并对 其产生一定的牵制作用，因而也称为价格的修正趋势。这种趋势持续的时间和上升下降幅度一般为基本趋势的三分之一到三分之二。价格运动的第三种趋势为短期趋 势，既短期变动情况。根据道氏理论趋势一旦形成，必须外力的作用, 既基本面的改变，才能改变原有趋势，形成新的基本趋势。1 s6 h* q8 r- a2 L/ R# J* b; B9 K3 g- g# s
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多 市房地产自从去年在我们的南方美国的影响下，下半年出现调整后，这种趋势应是次级趋势。因为长期趋势多市房价的上升不会改变，未来多市均价百万以上可能不 会太远，但近几年的调整幅度和时间用道氏理论的保守计算，幅度约为前波涨幅的一半，约为涨升时时间的三分之一来计算，前波从96年的均价19.8万到去年的39.8万，11年时间涨20万，则调整时间少则3到4年，下降幅度10万左右，均价达30万附近。
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艾略特波浪理论认为市场趋势不断重复一种模式，每一周期内5个上升浪和3个下跌浪组成。并将不同规模的趋势分成九大类。最长的超大循环波（grand supercycle）是横跨200年以上的超大型周期，而次微波（subminuette）的时间可以相当短暂。波浪理论包括三部分：型态，比率及时间。
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加拿大房地产从上世纪50年代有统计数据以来，有多种数浪方法。因为大都认为从1955年到1996年一个完整的8浪循环结束。现仅将从1996年以后作一子浪来分析未来可能的走势。如果从1996年3月的19.8万到2008年五月的39.8万这11年作为上升的第一浪，目前正经历的是第二浪调整。第一浪走了11年涨了20万，按照黄金分割理论奇异数字组合经常回吐比率为0.382，0.5及0.618来计算出未来多市房价可能降至32.2万，29.8 万及27.4万，按整数法则，最有可能降到30万附近。因为1989年的高点就在29.6万。波浪理论中上波的高点在上升时为阻力下降为支撑。所以30万附近应有很强支撑。而调整时间至少到2010年底，真正到房地产起飞可能要到2013年左右。到时爆炸性的第三浪发将全面展开，由于政府经济激措施，大规模印制钞票及低利率政策的生效，下一波高点均价可能达60万到70万。也就是在现房价再翻一翻。
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3. 心里分析：经济不景气，体现在消费心里上，这种信心易毁难建，从众心里买涨不买跌。都会体现在房市衰退上。而且房地产投资是一长远的投资，不像股票市场短期内见大利。股票市场是经济的晴雨表，且先于经济启动房地产则滞后经济半年左右。如果TSX综合指数达15000点以上，则尽快投资房地产，将会有不错的回报。' N3 g6 T1 D, I0 H
5 j2 F/ M- u; o! l4 m! c! t& l& h总之， 未来熊路还很长，幅度很大， 需要耐心。准备路漫漫兮修远兮。
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; |" p; z3 z# y% y% W9 N* l( P(注本文不构成任何投资建议，如有兴趣，可联系 dawang@trebnet.com) |
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发表于 2009-2-19 17:47
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