6月新屋开工量增加 房主负担能力增强

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作者：牧涛
加拿大抵押和住房公司（CMHC）昨日（周四）出台的报告显示，本国六月份新屋开工比前一个月增加了8%，超过业内预期，也成为房地产市场复苏的又一个信号。不过，仍然有专家谨慎地指出，鉴于本国失业率不断走高、居民家庭收入减少，复苏的脚步会比较缓慢。

报告的主要内容
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据悉，六月份本国新屋开工的年率（annual pace，即该月份的开工量和之前11个月的累计值）为14.07万套，不仅比五月份的13.03万套上升了8%，也超过业内普遍的预期值13万套。
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不过，六月份的新屋开工年率还是比去年同期低了33.9%，比2007年9月房地产开工量的最高峰更低了48.5%，仍存在着明显差距。仅六月这一个月份而言，本国新开工的房屋数量为13,743套，仍远远低于去年六月的20,809套。
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. ]& T% y1 B! |) h9 M* |报告还指出，六月份城市新屋建筑量（New home construction in cities）的年率为120,100所，比前一个月上升了9.5个百分点。其中，共管物业（multiple units，如condo）和独立屋新建数量皆有所上升：前者比五月份增长了6.7万套，增幅11.3%；后者增长了5.31万套，增幅7.3个百分点。至于乡村地区，六月份的成绩则保持平稳，和前一个月相比并无太大变化，维持在2.06万套的水平。

2 R, P! T4 `' H4 R6 ^就各地区来看，西部的新屋开工量异常“耀眼”。其中，中部的草原诸省新屋开工量的年率比前一个月增加了59.4%、卑诗省则增加了25个百分点。加东地区则相形见绌，六月份大西洋三省的新屋开工量比五月份下降了3.9%、魁省则下降6.3%，据全国最低。

本省的成绩也好不到哪里去，新屋开工量的年率只比前一个月增加了3.1个百分点。就六月份一个月，本省新开建的房屋只有4,440.所，几乎比去年同期的8,248所下跌了一半。

) g* c9 W/ s" F1 c& N+ nCMHC在其报告中颇为乐观地指出，随着本国经济渐渐走出衰退，预计09年下半年和2010年的新屋开工情况会改善，在未来几年也将逐步更加接近于人口发展的需求（demographic demand），达到每年17.5万所的水平。

专家：地产市场或已触底
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& |2 E" i# Z! u2 T( w5 O5 \) o$ V据悉，在过去的12个月中，有9个月的新屋开工量处于减少的状态。因此，虽然六月份的数据比前两年仍然有很大的差距，但是它毕竟大大超过了预期值，也带给了业内不少“惊喜”和即将走出衰退的希望。
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皇家银行助理首席经济学家戴甲丹女士（Dawn Desjardins）表示，从现在的各种情况和迹象综合来看，本国的房地产市场已经在今年春季“触底”，随着人们对房屋的承担能力（affordability）增加，四月份和五月份房屋销售量出现部分恢复，而整个房地产市场也缓慢地复苏起来（slow recovery）。

TD银行的经济学家穆林（Millan Mulraine）也大致同意戴甲丹女士的观点。不过，鉴于本国尚没有走出衰退，他仍颇为谨慎地表示，近期出台的一系列数据都显示，本国的房地产市场可能已经处于恢复期了（may perhaps be on the mend）。穆林继而指出，央行降低利率、并推动了按揭率的下降，以及联邦政府出台的刺激消费的计划，对本国房地产市场的复苏帮助甚多。

不过，业内专家同时也表示，由于本国尚未走出经济衰退，房地产市场的前景依然充满变数。其中，对它影响最严重的，便是正在不断增长着的失业率。据联邦统计局今日（周五）早晨刚刚公布的资料，本国6月份净增失业人数7,400人，推动失业率从前月的8.4%升至8.6%，居1998年2月以来的最高水平。业内预测，即便本国经济能够在今年年底走出衰退，失业率还将继续走高一段时间，这将严重影响居民的家庭收入，继而给房地产市场带来持续的冲击。

# {( j/ W& Z( c5 N0 S: L  j7 @因此，丰业银行的经济学家们提醒，业内应该谨慎对待近几个月的利好数据，本国房地产市场的复苏之路将会十分漫长。

皇银：本国住房越来越容易承担

7 _4 o$ A$ o& ?8 {) O$ C另据皇家银行近日出台的一份报告称，在今年第一季度，疲软的住房价格促使本国居民大规模地返回到房产市场。
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2 D( @" r! L, K8 X8 D- u) S皇家银行的报告表示，第一季度的房价可承担性创下了有史以来最大的改善。高级经济学家霍格（Robert Hogue）表示，随着市场动荡的减熄以及信贷流动的增加，房屋转售活动广泛恢复，加拿大所有主要城市均已呈现出复苏的迹象。
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报告还指出，今年第一季度，独立式平房月付额比一年前减少了近17%。加拿大房贷月付额占税前收入比普遍降低：独立式平房降至39.4%，镇屋降至31.9%，共管公寓降至27.1%，两层式住房降至44.7%。对于大型城市中的独立式平房，该比例分别为：温哥华62.6%，多伦多45.9%，渥太华39.1%，蒙特利尔(Montreal)36.5%，卡尔加里(Calgary)35.1%。

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