房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛
7 `0 `7 S& f  u5 s
: ^8 K/ u. [8 K/ v! @. _6 d) N  w自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。

9 a5 D6 b. t2 j' G% p) P( V

潜在买家的负担能力获改善
* z+ z- O$ b2 |' c7 C/ A5 V' c0 H+ M
+ {& ?& k1 b( ^- {! ^& |2 l" x

由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。
, w# a! X# l1 N! @) |! f9 y

* k. W9 }; c! e
- }6 y  l5 N5 X/ R: @6 ?同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。

+ }5 J& ]9 d3 i
7 H# Q- Y+ T5 d: ^" |) S6 d
6 G  F" H; Q8 |- j/ K; q3 N同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。
/ W2 @! r( t" j# Y# ~& Y
) b0 v$ @: ~0 C

3 x0 |) K& w. U' X4 x! ?
8 |+ v. Y3 L! E! b$ p+ }% ]


例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。



/ q" u( @% E3 g从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。

/ x+ w* M3 G; O* ^& M
$ X1 H' `  k8 J% D! d" y5 k
! @8 r! Q, f: `3 h* A就业形势不稳定影响买家
4 E. n) j8 W1 B9 C; N2 ]


% W: G; y$ A" L8 e2 Q/ d, I在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。

( t, ^' x' T+ `. `6 b/ i* J7 k

1 {1 Q% {& u) r! A据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  
8 k: R$ Q+ p3 A

+ K$ Q/ b: \) H0 {: j! t
2 n5 Y3 y$ M4 w2 p皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。

  k1 N- n$ }2 B8 H4 V) b4 A# S7 B
. _  w) b# W+ L# \4 n
* j  t; X) C7 c同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。
! M7 @# l7 v( n" {4 z
1 B$ |9 [9 s# I0 P0 v4 u
1 B$ E5 c/ K6 K7 T; D
于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。
4 m- E) J2 T( ^8 I5 _
: M+ R7 b$ H$ ]9 `+ J' J

房市会不会很快复苏？


! y; C2 h* Y1 V3 l6 S  H
0 M2 a5 w8 P' Z% x4 v, l6 M: L: W就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。

4 Y8 S$ d$ }  s( F

3 {" s) z* W5 f5 p: r地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。
8 E( Q' ?0 s' W0 ?, C
2 f+ J; i5 }  q- d+ b

( B/ I6 g; Y4 i* r1 F' F然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。
0 l& M1 j  {# I

' [( a! I0 Z: B5 t; Q8 d
! M- C: g$ }8 k! v+ ~2 e% y: Q. k- {3 O值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。

' Z3 R* b0 c7 E$ y" q; J% m

CIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖